北京市高档别墅市场报告(销售版)

各区域内均价涨幅排行
各区域内均价涨幅排行
传统西山高 档别墅区
潮
亚奥京北区域
白 河
区
域
机场附近高
档别墅区
东部泛CND别墅区
城南经济型别墅区
各别墅区域情况表
西山别墅区
高档公寓市场远景走势良好
2006年1-12月，西山别墅区共销售
别墅1352套，销售面积 331455.75平方米，实现销售金额 48.15亿元，销售套数、销售面积
2006年1-12月北京别墅市 场销售（以签约为准）别 墅8636套，销售面积 2301816.83平方米。
需求
价格
(price)
(Demand)
供给 2006年1-12月，北京别
(Supply) 墅市场新批准销售别墅 5300套，批准销售面积 1706056.56平方米。
各区域内均价涨幅排行
各区域内均价涨幅排行
47
20776.5
17284.97
49
15025.34
16374.28
71
28708.67
15910.58
1
248.48
15520.5
106
55505.5
14966.5
5
1768.28
13901.6
135
29533.05
13388.6
5
2017.44
13307.7
5
2900.28
12728.19
67
米，销售套仅次于亚奥京北别墅区。
2006年1-12月城南阳光别墅区别墅销售均
价约6808元/平方米，在八大别墅热点
区域中属较低水平。
排名
项目名称
1 紫玉山庄 2 东山墅 3 西山美庐 4 香邑山 5 香山81号院
6 万城华府
7 北京天伦随园
8 姜庄湖园林别墅
9 香山清琴
10 PEKING HOUSE 11 檀香山 12 观唐 13 裕京花园别墅 14 碧水庄园 15 自在香山 16 西山美墅馆 17 棕榈滩花园 18 庐师山庄 19 晴翠园 20 优山美地 21 红螺湖别墅
2
1339.89
26856.8
8
2508.5
21169.3
16
5831.62
20595.69
海淀区 昌平区
829778837 31450000
234
40959.76
20258.3
4
1608.6
19550.9
朝阳区
63050769
11
3296.6
19125.65
海淀区
1389147578.1
168
74258.85
谨 呈 ：
北别
北ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
京
卓 正 置
京墅
业
房
地 产 开
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目 录
第第第 一二三 部部部 分分分 ：：： 市区态 场域势 背总研 景结判
壹—市 场 背景
北京高档别墅市场
2006年，北京高档别墅市场在宏观调控的组合 拳下依然获得快速发展。高档别墅供应在商品住宅 供给出现整体性萎缩的背景下保持稳定；需求在调 控中依然较快增长。由于总体环境的市场需求的膨 胀以及标竿项目的示范效应，高档别墅价格实现惊 人一跃。
在各大别墅区中均列第三位。
2006年1-12月，西山别墅区平均销
售价格达14624元/平方米，居京城
各热点板块首位。
亚奥京北别墅区
2006年1-12月，亚奥京北别墅区累计批准
销售套数1394套，累计批准销售面积 404094.47平方米。
2006年1-12月，亚奥京北别墅区共销售别
墅1543套，销售面积488460.23平方米， 实现销售额45.09亿元，销售面积与销售
奥京北别墅区，排在第二位。
2006年1-12月，八达岭昌平别墅区平
均销售价格8568元/平方米
城南阳光别墅区
2006年1-12月，城南阳光别墅区新批准销
售套数865套，批准销售面积 209834.13平方米，供给面积均仅次
于亚奥京北别墅区。
2006年1-12月，城南阳光别墅区共销售别
墅1498套，销售面积289890.3平方
18706.82
朝阳区 海淀区 朝阳区 顺义区 昌平区 海淀区 海淀区 顺义区 石景山区 朝阳区 顺义区 怀柔区
359121815 246029254 272594721.2 3856534 830726109 24582008 395407939 26847646 36915343 507016320 417376523 133354854
选取标准： 区域 价格 规模 风格 ……
选取区域：
西山别墅区域、昌平八达岭别墅区、 亚奥京北别墅区、潮白河别墅区、中 央别墅区、东部泛CBD别墅区、亦城 南阳光别墅区
指标
2001 2002 2003 2004 2005 2006
北京GDP
11.0％ 10.2％ 10.5％ 13.2％ 11.1％ 12％
中国GDP 通货膨胀率
7.3％ －
8.0％ 9.1％ 9.5％ 9.9％
GDP增长趋势明显 －基础贷款0.利2％率不断1.0上％升 1.5％
10.7％ 0.9％
基础贷款利率
－
－
5.49％ 5.76％ 5.76％ 6.3％
（一到三年期商业贷款利率）
政策回顾
土地供应政策
限制别墅开发
高档
70/90开发政策 人民币升值性
利 好
别墅 势挤 压必 持续
利 空
流动性强过剩
走高
交通条件改善
限制外籍购房 股市持续走高
2006-2007别墅总体运行状况
2006年1-12月，北京别 墅市场平均销售价约为 9610元/平方米。
40833.9
12416.5
73
34967.48
11936.1
32
11602.22
11493.9
贰—各区域总结
什么是高档别墅？ 我们首先遇见的问题是高档别墅的界定
精神归属
产品
资源的稀缺性
增值服务
高档
认同感
生活方式
价格
历史文化
高档别墅定义
户型面积在350平方米以上，单价在12000元/平 方米以上，总价在500万以上的独栋别墅
2006年京城万元以上高档别墅销量排行榜
所在区县
销售金额(￥)
销售套数 销售面积(m2) 销售均价(￥/m2)
朝阳区 朝阳区 海淀区 海淀区 海淀区
155013491 129790000 35985176 53103906 120106292
13
5417.35
28614.2
7
4773.18
27191.5
套数都位居各别墅板块之首。
2006年1-12月，亚奥京北别墅区平均销售
价格9231元/平方米
八达岭昌平别墅区
2006年1-12月，八达岭昌平别墅区批
准销售套数602套，批准销售面积 226977.49平方米。
2006年1-12月，八达岭昌平别墅区共
销售1318套，销售面积 357451.17平方米，实现销售额 30.54亿元，其销售面积仅次于亚