2015年厦门房地产市场年报(岁堤春晓,彼岸花开)

度上缓解了各级城市的库存压力。
公积金首套房首 付降至两成
2015年3月30日，公积金贷款购买首套房的首付比例，已经从30%降 低到20%。
公积金政策
公积金二套房首 付降至两成
2015年9月1日起，公积金二套房最低首付款比例由30%降低至20%， 与首套房一致。
全面推行公积金异 地贷款
2015年9月30日，全面推行异地贷款业务，拓宽贷款资金筹集渠道。
降低二套房首付；营业税“5”改“2”
下调存款准备金率1个百分点 对称性降息0.25个百分点 对称性降息0.25个百分点 对称性降息0.25个百分点 外资在华房地产投资、购房限制被“松绑” 公积金二套房首付由30%降至20% 对称性降息0.25个百分点 二胎政策全面放开
降准降息等货币政策持续宽松，刺激市场需求
事件
降准 降息
要点
下调存款准备金率0.5个百分点 一年期贷款基准利率下调0.25个百分点
2015年3月30日
2015年4月20日 2015年5月10日 2015年6月28日 2015年8月26日 2015年8月27日 2015年9月16日 2015年10月24日 2015年10月29日
330新政
降准 降息 定向降准、降息 降准、降息 “限外令”松绑 公积金二套房首付降至两成 降准、降息 放开二胎政策
第一产业 第二产业 第三产业
15.40
9.00
8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 6.20 7.70
8.37 6.01 3.80
2009-11
2008-03
2008-08
2009-01
2009-06
2010-04
2010-09
2011-02
2011-07
2011-12
2012-05
2012-10
降息
降准
2008.09.16大型金融机构存准率上涨3%至17.5% 2008.10.09大型金融机构存准率下降0.5%至17% 2008.11.27大型金融机构存准率下降1%至16% 2008.12.23大型金融机构存准率下降0.5%至15.5%
公积金、降低首付多项政策叠加，鼓励自住及改善需求
信贷政策的逐步放宽，明显降低了首置和部分改善需求的购房门槛，延续了楼市交易热度，并在一定程
13.00 12.00 11.00 10.00
中国GDP增速同比（%）
12.20
中国三次产业增速同比（%）
18.00
16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.93 6.00 4.00 2.00 0.00 2008-03 2008-07 2008-11 2009-03 2009-07 2009-11 2010-03 2010-07 2010-11 2011-03 2011-07 2011-11 2012-03 2012-07 2012-11 2013-03 2013-07 2013-11 2014-03 2014-07 2014-11 2015-03 2015-07
来新低；社会消费品零售总额同比增速在低位企稳，2000年以来首超过固定资产投资。
中国出口、固定资产投资、社会消费品零售总额增速同比（%）
40.00 30.00 20.00 10.00 0.00
2011-01
-10.00 -20.00
-30.00
出口 固定资产投资 社会消费品零售总额
数据来源：世联研究、WIND
3月15日
两会政府工作报告
4月30日
中央政治局会议
5月18日 11月10日 11月11日
深化经济体制改革重点工作意见 中央财经领导小组第十一次会议 国务院常务会议
12月18-21日
中央经济会议
2015年是楼市政策的爆发年，政府多管齐下，楼市政策迎 来史上最宽松年
时间
2015年2月4日 2015年2月28日
2015-10
2008-01
2008-04
2008-07
2008-10
2009-01
2009-04
2009-07
2009-10
2010-01
2010-04
2010-07
2010-10
2011-04
2011-07
2011-10
2012-01
2012-04
2001
2013-04
岁堤春晓，彼岸花开
——厦门2015年房地产市场回顾与2016年展望
厦门世联市场研究部 2016年1月
特别声明
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但与历史同期的货币宽松相比，本轮房地产市场回升幅度将较为有限。上一次较大力度的货币宽松出现在20082009年间，央行五轮降息、四轮降准，采取了适度宽松的货币政策，有效的化解危机，促进经济回温，2009年商品房、住宅 的销售额和销售面积明显出现反弹。对本轮降息降准来说，房地产市场已经有了巨大变化，市场库存高企、有效需求不足，持 续宽松货币政策将在一定程度上继续刺激市场回暖，但总体效应将不及2008-2009年显著。
2008-2009年
货币政策 适度宽松 2008.09.16五年以上贷款利率下降0.09%至7.74% 2008.10.09五年以上贷款利率下降0.27%至7.47% 2008.10.30五年以上贷款利率下降0.27%至7.20% 2008.11.27五年以上贷款利率下降1.08%至6.12% 2008.12.23五年以上贷款利率下降0.18%至5.94%
40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 M1 M2
2010-06
2013-10
2010-02
2010-04
2010-08
2010-10
2010-12
2011-02
2011-04
2011-06
2013-07
2013-10
2014-01
2014-04
2014-07
2014-10
2015-01
2015-04
2015-07
国内经济：货币宽松但融资乏力
三季度开始M1、M2 都开始回升，至11 月M2 增速持续上升至13.7%，远超12%的目标增速，代表企 业存款的M1 增速也升至15.7%，创 5 年来新高。 一方面资金成本下降，企业囤积资金现金增加，但是投资意愿仍弱；另一方面地方政府债发行量高位，外 汇占款转差，而M2 增速仍持续上升，表明降准等工具推高货币乘数，但资金滞留在金融体系内部，进入 实体经济受阻。 M1、M2增速（%）
一、全国房地产运行环境分析 二、2015年厦门房地产市场总结 三、2016年房地产市场展望
全国房地产运行环境分析
中央强调去库存，金融政策持续宽松
2015年中央多轮会议着墨房地产，促消费、去库存总基 调贯穿始终
出台时间 政策 政策内容
提出要“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落 实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳 健康发展。”两会仍将分类指导、因地施策作为2015年房地产政策总基调，进 一步强调了地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求。 积极的财政政策要增加公共支出，加大降税消费力度，稳健的货币政策要把握 好度，要注重扩大消费需求； 要完善市场环境，盘活存量资产，简历房地产健康发展的长效机制。 研究提出深化住房制度改革实施方案，修订住房公积金管理条例 习近平主持召开时强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展 李克强提出以加快户籍制度改革带动住房消费。 化解房地产库存 加快农民工市场化，扩大有效需求，打通供需通道； 简历购租并举的住房制度，公租房扩大到非户籍人口； 鼓励房地产企业调整营销策略，适当降低房价，提高产业集中度。
多项政策叠加，助力市场去库存，预计2016 年国内货币政策将延续
宽松基调。去库存仍是工作重点。
全国房地产各项指标
国内经济：经济进入低增速“新常态”
2015年中国前三季度GDP增速为6.98%，第三季度更是达到6.93%，创下近5年新低，经济增速仍处于 不断探底之中； 从三次产业来看，第三产业保持了较好的增速，第二产业增速持续下降，前三季度低于GDP增速，第一 产业持续维持在低速增长。预期2016年第三产业增速将持续高于第一、二产业，对经济贡献逐渐加大。
央行年内五次降息，利率降至历史低点。3月1日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点；5月
11日、6月28日、8月26日再分别下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。10月24日起，央行年内第五次降息， 五年以上长贷利率降至4.9%，五年以上公积金贷款利率降至3.25%，均处于历史低点。
序 言
2015，是中国也是厦门房地产不平凡的一年。这一年，“时间”这个概念被各种场合、各 个领域、各派人物多次提及，“时间”成为了观照经济发展、社会变迁和行业变革不可或缺的 维度，“时间”成为了我们的朋友。 时间正在跨越门槛。2015年，中国房地产刚走过一个冬天，我们在年初发出了“春雨初霁、 等风来朝”的呼唤。果不其然，全年中央多轮会议着墨房地产，促消费、去库存总基调贯穿始 终，公积金、降首付等多项政策叠加，楼市迎来史上政策“最宽松”年。厦门承接了全国的这 股东风，凭借有效的供给控制及城市吸附能力，成为全国的“暖心地带”，全年商品住宅销售 达352万㎡，成交均价更是跃居第四，达到21562元/㎡。 时间正在见证变化。2015年的关键词是“去库存”，这意味着中国房地产不可避免的进入 到了“白银时代”。岁月之交，代际轮回，天道赓续，当开发商们怀揣着“寻龙分金”的梦想 在鹭岛这块热土继续耕耘，地产人魂牵梦绕的“彼岸花”已悄悄绽放。这一年，中国房地产进 入分水岭，一线城市全面进入存量市场，在厦门二手房也首次超过新房；这一年，行业集中度 不断提高，在厦门，外来大鳄强势压倒本地开发商，地王屡被刷新。 时间正在昭示未来。步入2016，中国房地产面临新时空下的语境转换，同时也需坚守行业 洞察的基本定见——房地产发展向城市价值和金融本质的必然回归，房产巨量市场的必然分化， 城市、人口、产业的聚集必然持续，互联网和新技术的发展必然催生更多更新的场景和服务。 2016年的厦门，自贸区、海上丝绸之路落地生根，城市轨道交通建设全面加快提供着城市 发展的源动力；六大支柱产业蓬勃发展，“完全移民城市”的形成，支撑着城市竞争力和强大 的人口吸附力；地王的即将入市，持续宽松的宏观政策，释放着持续的利好，我们有理由相信， 春天，或许就在前方一公里。
2013-03
2013-08
2014-01
2014-06
2014-11
2015-04
GDP
数据来源：世联研究、WIND
2015-09
国内经济：传统经济增长动力不足，出口、投资、消费疲 软，拖累经济，2016仍难言乐观
2015年中国出口增速同比负增长，且有逐渐恶化的趋势；固定资产投资同比增速不断下滑，创2000年以
二套房首付降至四 成
2015年3月30日，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，
购买二套房的最低首付款比例调整为不低于40％。
首付比例政策
非限购城市首套 房首付降至2.5成
2015年9月30日，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购 买普通住房的最低首付款比例调整为不低于25％。
世联研究认为，2015年货币政策持续宽松，公积金、降低首付
2014-2015年
稳健，松紧适度，灵活调整，注重预调微调 2014.11.22五年以上贷款利率下降0.4%至6.15% 2015.02.28五年以上贷款利率下降0.25%至5.90% 2015.05.10五年以上贷款利率下降0.25%至5.65% 2015.06.28五年以上贷款利率下降0.25%至5.4% 2015.08.26五年以上贷款利率下降0.25%至5.15% 2015.10.24五年以上贷款利率下降0.25%至4.9% 2015.02.05大型金融机构存准率下降0.5%至19.5% 2015.04.20大型金融机构存准率下降1%至18.5% 2015.06.28大型金融机构存准率下降0.5%至18% 2015.09.06大型金融机构存准率下降0.5%至17.5% 2015.10.24大型金融机构存准率下降0.5%至17%