世联郑州鑫苑置业荥阳项目可行性研究报告页

项目地块
荥政储（2011）68 号
荥政储（2011）69 号
荥政储（2011）70 号
荥政储（2011）63 号
荥政储（2011）64 号
站前路与京城路交 叉口西南侧
三公路与规划荥泽 路交叉口西北侧
三公路与规划荥泽 路交叉口西南侧
中原路与规划牡丹 路交叉口东南侧
规划站前路与规划 牡丹路交叉口东北 侧
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政策影响：国家调控政策大方向不变情况下，刚性需求将最先得到 释放，甚至或将主导市场
限购 政策
2011年郑州成 交面积段： 刚性需求户型面 积段成交量明显 高于其他户型
限购 政策
城市 无锡 惠州 西安 武汉
所有需 求减少
35% 29% 16% 14%
投资客 减少 80% 53% 64% 68%
城市 济南 长沙 合肥 沈阳
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地块指标：项目总占地约3000亩，属于荥阳市少有的超大规模 地块
在售项目规模
项目名称 占地面积（亩） 建筑面积（㎡）
中森意墅蓝山
272.6亩
郡临天下
170亩
清华大溪地
/
海龙香槟大道
240亩
豫龙之春
60亩
近期出让地块规模
地块编号
地块区位
40万㎡ 38万㎡ 26万㎡ 30万㎡ 12万㎡
规模（亩）
索河
58.28981 29.24313 47.68473 68.01339 68.02913
项目总用地面积约3000亩，在荥阳目前 在售项目、近期出让地块规模中处于少有 的大规模地块
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项目属性：二线省会城市、远郊区、具备丰富生态资源的超大 规模项目
有利因素：
区域属性：
➢ 新老城区交汇处，交 通便利，通达性良好；
占地约3000亩，荥阳房地产市场属超大规模项目
周边生态资源丰富，内部绿植覆盖
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项目机会分析
•宏观机会分析 •区域机会分析 •市场机会分析 •客户机会分析
【宏观机会】/【区域机会】/【客户机会】/【市场机会】
宏观政策：2011年初国八条的出台为全年定下从紧、从严的调控 基调，郑州版政策彻底贯彻了国家调控力度和方向
二线省会城市
➢ 地块平整，具备规划 价值；
➢ 内部部分原生植被、 带状公园，居住氛围 纯粹。
县级市域 区域成熟度
不利因素：
➢ G310带来的噪音影 响和形象贬损；
➢ 还建房小区带来的形 象影响。
项目属性： 大规模
生态资源
郑州在房地产市场划分中属二线城市 项目位于郑州西部，距离郑州市区约20分钟车程， 属荥阳市行政区域 属于新老城区交汇处，生活配套齐全，并具有一定 城市未来发展价值
荥阳市
郑
州
郑
Baidu Nhomakorabea
绕
州
城
西
高
环
速
路
车程约20分钟；
公共交通：郑上路通勤 郑上1路公交、12路公交。
郑
郑州市
州
6公里 12公里
三
环
线
4
交通条件：三纵两横交通体系，通达性良好，其中郑上路为通 勤荥阳与郑州的主要交通干道，实现与郑州市区的快速接驳
三纵：广武路、塔山路、万山路 三条纵向干道全为双向四车道，快速连接荥阳主城区； 两横：郑上路、310国道 郑上路为双向六车道，为公共交通、私家车通往郑州的 主要干道；310国道双向四车道，为货车通道。
郑上路 310国道
郑上路
万 山 路
塔
广
山
武
路
路
310国道
万山路
郑上路
广武路
310国道
5
地块内部：内部平整、绿植覆盖、临近索河，生态资源丰富， 规划价值高
1
2
带状公园
3
绿植覆盖
5
待拆工厂
待拆民房
4
住宅小区
6
索河
5 6
1
索河 4 项目地块 2
3
➢地块内部为民房、绿植、城市带状公园、住宅小 区，用地平整，无明显高差，规划价值高； ➢依据地块现状看，东部地块拆迁强度最低，进度 最快。
郑州限购令
•2011年3月4日起，对在本市市区（含市内金水区、二七区、惠济区、管城区、中原区、郑东新区，下同）已 拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、 在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住 房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无 法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市 区向其售房。
所有需求 减少 7%
4% 2% 7%
投资客减 少 69%
53% 16% 55%
从世联监控的全 国部分二线城市 受限贷政策看： 投资、投机性需 求受限购政策打 压非常大
保障房类 型
占比
套数 （万套）
假定分流 有效需求
套数（万 套）
分流比例
保障房政策的大
保障房
公租房/廉 租房
40%
148
20%
经适房 20%
谨呈：河南鑫苑置业有限公司
鑫苑置业荥阳项目可行性研究 报告
报告主体结构
1 2 3 4 5
项目属性 项目机会分析
案例分析 发展战略与整体定位
项目经济测算
项目属性
项目区位：项目位于郑州市西部-荥阳市政区划内，距郑州市区 （西环线）16公里
经济距离：
•项目距郑州绕城高速6 公里，车程约10分钟；
•距郑州西环线12公里，
74
60%
29.6 44.4
3.2% 4.8%
力实施： 减少广大中低收
行业政策的三驾马车将投棚房户资改及造、危 投机% 性需1求48 挤出—市—场，并—减— 少中低——收入群体入房的群的商体需品在求住商品房住需求，
合计
14%
370
——
74
8.0%
刚性需求得到最大释放，或将成为未来市场主导
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替代选择：郑州版限购令有效释放刚需，同时也使处于非限购区域 的荥阳成为郑州投资、改善客户在限购政策下的替代性选择
系列政策：政府责任、税收、限购（抑需求）、保障房（促供给）、信贷（抑需求）
持 续 发 力 的 政 策 三 驾 马 车
限购
➢已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，持有本市居住证1年以上、在本市缴 纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房； ➢对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本 市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人 所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。
限贷
➢本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的 ，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利 率的1.1倍执行，暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。
保障房
➢河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案公布，目标任务：2011年全 省新开工各类保障性住房42.09万套，竣工22万套，投入建设资金364亿元。