《淮北市城市商业网点规划》

《淮北市城市商业网点规划》
（2008—2020）修编文本说明
课题组
2014 .7
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目
第一章
录
对《淮北市城市商业网点规划》 （2008-2020）文本修编必要性
一、完善 08 版需要 二、把握新形势带来的发展机遇需要 三、实现“精致淮北”目标需要 第二章 影响商业网点规划因素
一、区域位置与城市交通体系 二、淮北市社会经济发展现状 三、商业发展新动向 四、淮北市商业发展现状 五、人口和城镇化发展 六、居民消费能力 七、城市空间布局 第三章 规划总则
一、城市定位 二、城市商业定位 三、规划范围 四、规划期限 五、规划依据 六、规划目的 七、规划对象 八、规划指导思想 九、规划原则 十、规划目标 十一、规划重点任务 第四章 商业中心规划布局
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一、规划指导思想 二、规划布局 三、市级商业中心 四、区域商业中心 五、社区商业 第五章 商业街规划布局
一、商业街现状 二、规划指导思想 三、规划目标 四、规划布局 第六章 大型零售商业网点规划布局
一、大型零售商业网点现状 二、规划指导思想 三、大型零售商业网点空间布局要素 四、大型零售商业网点主要业态选址原则 五、规划目标 六、规划布局 第七章 大型宾馆/酒店规划布局
一、大型宾馆/酒店布局现状 二、规划指导思想 三、规划目标 四、规划布局 第八章 物流基地规划布局
一、物流发展现状 二、加快发展淮北市物流产业有利条件 三、规划发展目标 四、物流空间布局 五、物流园区规划布局 六、物流中心规划布局
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七、配送中心规划布局 八、重点物流建设 九、物流信息化与公共服务平台 第九章 商品交易市场规划布局
一、商品交易市场现状 二、规划指导思想 三、规划原则 四、规划目标 五、商品交易市场规划布局 第十章 规划实施保障措施
一、组织保障 二、程序保障 三、政策保障 四、信息保障 附录
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第一章
对《淮北市城市商业网点规划》 （2008-2020）文本修编必要性
淮北市是安徽省的省辖市，地处苏、鲁、豫、皖四省交界、淮海经济区腹地。

市辖三区一 县：相山区、杜集区、烈山区和濉溪县，总面积 2741 平方公里，人口 218 万人。

城市规划 区面积 420 平方公里，城市建成区已达 100 平方公里。

淮北市商业在改革开放前与全国各地一样，都是由政府扶持发展建立国营商业，加强对私 营商业的领导和市场管理。

十一届三中全会以后，逐步开放粮油等农副产品市场，多种流通渠 道、 多种经营成分、 多种经营形式的开放型商业逐步形成， 商业网点逐步增加、 区域逐步延伸。

1988 年后，商业企业推行经济负责制、承包制，充分发挥各自优势，商业空前繁荣。

淮北市城区商业网点基本是沿市区道路发展而布局的，商业沿街分布。

随新建居住小区、 经济开发区、工业园区建设和发展，商业网点不断延伸，经历了一个由老城区逐步向外延伸扩 展的过程，为了更好地适应淮北市城市发展需要，淮北市在 2008 年着重对 2004 年淮北市商业 发展规划做了修编，形成了《淮北市城市商业网点规划》 （2008-2020） （以下简称 08 版） 。

总体来看，08 版有很多长处，尤其是对 2004 年商业发展规划落地问题作了较好地处理， 针对商业网点较为集中在几条主要街道提出来适度外迁，功能疏解的意见是可贵的。

08 版促 进了淮北市商业健康发展。

但是，08 版也存在一定不足，为了弥补 08 版不足；也为了把握新 形势给商业发展带来的发展机遇；实现“精致淮北”目标，需要对 08 版予以修编。

一、完善 08 版需要 （一）大型零售商业网点空间分布不尽合理 大型商业网点过于集中在主城区，尤其是聚集在铁路以北城市核心地区，全市 37 个大型 零售商业网点有 25 个坐落在城市核心地区，大型网点分布严重不均。

（二）规划对商业新业态关注不够 大型百货商店、超市在商业网点规划中比重过大，鼓励设置的商业业态较为传统，带有展 示、体验、休憩特征的大型业态鲜见，以至于现实生活中大型零售商业经营难免千篇一律。

（三）商业街理解有一定偏差，商业街设置过多 全市规划建设 14 条商业街，然而其中 9 条不具备建设商业街条件或特征，较多地是将沿
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街建立的商铺误作为商业街来建设，没有充分结合淮北的产业特征、旅游资源、传统文化等因 素与对交通的影响来规划特色商业街。

（四）物流基地规划相对于淮北社会经济发展显得滞后 2008 版中的物流规划存在三个主要问题：一是物流基地没有充分结合淮北产业转型升级， 二是数量不足，三是空间布局不尽合理。

因而现有的物流基地设施对淮北产业转型与升级推动 作用有限，对建设大市场，发挥大市场集散功能的作用有限。

它尚不能适应国家对物流业规划 重点调整需要；尚不能适应淮北市面临新的发展机遇与经济发展战略调整需要；尚不能适应加 快实现振兴皖北经济目标需要；尚不能适应建设“精致淮北”目标需要。

（五）商品交易市场规划对产业促进因素考虑甚少，部分商品市场规划时可行性分析不够 建设商品市场重要任务之一是要积极推动当地优势产业、特色产业、重点产业发展，因此 规划商品市场时要注重为当地产业发展服务，然而，08 版规划了 12 个商品市场，仅有少量的 市场紧密结合了淮北产业发展。

另外一些市场在规划时未能充分考虑其可行性，以至于这些市 场发展十分缓慢境地，面临转型。

总之，08 版存在一定程度不足，需要完善，以便更好地发挥城市商业网点规划对商业发 展的引领、规范作用。

二、把握新形势带来的发展机遇需要 （一） 国家推动服务业大发展政策，为淮北商业新发展提供了政策保障 2012 年《中共中央关于制定“十二五”规划的建议》 （国发〔2012〕62 号）强调要“加快 发展服务业， 把推动服务业大发展作为产业结构优化的战略重点” ， 它表明国家已将其作为 “支 撑国民经济平稳较快发展、促进经济结构战略性调整”的重点产业。

可以预见， “十二五”期 间服务业发展将面临新机遇。

商业在服务业中占有重要地位， 无论是产值还是社会商品零售额， 通常其在服务业中的比重高达 25-30%。

为适应新形势、新任务需要，根据国家大力发展服务 业的政策重新审视 08 版内容并予以修编，以抓住商业发展新机遇十分必要。

（二）国家《促进中部崛起规划》使淮北市商业发展融入“双轮驱动”中 国家《促进中部崛起规划》将使淮北市经济发展由“淮海经济区”的单轮驱动转变为“中 原经济区”与“淮海经济区”双轮驱动，双轮驱动比单轮驱动更给力，为淮北商业发展提供了 发展新机遇，对此，需要重新审视 08 版并予以相应修编，以促进淮北市商业更好地融入“双 区”发展机遇中，推动淮北市商业健康发展，为社会经济发展发挥更大的拉动作用。

（三） “振兴皖北”重大决策将有利于促进淮北市商业健康发展
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针对皖北地区经济社会发展相对滞后的状况，安徽省委、省政府作出了“振兴皖北”的重 大决策。

加速皖北振兴，打造新的增长极，成为安徽省统筹区域协调发展、加速崛起、建设美 好安徽的重要战略支撑，将有利于促进淮北市商业健康发展，以更好地发挥商业对产业升级、 结构转型的作用，加快实现振兴皖北经济的目标。

三、实现“精致淮北”目标需要 经过“十一五”和“十二五”初期的建设，淮北市城市范围扩展了，社会经济各项指标增 长了，基础设施更雄厚与完善了，经济发展战略更科学了，城市定位更清晰了。

特别是在“中 国梦”鼓舞下，市委、市政府提出了建设“精致淮北”的目标。

为适应该目标需要，应该审视 08 版并据情予以相应修编。

本次修编涉及的内容包括：规划范围、规划期限、发展环境、指导思想、城市商业中心、 商业街、大型商业网点、大型宾馆酒店、物流基地、大型商品交易市场等。

第二章
影响商业网点规划因素
城市区位与交通体系、社会经济发展现状、国内外商贸流通业变革趋势、本地商业发展现 状、人口和城镇化发展、城镇居民消费能力与习惯、城市空间布局等七大层面情况对商业网点 规划有着重要影响。

一、城市区位与交通网络 城市在区域中的位置，对其商业发展的定位、方向、重点等具有重大的影响作用。

城市商业的发展与完善的交通网络有着密切的关系， 许多商业网点直接依托交通网络布局 发展，商业网点的规划必须充分分析现有交通条件，并参考各项交通规划进行布局。

大型零售 网点一般布局于城市主干道和地铁沿线附近， 批发市场一般布局于城区交通干道附近和城郊交 通主干线的出入口位置，商业街往往也是市区交通通达性较高的地域，物流基地更是依赖交通 条件，一般都布局在铁路、公路、港口、机场等对外交通节点上。

由于两者的天然共生关系， 城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的深刻影响。

淮北市地处淮海经济区腹地，苏、鲁、豫、皖四省交界处，北接萧县，南临蒙城，东与宿 州比邻，西连涡阳于永城，京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6 条国道、省道以及京福、 连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场 60 公里，至连云港港口 280 公里，是安徽省距深水 港口最近的城市。

淮北市的区位优势，决定了它能够建有高效的交通体系。

淮北市已有公路、铁路、港口、码头各等级客货运站 25 个(含 1 个集装箱火车站)；另有
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35 条总计 205.39 公里、密度为 19.6 公里/百平方公里的铁路专用线连接各大中型企业；公路 通车里程达到 3419.5 公里，路网密度达到 125.5 公里/百平方公里、17.45 公里/万人，高于全 省平均水平，基本形成了以国道、省道为骨架、县乡道为支干，四通八达、通畅便捷的交通网 络； 尤其是高速公路建设取得喜人的成绩， 2010 年仅有 42 公里， 至 2012 年就增长为 94 公里， 增幅为 123%。

境内浍河具有发展水运的优势，完善的交通网路对商业网点的发展有着积极的 支撑作用 二、淮北市社会经济发展现状 （一）主要经济指标快速增长，为商业快速发展奠定了扎实的经济基础 近 10 年来，淮北市经济得到迅猛发展，淮北市国民经济进入了高速发展阶段，财政收入、 固定资产投资有了成倍增长，人民消费水平有了显著提高。

2000 年社会生产总值仅为 103．5 亿元（当年价格计算，下同） ，至 2012 年跃升为 620．5 亿元，增长了近 5 倍，年均增长率约 12%。

经济增长使财政收入也有了成倍增长，同期比较， 财政收入由 12．3 亿元增加至 101．1 亿元，增长了 7 倍多，年均增长近 18%；国定资产投资 由 41．6 亿元增长至 577．2 亿元，增长了近 13 倍，年均增长约 25%。

社会商品零售总额由 34．0 亿元增长至 171．7 亿元，增长了 4 倍多，年均增长约 17% 。

见表 2—1。

表 2—1 淮北市国民经济与社会发展总量
年份 GDP（当年价格） 财政收入 国定资产投资 社会商品零售总额
单位
2000 年
2005 年 205.2 26.6 84.1 54.7
2010 年 461.6 70.0 366.9 125.5
2011 年 554.9 90.3 450.0 148.3
2012 年 620.5 101.1 577.2 171.7
亿元 103.0 亿元 12.3 亿元 41.6 亿元 34.0
资料来源：根据《2013 淮北统计年鉴》编制
（二）产业结构调整稳步推进，重点产业发展形势喜人，为经济持续发展奠定了坚实的基 础 淮北市委、市政府按照科学发展观的要求，总结淮北建市 50 余年的发展历程、结合淮北 发展实际，提出了“加快城市转型，打造精致淮北”的城市发展目标。

为实现“精致淮北”梦 想，强调淮北市的产业既要转型升级，又要打造成精良产业。

其中，煤炭工业应随着国家新能 源战略的实施，需要加快推进煤电一体化发展，实施煤炭精深加工和多元转化，做大做强煤电 铸、煤电材产业链，把淮北市建成全国一流的煤化工基地。

食品工业要向精深加工发展，并形
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成强大的产业集群；机械制造业要向高端成套设备发展，加快建成集聚效应突出的机械制造产 业基地；纺织服装业要向高精细发展，打造纺织—印染—服装为一体的产业集群，努力建成华 东地区重要的棉纺织服装基地；新型建材要向节能环保方向发展；战略性新兴产业要得到大力 发展（指铝基新材料、生物医药、电子信息、新能源） ；高新技术产业要创新发展。

此外将继 续大力发展养殖业、巩固稳定种植业、积极发展林业三大现代农业。

科学的产业结构体系将使淮北市的资源进一步得到优化配置与充分利用， 经济质量将得到 大幅提升，经济总量将得到大幅增长，淮北市经济可持续发展的势头将得到巩固与强化，为淮 北市商业发展提供坚实的基础。

三、商业发展新动向 “十二五”时期，商业发展面临诸多机遇：国家着力扩大内需，为商业发展提供了不竭动 力；工业化进程加快，为商业发展提供了更大空间；深化收入分配制度改革，为商业发展提供 了市场潜力；物联网、云计算等新一代信息技术的应用，为商业发展提供了有力的技术支撑。

同时，商业发展也面临诸多挑战：人民群众生活水平显著提高和居民消费结构不断升级使 消费行为变得更不易把握；电子商务对实体店经营冲击影响越来越大；国际国内市场联系更加 紧密，不同商业业态之间的竞争更为激烈；维护市场正常秩序的任务更加艰巨，它们共同对商 业优化结构与布局提出了新要求。

（一）商贸全球化趋势明显 进入 21 世纪，全球经济发展停滞不前，但是中国经济在改革开放深化与扩大中依然保持 着旺盛的发展势头，已经成为全球第二大经济体。

国际大型商贸流通集团纷纷瞄准中国市场， 尤其是国际大型连锁企业不断发展组合式经营并已形成全球采购网络， 进一步加快了进入中国 市场的步伐，他们通过开设新店、兼并和联合等形式迅速开拓中国市场，其在我国社会消费品 零售总额中比重有较大幅度上升。

2012 年尽管出现个别外资企业退出中国市场的情况， 但外资零售总体发展势头良好。

2012 年，全国零售业新设立外资投资企业 321 家，实际利用外资 19.11 亿美元，比上年同期增长 5.46%。

外资零售企业发展速度仍然快于行业平均水平，并呈现出以下特点：一是业态相对集 中。

大部分外资企业专注于某一种业态，在一个专业领域内精耕细作，例如大型超市业态中， 无论是店铺数量还是销售规模都显现出一定优势。

二是单店效率高。

外资大型超市单店销售均 在 3 亿元左右，仍高于内资企业单店销售水平。

三是注重战略布局。

在全面扩张的同时注重实 施区域优势战略，即在某一区域内集中开店，在物流、总部功能等方面形成优势，然后再向外
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扩张。

四是积极推行本土化。

外资零售巨头进入中国市场初期，多投资于大型综合超市、仓储 式会员店、大型购物中心和标准化食品超市等具有成长前景的商业业态，并逐步由零售业向流 通领域多方位发展，其中包括设立采购中心、发展物流配送、构筑分销体系等。

伴随其在我国 的发展，外资零售业开始推行本土化。

（二）国内零售业发展态势 1.不同业态的大型零售商业发展前景不同 大型百货店发展不容乐观 大型百货店由于受专卖店、 专业店、 厂家直销店、 专业大卖场、
消费体验店、电子商务等业态迅猛冲击，以及其自身整体数量趋于饱和，因此其发展前景不容 乐观。

购物中心具有发展优势 购物中心功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，
购物环境符合都市生活的节奏和现代消费的需求，具有较强的竞争优势和较好的发展前景，将 成为现有大型零售店改造升级的方向和建设商业功能区大型零售网点的选择。

仓储式商场具有一定的发展空间 仓储式商场具有低成本竞争优势，符合居民“一站式购
足”的消费需求，在大中型城市发展十分迅速，预计今后将会有更多国外品牌企业以跨区域连 锁经营的方式进入各类大中型城市。

大型专业店具有较好的发展空间 专业店避开了百货店面面俱到的“大而全”所造成沉重
负担，以产品线专和深、名优商品为主导、服务水平较高、厂家直销使价格具有竞争力、顾客 层面丰富等优势具有较好的市场发展前景。

以家居家具用品、医药医疗健体用品、家电五金等 为代表的大型专业店在大中城市将会有很大发展 大型综合超市成为主力业态 由于超市具有贴近居民生活的特点， 因此成为城市商业发展
中最快的大型零售业态。

预计今后大型综合超市数量仍有较大的增长，成为大型零售网点的主 力业态。

2. 新的城市商业中心在城市的中、外圈不断拔地而起 原来的自然条件、历史渊源、人口分布、交通格局、行政计划等形成的城市中心区域的大 型零售网点，由于网点密集使其市场竞争日益激烈、同时由于交通拥挤、停放车辆的不便，地 价高涨等因素，新的大型零售业难以在中心城区扩展。

而大中城市旧城改造使城区中心人口进 一步迁往城市中、外圈，购买力向城市外围分散，在中、外圈层具有相对低廉的地价优势等因 素影响下，大型零售业向外扩张的动力正由城市内圈向中圈、外圈层扩散，新的城市商业中心 在城市中、外圈不断拔地而起。

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