地产公司营销配置及佣金分配方案
地产公司佣金及奖金分配方案
为了完善公司销售管理机制,规范销售操作规程,提高销售队伍的工作积极性和提升业绩,发挥团队合作精神,现结合公司目前开发项目的实际销售情况和市场需要,引入销售激励机制,特制定适合公
司业务发展的销售佣金激励办法。
一、人员编制（佣金分配名单）
总监（1人）
销售经理（1人）
策划经理（1人）
策划助理（1人）
销售助理（1人）
置业顾问（6人）
二、佣金分配比例
1、置业顾问：完成当月销售任务，按个人销售回款额的4‰比例提成；未完成当月销售任务，按个人回款额的3‰比例提成；销售额的确认以签约额为准。
2、销售经理：按回款额的0.5‰比例提取公共佣金。
3、策划经理：按回款额的0.2‰比例提取公共佣金。
4、策划助理：按回款额的0.1‰比例提取公共佣金。
5、销售助理：按回款额的0.1‰比例提取公共佣金。
6、销售总监：按回款额的0.5‰比例提取公共佣金。
7、设立回款总额的0.1‰作为公共奖励基金；全体营销部员工参与分配。
总额5.5‰。
具体明细如下：
三、公共基金发放办法：
公共基金主要用于全体人员的综合奖励等机制，每季度发放一次。
营销部根据当季可分配金额制定公共奖励基金发放明细。
奖项设置：
销售冠军、亚军、季军（共三名）；季度优秀员工（一名）。
四、薪酬分配细则：
1、提成基准：根据销售回款额按公司审批比例提成。
2、佣金的发放比例及方法：在房款全部付清时发放提成总额的80%，入
伙后发放10%，办理项目产权初始登记备案后发放10%。
3、特殊客户提成标准：按照正常提佣方式办理。
4、公司员工推荐客户成交提成标准：凡推荐客户成交的物业，按比例计
算整套物业可提佣金，推荐人提取该佣金的30%，置业顾问提取该佣
金的70％。推荐人推荐客户时，将客户介绍给销售经理确认（或将名
单联系电话告之），推荐之前已在案场填写来访登记表的客户不计入
推荐客户之列。
5、置业顾问客户发生分歧的，按客户确认制度执行，仍无法达成一直的，
个人佣金部分归入公共基金账户。
6、离职人员佣金管理办法：中途辞职或被辞退，交付及办证部分奖金不
得提取，该部分奖金转至其职务代理人名下，按上述奖金管理方案予
以执行。
7、结算日期：自然月结算，全款到帐后的物业方可参与结算。
共同开发房地产项目合作协议-资本运作、股权投资等设计
合作协议 编号： 甲方：资产管理有限公司（以下简称“”） 住所：邮政编码：x 法定代表人：x 电话：传真： 乙方：xx集团有限公司（以下简称“xx”） 住所：x 邮政编码：x 法定代表人： x x 丙方：北京xx房地产开发有限公司（以下简称“xx”） 住所：x 邮政编码：x 法定代表人：x 电话：x x 丁方：北京xx置业有限公司（以下简称“竞标公司”） 住所：x 邮政编码：x 法定代表人：x 电话：x 传真：
戊方：北京xx置业有限公司（以下简称“项目公司） 邮政编码：住所：北京市丰台区南四环西路188号十区七号楼8 层（园区） 法定代表人： 电话：传真： 己方：上海xx资产管理中心（有限合伙）（以下简称“合伙企业”）住所： 执行事务合伙人代表： 电话：传真： 庚方：xx（北京）资本管理有限公司（以下简称“xx”） 住所： 法定代表人： 电话：传真： 辛方：xx（上海）股权投资基金管理有限公司（以下简称“xx基金”）住所： 法定代表人： 电话：传真：
壬方：北京xx资产管理有限公司（以下简称“xx”） 住所： 法定代表人： 电话：传真： 鉴于： 1．为一家依法成立并合法存续的资产管理公司，具有突出的投融资服务能力； 2．xx和xx为依法设立并有效存续的有限公司，xx持有xx【100】%的股权； 3．竞标公司为一家依法设立并有效存续的有限责任公司，竞标公司已经依法竞得位于（宗地编号为【】，以下简称“项目土地”）的土地使用权，竞标公司已与【北京市土地整理储备中心】（以下简称“出让方”）于【2014】年【10】月【13】日签订编号为【xx号】的《国有建设用地使用权出让成交确认书》，本协议签署时竞标公司的注册资本为【1000】万元人民币，xx和合伙企业为竞标公司的股东，其中xx持有竞标公司【30】%的股权，合伙企业持有竞标公司【70】%的股权，该等注册资本已经实缴； 4．项目公司为一家依法成立并有效存续的有限责任公司，本协议签订时项目公司的唯一股东为【竞标公司】，项目公司的注册资本为【1000】万元，该等注册资本已经实缴，竞标公司将与出让方、项目公司就《国有建设用地使用权出让合同》签署补充协议，由项目公司取得项目土地的土地使用权并对项目土地
房地产行业销售营销策略
房地产行业销售营销策略 不同的项目，其营销策略也不会相同。作为房地产行业而言，其营销策略又是怎样的呢？如果你想了解，请参考以下这份房地产营销策略概述。 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述；价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略；房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道；促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。 关键词：房地产营销产品价格促销渠道 改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。 一﹑我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短
一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长29.7（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27﹑34.1﹑42），高于同期固定资产投资增幅13.4个百分点，占固定资产投资的23，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长30.5，占全部投资比重的70。商品住宅施工面积为5.1亿平方米，增长24.4，其中，新开工面积2.3亿平方米，增长30.4；竣工面积1.06亿平方米，增长17.2；销售面积1.04亿平方米，增长20.8，个人购房比重达到93.9，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40，辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。商品房价格增长6.1，其中商品住宅价格增长6.6。统计数据显示,我国的房地产业在经过十多年的发展之后，已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。 二﹑房地产营销的内涵及其意义 所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。 目前，从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社
房地产公司企业战略分析案例(word)[详细]
房地产公司企业战略分析案例 案例相关背景资料 1.公司简介 ?ZWB系一家成都本地的专业房地产开发经营的公司.其开发完成城西双楠 片区20万平米标志性楼盘“甲项目”,以及占地近1000亩,产品涵盖双拼、联排、叠拼及高层洋房等多种形态目的高品质项目“乙项目”.公司有着丰富的土地储备,足以支持公司未来15年的房地产开发需求. 2.面临挑战 ?经营规模迅速扩张的过程中,管理系统建设滞后,关键岗位人员流动过快, 员工积极性、工作效率严重缺乏,导致开发项目出现窝工、浪费甚至出现不能如期交房风险; ?高管层虽然知道企业管理系统存在严重问题,但是无法确定问题点以及风 险度; ?员工对企业现状缺乏客观和正确的认识、危机意识不够. 3.案例目标 ZWB董事会希望借助管理咨询人员对公司管理现状进行比较全面的诊断,并制定一份企业战略咨询报告.
ZWB公司企业战略案例分析 一、企业战略分析 (一)公司战略资源与问题分析 1、公司战略资源与优势分析 经过十余年的经营,公司积累了一些独特的战略资源,反映了公司的特有能力. (1)行业经验造就了公司的经营优势 企业领导人具有极强的事业心,起步晚但起点高,做精品求长远.在市场开拓方面,企业主要领导人眼光独到,具有综合判断能力,能够准确地把握产品和市场.实践表明,企业领导者的经营理念和行业经验为差异化定位、团队的拼搏精神为企业赢得了竞争力. (2)诚信经营和商誉积累塑造了一定的品牌优势 经过几年的经营,ZWB在行业中具有一定的影响力和美誉度,迅速确立了在成都地产业的地位,并以诚实守信、广泛合作的公司经营战略,赢得了市场和客户的信任.从银行信誉来看,公司因持续的盈利能力和良好的商誉,有利于企业的融资,也有利于市场拓展. (3)社会资源及其运作使公司具有资源整合能力 ZWB公司在过去资源有限的情况下,凭着自己的诚信理念和运做水平,整合了社会资源,启动了相对大的项目,促进了 ZWB公司的发展.在区域市场上公司有着较为丰富的社会资源,为今后公司的规模扩张和结构调整打下了良好基础. (4)有利于长期发展的丰富土地储备 直接决定ZWB未来发展前景空间和繁荣空间大小的是土地储备的规模、层次和地域分布.而对于ZWB公司来说,企业有着丰富的土地储备足以支持企业15年的发展,将在今后拿地成本和拿到难度不断提升的市场竞争中处于比较优势的地
房地产营销策略分析 论文
毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)
绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市
房地产公司销售费用
房地产公司销售费用 一、房地产公司销售费用内容： 销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销 售机构的费用也计入销售费用。 1 、 销售前期费： 核算与销售相关的一些前期费用， 主要分不能出售的样板房装饰费用 （包 括硬装饰和软装饰） 、售楼处建造与装饰和其他。 售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处 建造部分指的是临时搭建的售楼处，
在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费 用，如果利用会所、 商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此 处反映。 售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。 其他为和房屋销售相关的一些其他 前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。 2 、销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、 户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。 3 、 合同交易费等：
预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非 代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。 4 、 销售代理费： 该项费用是销售费用中的主要费用之一， 是开发公司委托代理公司进行 销售所支付的佣金， 一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议， 根据合同上的有 关条款支付销售代理费， 该科目核算按代理合同计算的应付代理费， 包括已付和已计提尚未 支付的部分。 二、 XX 公司营销费用管理举例
▌一、 xx 营销成本构成 营销成本指项目销售过程中发生的全部推广成本，包括服务及代理费用、广告设计 费用、各种广告制作发布费用、现场包装及各种活动费用、售楼处及样板房装修费用。 1. 广告类营销费用 包括定点长效广告，如户外广告牌、电梯、灯杆旗、车体广告等；媒体广告如电视、 电台、报纸等；投放类广告如短信、直邮等；制作类广告如喷绘、印刷品、工艺品、纸杯、 手提袋、现场包装、礼品、模型等。
《房地产企业发展战略与战略规划》
课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲 （１天－２天）讲师：范宁 课程培训具体内容大纲： 第一章、战略管理概述： 战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。 第一章、战略管理战略环境分析 外部战略环境分析：外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析：企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略：公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略：业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略：职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目：战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案：战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。 第三章战略管理概述 第一节战略理论发展概述 一、结构学派 二、能力学派 三、资源学派 第二节战略的概念与体系 一、战略 二、战略体系 第三节战略管理的概念和基本程序 一、战略管理的概念 二、战略管理的特点 三、战略管理的原则 四、战略管理基本程序 第四章房地产外部战略环境分析 第一节外部战略环境的内容和分析技术 一、外部战略环境的内容 二、外部战略环境的分析技术 第二节一般战略环境分析 一、一般战略环境的内容 二、宏观经济环境分析
房地产市场营销策略
房地产市场营销策略 （一）产品策略 主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。 房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面： 1．房地产商品的组合性 组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。 2．位置固定性 A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。 B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。 3．房地产商品的异质性，即个别性 A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。 B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。 C、认识检测的专业性和复杂性。 4．房地产商品价值的巨额性 土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。 A、房地产销售是件困难的工作； B、专业代理的重要性； C、发展二手市场和租赁市场的必要性。 5．房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多 房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。 A、对投资区域前景正确分析和预测； B、对投资时机的准确判断； C、对投资方式和投资种类的合理选择；
6．房地产使用的长期性、耐用性 房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。 A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。 B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。 由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。 2．房地产产品盈利点 房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。 1．核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。 2．形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。 3．延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。 4．潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。 3．产品策略的核心 为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。 公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误： 1．定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。 2．定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。 3．定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，
万科房地产公司市场营销策略研究
万科房地产公司市场营销策略研究 摘要 近几年来我国经济深入发展带动了房地产行业前所未有的蓬勃兴盛，至今仍是关系人民生活水平提高的重要方面。作为我国国民经济重要支柱产业的房地产行业，受美国次贷危机等国际经济局势的影响，发展瓶颈逐渐显露，虽然在国房地产仍然是百姓日常间关注的热点话题。众所周知，房地产是一个高收益的产业，但因为它的投资价值大，周期长，实物形态不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规，房地产行业买方市场的形成，客观上使房地产市场营销的地位日益彰显，然而房地产营销仍处于初级阶段，很多经营理念却跟不上行业的发展速度，显得相对滞后。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品，也就是说开发商必须以竞争为导向，以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识，推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节，从而实现企业自我发展的有效手段。因此，房地产企业部战略调整以更好的适应市场经济走势已是刻不容缓之势，尤其是市场营销策略的探讨在整个战略部署中至关重要。
关键词：房地产，市场营销，策略调整，研究 目录 1 绪论 (1) 1.1 研究的背景 (1) 1.2 研究的目的与意义 (1) 1.3 本文的研究思路 (2) 2 万科房地产公司的基本情况分析 (3) 2.1 万科房地产公司的简介 (3) 2.1.1 万科房地产公司的竞争地位 (3) 2.1.2 万科房地产公司的竞争环境 (4) 2.2 万科房地产公司的经营业绩评价 (5) 2.3 万科房地产公司的资源和战略能力分析 (6) 2.3.1万科房地产公司的资源状况 (6) 2.3.2 万科房地产公司的价值链状况 (6) 3 万科房地产公司的营销策略研究 (8) 3.1 万科房地产公司营销策略的制定 (8) 3.1.1 万科房地产公司营销策略的适用性评价 (8)
房地产开发营销策略
房地产开发营销策略 有什么样的市场，就有什么样的消费者；有什么样的消费者，就有什么样的发展商；有什么样的发展商，就有什么样的房地产开发模式。 西方的住宅文化已有几百年的历史沉淀，不温不火，不急不躁。中国当代住宅文化才几十年的历史沉淀，还不成熟。加之多年来蓄积已久的市场能量如火山爆发一样释放出来，形成了世界上最为壮观的房地产大市场，于是，各种建筑和房地产开发模式在中国粉墨登场。 转型期的中国，千年未遇之变局，中国要用30年时间完成西方国家300年的市场经济历程。结果中国房地产市场是极不成熟的市场，与之相对应的是极不成熟的发展商。与西方发达国家成熟的房地产相比，形似而非神似。在中国房地产市场，另类文化之所以能得以大肆张扬，这是中国特殊的转型期的产物，沉淀下来，有些可能会成为笑柄，而现在有人追捧是正常的。房地产品牌的发展，有一个由浅入深的渐进过程。当别人还没导入物业管理的时候，万科以物业管理营造品牌，如今，万科的这一自选动作已经变成规定动作和标准动作了。随着消费者的成熟，品牌的内涵与外延也在不断扩展。 房地产开发模式共性规律：品牌化、规模化、专业化。 在这些共性规律之下，主要分化出以下几种成功的市场化的房地产开发模式： 1、万科模式 专业化品牌扩张型 市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者 专业化、品牌化路线 跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌 江湖盟主策略 局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成 2、碧桂园模式 规模化实力扩张型 在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销 纵向一体化的企业运作 模式化、工业化的产品路线 高门槛（现楼）营销策略 连锁化经营，但只局限于一个区域板块 是哲学思路的成功，“五出”理论的成功。占据了中国房地产开发的一个时代。 但在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新。
房地产市场营销组合策略分析
相关合集：市场营销论文 相关热搜：市场营销市场营销学 房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要，综合运用各种可控的营销因素，将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合，从而很好地实现企业的营销目标。 四大策略的组合关系到营销活动的成败：（1）四大策略的优良组合所发挥的整体效果大于各个策略单独发挥的效果之和。（2）任何一个策略的使用不当将会导致营销活动的失败。 为此，需对4P策略进行科学的认识和分析。 1.房地产营销产品策略（Product） 产品策略是根据消费者需求为市场开发、建设房地产产品所采取的所有对策和措施。包括产品差异化策略、品牌策略和产品组合策略等。 1.1产品差异化策略 房地产企业通过市场需求调查，结合自身特点，最大限度地挖掘产品的特色，加以创新，进行产品定位，通过产品的位置、产品的设计、产品质量的确定、价格和服务等方面来塑造产品的差异化，使自己的产品与竞争者的产品相区别，并且比竞争者更能吸引顾客，更具优势。差异化是企业立足行业，展现独特和自身优势，并在营销上取得成功的首要因素。例如，在房价高涨、新政策调控的形式下，婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大；相较于商业中心、城市中心的高价房，一般居民更偏向于服务设施齐全、环境安静、交通便利的住宅区。房地产商应在客户的消费行为和需求方面认真分析其差异和特性，着重研究目标客户的年龄、职业、收入、文化背景等因素，进行产品方案研究、策划以及选择，打造客户认为“综合性价比高”的产品，满足客户需求。 1.2产品品牌策略 品牌是房地产产品的形象代言，其总是依附于某种特定的房地产产品。品牌的直接作用是，当人们看到某一品牌时，会联想到它所代表的产品品质和服务，如谈到现代城，就会想到SOHO，想到时尚的家居办公。又如看到万科，就会想起各地的“四季花城”，会产生高品质的概念，尽管万科的产品价格高，但各地的销售业绩不菲。 想要取得良好的经济和社会效应，建立一个好的品牌是必须的。房地产商想要在竞争激烈的产业中生存，就必须不断加强品牌的宣传，提升企业整体水平和形象，密切关注对手的品牌战略。 1.3产品组合策略 产品组合一般由若干产品线组成。市场的需求，企业对风险的分散处理，销售量的大小等决定了现代企业多类型、多规模的产品经营。房地产企业也必须开发不同的房地产产品，
房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理
房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理
房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理 1、售楼处的分类 根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： ⑴单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除； ⑵单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租； ⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售； ⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租； ⑸租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。 当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。 由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。 2、相关规定 根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理： ⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；
⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。 ⑶售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 3、建造时的处理 ⑴建造 方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。 方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。 ⑵装修 方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。 4、使用时的处理 ⑴折旧和摊销 无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。 但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行
上市公司资本运作
上市公司资本运作
上市公司资本运作 资本运作是一个强大的助推器,对企业的发展起到巨大的推进作用。我把整理好的分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦! 浅析 资本运作是指公司利用资本市场，改善资本结构，实现资本最大化增值的各种活动，它对公司可以支配的各种资源和生产要素进行运筹谋划和优化配置，通过资产重组、企业并购、风险投资和融资等手段，改善资产组合结构，增加可控制的资源，提高资产运作效率，实现资产的保值增值。 一、上市公司实施资本运作的必然性 资本运作是一个强大的助推器，对企业的发展起到巨大的推进作用。纵观世界上众多著名企业的发展史，有一个明显的规律，那就是许多企业都是从产品经营起家，经过长期的积累和发展，在行业内达到一定水平和规模时进行资本运作，经过公司上市、企业并购、战略投资等一系列资本运作手段，加强产品经营或者介入其他行业开创新的天地，逐步把公司做强做大。 一资本运作是建立现代企业制度，完善公司治理结构的必然要求。
不少上市公司虽然成功上市了，但在企业体制、经营机制和管理流程等的转变还未真正到位。上市公司要想摆脱现有弊端，走上可持续发展之路，关键在于建立现代企业制度，完善公司治理结构。通过资本运作实现投资主体多元化，是实现这一转变的有效途径。 二资本运作是上市公司实现“做大做强”战略目标的必要手段。许多上市公司都把“做大做强”作为发展战略。然而，由于规模经济的发展需要持续不断的市场投入、技术投入、人力投入等，这些都最终都体现为大量的资金投入，仅靠银行是无法及时、长期提供的，而资本运作却可以使企业在较短时间内筹集大量资金，充分利用社会资本，为企业规模的快速扩张提供了可能，因此资本运作为上市公司的发展提供了一个很好的现实选择。 三资本运作是上市公司实现资源整合的必然途径。市场经济要求各生产要素在国民经济各行业和企业之间进行合理流动，从而实现社会资源的有效配置。上市公司在进行市场化的资源整合时，必须通过资本运作，采用并购、控股等方式，提高资源整合的效率和效益，实现上下游产业的强强联合，优势互补，达到规模扩张。 四资本运作是我国对外竞争战略的必然选择。产业结构的不合理以及企业资产质量的不高，一直是导致国内公司与国外公司在竞争中处于劣势的一个重要原因，解决这一问题的最好途径就是依靠资本运作。通过市场化的资产重组，把以中小公司为主的组织结构，转变为以大公司为龙头的
房地产公司营销策划书文档
房地产公司营销策划书文档 Real estate company marketing plan document 编订：JinTai College
房地产公司营销策划书文档 小泰温馨提示：策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文下载后内容可随意修改调整修改及打印。 在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。 房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。 一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。 2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。 3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。 4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。 5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。 1、广告总精神。 2、诉求重点。 3、np稿标题初拟。
地产开发项目营销费用控制明细
地产开发项目营销费用控制明细 项目期营销费用 造价部 年月日 为提高营销企划水平，有效控制项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。 一、适用范围： 1. 项目营销成本费用控制。 二、计划控制目标 1.项目销售费用总额度为万元。综合销售成交均 价元/M2，销售率％，销售成交合同总额的％，另加销售卖场包装、样板间费用万元）； 2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转； 三、控制方式及要求 1.销售费用控制责任部门为销售部，造价部负有监督执行、超支预警的责任； 2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、造价部，用以指导＊＊＊＊项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节； 3.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；
4.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报造价部备案，作为当年销售费用成本控制依据； 5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出％以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告造价部，经公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施； 6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。 7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由造价部负责划分，报公司批准后确定； 8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施； 9.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方可实施； 10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变； 11.如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，则节余部分可结转至下一年使用。
万科房地产营销策略分析
2 万科地产概况 万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
房地产营销费用
房地产 营销费用安排计划
费用总额 -~- 费用构成 整体费用分配 四年度营销费用预算附页各年度费用安排总表 费用总额
根据项目实际情况，项目的整体营销费用为项目总销售额的3%，以项目 总销售额8亿元计算，则项目的总营销推广费用应控制在8亿元X 3%=2400 万元以内。 费用构成 项目的营销推广费用由以下几个板块构成： 1、领域机构营销策划服务费（含前期营销策划费、开盘前营销策划服务费）； 2、领域机构代理销售佣金（含销售佣金、销售奖励）； 3、项目广告设计费； 4、营销相关活动费用（如开工仪式、开盘庆典、SP活动等）； 5、媒体发布（含媒体发布及物料制作等）； 6、营销中心、外卖场、样板房等展示场所装修装饰； 7、招商费用（含招商工作正常开支、招商所需推广活动及物料制作等）； 8、营销部日常开支（含员工工资福利、日常开支、接待费用等）； 9、不可预估的其他开支。 整体费用分配 1、领域机构营销策划服务费：其中前期策划费20万元；开盘前营销策划服务 费，为自签订代理合同开始，到项目开盘为止，每月 1 万元。 2、销售代理佣金为销售额的 1.3%，如领域超额完成当月销售任务。按项目总销售 额3亿元，销售周期24个月计算，则此部分费用总计万元。 3、项目广告设计费为项目总销售额的0.1%，共计80万元。 4、营销活动是项目推广的主要方式，项目将持续举办各类活动，打造品牌、
展示形象、展现实力。预计本版块费用约占总营销费用的12.5%，共计300万元左右。 5、媒体发布费包含广告媒体发布、广告物料制作等，约占总营销费用的15% 共 计360万元左右。 6、为体现项目的品质感与开发商的实力，树立最高端的品牌形象，项目将花大 力气对展示区进行设计、包装、打造。这些区域包括项目展示中心、销售中心、样板房、商业样板区等。这一板块的花费将占总营销费用的约10%共计240万元左右。 7、招商费用主要包括招商工作正常开支、招商营销费（含营销及推广物料制 作，一般为年总租金的2-4%）和招商佣金（招商合作方的佣金，一般为一次性支付其招商成功客户年租金的20%。根据测算，本项目的招商费用可控制在100万元左右。 8 营销部日常开支，以周期2年计算，应占总营销费用的7%约165万元 9、其他不可预估的开支按照总营销费用的3%计算，约为70万元左右。 营销部费用, 预计费用合计：2391万元 营销费用分配情况
房地产股权筹划(1)
房地产开发企业股权重组中的税务筹划与规避 受全球金融危机的影响，目前中国房地产市场情景不容乐观，房价下跌，成交量减少、资金链断裂、开发项目的停建、缓建等问题还在持续，尽管各地方政府都相继出台一些救济措施，但效果依然不明显，很多房地产企业甚至会面临破产。在此背景下，很多开发商通过企业间的股权并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置，从而实现中国房地产业的进一步发展。但股权重组过程中也有很多问题存在，本文试从股权重组中的税务筹划及规避问题进行探讨，希望能给开发企业带来些许启示。 房地产企业股权重组是指房地产企业的股东（投资者）或股东持有的股份发生变更。股权重组主要包括股权转让和增资扩股两种形式。股权转让是指企业的股东将其拥有的股权或股份，部分或全部转让给他人。增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。以公司股权重组方式，实现房地产项目转让，或者说，以公司股权转让方式来解决房地产开发项目转让的可行性和操作性。 新企业所得税法实施以后，税务机关重新制定了企业重组、并购、分立的税务处理政策，对房地产企业资本运作中的税务筹划和利用资本运作达到节税目的提出了更高的要求。如何根据新的规定，在股权重组中合理实施税务安排，降低资本运作的税务成本，如何利用资本运作实施税务安排，针对企业最关心的上述问题进行分析： 一、房地产企业股权重组的税收筹划 （一）在股权重组中由于产权交换的支付方式不同，其转让所得、资产计价、亏损弥补等涉及所得税的事项可选择不同的税务处理方法。而对这些涉及所得税的事项的税务处理方法不同，必然对转让方或被转让方的所得税负担产生不同的影响，这就要求进行税收筹划时必须
浅谈房地产营销策略与发展
市场营销课程 论文设计 课程论文题目：浅谈房地产营销策略与发展 班级：资环1201班 姓名：王鹏翔 学号： 20123637 专业：农业资源与环境
浅谈房地产营销策略与发展 【摘要】 随着经济的发展和人们对房屋居住的需求的不断提高，房地产业迅速成为朝阳产业，并成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产业的兴起和发展，并逐渐成熟，房产商也开始认识房地产营销策划观念并使用各种营销方式促进房地产业。随之而来的就是房地产行业的激烈竞争，将会迫使房地产行业把房地产的营销策略研究上升到企业发展的战略高度，也就要求房地产市场从以前的生产为导向，转为以消费者和社会为导向的，对房地产营销策划探索的深入，竞争激烈的房地产营销时代己经到来。;从以前简单的销售、促销转变到有系统的全程营销。 关键字：房地产，营销策略，房地产营销 ABSTRACT:With the increasing economic development and people's living needs for housing, real estate is rapidly becoming a sunrise industry, and become a pillar industry of the national economy. Vigorously develop the real estate industry, for solving urban renewal, improving the living standards of the people, and even the development of the city, has very important significance. The rise and development of China's real estate industry, and gradually mature, Home Builders are beginning to understand the concept of real estate marketing plan and use a variety of marketing methods to promote the real estate industry. And was followed by the real estate industry, competition will force the marketing strategy of the real estate industry, real estate rose to study the strategic level of business development, also requires the real estate market from the previous production-oriented, turned to consumers and society oriented, real estate marketing plan to explore in-depth, highly competitive real estate marketing era had come. ; From the previous simple sales, promotion and systematic transition to full marketing. Key Words: Real estate, marketing strategy, real estate marketing 引言 房地产开发是支持人们日常生活的基础，面对市场的风云变幻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握先到的营销技术。 中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房地产开发有着密切关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，不少不具备营销能力的机构也挂牌从事营销，想在市场中分一杯羹。虽然总体