2018年岳阳城市房地产市场进入研究报告
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截至2016年末，岳阳市常驻人口为568.11万人。
2016年GDP 3100.87亿元，比上年增长 7.8%。 2016年城市居民人均可支配收入27546元，比上 年增长9.3%。 2016年社会消费品零售总额1142.88亿元，比上 年增长12%。 2016年固定资产投资总额2317.4亿元，比上年 增长14.5%。
19.50
12.68 8.06 9.37 8.46 8.63 23.68
6.27
4.02 3.55 1.64 1.49 2.03
28.81
29.53 30.31 29.40 28.56 30.32
主城区
路口城区
云溪城区
君山城区
（三）路口城区：包括路口、文桥和陆城。以工业为主， 用地布局为长岭石油工业、陆城居住、路口居住及配套服 务片区，用地面积9.3 km2。 （四）君山城区：包括柳林洲、林阁佬、濠河和君山岛。 以旅游休闲、生态农业、居住为主，用地布局为挂口居住 、九公里公共服务、濠河和君山岛旅游休闲、林阁佬工业 四片区，用地面积14km2 。
城市总体规划
城市规划发展/空间篇
城市扩张——“东扩、西连、南延、北靠、中提”发展战略，东北片区发展为大工业区和物流区， 西北片区发展为大旅游区，老市区建设成大商务区，城市东南片区建设为居家休闲新城区。
东扩北靠：以岳阳经济技术开发区岳阳东 站区和城陵矶港区建设推动城市东扩北 移，把城市东北片区建设成大工业区和物 流区； 西连：加快洞庭湖风光带三期工程建设， 推动“退二进三”，按照保护历史、完善 功能、提升形象的要求，加快旧城改造， 建设洞庭新城，以君山生态新区建设，推 进跨湖发展，把城市西北片区建设成大旅 游区； 中提：把中心片区建设成大商务区； 南延：把城市东南片区建设成大学区；向 南发展，把赶山以南片区建设成居家休闲 新城区。
城市经济环境/数据篇
岳阳2016年常住人口568.11万，处于全省中等偏上水平，但人口增长率0.9%位居全省地级市首位， 仅次于省会长沙；城镇人口315.98万人，城镇化率55.6%，城镇化空间较大。
地区 长沙市 岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市 邵阳市 益阳市 娄底市 怀化市 湘西自治州 张家界市 常住人口/万人 764.52 568.11 584.40 728.59 401.63 471.10 283.80 546.52 732.15 443.25 389.41 492.00 263.60 152.91 增长率 2.9% 0.9% 0.0% -0.7% 0.4% -0.4% 0.5% 0.7% 0.8% 0.5% 0.6% 0.4% 0.1% 0.3% 城镇化率 76.0% 55.6% 60.3% 51.1% 64.1% 52.3% 60.3% 46.3% 44.0% 47.9% 45.3% 44.3% 43.1% 46.1%
6.8%
地区 长沙市 岳阳市 株洲市 常德市 郴州市 湘潭市
工业增加值/亿元 3727.18 1321.68 1197.40 1135.50 1069.20 889.40
比上年增长/% 7.5% 6.8% 6.7% 6.3% 6.4% 6.7%
机械业 建材业 有色及循环业 纺织业 电力行业
城市规划发展/空间篇
居住用地 （km2）
5.28 10.73
人均居 住用地 （m2/人）
26.31 26.10
备 注
以商业居住为主 以商业居住为主
八字门分区
主城区 金凤桥分区 湖滨分区 奇家岭分区 七里山分区 城陵矶分区 湖滨分区 云溪城区 松阳湖分区 云溪分区
22.92
14.32 11.72 5.58 5.21 6.71
8.1%
增长率
3.7% 8.5% -7.4% 7.3% 10.6% 1.9% 9.9% 8.3% -0.3%
代表企业
岳阳长炼集团 岳阳制药有限公司、 湖南紫光古汉南岳制药有限公司 岳阳纸业集团、岳阳林纸 湖南华文、岳阳巧娃 岳阳精工机械、常丰收割机 南方水泥、华新水泥 湖南银联湘北铜业、汨罗循环经济工业园 岳阳棉麻总公司、岳阳宝丽纺织品 华能岳阳电厂
5.6
4.7
4.6
4.5
4.2
4.2 1.6 1.5
怀化市
自治州
1396.15
530.87
8.1
6.9
张家界市
497.62
8.1
城市经济环境/数据篇
产业结构：岳阳第三产业发展迅速，规模快速增长，成为城市经济新引擎，经济结构由早期二产主导 向二产、三产双驱动发展转变，带动服务水平提升，人口导入。
第二产业 年份 第三产业
城市经济环境/数据篇
进出口总额与社会消费零售额：2016年岳阳市进出口额14.87亿美元，上涨31.1％；社会消费零售总 额1142亿元，增速12％，社会消费需求旺盛，增长快。
城市经济环境/数据篇
工业增加值：岳阳近五年工业增加值持续增长，2016年岳阳工业增加值1321.68亿元，占GDP总量 42%，处于省内地级市领跑地位，湖南工业强市。
岳阳九大优势产业石化、医药、造纸、食品、机械、建材、有色循环、纺织、电力多 数保持增长，发展势头良好；
16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
13.9%
1216.78 11.3%
2016年岳阳九大优势产业 产业
石化业 医药业 造纸业 食品业
9.0%
中提
东扩
南 延
城市规划发展/空间篇
分区控制：规划建设区划分为铁西、南湖、八字门、金凤桥、湖滨、奇家岭、七里山、城陵矶、松 杨湖、云溪、道仁矶、路口、陆城和君山分区共14个分区单元，其中主城区8个。
分区 分区 名称
铁西分区 南湖分区
人口规模 (万人）
20.05 43.27
用地规模 （km2）
9.53 18.77
“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势
将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。
岳阳
湖南
城市规划发展/空间篇
岳阳城市空间布局为沿洞庭湖带状组团式结构形态，各组团之间以洞庭湖、东风湖、芭蕉湖、松阳 湖、白泥湖绿地相间。用地布局结构为“一主三副”：即主城区，云溪、路口和君山副城区。
（一）主城区：南起湖滨、奇家岭、北至城陵矶华能电厂 和泰格林纸、西起洞庭湖、东至随岳高速公路。以居住、 商贸金融、行政办公、文化教育、高新技术产业、旅游服 务、休闲度假为主，采取紧凑发展的模式，用地布局为金 凤桥市级商业中心、东茅岭市级商业副中心、七里山—冷 水铺工业、木里港—康王工业、奇家岭—郭镇文教五片区 ，用地面积95 km2。 （二）云溪城区：包括云溪、松阳湖、道仁矶。以港口物 流、工业为主，用地布局为城陵矶（松阳湖）港口物流、 临港工业、精细化工、岳化工业、云溪居住五片区，用地 面积36.7km2。
地区 长沙市 岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市 邵阳市 益阳市 娄底市 地区生产总值 （亿元） 9323.70 3100.87 2955.54 2853.02 2512.51 2190.75 1845.65 1565.81 1520.86 1484.18 1400.14 增速（%） 9.4 7.8 8.0 7.9 7.9 8.2 8.2 8.0 7.9 7.8 7.6 占全省GDP比 例（%） 28.1 9.4 8.9 8.6 7.6 6.6
城市经济环境/数据篇
可支配收入：岳阳城乡居民可支配收入稳步增长，2016年城镇居民可支配收入27546元，处于省内 第二梯队，人均生活水平有待提高。
地区 长沙市 岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市 邵阳市 益阳市 娄底市 怀化市 湘西自治州 张家界市 城镇居民可 支配收入/元 43294.00 27546.00 26532.00 28848.00 36828.00 27730.00 31607.00 24026.00 22996.00 24745.00 23669.00 22554.00 20831.00 21030.00 城镇增速 8.3% 9.3% 8.2% 8.8% 8.4% 8.6% 8.1% 9.5% 9.1% 9.6% 8.4% 9.0% 8.0% 8.0% 农村居民可 支配收入/元 25448.00 13119.00 12758.00 15603.00 16919.00 12756.00 16576.00 11683.00 14298.00 13416.00 9529.00 7961.00 7413.00 7802.00 农村增速 7.5% 8.5% 8.6% 8.3% 8.2% 8.3% 8.0% 8.5% 12.3% 8.7% 10.1% 10.5% 11.5% 10.0%
岳阳城市进入研究报告
湖南中原事业七部
1
Part 1
城市基础环境
2
Part 2
房地产市场
报告结构
Analyze System
3
Part 3
城市综合评判
4
Part 4
拿地模式及板块建议
CHAPTER
1
城市基础环境
城市经济环境/数据篇 城市规划发展/空间篇
城市经济环境/数据篇
岳阳，湖南省辖地级市，省域副中心城市，湘北门户，位于长江中游南部，洞庭湖东北部，依长江、 纳三湘四水，综合经济实力位居湖南前列。
核心城区
核心城区：岳阳核心城区由岳阳楼区（南 湖新区、经开区）、云溪区南部（城陵矶 临港产业新区）、君山区东部组成。
城市经济环境/数据篇
宏观经济：近几年来岳阳经济快速增长，GDP总量及人均GDP稳步上升，2016年GDP突破3000亿， 增速7.8％，整体经济总量排名湖南地区前列，仅次于省会长沙。
国家历史文化名城、中华诗词之市、国家园林城 市、国家卫生城市。 中国经济百强城市、综合配套改革试点城市。 湖南唯一的临江口岸城市，长江航运中的湖南唯 一的一站，国家一类水运口岸。
城市经济环境/数据篇
行政区划：岳阳下辖三区四县，代管两县； 岳阳楼区、云溪区、君山区3个区，湘阴 县、岳阳县、华容县、平江县4个县，代 管汨罗市、临湘市2个县级市。设有岳阳 经济技术开发区（国家级）、城陵矶临港 产业新区、南湖新区和屈原管理区4个行 政管理区。
岳阳为湘北门户，区位优越，为湖南经济实力最强的地级市，是洞庭湖生态经济区的重要阵地，也是 长江中游城市群建设的一个重要结点城市。
岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭 为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。 地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入
地区 长沙市 岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市 邵阳市 益阳市 娄底市 怀化市 湘西自治州 张家界市 财政收入/亿元 1231.02 330.75 226.60 277.96 312.80 235.50 186.50 149.92 141.25 107.15 104.59 123.15 88.05 49.49 增长率 10.6% 9.2% 9.0% 6.0% 7.7% 6.9% 7.2% 14.3% 8.0% 2.4% 9.7% 11.2% 12.3% 8.3%
增加值 （亿元）
增长率
增加值 （亿元）
增长率
2015年
1446.83
7.8%
1122.29
11.6%
2016年
1469.10
6.7%
Leabharlann Baidu
1285.94
10.5%
岳阳经济早期以第二产业为主导，近几年岳阳第三产业发展快速，2016年第三产业增加值1285.94 亿元， 同比增长10.5%，占整体41.5%，第三产业成为岳阳经济新引擎。
城市经济环境/数据篇
固定资产投资：岳阳固定资产投资体量排全省第四，2016年固定资产投资2317.4亿元，同比增长 14.5%，其中房地产投资151.4亿元，仅占比6.5%，全省最低，房地产开发投资潜力巨大。
城市经济环境/数据篇
财政收入：除2014年出现短暂停滞，岳阳财政收入逐年递增，增长率超过10%；对比全省其他城市 财政收入绝对值及增长率均排名前列。
岳阳市近5年工业增加值情况
1350.00 1300.00 1250.00 1200.00 1150.00 1100.00 1050.00 1000.00 2012年 2013年 2014年 2015年 比上年增长/% 2016年 工业增加值/亿元 1109.96 1305.58 1307.50 1321.68
2016年GDP 3100.87亿元，比上年增长 7.8%。 2016年城市居民人均可支配收入27546元，比上 年增长9.3%。 2016年社会消费品零售总额1142.88亿元，比上 年增长12%。 2016年固定资产投资总额2317.4亿元，比上年 增长14.5%。
19.50
12.68 8.06 9.37 8.46 8.63 23.68
6.27
4.02 3.55 1.64 1.49 2.03
28.81
29.53 30.31 29.40 28.56 30.32
主城区
路口城区
云溪城区
君山城区
（三）路口城区：包括路口、文桥和陆城。以工业为主， 用地布局为长岭石油工业、陆城居住、路口居住及配套服 务片区，用地面积9.3 km2。 （四）君山城区：包括柳林洲、林阁佬、濠河和君山岛。 以旅游休闲、生态农业、居住为主，用地布局为挂口居住 、九公里公共服务、濠河和君山岛旅游休闲、林阁佬工业 四片区，用地面积14km2 。
城市总体规划
城市规划发展/空间篇
城市扩张——“东扩、西连、南延、北靠、中提”发展战略，东北片区发展为大工业区和物流区， 西北片区发展为大旅游区，老市区建设成大商务区，城市东南片区建设为居家休闲新城区。
东扩北靠：以岳阳经济技术开发区岳阳东 站区和城陵矶港区建设推动城市东扩北 移，把城市东北片区建设成大工业区和物 流区； 西连：加快洞庭湖风光带三期工程建设， 推动“退二进三”，按照保护历史、完善 功能、提升形象的要求，加快旧城改造， 建设洞庭新城，以君山生态新区建设，推 进跨湖发展，把城市西北片区建设成大旅 游区； 中提：把中心片区建设成大商务区； 南延：把城市东南片区建设成大学区；向 南发展，把赶山以南片区建设成居家休闲 新城区。
城市经济环境/数据篇
岳阳2016年常住人口568.11万，处于全省中等偏上水平，但人口增长率0.9%位居全省地级市首位， 仅次于省会长沙；城镇人口315.98万人，城镇化率55.6%，城镇化空间较大。
地区 长沙市 岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市 邵阳市 益阳市 娄底市 怀化市 湘西自治州 张家界市 常住人口/万人 764.52 568.11 584.40 728.59 401.63 471.10 283.80 546.52 732.15 443.25 389.41 492.00 263.60 152.91 增长率 2.9% 0.9% 0.0% -0.7% 0.4% -0.4% 0.5% 0.7% 0.8% 0.5% 0.6% 0.4% 0.1% 0.3% 城镇化率 76.0% 55.6% 60.3% 51.1% 64.1% 52.3% 60.3% 46.3% 44.0% 47.9% 45.3% 44.3% 43.1% 46.1%
6.8%
地区 长沙市 岳阳市 株洲市 常德市 郴州市 湘潭市
工业增加值/亿元 3727.18 1321.68 1197.40 1135.50 1069.20 889.40
比上年增长/% 7.5% 6.8% 6.7% 6.3% 6.4% 6.7%
机械业 建材业 有色及循环业 纺织业 电力行业
城市规划发展/空间篇
居住用地 （km2）
5.28 10.73
人均居 住用地 （m2/人）
26.31 26.10
备 注
以商业居住为主 以商业居住为主
八字门分区
主城区 金凤桥分区 湖滨分区 奇家岭分区 七里山分区 城陵矶分区 湖滨分区 云溪城区 松阳湖分区 云溪分区
22.92
14.32 11.72 5.58 5.21 6.71
8.1%
增长率
3.7% 8.5% -7.4% 7.3% 10.6% 1.9% 9.9% 8.3% -0.3%
代表企业
岳阳长炼集团 岳阳制药有限公司、 湖南紫光古汉南岳制药有限公司 岳阳纸业集团、岳阳林纸 湖南华文、岳阳巧娃 岳阳精工机械、常丰收割机 南方水泥、华新水泥 湖南银联湘北铜业、汨罗循环经济工业园 岳阳棉麻总公司、岳阳宝丽纺织品 华能岳阳电厂
5.6
4.7
4.6
4.5
4.2
4.2 1.6 1.5
怀化市
自治州
1396.15
530.87
8.1
6.9
张家界市
497.62
8.1
城市经济环境/数据篇
产业结构：岳阳第三产业发展迅速，规模快速增长，成为城市经济新引擎，经济结构由早期二产主导 向二产、三产双驱动发展转变，带动服务水平提升，人口导入。
第二产业 年份 第三产业
城市经济环境/数据篇
进出口总额与社会消费零售额：2016年岳阳市进出口额14.87亿美元，上涨31.1％；社会消费零售总 额1142亿元，增速12％，社会消费需求旺盛，增长快。
城市经济环境/数据篇
工业增加值：岳阳近五年工业增加值持续增长，2016年岳阳工业增加值1321.68亿元，占GDP总量 42%，处于省内地级市领跑地位，湖南工业强市。
岳阳九大优势产业石化、医药、造纸、食品、机械、建材、有色循环、纺织、电力多 数保持增长，发展势头良好；
16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
13.9%
1216.78 11.3%
2016年岳阳九大优势产业 产业
石化业 医药业 造纸业 食品业
9.0%
中提
东扩
南 延
城市规划发展/空间篇
分区控制：规划建设区划分为铁西、南湖、八字门、金凤桥、湖滨、奇家岭、七里山、城陵矶、松 杨湖、云溪、道仁矶、路口、陆城和君山分区共14个分区单元，其中主城区8个。
分区 分区 名称
铁西分区 南湖分区
人口规模 (万人）
20.05 43.27
用地规模 （km2）
9.53 18.77
“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势
将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。
岳阳
湖南
城市规划发展/空间篇
岳阳城市空间布局为沿洞庭湖带状组团式结构形态，各组团之间以洞庭湖、东风湖、芭蕉湖、松阳 湖、白泥湖绿地相间。用地布局结构为“一主三副”：即主城区，云溪、路口和君山副城区。
（一）主城区：南起湖滨、奇家岭、北至城陵矶华能电厂 和泰格林纸、西起洞庭湖、东至随岳高速公路。以居住、 商贸金融、行政办公、文化教育、高新技术产业、旅游服 务、休闲度假为主，采取紧凑发展的模式，用地布局为金 凤桥市级商业中心、东茅岭市级商业副中心、七里山—冷 水铺工业、木里港—康王工业、奇家岭—郭镇文教五片区 ，用地面积95 km2。 （二）云溪城区：包括云溪、松阳湖、道仁矶。以港口物 流、工业为主，用地布局为城陵矶（松阳湖）港口物流、 临港工业、精细化工、岳化工业、云溪居住五片区，用地 面积36.7km2。
地区 长沙市 岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市 邵阳市 益阳市 娄底市 地区生产总值 （亿元） 9323.70 3100.87 2955.54 2853.02 2512.51 2190.75 1845.65 1565.81 1520.86 1484.18 1400.14 增速（%） 9.4 7.8 8.0 7.9 7.9 8.2 8.2 8.0 7.9 7.8 7.6 占全省GDP比 例（%） 28.1 9.4 8.9 8.6 7.6 6.6
城市经济环境/数据篇
可支配收入：岳阳城乡居民可支配收入稳步增长，2016年城镇居民可支配收入27546元，处于省内 第二梯队，人均生活水平有待提高。
地区 长沙市 岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市 邵阳市 益阳市 娄底市 怀化市 湘西自治州 张家界市 城镇居民可 支配收入/元 43294.00 27546.00 26532.00 28848.00 36828.00 27730.00 31607.00 24026.00 22996.00 24745.00 23669.00 22554.00 20831.00 21030.00 城镇增速 8.3% 9.3% 8.2% 8.8% 8.4% 8.6% 8.1% 9.5% 9.1% 9.6% 8.4% 9.0% 8.0% 8.0% 农村居民可 支配收入/元 25448.00 13119.00 12758.00 15603.00 16919.00 12756.00 16576.00 11683.00 14298.00 13416.00 9529.00 7961.00 7413.00 7802.00 农村增速 7.5% 8.5% 8.6% 8.3% 8.2% 8.3% 8.0% 8.5% 12.3% 8.7% 10.1% 10.5% 11.5% 10.0%
岳阳城市进入研究报告
湖南中原事业七部
1
Part 1
城市基础环境
2
Part 2
房地产市场
报告结构
Analyze System
3
Part 3
城市综合评判
4
Part 4
拿地模式及板块建议
CHAPTER
1
城市基础环境
城市经济环境/数据篇 城市规划发展/空间篇
城市经济环境/数据篇
岳阳，湖南省辖地级市，省域副中心城市，湘北门户，位于长江中游南部，洞庭湖东北部，依长江、 纳三湘四水，综合经济实力位居湖南前列。
核心城区
核心城区：岳阳核心城区由岳阳楼区（南 湖新区、经开区）、云溪区南部（城陵矶 临港产业新区）、君山区东部组成。
城市经济环境/数据篇
宏观经济：近几年来岳阳经济快速增长，GDP总量及人均GDP稳步上升，2016年GDP突破3000亿， 增速7.8％，整体经济总量排名湖南地区前列，仅次于省会长沙。
国家历史文化名城、中华诗词之市、国家园林城 市、国家卫生城市。 中国经济百强城市、综合配套改革试点城市。 湖南唯一的临江口岸城市，长江航运中的湖南唯 一的一站，国家一类水运口岸。
城市经济环境/数据篇
行政区划：岳阳下辖三区四县，代管两县； 岳阳楼区、云溪区、君山区3个区，湘阴 县、岳阳县、华容县、平江县4个县，代 管汨罗市、临湘市2个县级市。设有岳阳 经济技术开发区（国家级）、城陵矶临港 产业新区、南湖新区和屈原管理区4个行 政管理区。
岳阳为湘北门户，区位优越，为湖南经济实力最强的地级市，是洞庭湖生态经济区的重要阵地，也是 长江中游城市群建设的一个重要结点城市。
岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭 为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。 地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入
地区 长沙市 岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市 邵阳市 益阳市 娄底市 怀化市 湘西自治州 张家界市 财政收入/亿元 1231.02 330.75 226.60 277.96 312.80 235.50 186.50 149.92 141.25 107.15 104.59 123.15 88.05 49.49 增长率 10.6% 9.2% 9.0% 6.0% 7.7% 6.9% 7.2% 14.3% 8.0% 2.4% 9.7% 11.2% 12.3% 8.3%
增加值 （亿元）
增长率
增加值 （亿元）
增长率
2015年
1446.83
7.8%
1122.29
11.6%
2016年
1469.10
6.7%
Leabharlann Baidu
1285.94
10.5%
岳阳经济早期以第二产业为主导，近几年岳阳第三产业发展快速，2016年第三产业增加值1285.94 亿元， 同比增长10.5%，占整体41.5%，第三产业成为岳阳经济新引擎。
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固定资产投资：岳阳固定资产投资体量排全省第四，2016年固定资产投资2317.4亿元，同比增长 14.5%，其中房地产投资151.4亿元，仅占比6.5%，全省最低，房地产开发投资潜力巨大。
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财政收入：除2014年出现短暂停滞，岳阳财政收入逐年递增，增长率超过10%；对比全省其他城市 财政收入绝对值及增长率均排名前列。
岳阳市近5年工业增加值情况
1350.00 1300.00 1250.00 1200.00 1150.00 1100.00 1050.00 1000.00 2012年 2013年 2014年 2015年 比上年增长/% 2016年 工业增加值/亿元 1109.96 1305.58 1307.50 1321.68