咸宁房地产调研报告

咸宁房地产调研报告
一、咸宁市2018年房地产市场情况（数据来自：咸宁市房产局）
咸宁市城区销售量数据：
2017年全年批准预售面积162.19万㎡，全年去化225.27万㎡ 2017年咸宁市城区库存90.69万㎡，预计消化周期7.37个月 2018年1-12月市城区（含咸安区）商品房销售面积271.53万㎡，同比上升20.54%（其中新建商品房销售面积203.69万㎡，商品住宅销售面积176.19万㎡，商业用房销售面积27.5万㎡），二手房销售面积67.84万㎡。

咸宁市城区2018年月销售量
510152025303540
1—2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
上图中可看出成交量放大集中在6—8月，后序9—12月相对平稳。

全年去化271.53万㎡
2018年咸宁市城区库存132.78万㎡，预计消化周期9.76个月
咸宁市城区商品房均价数据：
2017年1—12月市城区（含咸安区）商品房销售总金额86.68亿元（其中商品住宅销售总金额51.87亿元，商品住宅均价3175元/㎡，同比上涨10.2%。

）
2018年1-12月，市城区（含咸安区）商品房销售总金额112.52亿元，其中商品住宅销售总金额82.67亿元，商品住宅均价4798元/㎡。

同比上涨50%
咸宁市城区2018年月均价
（元/㎡）
上图明显看出咸宁市城区7月份价格有明显上扬，2018年半年期每平米涨幅达1280元/㎡
咸宁市棚户改造数据：
（咸宁网）2018年1月发布，棚改远景规划，选定40个项目，建立2018-2020年棚改动态项目库，改造户数24743，规模298.23万㎡。

由房管局棚改办金主任了解：2018年咸宁市城区签订棚改6243户，（货币补偿）
2019年计划完成棚改8000户，（明确仍旧货币补偿）
因2018年中旬国家对于棚户区有了新的界定，所以原计划的2.4万户需从新统计，且对于2020年棚改户数未有数据。

但对于棚户改造截止时间，明确为2020年底。

销售政策：
由房管局开发科刘主任了解：预售政策——电梯房满足建筑2/3标准
楼梯房封顶
资金监管——资金监管保底金额为15%
销售政策——咸宁不限购，限贷
银行政策——一套房首付3成、二套房首付4成
土地市场数据：
2018年，咸宁市共有31宗（不含工业用地）土地挂牌出让
其中26宗为商住用地占84%
4宗为商服用地占13%
1宗为住宅用地占3%
2018年，咸宁市总出让面积193.47万㎡（不含工业用地）
其中71.56万㎡为商住用地占37%
31.63万㎡为商服用地占13%
90.28万㎡为住宅用地占47%
2018年咸宁地位是湖北同惠投资咸宁有限公司以4.99亿元成功拍得咸宁老卫校地块，楼面地价2389元/㎡，地块面积
5.98万㎡
土地市场数据看出，成交数量最多的为商住用地，然出让面积表现，住宅用地排第一位。

楼面地价已经达到及超过2000元/㎡。

如按照容积率2.5计算，未来市场商品房供应量预计350万㎡左右。

三、咸安区楼盘调研
本案
咸宁城际空间站
中建.咸宁之星
锦绣城
雅士林.贵府
南站.金色海湾
五洲.新天地
学府方华
御景园
绿地咸宁城际空间站
项目地址：咸宁市咸安区高铁北站站前广场
项目概况：普通住宅,标准写字楼（鄂南地区第一高楼）,住宅底
商,购物中心,酒店式公寓；占地面积：643283㎡；建筑面积：1600000㎡；容积率：2.20；绿化率：35%；机动车位：12077个，
非机动车位：18228个；总户数：11574户；项目总共分为三期
开发，由西向东分别是A/B/C/D/E/F/G/H八个地块，项目配套12
年一贯制民办学校（绿地与华师一合作办学）
项目现状：2018年10月25号首次开盘，推货量约3000套，开
盘均价6000元/㎡（包含1500元/㎡精装修），实际成交价5800
元/㎡，2*2 72㎡3*2 95—114㎡4*2 135㎡
物业费：1.6元/平/月；
装修情况：精装标准1500元/㎡；
停车：12077个，车位配比超过1:1
交房时间：2020年10月30日前；
目前尾盘在售剩余100多套，咸宁本地客户与武汉客户成交比为6:4；12月份备案均价：5975.79元/㎡（含装修）
中建·咸宁之星
项目地址：金桂路与旗鼓大道交会处（高新区金融港）
项目概况：项目占地173018㎡，总建筑面积约700000㎡，项目分两期开发，一期约40万方，包含24栋高层住宅，4栋商业，1栋幼儿园组成，目前一期24栋住宅楼全面开工建设；2018年12月1日首开，首开8栋、9栋、20栋、23栋、25栋，预售面积7.99万㎡，开盘去化面积：3.2万方，去化率40%；面积段为：98-165㎡；
现场优惠方式：5000抵2万，7日按时签约9.9折，50000元车位抵扣券（车位为长租模式）；
装修状况：毛坯
销售价格：开盘均价约5000元/㎡；
交房时间：2020年年底交房；
物业费： 1.4元/㎡/月（中海物业）；
车位配比：1:1
12月份备案均价：4850.48元/㎡
南站·金色海湾
项目地址：城铁南站旁
项目概况：普通住房，商住两用，占地面积：370亩，总建筑面积：15万方
总户数：424；停车位：480个；绿化率：30%；容积率：3.5
开盘时间2018年9月；
交房时间：2020年5月；
项目现状：目前在售4栋住宅，2018年9月份开1、5号楼，294套，项目分三期开发，1期为商业2.4万方，2期为4栋住宅，7.4万方，已拿预售1.5号楼3.8万方；项目紧邻城际铁路咸宁南站以及淦河，一线临河；
均价：5100元/㎡（不临河区域）
在售产品118——160㎡
装修状况：毛坯；
12月备案均价：5252.82元/㎡
雅士林·桂府
楼盘地址：咸安区青龙路与银泉大道交汇处东400米；
项目概况：总占地：8.5万方；总建筑面积：16.7万方；绿化率：35%；容积率：2.0；总户数：1200户；车位数：1756个；首次开盘：2018年7月，交房时间，预计2019年年底交房；
项目现状：项目由14栋住宅，1栋幼儿园组成，其中小高层6栋，高层8栋，首开楼栋为小高层9、10、11号楼，推出144套，目前剩余房源不多，小高层均价6300元/㎡，目前推出高层2号楼，256套，均价4800元/㎡，剩余房源较多；
装修状况：毛坯；
物业费：小高层1.4元/㎡/每月，高层1.6元/㎡/每月；面积段：118-148㎡
12月备案均价：5520.04元/㎡（含小高层产品）
学府方华
楼盘地址：咸安区碧桂路与育才街交汇处；
项目概况：占地面积：25000平方米；总建筑面积：100000平方米；其中住宅面积约7万方，商业面积约1万方，容积率：3.30；绿化率：25%；总户数：486户；停车位：约600多个；
项目现状：项目由4栋高层住宅，2栋商业组成，目前3、4号楼在售，均价4800元/㎡，第一次预售开盘时间为2018年10月份，交房时间为2020年5月30日；项目以学区房打造，全架空层上园林景观，架空层内部分地上停车位，紧邻淦河；
面积段：116-255㎡
物业费1.5元/㎡/月；
装修状况：毛坯
12月份备案均价：6198.41元/㎡（含商铺销售）
五洲·新天地
楼盘地址：咸安区银泉大道青龙路口；（距离本案为最近
的一个项目）；
楼盘概况：占地面积：132900 ㎡；建筑面积：330000 ㎡
容积率：2.00绿化率：35%
停车位：2000个；总户数：2944，
项目现状：项目分两期开发，一期为五洲新天地，项目目
前只剩下住宅型公寓，70年产权的小户型，面积段为：
38-70平米的现房销售，毛坯均价4700元/㎡；总价18
万左右，去化率较高。

项目首开：2014年首期开盘均价2000元/㎡左右；
物业公司：咸宁市馨怡物业管理有限公司
物业费：1.2元/㎡·月；
装修状况：毛坯
尾盘销售，剩余小户型约100套左右，二期整体转让为雅士林桂府。

御景园
项目地址：咸宁市咸安区长安大道85号
项目概况：总户数：1022户；占地面积：50,308平方米；建筑面积：166,009平方米；绿化率：37.2%；容积率；3 项目现状：项目首开为2014年1月5日，
目前是代理公司尾盘现房销售，均价4500元/㎡，
面积段：87-180㎡，剩余尾盘87、94㎡房源较多
小区目前环境较差，房屋外立面渗水，墙体开裂，没有物业管理公司
装修状况：毛坯
12月备案均价：3513.23元/㎡
锦绣城
项目地址: 温泉区咸宁大道128号（市卫校旁）
项目概况：开盘时间2014年1月5日；总户数 1276户；占地面积：29,649平方米；建筑面积：147,845平方米；绿化率：35.7%
容积率 4.5；
项目现状：项目目前为半烂尾楼状态，销售房源为抵工程款的房源，均价为4600元/㎡（甩卖中），
项目目前无客户上访，据其他项目售楼部介绍锦绣城为难尾楼，政府正在处理相关事宜
合同约定交房时间为2019年7月份；
物业费：1.2元/㎡/月
装修状况：毛坯
面积段：80-166㎡
12月备案均价：4864.62元/㎡
总结：
1. 2018年商品房销售均价较2017年同比增涨50%，全年均价4709元/㎡。

2018年咸宁房地产市场较为火爆，棚户区改造是其最大的
助力。

7月开始咸宁市城区均价突破5000元/㎡关卡；
2. 土地市场2018年商住及住宅用地成交约162万㎡，容积率按2.5算未来商品房住宅市场面临350—400万㎡体量，土地楼面地价突
破2000元/㎡，预计未来咸宁房价短期2年内依旧呈现上涨趋势；
3、2018年，市城区（含咸安区）多品牌上市公司开始销售，如碧桂园、恒大、绿地、联投、江南里、雅士林等。

4、2018年，批准预售221万㎡同比上涨36%，商品房销售完成271万㎡同比上涨20%，2018年棚改签约6243户大大促进了商品房市
场。

预计2019年完成棚改签约8000户。

2018年市城区库存量132万㎡，预计消化周期9个月。

5. 在售产品以高层建筑为主，110-140㎡大三房及四房为市场主打，受到棚改影响130㎡的产品较为热销。

6. 市场去化以自住及改善为主导，本地人购房占成交比例的7—8层，受政府主导的棚户区改造影响剧烈。

而“8+1城市圈”的打造
的以及旅游业发展带动投资性购房，前景并不乐观。

7. 棚改客户、周边乡镇客户、学区房购房为市场需求的主流。

8. 调查中咸安区，除“绿地咸宁城际空间站”项目时间成交价格含装修达到5900元/㎡（装修标准1500元/㎡），其它在售项目住宅
实际成交价格处于4700—5000元/㎡左右。

物业费用处于1.4—1.6元/㎡左右。

调查项目中绿地项目及电建项目体量巨大，绿地项
目总体量160万㎡，后续待推130万㎡，电建项目总体量70万㎡，后续待推62万㎡。

未来市场竞争压力依旧巨大。

营销策划部
2019.2.22。