房地产企业财务风险及其控制

房地产企业财务风险及其控制探析摘要在工业化和城市化快速发展的带动下，房地产企业已进入快速发展阶段，其财务风险也随之加大。首先披露了我国房地产企业目前财务风险的具体表现，分析了房地产企业产生财务风险的成因，进而提出了我国房地产企业防范财务风险的建议和措施。

关键词房地产企业财务风险资本结构

近年来，我国房地产形势风云变幻，国家土地与金融政策趋紧。大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险，抗风险能力面临极大考验。作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周期长、回收周期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险，并且在后金融危机时代，政府出台很多相关经济政策，这些政策直接或者间接影响房地产企业，也可能会给房地产企业带来财务风险。因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效的控制措施，变得越来越重要。

一、我国房地产企业财务风险的表现

所谓房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发

展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。房地产开发有它的两面性，在高收益的背后也隐藏着高风险。

一般房地产业的财务风险主要表现在资产负债率、利率风险和再筹资风险三个方面。本文选取了房地产行业上市a股15家公司作为研究样本（如表1），将根据2011年财务报告信息来分析考察我国房地产企业财务风险的表现。

1.资产负债率相关分析

资产负债率偏高会存在偿还债务风险。我国房地产企业普遍存在资金实力不足问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。从数据来看房地产行业的资产负债率一直居高不下，2011年房地产企业行业资产负债率均值约为62.83%，而据统计2010年房地产企业行业资产负债率均值约为57.63%，2011年比2010年行业整体资产负债率上升超过五个百分点。样本中2011年房地产企业中最高的资产负债率达到75.67%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%，行业平均资产负债率呈递增趋势。而其它行业的平均资产负债率均在 40%～50%。据统计，2011年房地产企业银行贷款额度高达12 540.48亿元，由此可见房地产企业大部分资金依赖于负债这与其行业自身特征一致。这使得我国房地产企业过度依赖于贷款和预收款，造成了资产负债率偏高的现象，如果公司用负债进行投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险，正是由于这个原因让房地产企业面临巨大财务风险。

2.利率风险相关分析

利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。尤其自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩，这几年央行先后加息（如表2）不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也使房地产企业面临亏损的危险。表1的数据中房地产企业的长期负债均值较大，且与历年比较呈上升趋势，大量的长期负债抵减了预期收益，高额的利息成为房地产企业沉重的负担。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

3.再筹资风险相关分析

市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。企业筹集资金渠道有两大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资；二是借入资金。由2011年数据中明显可以看出房地产行业资金短缺，内源融资远不能满足投资需求，大多公司资产负债率高于50%，房地产企业资产负债率过高，使得企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。我国房地产资本市场发育程度很低，目前房地产企业在融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行的状况。随着国家不断上调存款准备金率（如表3），多次调整存款

准备金率将冻结上万亿资金，造成银行不得不降低房地产企业的贷款额度，使得作为房地产企业资金主要来源的银行信贷也进一步受到影响。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。再筹资风险较大会给房地产企业的经营带来来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。

二、我国房地产企业财务风险成因分析

1.资本结构不合理

资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，导致负债成本的上升。大部分房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。

2.缺乏财务预算管理意识

很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、

资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。同时，“重编制、轻执行”的情况在房地产企业普遍存在。很多房地产企业即使编制了财务预算，也是将预算任务交给财务部门进行审批、控制。由于财务部门信息资料有限，只能根据预算额度决定是否批准支出，不能对企业所有支出的合理性与必要性作出正确的判断，影响了企业预算执行效果，降低了企业管理效率。

3.成本费用控制不严

有些房地产企业对成本管理过于简单，仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如对征地补偿费、设计费、临时设施费等的控制，通常每审核拨付一笔款项将其全部一次性计入成本中，对于后期财务成本费用分析不利，不能对每一项具体的费用分别控制。还表现在仓库等其他部门与财务部门脱节，对材料管理不利，报账不及时，致使财务部门不能收集第一线成本资料，导致财务预算与成本管理偏差大，资金管理跟不上。

4.政府政策影响

为了适应经济形势，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。尤其从2010年开始，楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。201年上半年楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息