项目规划建议 PPT
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打造小区内的景观规划布局要比竞争各案的景观资源有了更多的可塑空间；以此 弥补南侧铁路线所带给本项目的的缺陷；
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
9
二、项目周边房地产市场分析
潜在物业需求调研
除价格外，购房时最看重的因素 购房时，除价格外交通便捷、小区地理位置、大中庭绿化、建筑质量和商业配套是被 访者最看重的因素。
重要特质
“地段+景观+空间+生活+人文”要素组合
规划要点
板块价值 交通价值 地段价值 人文价值 配套价值
地处山湖路实验高中校区，七煤集团对面，南部城区核心区域。
项目地有公交车站，项目东侧车行3分钟到达公交客运总站， 交通通达性强。
地块东临城市主干线山湖路，北行到达城市商业中心及行政 核心，南侧直行及达到308省道公路。
现状概述：
住宅：在售住宅约700套+新推入市约600套，18年总体存量约1300套，其中公寓200套， 商业在售300套。各项目住宅月去化量在5-10套左右。整个海林市月去化量在90套左右， 热销期会有所上涨。产品同质化严重，只有高层、多层、地点、价格之区别，竟争相对激 烈。住宅均价约3000/㎡左右。 商业：无特点、均为社区底商，无整体规划，无统一招商。 车库方面，受本地汽车保有量、生活习惯和客户需求等因素，导致车库去化缓慢。 如果产品不创新、千篇一律，注定与当地竞品持平，去室两厅一 卫为辅 理想户型结构以三房和两房为主，其中又 以三室两厅两卫的需求度最高，达总量的 55%；其次是两室两厅一卫和三室两厅一 卫。
空间形式趋向于平层，热衷于灰空间的赠送 在对灰色空间的选择上，多数都选择可变卧室阳台；选择 宽敞的阳台和入户花园的被访者也分别占到了总样本 29%和18%的比例。
这里是房地产市场标杆聚集区 这里是矿区职工的聚集区 这里将有名校榜样社区 这里将有市场中 性价比最高的产品
地块卫星图
一、项目地块分析
优势：
地块周边的建筑环境一般，为本项目提供了塑造品质产品的利好条件。 三面临街的校区商服配套达到最佳的经济效益。 不多的动迁户，回迁面积少，容易的安置，不会影响小区的品质。 该区域适宜规划打造高端住宅小区，公寓产品搭配满足区域不同客群 需求。 紧邻实验高中，直接吸纳目标客群和校区概念。 后发项目可借鉴周边项目的成功经验，做到扬长避短。
项目北侧为幼儿园及实验高中，属于七台河重点学区。
周边配套暂时较为缺乏，但却是七台河市学区房及七煤集团 生活聚集区，做专业化区域消费市场。
在凸显项目价值的思路下，本项目核心价值主要分为：
现有核心价值 和 可创造的核心价值
现有核心价值： 区域价值——重点学区及大企业生活聚集中心背景；而且得到市民公认。 项目价值——“人文、高端、出新”的稀缺资源，海尔等品牌价值导入。 可创造的核心价值： 项目标杆性定位、领跑七台河市场新居住理念的错位竞争； 产品创新、服务创新、销售创新所形成的差异化竞争。
结 论：
1、住宅、商业、车库、存量相对当地市场较大。 2、住宅产品同品类无重大差别、只能以价格主导市场。 3、商业受当地人口数量与消费水平限制、商业空置率高、无统一招商，靠市场自主消化 周期过长。
所以，本项目消量与价格想要有所突破，必须要在产品上有所创新，才能吸引本地有 限的客户群体。如果还是普通平层、商业无统一招商、只能注定去化缓慢。
三、规划建议
商业及行政区
学区 本案
交通枢纽
项目位于山湖路实验高中南侧，地块规整，且项目南侧紧邻铁路干线，因此设计时采用大量绿化 隔离，将噪音及视觉影响降到最低。采用色彩明快、灵动线条的地中海建筑风格，注重建筑外立面的 打造，在视觉上与景观形成和谐统一，通过建筑缓冲，最大化提升户型、通风、采光及利用率，景观 以绿植及水景主体为核心，实现该项目与同区域其他楼盘的差异化，体现高端居住品质的内涵。
对策：
全面提升体验售房的手段，在售楼处、样板间、体验区就做好前期工作，给来访 客户耳目一新的感觉，提高客户的购买欲望和置业信心。 在建筑立面和户型设计上精益求精，做到同品质项目中鹤立鸡群，确立市场竞争 优势。 充分运用现代传播渠道的快捷、准确、互动的优势，结合传统媒体及在周边项目 设立拦截广告的运用，快速积累有效客户。 深度挖掘县、乡、村的意向客户，设立乡村看房直通车，并采取措施为购学区房 客群降低支付门槛。 针对周边机构做好团购前期工作。
受访者能承受的单价 因被访者选择物业类型不同，其可承受的单 价从3200元/㎡到4200元/㎡不等，主要集中 在3600-4000元/㎡，总体平均单价为4000 元/㎡。
受访者能承受的总价 被访问者可承受最高总价从25-52万/套不等，主要 集中在31-50万/套.总体平均可承受总价为45万/套. 注：从以往的调查经验中我们了解到，通常访问者 在被问及与收入和价格有关的问题时，其回答都会 有所保留，因此实际可承受价格可在此基础上上浮 15-20%。
劣势：
地块南侧紧临铁道线，居住环境遭到相对影响。 周边环境较差，配套缺乏，居住人群稀少、无商业氛围。 周边客群的消费能力偏弱，对未来本项目销售价格会有不利的影响。 市场对本区域内的交通便利性有着相对的制约性，对未来我们推出 的产品、价格提出了如何顺应市场的要求。
机会：
片区内，多个陈旧住宅区和多个大型企业及矿务局汇聚，本项目紧邻 高校学府，吸纳周边人文层次客群及大量的企业高端团购客户。
项目标新立异，打造色彩清新的地中海托斯卡纳风格，配以精致庭院 式景观布局，高素质的人文社区，具有开发高端项目的的机会。
具有创新和升级城市居住水平的机会，做标杆。
常规高端项目不具备跳脱优势，项目在树立高端形象的同时必须降低 区域环境的抗性，寻求差异化，规避激烈竞争并最大程度实现土地价 值…
威胁：
区域市场内明年大量房源变现，导致客户区域性分流。 国家信贷政策趋紧，提高置业了门槛，审批条件更加严格苛刻。 国家宏观调控政策，形成浓厚观望氛围，影响置业需求。 速度决定生死！ 施工 销售 入住 回款 传播 。。。。。。
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
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二、项目周边房地产市场分析
潜在物业需求调研
除价格外，购房时最看重的因素 购房时，除价格外交通便捷、小区地理位置、大中庭绿化、建筑质量和商业配套是被 访者最看重的因素。
重要特质
“地段+景观+空间+生活+人文”要素组合
规划要点
板块价值 交通价值 地段价值 人文价值 配套价值
地处山湖路实验高中校区，七煤集团对面，南部城区核心区域。
项目地有公交车站，项目东侧车行3分钟到达公交客运总站， 交通通达性强。
地块东临城市主干线山湖路，北行到达城市商业中心及行政 核心，南侧直行及达到308省道公路。
现状概述：
住宅：在售住宅约700套+新推入市约600套，18年总体存量约1300套，其中公寓200套， 商业在售300套。各项目住宅月去化量在5-10套左右。整个海林市月去化量在90套左右， 热销期会有所上涨。产品同质化严重，只有高层、多层、地点、价格之区别，竟争相对激 烈。住宅均价约3000/㎡左右。 商业：无特点、均为社区底商，无整体规划，无统一招商。 车库方面，受本地汽车保有量、生活习惯和客户需求等因素，导致车库去化缓慢。 如果产品不创新、千篇一律，注定与当地竞品持平，去室两厅一 卫为辅 理想户型结构以三房和两房为主，其中又 以三室两厅两卫的需求度最高，达总量的 55%；其次是两室两厅一卫和三室两厅一 卫。
空间形式趋向于平层，热衷于灰空间的赠送 在对灰色空间的选择上，多数都选择可变卧室阳台；选择 宽敞的阳台和入户花园的被访者也分别占到了总样本 29%和18%的比例。
这里是房地产市场标杆聚集区 这里是矿区职工的聚集区 这里将有名校榜样社区 这里将有市场中 性价比最高的产品
地块卫星图
一、项目地块分析
优势：
地块周边的建筑环境一般，为本项目提供了塑造品质产品的利好条件。 三面临街的校区商服配套达到最佳的经济效益。 不多的动迁户，回迁面积少，容易的安置，不会影响小区的品质。 该区域适宜规划打造高端住宅小区，公寓产品搭配满足区域不同客群 需求。 紧邻实验高中，直接吸纳目标客群和校区概念。 后发项目可借鉴周边项目的成功经验，做到扬长避短。
项目北侧为幼儿园及实验高中，属于七台河重点学区。
周边配套暂时较为缺乏，但却是七台河市学区房及七煤集团 生活聚集区，做专业化区域消费市场。
在凸显项目价值的思路下，本项目核心价值主要分为：
现有核心价值 和 可创造的核心价值
现有核心价值： 区域价值——重点学区及大企业生活聚集中心背景；而且得到市民公认。 项目价值——“人文、高端、出新”的稀缺资源，海尔等品牌价值导入。 可创造的核心价值： 项目标杆性定位、领跑七台河市场新居住理念的错位竞争； 产品创新、服务创新、销售创新所形成的差异化竞争。
结 论：
1、住宅、商业、车库、存量相对当地市场较大。 2、住宅产品同品类无重大差别、只能以价格主导市场。 3、商业受当地人口数量与消费水平限制、商业空置率高、无统一招商，靠市场自主消化 周期过长。
所以，本项目消量与价格想要有所突破，必须要在产品上有所创新，才能吸引本地有 限的客户群体。如果还是普通平层、商业无统一招商、只能注定去化缓慢。
三、规划建议
商业及行政区
学区 本案
交通枢纽
项目位于山湖路实验高中南侧，地块规整，且项目南侧紧邻铁路干线，因此设计时采用大量绿化 隔离，将噪音及视觉影响降到最低。采用色彩明快、灵动线条的地中海建筑风格，注重建筑外立面的 打造，在视觉上与景观形成和谐统一，通过建筑缓冲，最大化提升户型、通风、采光及利用率，景观 以绿植及水景主体为核心，实现该项目与同区域其他楼盘的差异化，体现高端居住品质的内涵。
对策：
全面提升体验售房的手段，在售楼处、样板间、体验区就做好前期工作，给来访 客户耳目一新的感觉，提高客户的购买欲望和置业信心。 在建筑立面和户型设计上精益求精，做到同品质项目中鹤立鸡群，确立市场竞争 优势。 充分运用现代传播渠道的快捷、准确、互动的优势，结合传统媒体及在周边项目 设立拦截广告的运用，快速积累有效客户。 深度挖掘县、乡、村的意向客户，设立乡村看房直通车，并采取措施为购学区房 客群降低支付门槛。 针对周边机构做好团购前期工作。
受访者能承受的单价 因被访者选择物业类型不同，其可承受的单 价从3200元/㎡到4200元/㎡不等，主要集中 在3600-4000元/㎡，总体平均单价为4000 元/㎡。
受访者能承受的总价 被访问者可承受最高总价从25-52万/套不等，主要 集中在31-50万/套.总体平均可承受总价为45万/套. 注：从以往的调查经验中我们了解到，通常访问者 在被问及与收入和价格有关的问题时，其回答都会 有所保留，因此实际可承受价格可在此基础上上浮 15-20%。
劣势：
地块南侧紧临铁道线，居住环境遭到相对影响。 周边环境较差，配套缺乏，居住人群稀少、无商业氛围。 周边客群的消费能力偏弱，对未来本项目销售价格会有不利的影响。 市场对本区域内的交通便利性有着相对的制约性，对未来我们推出 的产品、价格提出了如何顺应市场的要求。
机会：
片区内，多个陈旧住宅区和多个大型企业及矿务局汇聚，本项目紧邻 高校学府，吸纳周边人文层次客群及大量的企业高端团购客户。
项目标新立异，打造色彩清新的地中海托斯卡纳风格，配以精致庭院 式景观布局，高素质的人文社区，具有开发高端项目的的机会。
具有创新和升级城市居住水平的机会，做标杆。
常规高端项目不具备跳脱优势，项目在树立高端形象的同时必须降低 区域环境的抗性，寻求差异化，规避激烈竞争并最大程度实现土地价 值…
威胁：
区域市场内明年大量房源变现，导致客户区域性分流。 国家信贷政策趋紧，提高置业了门槛，审批条件更加严格苛刻。 国家宏观调控政策，形成浓厚观望氛围，影响置业需求。 速度决定生死！ 施工 销售 入住 回款 传播 。。。。。。