资产评估报告与案例

资产评估报告与案例内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

1．资产评估报告的特点：（1）资产评估报告是评估机构根据委托方的书面委托，根据独立、客观、公正的评估原则，采用各种科学的评估方法，有计划、有步骤地进行资产评估工作后给委托单位的书面答复（2）资产评估报告具有法律效力和公正作用（3）资产评估报告是有根据的责任报告，具有权威性（4）资产评估报告完成后，必须报送财政（国有资产管理）部门核准或报送有关部门备案（5）资产评估报告要严格遵守国家有关保密的规定（6）资产评估报告的基本内容与格式要符合国家的有关规定（7）资产评估报告必须依据客观、公正、实事求是的原则撰写，如实撰写反映资产评估工作的情况

2．资产评估报告的作用：（1）资产评估报告为委托评估的资产提供作价参考依据（2）资产评估报告是考核资产评估工作质量的依据，是评估人员工作质量和素质的反映（3）资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源

3．资产评估报告的种类：（1）按评估范围划分：整体资产评估报告、单项资产评估报告（2）按评估对象划分：资产评估报告、房地产估价报告、土地估价报告（3）按评估目的划分：以产权变动为内容的资产评估报告和产权不发生变动的资产评估报告

4．资产评估报告撰写的基本要求：客观性、完整性、及时性

5．资产评估报告书正文：首部、绪言、委托方与资产占有方简介、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原则、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特别事项说明、评估基准日期后重大事项、评估报告法律效力、评估报告提出日期、尾部

6．评估原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则等工作原则，贡献原则、替代原则、预期原则等经济原则以及资产持续经营原则和产权利益

主体变动原则等国家及行业公认的原则

7．评估依据：行为依据、法规依据、产权依据、取价依据

8．资产评估说明：评估说明的封面及目录、关于评估说明使用范围的声明、关于进行资产评估有关事项的说明、资产清查核实情况说明、评估依据的说明、各项资产及负债的评估技术说明、整体资产评估收益法验证说明、评估结论及分析

9．评估技术说明：对各项资产及负债进行评定估算过程的详细说明，具体反映评估中采用的技术思路、选定的评估方法和实施的评估工作

10．资产评估报告分析的目的：（1）了解评估机构从事评估工作的能力（2）了解评估质量好坏，并作出对评估结果是否予以核准的决定

11．资产评估报告分析的内容：（1）对评估报告进行书面逻辑分析（2）对评估中运行的市场信息资料进行对比分析：①评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与评估的前提条件是否吻合②分析评估中运用的参照价格及有关资料是否准确可靠

12．资产评估报告的利用：（1）客户对资产评估报告的利用：①作为产权交易作价的基础材料②作为企业进行会计记录的依据③作为法庭辩论和裁决时确定财产价格的举证材料④作为支付评估费用的依据（2）资产评估管理部门对资产评估报告的利用：①可作为国有资产管理部门对评估结果核准或不予核准的依据，也可作为上级部门检查工作或发生纠纷时备查使用②可作为一种动态信息资料，便于国有资料管理部门随时掌握评估工作动态，了解评估机构工作情况和工作质量，便于对评估机构的监督管理③作为研究、分析、完善和改进资产评估工作的资料，也可采用其中有用的价格信息资料（3）有关政府管理部门对资产评估报告的利用：达到实现其管理职能的目的（4）资产评估机构对资产评

估报告的利用：①可作为信息积累之用②为不断总结评估经验、考核评估人员的实绩、研究改进评估工作之用③作为反映评估机构资格、能力的实际证明13．重置价格的组成：购置价格、运杂费、基础费、安装调试费、资金成本14．估测机器设备的成新率的方法：使用年限法、观测分析法、修复费用法15．土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠送

16．评估方法：市场比较法、成本法

17．企业价值评估常用的方法：成本加和法、收益法、市场法

18．企业收益的形式：净利润、净现金流量

1.净资产评估值=各单项资产评估值之和?负债

2.重置成本=CIF+关税+增值税+消费税

关税=CIF*税率

增值税=（CIF+关税）*税率

消费税=（CIF+关税）*税率∕（1?税率）

3.CIF价=FOB价+国外运输费+国外运输保险费

重置现价=CIF价+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+商检费+国内运杂费+国内安装调试费

重置全价=重置现价+资金成本

评估价值=重置全价*综合成新率

4.被评估资产功能性损耗=∑（被评估资产年净超额成本*折现系数）

5.评估对象比准价格=比较案例价格*交易日期修正指数*交易情况修正指数*区域

因素修正指数*个别因素修正指数

6.利息=（建筑安装费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费）

*工期（年）*年贷款利息*1∕2

7.利润=（建筑安装费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费）

*利润率

8.营业税及附加=（建筑安装费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位

管理费+利息+利润） *% （上海市营业税及附加为%）

9.建筑物重置价值=建筑安装费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位

管理费+利息+利润+营业税及附加

10.建筑物价值=建筑物重置价值*综合成新率

11.r=无风险报酬率+风险报酬利率

=行业平均利润率+个别风险报酬率

=无风险?+行业风险率+个别风险

=无风险报酬率+企业的风险报酬率

12.净现金流量=净利润?（1?资产负债率）*（资本性支出?折旧?摊销）?（1?资产

负债率）*追加营运资本

净现金流量=净利润+折旧+摊销

净现金流量=净利润+折旧+摊销?资本性支出?追加营运资本?偿还本金+新发行债

务收入

新债发行额=偿还本金+资产负债率*（资本性支出?折旧?摊销+追加营运资本）

13.收益法：

P——企业整体资产的评估值

——未来第i年企业的预期收益

R

i

R——n年后企业的年等额预期收益