即便有土地产权也不能随便盖房子

即便有土地产权也不能随便盖房子华生
华生:我基本上跟在座的一样，人家告诉我们历史什么样，我们就相信是什么样，因为自己没有做过研究。

过去按照官方的说法，在中国这样一个以农民为主的社会，共产党是靠打土豪分田地动员了千千万万的泥腿子，才能把有飞机大炮的国民党打跑了，我从小知道是这个。

这些年又有人有新的说法，说是泥腿子上当了，国民党是赶走了，地主的这些田都拿来给大家分了。

但是分了没两年又搞合作化，所以是共产党把大家给骗了。

不过刚才两位又有新的解释，以前土地本来也很平均。

那就不是靠分田地、打土豪就能够动员农民。

我觉得这样的话共产党太厉害了，不靠这个的话靠什么呢,一无所有的共产党用什么把农民动员起来，竟然能够把当时的国民政府给打倒了。

这还要再听几个搞历史的告诉我们一个解释。

反正我听了之后有三个认识，一个一个被颠覆，今天听到的是第三个，又是颠覆性的新论，所以不知道是怎么回事了。

华生:刚才是我真实的认识，真是搞不懂怎么回事了。

现实说复杂也非常复杂，土地问题涉及到跟历史方方面面的关系。

这次开这个会，凤凰财经把通知挂出去。

我一看解释，对我的介绍基本上不是我的观点，说我是不赞成土地私有化
的。

我没有讲过我不赞成土地私有化，我书里面最后还专门分析了土地，特别是土地进城以后国有可以，就像我们买商品房都是国有土地，大家都有土地证。

物权法说了70年以后还可以延期，据说以后还可以永久。

我在英国，英国也是有这样的土地，永远都是租的，这是跟市场经济不矛盾，没有问题的。

还有一种是私人土地，我觉得私人土地也挺好。

但是盛洪鼓吹，也可能是拿来做幌子的，就是讲的集体土地进城。

我们村里的人进城都散了，将来找集体是找谁呢,祖祖辈辈住在农村那里还有集体，但是进入城市之后，人天天在流动，就集体不起来了。

我觉得什么所有制都可以谈，问题是要达到什么目的、想要干什么。

说明上还有一个是说，同理推论华生教授是反对小产权房的。

这个错的更离谱了，小产权房合法不合法跟什么所有制没多大关系。

我跟盛洪或跟周其仁先生核心的问题不是讲土地产权，讲的核心问题是假如你有一块地是你自己拥有的，是你租来的一辈子都可以用也好，在现代社会能不能随便盖房子,我问的是这个问题，做了那么多工作主要是说这个。

别说小产权，小产权还是集体所有，集体所有都是说不太清楚的。

华生:比如商品房买一个别墅就有一块地，是不是可以把别墅扒了自己盖个楼，行不行,你们说邻居不答应，那么跟邻居商量好一起盖，行不行,我觉得核心的问题是在这儿。

这个问题跟土地是有关系的，因为这个房子不能悬着，一定要在地上。

我专门写了一本书介绍，过去的土地跟其他商品是一样的，如果是归谁的，谁就可以随便处置。

比如这个杯子是我的，我想用来喝水也可以，我不想喝扔了也可以，干什么都可以。

土地在农业社会的时候，说这块地是你的，或者说现在的权益是你的，你种庄稼或不种庄稼都可以，基本上是你自己的事。

但是现代社会这块土地上盖什么，不是你自己的事。

你当不了家，在中国当不了家，在美国也当不了家，在哪里都当不了家。

比如你说今天开个商店，不行，这是你的地也开不了商店。

如果想扒了再盖一层，也不行，因为有制度管住你了。

你的土地所有权不包括一个权，就是不包括在土地地面上可以开发的权益，你没有开发的权利。

现在西方社会的立法已经搞的很清楚了，香港是世界第一自由港，但是特首在院子里面挖个地下室，谁都看不见还
是违法的，媒体给曝光就拆了。

因为现代社会你有土地产权，但是还是没有建筑的权利。

如果这件事情是肯定的，小产权就不用谈了。

小产权也好，北京住在东城区、西城四合院的人也好，或者是买了别墅大产权的人也好，要有权利大家都有权利，有地就可盖房子，那么都可以盖了。

如果有地也不能盖，小产权和其他房子是一样的，都是不合法的。

假定可以合法，我个人也未必反对，回家以后我就开始扒
房子，在四环边上多盖几层楼，那么就赚大了。

如果大家都可以盖的话，那要拿出可行的方案来，怎样才能不导致“公地悲剧”。

因为现在是胆大的人占便宜，像北京的太玉园一个村盖了100多栋几十层的楼了，胆小的什么也没有盖，吃了大亏了。

是允许大家一起开始盖呢,还是盖了就盖了，没有盖的就不准盖了，恐怕都不好办。

我对小产权房和土地的质疑实际上很简单，就是说你先别说什么所有制，这个地无论是买的或者拥有权利，我能不能随便盖房子，要经过什么样的程序才能盖房子。

这涉及到所谓从农业社会转到现代社会之后面临的基本法律关系的改变，详细的道理我查了西方的立法和制度，专门写了一本《城市化转型与土地陷阱》做了大量的介绍。

我先讲这一点。

如果我们漫开了去谈土地问题，谈三天都说不明白。

今天这两位教授都在这儿，我们集中在这个问题上，我不知道具体怎么解决这个问题。

比如说以一个非常敞开的立场主张有土地就可以盖，这样也行，我们拿一个可行的办法。

假如咱们的方案中央通过了，明天也实现了，设想一下明天中国人的积极性高了、社会没有乱就可以。

华生:盛洪讲的这个是他想象的一个东西，全世界找不到。

刚才你这些道理不用跟我们讲，先跟日本人、美国人、德国人、法国人讲。

你说科斯理论可以解决这个问题，怎么全世界都没用啊,你们盖房子和邻居谈啊，谈好了就盖啊，干嘛
要政府搞出来那么多东西呢,美国地那么大，美国人均耕地是我们的好几十倍，不缺粮食啊，还往外卖粮食，为什么农地也不准盖房子呢，不准盖又为什么不赔呢,美国的法院不是宪政的保护神呢,这些东西先去看一看国际惯例。

现在一联系中国的实际就不好办了，比如我对政府有意见，我就认为政府管的反正不对，这事就复杂化了。

实际上这个问题讨论清楚不难，如果全世界发达国家都没有，理论再好也跟咱们没有太多关系。

科斯是讲了最好由市场解决，但是科斯也说了“等到市场外部性非常之多的时候，市场不能解决的时候，就以政府规定解决之”。

在现代的建筑问题上是一个典型的例子，为什么都不通过市场,让邻里之间谈判解决自己盖多大多高房子的问题,其实人家一开始都试过。

我要盖房子跟邻居商量盖高点，你不同意我给你一千块钱、一万块钱，我多盖一层。

问题是还有邻居的邻居，还有社区，还有整个城市，还有环保人士。

比如我在英国生活时，不要说盖房子，搭一个玻璃房都不行啊。

比如我买的房子比较大，中国人都喜欢每个房子里面有卫生间。

我把施工队找来说多搞几个卫生间。

过几天就查来了，谁让你在房间里面搞卫生间的,我说，我的房子是绝对的私有产权，外观上什么变化都没有，搞几个卫生间怎么了,碍谁的事了,他说当然碍事了，你的卫生间要不要用水、走下水道,这首先是增加水的使用，第二增加了污
水的排放，这就影响了市政管线的处理能力。

所以不光跟邻居商量，要商量的人多了。

还有自然保护主义者，你把绿地占了也许跟种粮食没有关系，但他认为你把绿地占了就碍他的事了。

西方有些人认为不光是他的绿地被占了，甚至亚马逊的绿地占了跟他也有关系，怎么办呢,最后为什么市场谈判不来,发达国家早就试过了没有办法谈，因为相关利益者太多，每个人都可以出来，你没有跟这所有人谈判。

还有可以赔人家，赔不起。

我这个地方本来是块绿地，是我的。

我现在想盖房子，你说我别盖，你来赔。

但这个地方虽然是五环外，随着北京的扩大将来肯定是
要发展的，我是准备盖108层，现在世界上的技术是够了。

我可以不盖，你按照108层一万块钱每平米赔我，你赔的起吗,因为没有盖，他说准备这么盖，然后跟
你要钱，你给不给,不给那每个人就可以随便盖,所以世界上这个事情做不成是有原因的。

比如你刚才讲的美国的分区管制，你以为就是分区两个字啊,英国地少人多，美国是移民国家，大农场都一眼望不到边。

但就是这样，我去查查那个管制，一个县里面建筑规划和用途管制就有四五百页。

我们都纳闷了，四五百页写什么呢,包括一眼望不见人的大农场都管住了，你们家盖多少房，房子盖多高。

包括什么地方能盖鸡窝，什么地方不能盖鸡窝。

你们家的信箱是1.2米，不能超过，什么都写好了。

我也很奇怪，美国人是自由的，为什么在这个地方这么不自由,我在那里生活了以后就都明白了，因为如果没有人管，人的贪婪心是没有止境的。

就像现在北京有的别墅区每家都往外盖，结果连儿童乐园都被占了。

他把儿童乐园占了，听说那人很横。

其他的犯不着跟他去斗，因为代价也许很高，但最后好处是大家的。

西方这样子最后是节省交易成本。

我们去西方看城市乡村都特别整洁、漂亮，我当年住在伦敦西郊的时候，那是算是好地方，房子很贵，最近伦敦的房子更贵了。

但是遍地都是绿地，那些绿地都是私人的，为什么不盖房子。

差一条路，隔一点距离，这边相当于几千万一亩，那边几乎一分钱不值，为什么,这是绿地你想干啥,不是那个人不想牟利，而是因为法治社会。

这实际上就是现代社会土地所有权与开发建筑权的分离。

这就是说，在法规给定的范围内你有充分的财产权利，但是所谓土地的空中权也就是建筑权已经不归你自己了，这就是现代社会。

尽管是从欧洲最先开始的，但是应该说美国的法律，特别是美国最高法院的判定把这些都规定起来了。

一个县的管制有四五百页，因为把每一个小区、每一个房子不能出什么格都规划了。

盛洪教授对这个还有想法，最好先跟美国人谈，因为他们比我们先进的多，他们能做了我们可以跟上。

我们这儿的问题很多，像这种连发达国家都没有解决的问题咱们先去挑战，麻烦就大了。

华生:刚才盛洪说的就没有什么可争了，因为他说美国没有也没关系，美国也不是我们的标准，发达国家有的我们也可以不做。

他设想一个新东西，全世界都没有，让我们试，做不做可以讨论。

我觉得中国人很聪明，新想法也多，每个新想法都去试，试不了也试不起。

刚才秦晖教授讲的，跟我讨论的没有多大关系。

我们现在肯定不具备秦晖教授讲的那些条件，那怎么办呢,现在小产权房是不是随便都可以盖,我也知道现在缺民主以及缺的东西都多了，发展中国家都缺。

我们看发展中国家都是盖的乱七八糟的，一片乱象。

发达国家挺好，可惜咱们是发展中国家，一时半会到不了发达国家。

怎么办呢,所以还要面对现实问题。

实际上我们还是从问题开始，还是要处理现在的问题。

比如政府管的越少越好，是不是发挥大家的主观能动性回家以后就可以自己盖房子扩建,大家都这么干，咱这个地方还适合人居吗,怎么来解决这些问题，这就是我的疑问。

你面对问题的时候才知道，比如五环外马上开始规划，有的地方是绿地，有的地方是准备做商品房。

按照刚才秦晖教授的意思，盖商品房的那一块就让那块地上的人搞就行了。

那要做绿地、路桥、公共设施地上的人怎么办呢,他们不愿意也都盖房子怎么办,同样一个村子，我们家的地划到商品房就赚大了，隔壁没有划进来，而是划到绿地就吃亏,这肯
定不行。

补钱谁出钱,捞着的人捞到了，让我们上班的人多交税去补,
如果规划什么样就是什么样，城市用地规划成商品房百分之二十多，公共建设用地要有百分之二三十，还有其他盈利性很低的土地。

怎么去强制执行,我不是说一定要政府去征地，但是考虑问题和处理的时候是面临着很现实的问题。

总不能说
你们家正好划在商品房小区的角，你们就发了，隔壁一家就不行了，这样肯定行不通。

行不通的话就要平均，平均的范围多大,平均到最后不就等于统征补偿吗, 如果要去做就要派军队去维持，你们家盖个楼，我这边就得是绿地。

没有军队是挡不住的。

你以为这样简单呢。