制定房地产去库存实施方案

制定房地产去库存实施方案
篇一：关于房地产去库存的措施
关于***市房地产去库存的有关建议
一、分类指导，管控土地供应。

通过住房建设规划，管控土地出让，合理控制开发用地供应节奏，减少房地产用地供应。

对已供应、未开发的房地产用地，可申请转换用途。

二、释放需求，促进商品房销售。

调整普通商品住房认定标准；加大棚户区改造货币化安置力度；加大住房公积金对居民购房的支持；鼓励将商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等,允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。

三、政策利好，刺激消费需求。

在市区购买新建商品住房签订购房合同并
备案的，在缴纳契税后由市财政部门给予一定补助。

四、顺应规律，调整营销策略。

鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

五、创新发展，活跃交易市场。

活跃二手房交易市场，通过降低相关税费，提升有改善住房条件意向人群购买新建商品房需求。

同时发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。

鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

篇二：房地产去库存
房地产去库存：政策发力还需要提高精准度
刘志彪
一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点
在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改
革任务中，房地产去库存化这一任务处于一揽子解决明年结构调整问题的关节点上。

这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。

主要体现在：其一，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。

地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。

如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。

其二，我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足
有直接的关系。

国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长%，创历史新低。

而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿人民币。

由于我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩。

其三，房地产泡沫是我国金融风险的主要来源。

我国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了主要的地位。

如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。

目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。

这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺
陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实1
物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。

其四，降低实体企业的成本必须首先降低和稳定房地产价格。

房地产作为劳动者必要的生存和生活品，其价格是劳动力再生产成本的一个重要组成部分，其价格水平高低，不仅直接决定劳动力价格水平的高低，而且通过产业关联效应，会极大也引发经济体系中价格的普涨潮。

现在由于房地产价格在全国各地的普遍暴涨，已经引发了劳动力价格的持续猛烈上涨。

如随着房价的上涨，沿海地区劳动力的价格每年上升30%以上。

不仅一些劳动密集型的制造业早已无法生存，大量地破产倒闭，而且很多城市的消费性服务业也因营业场所租金价格高昂、用工成本高昂，或者无法生存，或者进一步推动本行业或其他行业劳动力成本的螺旋式上升。

因此，现阶段解决中国经济痛点问题的关键，首先在于解决房地产市场的失衡问题，这是解决明年五大经济痛点的主导环节。

因此怎样化解房地产高库存，就成为经济政策需要发力的首要的和中心的问题。

二、对去房地产库存六条政策措施的分析
这次中央经济工作会议提出的六条化解房地产高库存的措施，可以简要地列示如下：一是靠农民工市民化。

二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房。

三靠建设公租房制度。

四靠发展住房租赁市场。

五靠降房价。

六靠取消限购。

综观这六条政策的取向，总的感觉有三：一是最高决策层对房地产问题高度关注，这是过去没有过的。

既说明房地产确实是现阶段稳增长的主要力量，也说明房地产库存问题越来越严重，到了非解决不可的程度。

二是这些政策大多数都可能是在中长期中才能有效执行
和发挥作用的政策，短期内因种种条件的限制，还需要其他政策措施的配合。

三是这些政策的创新突破力度较大，表现在扬弃了过去政府对房地产市场干预过多过频的做法，努力让市场机制在化解房地产高库存的过程中起决定性作用。

具体来看，上述列示的第一和第二条政策，寄希望于农民工即新市民成为消化住房库存的主要群体。

应该说这一政策定位的对象是精准的。

但对农民工来说，要想成为城镇化中的新市民，核心问题还有三：一是农民工在高房价的环境下会遇到实际有效需求即购买力不足的困境；二是农民工的购房地往往不会是就2
业地，农民工在中小城市购房，但这些地方并没有足够的就业机会；三是农民工购房所在地的城市公共服务一般都比较薄弱或者短缺，因而年轻一代的农民工们都更偏爱文化、教育以及其他基础设施较为完善的大城市。

中国的三
四线城市的户籍现在完全放开不会有任何大问题，但是这些城市对新生代的吸引力并不够。

正是目前这种购房与就业、户籍、公共服务等之间的严重撕裂，成为新生代农民工们在市民化进程中购房的痛点。

上述列示的第三条第四条政策，涉及到租赁市场的建设问题。

目前，一、二线城市虽然已经形成了租赁市场，但租赁回报太低，一般只有2%左右，难以满足投资者正常利润率的要求。

至于在三四线城市，因为对租赁需求规模小，更不可能吸引投资者投资商品房租赁市场。

另外，目前一、二线城市的用非住宅物业（即工业、商业用房等）做租赁的比较多，因商业机会相对较多，有比较高的投资回报。

但是这和“去住宅库存”问题关系不大。

第五条政策，面对中国房地产在库存很严重的条件下，其价格仍然保持在高位。

这个问题的原因比较复杂，我把它放在第四部分专门进行分析。

最后一条政策针对的是对房地产交易的限购措施。

现在一线城市的限购政策可能不仅不能取消，还要改进控制方式适当加强。

北上广深的限购如果马上取消，不仅房价将会继续攀升和疯涨，而且对全国的去库存会产生消极作用。

南京、杭州等二线城市的限购政策事实上已经取消。

显然，这条政策对三四线城市楼市去库存的作用效果十分有限。

因此房地产去库存的六条政策，在短期中还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首套购房补贴（如对中等收入者及其以下阶层，可采取贷款利息抵个税政策等），给地方这些因地因时制宜的政策选择权，中央的去库存政策的实施才有可能达到更好的效果。

三、关于房地产库存问题的三个重要判断
下列三个具体的判断需要进一步深入分析，才能够精准发力、重点施策：第一，中国房地产库存到底有多严重？
国家统计局的数据是到2015年11月末，全国商品房待售面积亿平方米。

如果假设待售商品房面积全部是住宅待售面积（实际上住宅待售面积仅占一半以上），按照城镇户籍人口人均36平方米的住房面积来计算，那么可供大约1930多万人居住。

根据最新数字，3
全国目前外出的农民工亿人，其中欲定居城市的80、90后就达到亿人，理论上只要这些年轻的农民工中有1/8左右的人能够在城市安居，那么消化掉接近7亿平方米的地产库存，因此这种库存水平根本就不是什么大问题。

而且，在2015年1-10月份，商品房销售面积达到94898万平方米,根据这种销售速度估算，目前待售的商品房库存，只需要个月就能去掉。

由此这样看来，全国房地产库存的问题好像并不严重。

其实，关于房地产库存量身数据，说清楚的人好像不多。

中国社科院的估计数字是认为，2015年底商品房库存量为40亿平方平左右。

而
北京师范大学钟伟教授估计，中国房地产库存数字根本不是接近7亿平方米，而更可能在85-90亿平方米。

按过去3年的平均销售速度，据说要7年才能卖光。

这一估计可能是夸大了。

因为，2014年全国竣工所有住宅亿平米，2015年估计不会超过30亿平米，即使需求降到零，两年内一套也卖不出去，也就最多库存60亿平米。

因此这个数据即使是真的，也一定是把统计库存的口径放大了，即他们可能把各种未竣工的住宅、非住宅房屋也统计进来，如厂房、商业楼宇、教育用房等公建房。

第二，房地产高库存的分布结构如何?一、二线城市目前不仅没有什么库存，而且明显还在猛烈地抢购。

如目前上海、北京和深圳等城市是急需通过补库存、增加供给来缓解房价过快上涨的压力。

这些城市的热点楼盘甚至几个月就暴涨了一半以上。

我国当前楼市库存的绝大部分，应该主要分布在投资下滑严重的广大的三四线城市，乃至县级城
市，它们才是真正需要化解库存的重点地区。

让农民工就地购房来化解三四线城市甚至县城严重过剩的房地产库存，其实只是理想化的方案。

由于就业地与居住地的错配，以及中小城市在公共服务上的匮缺，我国大量的人口正从农村和中小城市流出。

这些城市的人口净流出，使广大三四线城市的住宅需求相对不足、库存积压严重。

第三，用利息抵扣个税政策去库存，是不是好办法？我觉得它不仅难以达到政策目标，还容易导致社会公正程度的失衡。

因为，我国个税征收的主体主要居住在特大和大城市，如果出台这种政策，当然会激励个税缴纳多者早买房、买单价高的房，因此利好的是一二线城市。

但是目前我国一、二线城市房价已经接近于疯狂，还有必要刺激其进一步上涨吗？另一方面，由于居住在那些急需要去库存的三四线城市中的居民，并不是个税缴存的主体，因此这个政策对他们而言4
意义并不大。

另外我们也应该客观地看到，利息抵扣个税政策去库存，其实受益最大的是高收入者，是让其变相少缴税，是变相用中低等收入者的缴税去补贴城市中的高收入者。

这有违于全面小康建设时期我国必须贯彻的社会公平原则。

四、房地产去库存还需要提高政策的精准度
房地产去库存是一个系统性的经济问题，需要从宏观、中观、微观等多个角度发力施策。

由于房价上涨过快会进一步刺激资源投入房地产，并激励房地产库存继续增加，因此抑制房价过快上涨，也是预防库存无理性增长的主要措施之
一。

我觉得关于这方面的政策主要是：
一是要从宏观上保持货币政策的稳健性。

房价上涨过快的根本原因是货币发行量过大。

这个发行速度管不住，其他的政策都无济于事。

二是要从房地产市场、资本市场相互连接的角度考虑问题，逐步把云集在房地产市场中的过多货币向资本市场缓释。

一方面可以逐步温和地刺破房地产泡沫，释放经济风险；另一方面则可以大力发展直接融资，让资本市场服务于创新驱动国家建设的需要。

2015年22日，即股灾前我国A股处于4600点时，沪深两市流通市值首次超越了50万亿元，当时天量的成交额也不过3万多亿。

而我国房地产交易和库存领域最起码吸收了50、60万亿的货币流通量。

只要把这些资金的10%吸引到A股交易中去，我国的直接融资事业就会得到迅猛发展。

三是要鼓励房地产企业之间的兼并重组，目标是形成该领域的垄断寡头市场结构。

全球房地产领域均是寡占竞争格局，很多全球性城市中往往只有区区十来个甚至十个以下的房地产企业集团。

这与该领域资本密集度高有直接的关系。

对于我国宏观经济调控来说，寡
占竞争格局便于政府指导其进行价格调整。

四是关于引导房地产企业降价销售的问题。

此问题比较复杂，我多说几句。

对中国房地产运行中，一个最让人无法想通的问题是：既然房地产库存问题那么严重，为什么其价格始终降不下来，而且越调控涨价越厉害？经济学中的供求定律，为什么一到地产市场就失灵了呢？撇开一、二线的特大和大城市不论，那些库存已经十分严重的三、四线城市，为什么不及早采取降价促销的办法、而要让库存量不断增加，直至一发不可收拾呢？
基层官员并不笨。

企业家可能比政府官员更擅长做生意。

来自一线的后者，应该比政府官员更能深刻地体会到市场的作用和降价促销的道理。

那么为什么地5
篇三：房地产去库存渠道深拓模式
三、四线城市房地产去库存渠道深拓模式
讲师：李豪
课程简介：去库存是2016年三、四线城市从地方政府到房企主要任务。

如何做深做透营销渠道，如何利用有效的营销资源，是三、四线城市房地产企业去库存有力营销模式和方向。

尤其是营销渠道建设好、管理好、使用好，一定成为三、四线城市项目营销中核心竞争力。

课程时间：2天
课程对象：房地产企业高管、普通管理人员、营销策划人员、销售管理人员、渠道经理等
课程收益：
1、认识和分析三、四线城市项目去化难主要因素；
2、重点学习和掌握三、四线城市主要营销策略与模式；
3、重点学习和掌握三、四线城市重要营销渠道和拓客模式；
4、掌握如何打造执行力强的营销团队模式。

课程大纲：
1 三、四线城市项目去化难主要因素
产品规划与定位因素
营销管理因素
营销时机把握不到位因素
2 三、四线城市主要营销策略与模式
五大营销策略
产品体验与氛围策略
服务价值提升策略
活动与优惠策略
口碑传播策略
低开高走策略
四大营销模式
自销与分销模式
全民营销模式
渠道深拓模式
订制化营销模式
3 房地产营销渠道与拓客模式
房地产营销渠道定义
三、四线城市十大关键渠道
房地产拓客十二式
商圈派单
社区覆盖
商场巡展
展会爆破
油站夹报
动迁嫁接
商户直销
动线堵截
客户陌拜
企业团购
竞品拦截
商家联动
4 三、四线城市圈层营销模式
三、四线城市圈层营销的定义
圈层营销三类核心人物
圈层营销六步模式
圈层中五种抓核心人物的方法
三种利用核心人物吸引圈层其它客户
圈层营销展开的模式
圈层活动
联谊会
推荐会
路演
圈层的管理与维护
5 三、四线城市大客户营销渠道构建
三、四线城市大客户的定义
三、四线城市大客户的类型
大客户营销四种模式
大客户拜访计划与执行
大客户维护
6 三、四线城市编外经纪人渠道构建
三、四线城市五类编外经纪人
核心编外经纪人
专业地产销售编外经纪人
其它销售编外经纪人
广大业主
其它任何形式的编外经纪人
三种主要模式发展编外经纪人
编外经纪人发展的三个阶段
7 三、四线城市营销团队建设与管
理
三、四线城市营销团队两大要求
营销团队五种主要来源渠道
营销团队现场管理主要四个问题
营销团队激励、考核与训练
课程涉及案例：碧桂园拓客模式和团队管理模式、融创渠道营销模式、佳兆业发展编外经纪人，恒大地产营销模式；以及大量三、四线城市实际去存李老师实际操作案例。

李豪老师
实战派房地产营销专家
房地产营销与开发模式创新引领人
复旦大学MBA
房地产战略与开发模式创新专家；资深房地产讲师
曾任绿城集团项目营销总监、卧龙地产集团营销总监和运营总监国内知名咨询机构房地产咨询高级合伙人、
李老师近20年房地产企业从业经历，历任项目销售经理、营销总监、项
目总经理、集团营销总、运营总等职务。

每年担任十余家房地产企业营销总顾问和总策划。

现任住房和城乡建设部政策研究中心、中国房地产营销协会、清化大学、北京大学、中山大学、重庆大学、浙江大学、浙江工商大学等知名机构和院校房地产特聘讲师；以及多家国内知名房企资深顾问；
海峡之声《房地产》节目特约评论员、搜狐网《房地产》频道主讲嘉宾李老师擅长房地产领域：房地产行业政策研究与解读；房地产企业战略、开发模式、管控与标准化；房地产集团营销控制与标准化营销、房地产项目全程营销策划、项目销售难点破局解决等。

李豪老师有着丰富的住宅地产、商业地产、产业地产、旅游地产各地产领域的操盘经验，是一位非常注得实战的复合型地产专家。

从2013年至2015年他亲自操盘和担任项目营销顾问的项目，均在各区域市场成为当地销冠。

项
目和开发企业营销难题和难点破局，是李老师最为擅长的能力，也是最值得地产商和行业认同的行业能力。

在实战基础上开发一系列创新营销和地产实战性课程，通过对旭辉地产、绿城地产、徐州新世纪地产等企业的培训实施和现场辅导，并获得客户一致的评价“针对强，短时间内能见到效果”。

其课程特点：
近年服务的部分典型客户
? 碧桂园、绿地集团、华润·新鸿基（无锡）、瑞安地产、香港置地、华润置地、和记黄埔、恒大地产、华夏幸福基业、佳兆业地产、招商地产、富力地产、绿城集团、正荣地产、旭辉地产、置信地产、蓝光地产、北京城建集团、越秀地产、荣胜地产、城基地产、中南建设、云南城投、合肥工投地产、潍坊城建、东兴房产、中机物流产业园、大伟地产、金泰地产、凯达地产、水电地产（水电部下属）、容州地产（南方黑芝麻糊旗下）、富强地产（白立集团旗
下）、徐州金都房产、淄博嘉源集团、卧龙地产、苏州卓运房产、云天房产、华立房产、通和房产、野风物业、阳光100、万马房产、三江国际、大都置业、钱塘集团、中豪房产、美的地产、上海张江科技园区、北京兴源地产……
?曾培训过的大学总裁班：
清华大学、北京大学、浙江大学、浙江工商大学、重庆大学、中山大学、西南财大、西南交大
? 曾策划与辅导过的部分房产项目：
? 金成房产·江南春城项目——营销咨询与全案策划
? 阳光100·无锡——销售团队建设与辅导
? 重庆宏帆房产集团——战略与企业文化咨询
? 中国文化创意产业交易城——营销咨询与全案策划
? 长三角国际石材城（商业地产）——全案策划
? 台州鑫鼎时代花园——全案策划与销售辅导
? 浙江温岭总部经济基地——总体规划与招商策划
? 中国坚果炒货产业园——营销策划与招商策划
? 武汉金银潭工业园——总体规划与招商辅导
? 呼和浩特金泰中心——营销策划与销售辅导
? 鄂尔多斯文化创意园——项目规划与营销策划
? 徐州新天地地产——全程策划与营销指导
? 呼市蒙冀地产——全程策划与营销辅导
? 黑龙江置信地产——项目营销诊断与顾问
? 青岛沪申天悦华府项目——全程策划和营销总顾问
? 江苏淮安学府一号项目——全程顾问和代理销售
? 甘肃中天健房地产集团——集团营销总顾问。