鼎晖房地产投资业务介绍

鼎晖房地产投资业务介绍

鼎晖投资基金管理公司（简称：鼎晖投资）成立于2002年，目前管理基金规模达55亿美元，是专注于中国地区的最大投资基金管理公司之一。鼎晖投资的业务操作完全按照国际投资标准进行，在投资过程中与摩根士丹利亚洲投资、高盛投资以及华登投资、IDG等国际知名的投资机构进行合作，建立了深入广泛的国际合作网络体系。作为国内最早从事房地产开发建设投资的基金管理团队之一，鼎辉房地产基金从成立以来取得了优异的业绩。无论从年化收益率还是基金规模的角度来看，鼎辉房地产基金都可以作为国内创投的一面旗帜。因此，本文将主要介绍鼎辉房地产开发建设投资业务。

一、鼎晖投资介绍

鼎晖投资在成立初期，由全球60多家知名投资机构与新加坡政府投资公司、苏黎士投资集团和中国经济技术投资担保公司共同发起。经过十多年的发展，鼎晖投资不断壮大，并且逐步成为私募股权领域的领军人物。鼎晖投资自成立以来，得到了国内外第三方评级机构的认可。除多次获得清科集团颁发的“年度最佳创业投资机构”“年度最活跃创业投资机构”之外，其合伙人吴尚志、王功权也多次出现在“年度十大最活跃创业投资人”名单中。同时，在2007年Asian Venture Capital Journal举办的亚洲私募股权基金和创投基金年度颁奖中，凭借百丽在香港上市的优异表现，鼎晖投资荣获年度最佳退出私募股权机构；在2008年Finance Asia主办的评比中，山水水泥荣获2008年度最佳中型股股票交易奖；在IIEI主办的全球私募股权基金评比中，鼎晖投资连续四年荣获中国最佳私募股权机构。目前，鼎晖的投资人包括100多家国际和中国的机构投资人，其中有主权基金、各国养老金（包括全国社会保障基金理事会）、捐赠基金、家族基金和专业基金中基金（fund of funds）。鼎晖投资人还包括国际和中国的高资产个人投资人。

从2002年开始，鼎晖投资总共发行了11只基金。从发行币种来看，其中人民币基金4只，美元基金7只；从投资类型来看，其中股权投资基金6只，风险投资基金2只，私募证券基金1只，房地产基金2只。截止2010年12月，公司

管理基金规模达55亿美元。

表1：股权投资基金一览

表2：风险投资基金、私募证券基金和房地产基金一览

鼎晖投资采用有限合伙制的形式运作。有限合伙制公司通常又称“两合公司”，即指在有一个以上的普通合伙人承担无限责任的基础上，允许更多的有限合伙人承担有限责任的组织形式。有限合伙人是投资的主要出资方，不涉及风险投资基金的管理和运作，只以出资额为限承担有限责任；而普通合伙人是投资的管理者，象征性出资，承担风险投资基金经营管理中的无限责任。鼎晖投资成为2002年天绿投资被叫停后的首家有限合伙制企业，也是中国现存的最早的有限合伙制企业。

鼎晖投资的管理团队主要来自中国国际金融有限公司的直接投资部，是一支拥有丰富股权投资和资本运作经验的基金管理团队。这支管理团队在多年的投资实践中取得了令人瞩目的投资业绩，为投资者提供了良好的投资回报。中国证券监督管理委员会2001年4月12日发出通知要求国内所有的证券公司必需停止一切风险投资业务，并对已经开展的风险投资业务进行清理整顿。遵照证监会通知要求，2002年8月30日，鼎晖投资以原中金公司直接投资部的业务及其管理团队为基础正式成立。下图为鼎晖投资的架构：

图1：鼎晖架构1

成立以来，鼎晖投资逐渐打造了四个核心团队，专注于股权投资、创业投资、房地产投资和证券投资。其中，股权、创业投资主要投资于日用消费、网络产业、电信通讯和环保节能产业。具有代表性的投资对象有蒙牛乳业、李宁体育用品、双汇食品、百丽女鞋、分众传媒、LDK太阳能、九阳小家电等十多个中国知名品牌企业。

鼎晖投资有70多位投资专业人员和支持专业人员，在香港、北京、新加坡、上海、深圳和雅加达有办公室。

二、房地产直投业务

鼎晖房地产投资基金起步于2008年，它的设立是为了延续鼎晖投资的成功业绩和业务模式，将投资领域拓展到中国房房地产行业。此基金由房地产投资经验丰富的管理者和熟悉中国房房地产行业的精英组成，将通过鼎晖投资各个基金资源共享的平台，充分利用他们各自丰富的本土资源，与优秀的本土开发商合作，开发有特色的房房地产项目。

（一）投资策略与平台协同

鼎晖房地产基金的投资策略主要是寻找特殊机会项目。特殊机会或概念的房房地产投资主要包括特殊资源和地段、特殊概念、特殊成本和项目来源以及银行或法院处置的优良资产，具体分类见下图。同时，市场周期、错位或效率缺失也会产生特殊机会。鼎晖投资团队对市场进行深入研究和利用平台的资源优势，力

1资料来源于公告资料和深圳市工商资料

争把握市场周期、信息错位及政策变化产生的投资机会。

表3：特殊投资机会举例

目前，鼎辉的各投资平台已经形成了明显的协同效应，为房地产基金的发展提供了广阔的空间。鼎晖投资过的项目公司均为其所在省市的行业领导者，它们将为鼎晖房地产在当地获取优质项目资源提供强有力的支持；同时，鼎晖投资过的优秀企业为鼎晖在企业界建立起了良好的声誉，被投资企业的推荐也为鼎晖房地产带来了广泛的项目来源；最后，鼎晖致力于和企业家建立和保持长期的合作关系，鼎晖的多数项目都是多年累积的结果。

（二）房地产投资基金发行情况和运作模式

到目前为止，鼎晖投资已经发行了两期人民币房地产投资基金，总规模在15亿元左右。房地产基金发行之初，鼎晖投资设定了一系列条款来约束投资者，既包括出资要求、管理费用，还包括收益分配策略和投资策略等方面。下面以人民币房地产基金Ⅱ为例：

表4：人民币房地产基金Ⅱ主要条款

房地产投资基金采用合伙人的形式运作。鼎晖旗下机构作为以普通合伙人的身份管理房地产投资基金，而机构或个人投资者则以有限合伙人的形式与普通合伙人共同控制基金。咨询委员会的人员作为普通合伙人和有限合伙人之前的桥梁，不仅需要传递基金管理人的信息，也应增加投资人和管理人之间的沟通。下图以人民币房地产基金II为例，说明房地产基金的结构。

图2：人民币房地产基金Ⅱ结构图

房地产基金投资的目的是拥有不动产，争取对项目和资产的全面控制。一般的退出途径有四种：销售房屋、合作方回购股权、整体出售给第三方、IPO/REITS。针对具体的项目，鼎晖投资主要以股权投资的方式入股，通过灵活的交易制度的设计，力争实现全部退出。从项目资本结构来说，开发商由预收款、银行贷款或