地产项目融资可行性分析报告

【项目可行性研究及整体策划思路】

一、地块评估

二、项目定位

三、规划思路

四、交楼标准设想

五、成本及经济效益概算

第一部分地块SWOT评估

1、地块优势

1.区域优势，城市西大门，政府重点发展的城西新区，和老城区紧密联系在一起，发展成熟速度最快。

2.配套优势，人民公园、汽车站、学校，靠近火车站，是城市生态、生活休闲和交通中心。

3.规模优势，溆浦首个千亩大盘，领袖气质脱颖而出。

4.实力优势，一线城市知名房企重庆民投，实力和专业度远高于当地房企。

2、地块劣势

1.部分地块目前离繁华闹市区有一定距离。

2.铁路线横穿项目西北角，有一定的影响。

3.部分地块离高压线、变电站较近。

4.地势起伏复杂，地块较为零碎，开发难度较大。

3、机会点

1.市场无大盘，整体市场发展初级，楼盘品质较低。

2.城北老城区发展向西，老城区新增楼盘较少，城市供地以城南新区和长乐坊新区为主。

3.人民公园是全县唯一市民公共活动、健身的生态区，目前已经吸引了大量人气。

4、威胁点

1.老城繁华区在售楼盘数量较多，竞争威胁大。

2.城南新区、长乐坊新区大量供地的竞争威胁。

3.项目供应量较大和市场年去化量较小的矛盾，会拉长开发周期。

第二部分关于项目的定位

容积率，147万方大盘；所在市场容量非常有限；客户需求为自住，主要考虑因素为价格，地段和配套；类似案例操作经验借鉴：必须一炮打响，树立市场标杆，在配套、资源和品质上重新制定市场标准，重构客户置业选择的观念。

1、地块因素。

外部交通发达，地块北面为火车站和汽车站，长途交通工具相对较为方便，屈原路由公交车。西南和东面公共交通不便。内部交通网络四通八达，主要形成“三横四纵布局”。目前屈原路已拉通，迎宾路北向已经拉通。北面交通相对成熟。西面为迎宾路，但东面目前为山地。火车站和汽车站，利于乡镇客购买；人民公园，利于打造全县最好的环境资源。

2、客户因素。

客户以乡镇客为主，，乡镇客占75%左右，占据绝对主力；多以自住为目的。客户最关注点为价格，其次为地段，户型。另外非常关心交通配套，特别是离汽车站和火车站的距离不要太远，太远下乡回家不方便。客户整体档次一般，项目整体定位不能高端，定位普通高层

产品较为适宜，一定保持总价优势，以保持价格优势。抓住客户敏感点，将汽车站和火车站的作用发挥到极致是我们必须完成的任务。3、市场因素。

市场容量问题是最核心问题，溆浦作为县城，去年化量在30万方左右，如何在固有的蛋糕中获取更多的份额是项目核心难点。城市整体规划北拓南进，未来五年重点打造以下四区：中心城区、城西新区、城南区、长乐坊组团，从未来城市规划来看，未来项目面临的竞争主要在南城区和长乐坊组团。中心城区项目相对较小，主要原因在于中心城属建成区，土地供应少，拆迁成本大。重点建设项目有建材市场、汽车站搬迁、文化公园建设等项目。未来土地供应集中于南城和长乐坊生态新城。

第三部分项目的规划思路

一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。

由于项目总占地面积约五十万平方米，而且地块分割较为复杂，因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个地块将进行分别的功能定位，但均以住宅为主，形成多组团、多功能的半封闭社区。亦可依据分区情况进行开发分期，一期靠近人民公园牌楼主入口，结合公园入口做项目示范区，有利于打公园资源牌，摁绑营销；二期紧邻主干道屈原路，东侧为变电站，地块价值有一定影响，作为二期开发能拉近项目与成熟区距离，提升项目后期地块价值。并可在该区域设置售楼部；三期紧邻学校和三期地块，地块价值较高；四期紧邻公园和一期地块，是地块价值最高的区域，延后开发可以规避安置区建设的影响，后期安置区成为其生活配套。

分区定位有利于化解地块分散的劣势，更有利于将主力产品（住宅产品）同配套产品（公建、回迁等）进行有效区隔，还有利于在整个规划的思想下，形成多个组团的互动和呼应。同时每个组团可依据实际的地块控规进行个性化的产品设计及布局，这样在整体上既独立又统一，特点比较明显。

二、抛弃容积率最大化的传统开发观念。

形成三个尊重，即：尊重市场发展趋势、尊重地块特点，尊重客户需求。因此在规划中，不应为了填满容积率而规划，应是在三个尊重的前提下的“合理规划”。填满容积率为“合法规划”，在目前的市场情况下“合法规划”与“合理规划”，二者所带来的结果是完全不一样的。因此，在整体规划和分区规划时，将依据整体的统一风格，在各个分区规划时配置最适合的产品而不是最大量的产品。

三、景观中的水元素。

在规划中大量运用“水元素”，提升水景的比重。形成与其他楼盘的差异化，确立自身的独特卖点。形成一个大型水景点辐射多个蜿蜒水系。主要手法是在现有地形地貌的基础上，添加主水景景观区，同时在各个楼栋之间建设一定量的蜿蜒水系。

四、朝向问题

受街路影响，地块形状走向不利于规划，但除个别楼栋外，社区绝大多数房屋应为正房。特别是对于中档产品的社区，由于受目标客群观念的影响，应尽量避免厢房或者朝向不正的房源。

五、建筑形态

各个组团应以多层为主，小高层为辅助。在沿街的主干道设立底商。

六、建筑布局

1、多层以3个单位为标准设置，局部根据具体规划排布可适当增减

2、小高层以2个单位为标准设置，即以短板为主，缩短挡光面，减轻视觉压力，便于其他楼栋的排布。个别区域可做适当增加。

3、可以考虑打破外圈规划小高层的思路，将小高层设置在小区中央组团，占据好的地理位置，享受好的景观优势，减轻未来高层的销售压力。（长春可参考万科上东区）

4、考虑到本项目的体量以及周边项目的情况，可酌情选择某一组团规划为中型商业区，但体量不宜过大，主要是满足小区业主及周边居民。

5、底层考虑赠送花园、顶层赠送阁楼。

6、底层商业除个别区域外，均应是一层。

七、路网及交通组织

在面积较大的组团（如可能，也可根据实际情况将临近地块合并）路网设置应强调便捷性、覆盖性，故闭合式环形路网较为合适，并且以内环为佳，配合楼间过道，形成全区的高效覆盖。另外，四个方向均设置出入口，主门入口尽量设置在南侧。如条件允许可考虑内街式设计。

八、配套设施

1、会所：不设。