国税函[2008]299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知

合集下载

房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析

房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析来源：海峡财经导报李健李伟毅时间：2013年3月05日16:10 热度0票浏览1次【共0条评论】【我要评论】房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算一次。

为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税汇缴涉及主要文件有：《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)等，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。

基本案情某房地产开发公司2011年度已按销售未完工的开发产品取得收入共1000万元，缴纳了营业税有50万元，缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元，按2%预缴了土地增值税是20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税是25万元，2011年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。

2012年开发商品房的项目全部完工并对外销售完毕，有关资料如下：(1)按转让产权合同取得收入有4000万元(其中包括2010年预售款1000万元);(2)支付取得土地使用权的金额为800万元;(3)开发成本为1500万元;(4)开发费用为250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。

要求：(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税;(2)该开发企业2012年应缴纳企业所得税。

案例分析(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知

财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收
政策的通知
文章属性
•【制定机关】财政部,国家税务总局
•【公布日期】2008.10.22
•【文号】财税[2008]137号
•【施行日期】2008.11.01
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】部分失效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
*注：本篇法规中的第一条已被：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（发布日期：2010年9月29日，实施日期：2010年10月1日）废止
财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的
通知
（财税[2008]137号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

本通知自2008年11月1日起实施。

财政部
国家税务总局
二○○八年十月二十二日。

国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号

国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发[2003]83号2003年7月9日）为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知等

关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知等作者：来源：《财会学习》2009年第05期国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知随着新企业所得税法的实施，国家税务总局颁布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称“新法规”)，统一了内外资房地产企业所得税规定，并对部分以往法规不清晰的问题给予了明确。

新法规是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)以及《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)等文件的基础上重新修订、补充后制定的。

对比原法规，本刊认为以下内容比较重要，相关企业需予以关注。

·新法规明确处理办法的适用对象新法规适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括外商投资企业，内外资企业不再有区别。

·明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

·新法规调低了预售开发产品的计税毛利率·新规定规范了成本、费用的税前扣除限制企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10％的部分，准予据实扣除。

企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

2020年财政部、国家税务总局有关土地增值税的政策汇总

1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993年第138号）2、土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号）3、关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号）4、关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）5、关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知（国税发[1995]90号）6、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税字[1995]61号）7、关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发[1996]4号）8、关于土地增值税征收管理有关问题的通知（国税发[1996]48号）9、关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（国税发[1996]227号）10、关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复（国税函[1997]700号）11、关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函[1999]112号）12、关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函[2000]687号）13、关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复（国税函[2002]512号）14、关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知（国税函[2002]615号）15、关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知（财税[2003]141号）16、关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复（国税函[2003]922号）17、关于加强土地增值税管理工作的通知（国税函[2004]938号）18、关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（国税发[2004]134号）19、关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（国税发[2004]100号）20、关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知（财税[2005]160号）21、关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）22、关于大秦铁路改制上市有关税收问题的通知（财税[2006]32号）23、关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税[2006]141号）24、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）25、关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函[2007]544号）26、关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函[2007]645号）27、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发[2007]132号）28、关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税[2008]24号）29、关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号）30、关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号） (全文废止)31、关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知（国税函[2008]318号）32、关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发[2009]85号）33、关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）34、关于土地增值税相关政策问题的批复（国税函[2009]387号）35、关于第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知（财税[2009]94号）36、关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）37、关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）38、关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函[2010]347号）39、关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税[2010]88号）40、关于中国联通转让CDMA网及其用户涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知（财税[2011]13号）41、关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知（财税[2011]116号）42、关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复（国税函[2011]415号）43、关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知（财税[2013]3号）44、关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税[2013]101号）45、关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2015]5号）（执行到期）46、关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2018]57 号）47、关于公共租赁住房税收优惠政策的通知（财税[2015]139号）48、关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税[2016]43号）49、关于修订土地增值税纳税申报表的通知（税总函[2016]309号）50、关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（总局公告2016年第81号）51、关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（总局公告2016年第70号）52、土地增值税法征求意见稿（财办税[2019]10号）53、企业重组税收策划业务指引（征求意见稿）（中税协发[2020]24号）。

房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办

房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办[房地产金融]悬赏点数10 2个回答435次浏览河南过客2009-1-8 16:18:31 218.22.249.* 举报房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办回答登录并发表回答取消在谷歌搜索房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办系统推荐答案zhiai302009-1-8 16:18:49 219.235.129.* 举报1、房地产企业只要有所得税预缴，是不能进行零申报的，必须要按照预缴文件进行所得税预缴。

2、企业所得税预缴纳税申报表只有一个版本，年的季度的都一样。

只能填累计金额，所属期1-3月，1-6月，1-9月，1-12月。

第一行填你利润表的利润总额（你的利润表负数也要填负数），然后按照实际情况填写纳税调增调减，然后计算出应纳所得税额，就是你公司要预缴的所得税额。

3、具体如何调增调减请参考最新的房地产企业所得税预缴文件国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。

4、存在税务风险。

5、无论你利润表亏损多少，只要当期有预收房款，都必须按《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知进行预缴。

6、鸡放在狗窝里还是鸡。

你预售款放在什么科目底下稽查局都查得到的，都是预售款，按照你们公司情况，按照当期预收房款的20％（对应你所在城市，有的是10％或15％）作为纳税调增项，乘以25％预缴企业所得税。

其他回答按时间排序按投票数排序cylchw2009-7-13 9:14:00 124.131.164.* 举报根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。

它是企业会计核算方面的一项新内容。

由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。

国税函[2008]875号国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知

国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号成文日期：2008-10-09字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。

三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

四、本通知自2008年1月1日起执行。

对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。

国家税务总局二○○八年十月九日国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]875号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称实施条例）规定的原则和精神，现对确认企业所得税收入的若干问题通知如下：一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

国税发200931号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法

解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确2009-4-1 11:02:00 文章来源：网络打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。

目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。

三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。

作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。

通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。

代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。

出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。

如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。

另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。

未发生经营业务一律不准开具发票。

通知中对此进行明确后，更便于操作。

二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。

2008年国税函类税收文件

2008年国税函类税收文件国税函[2008]1084号关于税收优先权包括滞纳金问题的批复国税函[2008]1083号关于太平湾发电厂有关契税问题的批复国税函[2008]1081号关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知国税函[2008]1079号关于增值税一般纳税人认定有关问题的通知国税函[2008]1078号关于外商投资企业采购国产设备增值税专用发票遗失问题的批复国税函[2008]1076号关于印发新疆维吾尔自治区国家税务局正确处理滥用税收协定案例的通知国税函[2008]1075号关于调整增值税纳税申报有关事项的通知国税函[2008]1074号关于调整增值税一般纳税人纳税申报“一窗式”管理操作规程有关事项的通知国税函[2008]1073号关于开展非正常销售成品油消费税专项纳税评估的通知国税函[2008]1072号关于加强成品油消费税征收管理有关问题的通知国税函[2008]1065号关于深圳市腾讯计算机系统有限公司赞助2010年上海世博会有关税收问题的通知国税函[2008]1063号关于严格控制普通发票印制数量有关问题的通知国税函[2008]1049号关于严禁预征2009年税款的紧急通知国税函[2008]1040号关于金表壳及零件出口有关退税问题的通知国税函[2008]1020号关于有机肥产品免征增值税问题的批复国税函[2008]1018号关于调整税务总局政府信息公开（政务公开）领导小组和办公室成员及其职责的通知国税函[2008]1009号关于销货方已经申报并缴纳税款的失控增值税专用发票办理出口退税问题的批复国税函[2008]1007号关于挂面适用增值税税率问题的通知国税函[2008]996号关于安徽淮南舜岳水泥有限责任公司水泥熟料产品适用增值税政策问题的批复国税函[2008]991号关于大唐国际发电股份有限公司电力产品征收增值税有关问题的通知国税函[2008]989号关于转发国家发展和改革委员会等九部门《关于印发规范行业协会、市场中介组织服务和收费行为专项治理工作的实施意见的通知》的通知国税函[2008]985号关于高新技术企业2008年度缴纳企业所得税问题的通知国税函[2008]977号关于代开货物运输业发票个人所得税预征率问题的通知国税函[2008]959号关于芜湖瑞健投资咨询有限公司适用企业所得税政策的批复国税函[2008]958号关于跨地区经营外商独资银行汇总纳税问题的通知国税函[2008]955号关于加强非居民企业来源于我国利息所得扣缴企业所得税工作的通知国税函[2008]953号关于桶装饮用水生产企业征收增值税问题的批复国税函[2008]952号关于非居民企业船舶、航空运输收入计算征收企业所得税有关问题的通知国税函[2008]948号关于普通发票真伪鉴定问题的通知国税函[2008]946号关于执行中法税收协定议定书第一条规定有关问题的通知国税函[2008]945号关于外国政府等在我国设立代表机构免税审批程序有关问题的通知国税函[2008]929号关于办理印有企业名称发票变更缴销手续问题的批复国税函[2008]926号关于淮北矿业[集团]煤业有限责任公司收取铁路专用线运费有关流转税问题的批复国税函[2008]907号关于下发试点物流企业名单（第四批）的通知国税函[2008]900号关于税务系统深入开展节能行动和进一步加强节油节电、节能减排工作的通知国税函[2008]897号关于中国居民企业向境外H股非居民企业股东派发股息代扣代缴企业所得税有关问题的通知国税函[2008]891号关于调整普通发票防伪专用纸售价的通知国税函[2008]887号关于华北电网有限公司2008年度电力产品供电环节增值税预征率的通知国税函[2008]877号关于扩展出口退税率文库有关商品编码的通知国税函[2008]875号关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]870号关于做好证券市场个人投资者证券交易结算资金利息所得免征个人所得税工作的通知国税函[2008]867号关于核定北京卷烟厂新牌号、新规格卷烟消费税计税价格的批复国税函[2008]862号关于下发生产企业外购产品出口试行免抵退税企业名单的通知国税函[2008]861号关于开展年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报专项检查的通知国税函[2008]854号设有固定装置免税车辆图册（2008年第三册、总第十四册）国税函[2008]850号关于贯彻落实从事农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠政策有关事项的通知国税函[2008]844号关于发行2008年印花税票的通知国税函[2008]842号关于飞机维修业务增值税问题的批复国税函[2008]837号关于日本金融公司和日本国际协力机构享受协定待遇的通知国税函[2008]829号关于做好《中国税收居民身份证明》开具工作的通知国税函[2008]828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函[2008]826号关于做好对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税工作的通知国税函[2008]819号关于调整代开货物运输业发票企业所得税预征率的通知国税函[2008]818号关于个人通过网络买卖虚拟货币取得收入征收个人所得税问题的批复国税函[2008]807号关于核定安徽中烟工业公司黄山（贵宾迎客松）等12个牌号卷烟消费税计税价格的批复国税函[2008]803号关于江铃汽车股份有限公司生产车辆征收消费税问题的批复国税函[2008]801号关于印发《中华人民共和国非居民企业所得税申报表》等报表的通知国税函[2008]798号关于中国建设银行股份有限公司转让实体类债权损失税前扣除问题的通知国税函[2008]787号关于下发出口商品退税率文库(200809018版)的通知国税函[2008]767号关于印发《中华人民共和国政府和塔吉克斯坦共和国政府对所得和财产避免双重征税和防止偷漏税的协定》文本并请做好执行准备的通知国税函[2008]761号关于红字增值税专用发票通知单管理系统推行工作的通知国税函[2008]760号关于调整环境标志产品政府采购清单的通知国税函[2008]757号关于调整《小汽车消费税纳税申报表》有关内容的通知国税函[2008]747号关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理有关问题的通知国税函[2008]746号关于联合国儿童基金会无偿援助项目在华采购物资免征增值税的通知国税函[2008]743号关于香港德贤集团有限公司取得特许权使用费免征企业所得税的批复国税函[2008]742号关于调味料酒征收消费税问题的通知国税函[2008]741号关于进一步加强国家税务局、地方税务局稽查工作协作的意见国税函[2008]737号设有固定装置免税车辆图册（2008年第二册、总第十三册）国税函[2008]736号关于核查国家认定企业技术中心依法纳税情况的通知国税函[2008]723号关于离退休人员取得单位发放离退休工资以外奖金补贴征收个人所得税的批复国税函[2008]719号关于转发《关于印发〈新录用公务员任职定级规定〉的通知》的通知国税函[2008]718号关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复国税函[2008]689号关于中国人民健康保险股份有限公司使用银行保险业务保险费发票有关问题的通知国税函[2008]690号关于上海市税控收款机推广应用有关问题的批复国税函[2008]686号关于中宏人寿保险有限公司使用统一保险费发票有关问题的通知国税函[2008]685号关于执行《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》第二议定书有关问题的通知国税函[2008]682号关于变更企业集团2007年年报数据上报方式的紧急通知国税函[2008]679号关于中国铁道建筑总公司股份制改革过程中有关税收问题的通知国税函[2008]676号关于注销蚁力神公司所属分支机构税务登记的通知国税函[2008]662号关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复国税函[2008]660号关于互联网广告代理业务营业税问题的批复国税函[2008]650号关于非居民企业不享受小型微利企业所得税优惠政策问题的通知国税函[2008]647号关于印发部分行业增值税纳税评估指标参数的通知国税函[2008]635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知国税函[2008]634号关于招商银行代售航空运输电子客票行程单使用发票问题的通知国税函[2008]625号关于加强奥运会、残奥会期间纳税服务工作的通知国税函[2008]624号关于2007年度企业所得税汇算清缴中金融企业应纳税所得额计算有关问题的通知国税函[2008]614号关于来安新奥燃气工程有限公司适用企业所得税税率的批复国税函[2008]608号关于做好12366全国税务系统专用码号资源使用工作的通知国税函[2008]607号关于失控增值税专用发票处理的批复国税函[2008]576号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复国税函[2008]555号关于四川省遭受地震灾害地区出口货物退（免）税有关问题的通知国税函[2008]536号关于第二届全国职工技术创新成果获奖者奖金免征个人所得税的通知国税函[2008]527号关于四川南方希望实业有限公司2007年度提取技术开发费税前扣除标准的通知国税函[2008]514号关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知国税函[2008]513号关于增值税一般纳税人抗震救灾期间增值税扣税凭证认证稽核有关问题的通知国税函[2008]489号关于法国阿海珐核电公司取得特许权使用费免征企业所得税的批复国税函[2008]466号关于奥地利李斯特内燃机及测试设备公司取得特许权使用费免征企业所得税的批复国税函[2008]460号关于中国-加拿大税收协定中增列利息免税机构的通知国税函[2008]452号关于厢式货车改装生产的汽车征收消费税问题的批复国税函[2008]438号关于无效产权转移征收契税的批复国税函[2008]422号国务院办公厅关于大力开展夏季爱国卫生运动进一步加强传染病防治工作的通知国税函[2008]418号关于做好地震灾害期间税收征管工作的通知国税函[2008]417号关于统一报关代理业专用发票有关问题的通知国税函[2008]415号关于上海赛孚燃油发展有限公司生产的甲醇汽油征收消费税问题的批复国税函[2008]407号关于开展水泥生产企业增值税专项纳税评估工作的通知国税函[2008]412号关于迅速组织开展“送温暖、献爱心”活动的通知国税函[2008]391号关于开展政府采购执行情况专项检查的通知国税函[2008]390号关于2008年度国家税务局系统办公用品类设备协议供货的通知国税函[2008]389号关于2007年度明天小小科学家奖金免征个人所得税问题的通知国税函[2008]386号关于出口退税率文库有关问题的通知国税函[2008]351号关于中国网络通信集团公司发票联次问题的通知国税函[2008]340号关于调整中国移动通讯集团公司汇总纳税成员企业范围的通知国税函[2008]321号关于开展城镇土地使用税税源清查工作的通知国税函[2008]319号关于河北省部分地区毛皮产品出口退税有关问题的通知国税函[2008]318号进一步开展土地增值税清算工作国税函[2008]317号设有固定装置免税车辆图册[2008年第一册、总第十二册]国税函[2008]310号关于核定安徽中烟工业公司新牌号卷烟消费税计税价格的批复国税函[2008]309号关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见国税函[2008]306号关于调整中国农业发展集团总公司合并纳税成员企业范围的通知国税函[2008]305号关于调整中国石油天然气股份有限公司合并纳税范围的通知国税函[2008]301号关于外国企业所得税纳税年度有关问题的通知国税函[2008]299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函[2008]298号关于修订2008年重点税源报表部分企业所得税指标解释的通知国税函[2008]293号关于第三届高等学校教学名师奖奖金免征个人所得税问题的通知国税函[2008]292号关于德国西斯庄明有限公司取得特许权使用费免征企业所得税的批复国税函[2008]291号关于中国石油化工股份有限公司合并纳税问题的补充通知国税函[2008]290号关于调整中国平安财产保险股份有限公司汇总纳税范围的通知国税函[2008]286号关于普华永道中天会计师事务所有限公司及其关联机构赞助第29届奥运会有关税收政策问题的通知国税函[2008]279号关于开展部分大型电器零售企业增值税存根联滞留票专项核查的通知国税函[2008]277号关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函[2008]269号关于核定龙岩卷烟厂3个新牌号、新规格卷烟消费税计税价格的批复国税函[2008]268号关于平安健康保险股份有限公司集中打印保险费发票有关问题的通知国税函[2008]267号关于个人股东取得公司债权债务形式的股份分红计征个人所得税问题的批复国税函[2008]266号关于国家核电技术公司合并缴纳企业所得税问题的通知国税函[2008]265号关于外贸企业出口视同内销货物进项税额抵扣有关问题的通知国税函[2008]264号关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知国税函[2008]263号关于南通海星电子有限公司适用企业所得税税率的批复国税函[2008]259号关于南通中远船务工程有限公司适用企业所得税税率的批复国税函[2008]254号关于风景名胜区景点经营收入征收营业税问题的批复国税函[2008]258号关于服务贸易对外支付税收征管有关问题的补充通知国税函[2008]252号关于平安健康保险股份有限公司和英大泰和人寿保险股份有限公司缴纳企业所得税有关问题的通知国税函[2008]251号关于小型微利企业所得税预缴问题的通知国税函[2008]248号关于核定浙江中烟工业公司新牌号卷烟消费税计税价格的批复国税函[2008]240号关于中国新兴（集团）总公司及所属机构2007年度总机构管理费税前扣除标准的通知国税函[2008]236号关于使用消费税纳税申报表有关问题的通知国税函[2008]233号关于中华联合财产保险股份有限公司和华夏人寿保险股份有限公司缴纳企业所得税有关问题的通知国税函[2008]232号关于浙江德能天然气发电有限公司适用企业所得税税率的批复国税函[2008]229号关于推广增值税专用发票审核检查子系统的通知国税函[2008]227号个人所得税纳税申报表（适用于年所得12万元以上的纳税人申报）（中英文对照版）国税函[2008]226号关于进一步做好2007年度年所得12万元以上个人自行纳税申报工作的通知国税函[2008]225号关于交通银行股份有限公司新设分支机构缴纳企业所得税问题的通知国税函[2008]223号关于中国光大(集团)总公司所属企业2007年度总机构管理费税前扣除标准的通知国税函[2008]221号关于修订2008年税收会计统计报表制度的通知国税函[2008]219号关于服务贸易对外支付税收征管有关问题的通知国税函[2008]215号关于修订“税务处理决定书”式样的通知国税函[2008]213号关于依据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定的审批事项有关办理时限问题的通知国税函[2008]212号关于林木销售和管护征收流转税问题的通知国税函[2008]195号关于国泰君安证券股份有限公司等证券公司更名、迁址和新设分支机构缴纳企业所得税问题的通知国税函[2008]181号关于渤海银行股份有限公司新增分支机构缴纳企业所得税问题的通知国税函[2008]171号关于调整上海银行股份有限公司汇总纳税范围的通知国税函[2008]170号关于调整天安保险股份有限公司和都邦财产保险股份有限公司汇总纳税范围的通知国税函[2008]159号新企业所得税法精神宣传提纲国税函[2008]154号关于下发2008年出口退税率文库的通知国税函[2008]143号关于税库银横向联网电子缴税有关问题的通知国税函[2008]135号关于贵州灾区税收申报缴纳延长期限问题的通知国税函[2008]126号关于调整企业所得税月（季）度纳税申报业务需求的通知国税函[2008]122号关于车辆购置税征管档案管理有关问题的通知国税函[2008]117号关于2007年度税务师事务所及注册税务师年检工作的通知国税函[2008]116号关于利用废液（渣）生产白银增值税问题的批复（废止财税[2008]156号）国税函[2008]112号关于下发协定股息税率情况一览表的通知国税函[2008]89号2008年巡视工作要点国税函[2008]85号关于做好2007年度内、外资企业所得税汇算清缴工作的通知国税函[2008]81号关于出境口岸免税店有关增值税政策问题的通知国税函[2008]75号关于做好防伪税控一机多票系统升级工作的通知国税函[2008]71号关于2008年春节期间申报纳税期限顺延问题的通知国税函[2008]44号中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表国税函[2008]41号关于中国化学工程集团公司所属企业2007年度总机构管理费扣除标准的通知国税函[2008]26号关于调整南京汽车集团有限公司2007年度合并纳税范围的通知国税函[2008]23号关于兴业银行股份有限公司、华夏银行股份有限公司新增分支机构缴纳企业所得税问题的通知国税函[2008]15号关于中国蓝星（集团）总公司所属企业2007年度总机构管理费扣除标准的通知国税函[2008]12号关于中国船舶重工集团公司所属企业2007年度总机构管理费扣除标准的通知国税函[2008]11号关于中交第一公路工程局有限公司所属企业2007年度总机构管理费扣除标准的通知国税函[2008]8号关于生产企业正式投产前委托加工收回同类产品出口退税问题的通知国税函[2008]5号关于委托加工出口货物消费税退税问题的批复国税函[2008]2号关于白银及其制品出口有关退税问题的通知所便函[2008]27号关于合并缴纳企业所得税政策执行问题的函所便函[2008]6号关于贯彻实施新企业所得税法跟踪问效机制的通知际便函[2008]50号2008年国际税收工作重点际便函[2008]34号关于下载外资企业所得税申报及汇算清缴系统2008版本的通知国家税务总局通告2008年第1号关于个人所得税代扣代缴软件技术支持服务有关问题的通告。

房地产企业缴纳企业所得税实例解析

房地产企业缴纳企业所得税实例解析近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析一、开（筹）办期间开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。

国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

1.业务招待费、广告费和业务宣传费国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

2.开（筹）办期间不计算为亏损年度根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。

企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。

例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。

要求：确认开始计算企业损益的年度。

案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在"开办费"科目中归集。

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得低于10％。

（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。

房地产开发企业所得税汇算清缴怎么做

（一）关于每季度预交。根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（三）关于收入。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。（四）关于成本、费用扣除的税务处理。企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。筹办期业务招待费等费用税前扣除问题，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条和第四十四条规定，企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费，可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是，对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除，未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。（五）可以预提（应付）的成本费用。包括：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同、协议或其他证明资料的前提下，可以预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。（六）企业在开发区内建造的配套设施。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（七）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本。其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。（八）关于停车场核算。国税发[2009]31号第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

房地产企业所得税的预缴如何计算

房地产企业所得税的预缴如何计算房地产企业所得税的预缴如何计算《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。

但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。

一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。

两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。

那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢?首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。

房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。

因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。

如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。

其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2008]44号)规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。

国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法

国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知

国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知国税局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)2008年1月1日起执行2009-03-26 17:41国税发〔2009〕31号全文有效成文日期：2009-03-06各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

关于做好2008年度企业所得税汇算清缴工作的通知(国税函[2009]55号)

所得税汇算清缴质量直接关系到新
法的贯彻执行和国家税收收入的完
。各级税务机关要通过汇算清缴工
，认真审核申报资料是否完备、数据
否完整、逻辑关系是否准确，进一步
提高企业所得税申报质量。各级税务机关可结合当地实际情况，推广电子申报模式提，高申报质量和效率。目前国家税务总局已开发完成满足基本功能的电子申报软件，免费提供给纳税人使用，并向纳税人提供免费远程电话支持服务，同时鼓励纳税人自行选择符合纳税申报接口的商用申报软件。
：管理。提高企业所得税管理质量现，
：做好 2 0 0 8 年度企业所得税汇算清缴
：作通知如下：
一、高度重视 2 0 0 8 年度的企业所
I税汇算清缴工作
20 0 8 年是实施新税法的第一年，
)0 8 年度的企业所得税汇算清缴工作，
三、有关企业所得税政策和征管问题对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关管理性、程序性文件，凡不违背新税法规定原则，在没有制定新的规定前，可以继续参照执行；对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税
有关的政策 ’眭文件，应以新税法以及新税法实施后发布的相关规章、规范性文件为准。

房地产开发预售阶段

房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其单独作为一个阶段来分析。

为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得的预售收入的主要税种均作出了规定。

（一）营业税1、房地产企业是营业税纳税义务人《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当然成为营业税纳税义务人。

2、计税依据营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。

因此，房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。

但房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。

结合张伟老师的案例谈预缴申报的若干问题

结合张伟老师的案例谈预缴申报的若干问题/thread-4783047-1-1.html最近看了利威、海大师等人相关的讨论，于是重读了张伟大师先前对于税务总局2011年64号公告企业所得税预缴申报表的解读。

/s/blog_493cd61c0102e1g8.html也谈谈自己的看法。

下面是引述了张伟大师的原文，黑体字部分是中国财税浪子王骏的看法。

三、64号公告版本申报表64号公告版本申报表，汲取了前两个版本实施过程中的经验，将实际利润额的计算过程列示到申报表，并规范填报，内容非常丰富，其主要内容有：（一）第4行“利润总额”作为计算季度缴税的主要基础，列示在申报表第4行，继续坚持季度申报以利润总额为核心的理念，同时对其进行四项调整，从而计算出第14行“实际利润额”，作为缴税的依据。

按照申报表得出基本申报公式：实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-免税收入-不征税收入-以前年度亏损中国财税浪子王骏插语：赞同张伟的意见。

姑且将预缴环节的调整成为中期调整，以区别于汇算清缴环节基于会计税法差异而进行的纳税调整。

64号公告在这个问题上和国税函【2008】635号没有本质区别，只是将635号文的规定细化和在企业所得税申报表中对若干中期调整项目的分行次独立化。

（二）第5行“特定业务计算的应纳税所得额”。

该行次填报房地产企业的预计毛利，同时为未来特殊项目填报预留空间，因此不直接表述为“房地产企业计算的应纳税所得额”。

本行次虽然解决了将预计毛利明示申报表的目的，但是实践中仍存在两个问题，本次申报表修订未解决：中国财税浪子王骏插语，特定业务计算的应纳税所得额目前主要针对房地产企业的预计毛利计税，但是也要考虑到将来会对特定行业、特定业务有类似的规定，因此在命名上先给予预留，这就体现了立法的可预见性。

案例三：房地产企业营业税金及附加某房地产企业2011年1季度取得未完工收入1亿元，当地的预计计税毛利率为15%，缴纳营业税金及附加、预缴土地增值税共760万元，本季度发生期间费用500万元。

解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》

解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称新31号文)，从2008年1月1日起执行。

此文的出台是自新企业所得税法实施以来，对房地产开发企业如何进行税务处理，终于给出了一个明确的说法。

它不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。

笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读其主要变化和应关注事项.一、八大变化：（1）总体框架更加清晰明了新31号文是在原国税发[2006］31号文件(以下简称原31号文）的基础上，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充。

在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。

全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条,每一章的内容明确，每一条的表述清晰。

相对原来的“国税发〔2006〕31"号文以及“国税发［2001]142号文”没有章节结构，只有条款之分而言，总体框架清晰明了，思路明晰。

(2）计税毛利率降低，调整了预缴方法,大大降低房企资金压力和预征税负：新31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度,与国税发［2006］31号规定相比，将一般开发项目计税毛利率每档分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外)尤其值得关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函［2008］299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同.国税函[2008]299号规定:企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发［2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。