房地产开发企业所得税【PPT课件】PPT课件
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房地产企业所得税培训共74页PPT
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
房地产企业所得税培训
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马
【培训课件】房地产开发经营业务企业所得税政策解读
容易出多选题
ppt课件 2020/10/20
12
例：房地产开发企业，除土地开发之外，下列应视为 已经完工的有( )。 A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备 案 B.开发产品已开始投入使用 C.开发产品已取得了初始产权证明 D.开发产品已经封顶 E.开发产品取得预售许可证
答案： ABC
ppt课件 2020/10/20
价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确 认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的 价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在 银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
注：银行按揭担保金不得从销售收入中减除（第十九条 ）
11
《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（ 国税函[2009]342号 ）
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（ 国税函[2010]201号 ）
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否 通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计 决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手 续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用 ，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时 结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
返
ppt课件 2020/10/20
7
二、房地产开发企业所得税管理
（一）政策依据 《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得
税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号） ➢ 自2008年1月1日起执行 ➢ 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业
（二）房地产开发经营业务内容 ➢ 国税发[2009]31号第三条：包括土地的开发，建造、销售
ppt课件 2020/10/20
12
例：房地产开发企业，除土地开发之外，下列应视为 已经完工的有( )。 A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备 案 B.开发产品已开始投入使用 C.开发产品已取得了初始产权证明 D.开发产品已经封顶 E.开发产品取得预售许可证
答案： ABC
ppt课件 2020/10/20
价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确 认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的 价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在 银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
注：银行按揭担保金不得从销售收入中减除（第十九条 ）
11
《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（ 国税函[2009]342号 ）
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（ 国税函[2010]201号 ）
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否 通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计 决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手 续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用 ，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时 结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
返
ppt课件 2020/10/20
7
二、房地产开发企业所得税管理
（一）政策依据 《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得
税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号） ➢ 自2008年1月1日起执行 ➢ 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业
（二）房地产开发经营业务内容 ➢ 国税发[2009]31号第三条：包括土地的开发，建造、销售
房地产开发经营的税费概述(PPT 70张)
中华人民共和国契税暂行条例细则
——1997年10月28日，财政部
24
第三节 行为、目的税
一、契税
第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承 受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳 契税。
第二条 涉及征收契税的主要登记类型如下：
•
1.初始登记：出让土地使用权初始登记；作价出资土 地使用权初始登记（仅指国家批准的以土地使用权作价出 资）；划拨土地使用权转出让土地使用权初始登记。 • 2.转移登记：国有土地使用权转移；土地使用权互换； 房地产转移登记 . • 3.变更登记：土地房屋分割权属登记。
收入的确认与所得税销售收入相同
19
第二节 流转税
一、营业税
——可以利用的税收政策 “单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使 用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价 后的余额为营业额。” ——《财政部国家税务总局关于营业税 若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
21
第二节 流转税
二、城市维护建设税
城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实 际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。
外籍个人暂不征收城市维护建设税、教育费附加。
外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税.
三、教育费附加
根据国务院的规定，在征收营业税的同时，应当按照 营业税总额的3%征收教育费附加，因此，在征收的营业 税中，应当缴纳的教育费附加按照营业税的3%缴纳。
5
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
税的基本知识
税与费的区别：
代价，是提供某种服务或准许某种作用权力而获得的补偿。
税收具有无偿性，而费则具有有偿性。费是向受益者收取的 征收的主体不同。税收的征收主体是代表国家的各级税务机
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
2. 税务机关通过对比纳税人历史申报数据和同期行业数 据等指标，发现异常情况并进行核实和处理。
1. 税务机关对纳税人进行现场检查，核实其财务报表和 纳税申报数据的真实性。
2. 税务机关对纳税人涉及的税收违法行为进行调查和处 理，保障国家税收的合法权益。
05
CATALOGUE
房地产开发企业所得税案例分析
房地产开发企业收入的确认与税前扣除
01
02
03
04
05
销售商品收入
提供劳务收入
转让财产收入
股息红利等权益 国债利息收入 性投资收益
指房地产开发企业销售开 发产品所取得的收入，包 括销售期房、现房和转让 土地使用权等取得的收入 。
指房地产开发企业提供物 业管理、设计施工等服务 所取得的收入。
指房地产开发企业转让开 发产品、土地使用权、专 利权和非专利技术等财产 所取得的收入。
件。
房地产开发企业所得税征管现状及改革方向
目前，我国房地产开发企业所得税征管存在一些问题，如征管不规范、 纳税服务不到位等。
为了解决这些问题，国家正在推进税收征管体制改革，加强信息化建设 ，提高征管效率和质量。
未来，房地产开发企业所得税征管将更加规范化和科学化，纳税服务将 更加完善和人性化。同时，国家还将加强税收政策的制定和执行力度， 促进房地产市场的健康发展。
汇算清缴的目的
主要是为了帮助纳税人全面、完整地了解和掌握其一年来的纳税义务履行情况，进一步规范企业财务 管理和会计核算，加强企业所得税的征收管理，保障国家税收收入，并帮助纳税人及时、足额地缴纳 税款。
房地产开发企业汇算清缴的程序及要求
程序 1. 纳税人应在年度终了后，按照税收法律、法规规定自行计算全年应纳税额和应补缴税款。
1. 税务机关对纳税人进行现场检查，核实其财务报表和 纳税申报数据的真实性。
2. 税务机关对纳税人涉及的税收违法行为进行调查和处 理，保障国家税收的合法权益。
05
CATALOGUE
房地产开发企业所得税案例分析
房地产开发企业收入的确认与税前扣除
01
02
03
04
05
销售商品收入
提供劳务收入
转让财产收入
股息红利等权益 国债利息收入 性投资收益
指房地产开发企业销售开 发产品所取得的收入，包 括销售期房、现房和转让 土地使用权等取得的收入 。
指房地产开发企业提供物 业管理、设计施工等服务 所取得的收入。
指房地产开发企业转让开 发产品、土地使用权、专 利权和非专利技术等财产 所取得的收入。
件。
房地产开发企业所得税征管现状及改革方向
目前，我国房地产开发企业所得税征管存在一些问题，如征管不规范、 纳税服务不到位等。
为了解决这些问题，国家正在推进税收征管体制改革，加强信息化建设 ，提高征管效率和质量。
未来，房地产开发企业所得税征管将更加规范化和科学化，纳税服务将 更加完善和人性化。同时，国家还将加强税收政策的制定和执行力度， 促进房地产市场的健康发展。
汇算清缴的目的
主要是为了帮助纳税人全面、完整地了解和掌握其一年来的纳税义务履行情况，进一步规范企业财务 管理和会计核算，加强企业所得税的征收管理，保障国家税收收入，并帮助纳税人及时、足额地缴纳 税款。
房地产开发企业汇算清缴的程序及要求
程序 1. 纳税人应在年度终了后，按照税收法律、法规规定自行计算全年应纳税额和应补缴税款。
房地产业企业所得税政策要点幻灯片PPT
具体规定一：
▪ 一次性全额收款：应于实际收讫价款或取 得索取价款凭据〔权利〕之日，确认收入 的实现。
▪ 分期收款：应按销售合同或协议约定的价 款和付款日确认收入的实现。付款方提前 付款的，在实际付款日确认收入的实现。
▪ 银行按揭：应按销售合同或协议约定的价 款确定收入额，其首付款应于实际收到日 确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办 理转账之日确认收入的实现。
房地产业企业所得税政策 要点幻灯片PPT
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国税发〔2021〕31号? 房地产开发经营业务 企业所得税处理方法?
一、销售收入确认根本规定
▪ 全部价款:现金、现金等价物及
▪
其他经济利益
▪ 代收款项:
▪ 开发产品计税本钱的核算应按第四章的规定进展处理。
▪ 已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工 程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式 计算确定：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
▪
可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱÷本钱对象总可售面积
▪
已销开发产品计税本钱=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程本
企业销售未完工开发产品的计税毛利率上海市暂定
具体规定五：
已完工产品的界定：
开发产品竣工证明材料已报房地产管理 部门备案。
开发产品已开场投入使用。 开发产品已取得了初始产权证明。
三、本钱费用扣除的根本规定
▪ 必须区分期间费用和开发产品计税本钱、已销与未销开发产品计税本钱。
▪ 企业发生的期间费用、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值 税准予当期按规定扣除。
房地产开发业务征收企业所得税政策PPT资料34页
2、备案的内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面 积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售 面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开 发成本及其实际销售成本等。
为了统一有关资料的格式《开发产品〈成本对象）完工情况 备案表》（一）、（二）
完工开发产品的税务处理
（四）开发产品销售收入的范围 ：为销售开发产品 过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及 其他经济利益。
发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对
象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成
本产品完工销售与预售毛利的结转 1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，
合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规 定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实 际销售收入的毛利额。 2、实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的 差额，计入完工年度的应纳税所得额。 3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利 额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有 权 进行调整
转作固定资产需作视同销售处理，下月起可按固定 资产计提折旧
房地产开发业务征收企业所得税政策
通州地方税务局税政一科
政策出台的背景
由于房地产开发企业财务核算的复杂性，导 致其在企业所得税征收管理上存在以下问题：
1、预售收入大量存在而长期不结转销售收入 2、收入与成本费用的匹配缺乏科学合理的标
准
3、成本与费用间缺乏合理的划分标准。 国家税务总局曾下发国税发〔2019〕83号 ，
1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开 发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其 他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款 项进行管理。
为了统一有关资料的格式《开发产品〈成本对象）完工情况 备案表》（一）、（二）
完工开发产品的税务处理
（四）开发产品销售收入的范围 ：为销售开发产品 过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及 其他经济利益。
发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对
象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成
本产品完工销售与预售毛利的结转 1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，
合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规 定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实 际销售收入的毛利额。 2、实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的 差额，计入完工年度的应纳税所得额。 3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利 额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有 权 进行调整
转作固定资产需作视同销售处理，下月起可按固定 资产计提折旧
房地产开发业务征收企业所得税政策
通州地方税务局税政一科
政策出台的背景
由于房地产开发企业财务核算的复杂性，导 致其在企业所得税征收管理上存在以下问题：
1、预售收入大量存在而长期不结转销售收入 2、收入与成本费用的匹配缺乏科学合理的标
准
3、成本与费用间缺乏合理的划分标准。 国家税务总局曾下发国税发〔2019〕83号 ，
1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开 发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其 他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款 项进行管理。
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
房地产开发企业所得税的征收范围
房地产开发企业所得税的征收范围包括企业在房地产开发、 经营、转让等环节中取得的各项所得，包括土地出让金收入、 房地产销售收入、租金收入等。
房地产开发企业所得税的征收范围不包括企业从政府获得的 政策性补贴和奖励。
房地产开发企业所得税的计算方法
房地产开发企业所得税的计算方法包 括查账征收和核定征收两种方式。
企业特定行为税收优惠
符合国家税收政策规定的企业特定行 为，如技术创新、节能减排等，可享 受相应的税收优惠政策。
所得税的税前调整
关联交易调整
对于关联方之间的交易，应按照独立交易原则进行调整。
不符合税前扣除规定的调整
对于不符合税前扣除规定的成本费用，应进行相应的调整。
PART 03
房地产开发企业所得税汇 算清缴实务
案例二
总结词
税前扣除项目的规定与操作
详细描述
本案例探讨了某房地产开发企业所得 税税前扣除项目的规定和实际操作， 包括职工薪酬、业务招待费、广告费 等常见扣除项目的处理。
案例三
总结词
汇算清缴的流程与注意事项
详细描述
本案例详细介绍了某房地产开发企业所得税汇算清缴的流程和注意事项，包括汇缴期限、 报送资料、税款缴纳等环节的实务操作。
结算所得税
项目竣工结算后，根据利润总额计算应纳所得税额，并进行结算。
所得税的税前扣除
成本扣除
按照权责发生制原则，扣除当期实际发生的成本费用。
税金及附加扣除
按规定扣除应缴纳的税金及附加。
所得税的税收优惠
特定项目税收优惠
符合国家税收政策规定的特定项目， 如保障性住房、棚户区改造等，可享 受相应的税收优惠政策。
风险趋势分析
企业所得税及房地产企业所得税税收法规PPT课件
五、利息扣除
1、向金融企业借款的利息支出准予扣除。
2、向非金融企业借款利息支出，不超过按照金融企业同期同类 贷款利率计算的数额部份准予扣除。
7
第二章 允许扣除的成本费用
2020/3/27
六、职工福利费支出，不超过工资总额的14%。
七、工会经费支出，不超过工资总额的2%。
八、职工教育经费支出，不超过工资总额的2.5%，超过部份， 准予在以后年度结转扣除。
3
第一章 纳税收入
2020/3/27
五、转让财产收入，企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、 债权等财产取得收入。 六、股息、红利等权益性投资收益，企业因权益性投资从被投资方取 得的收入。 七、利息收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收 入。 八、租金收入，企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权 取得的收入。 九、特许权使用费收入，企业提供的专利权、非专利技术、商标权、 著作权及其他收入。 十、接受捐赠收入，企业接受的来自其他企业、组织或个人无偿给予 的货币性资产、非货币性资产。（按实际收到捐赠资产的日期确认收 入实现）
九、业务招待费支出，按发生额的60%扣除，但最高不得超过 当年销售收入的千分之五。
十、广告费和业务宣传费支出，不超过当年收入的15%，超过 部份准予以后纳税年度结转扣除。
十一、财产保险保费，准予扣除。
十二、劳动保护费支出，准予扣除。
8
第二章 允许扣除的成本费用
2020/3/27
十三、公益性捐赠，企业通过公益性社会团体或县级以上人民 政府及部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的 公益事业的捐赠。不超过年利润总额12%。
2020/3/27
第一部份：企业所得税法实施条列 第二部份：房地产开企业所得税处理办法
1、向金融企业借款的利息支出准予扣除。
2、向非金融企业借款利息支出，不超过按照金融企业同期同类 贷款利率计算的数额部份准予扣除。
7
第二章 允许扣除的成本费用
2020/3/27
六、职工福利费支出，不超过工资总额的14%。
七、工会经费支出，不超过工资总额的2%。
八、职工教育经费支出，不超过工资总额的2.5%，超过部份， 准予在以后年度结转扣除。
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第一章 纳税收入
2020/3/27
五、转让财产收入，企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、 债权等财产取得收入。 六、股息、红利等权益性投资收益，企业因权益性投资从被投资方取 得的收入。 七、利息收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收 入。 八、租金收入，企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权 取得的收入。 九、特许权使用费收入，企业提供的专利权、非专利技术、商标权、 著作权及其他收入。 十、接受捐赠收入，企业接受的来自其他企业、组织或个人无偿给予 的货币性资产、非货币性资产。（按实际收到捐赠资产的日期确认收 入实现）
九、业务招待费支出，按发生额的60%扣除，但最高不得超过 当年销售收入的千分之五。
十、广告费和业务宣传费支出，不超过当年收入的15%，超过 部份准予以后纳税年度结转扣除。
十一、财产保险保费，准予扣除。
十二、劳动保护费支出，准予扣除。
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第二章 允许扣除的成本费用
2020/3/27
十三、公益性捐赠，企业通过公益性社会团体或县级以上人民 政府及部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的 公益事业的捐赠。不超过年利润总额12%。
2020/3/27
第一部份：企业所得税法实施条列 第二部份：房地产开企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法》释义PPT课件
12
第四条 企业出现《中华人民 共和国税收征收管理法》第三十五 条规定的情形，税务机关可对其以 往应缴的企业所得税按核定征收方
式进行征收管理,并逐步规范,
13
同时按《中华人民共和国税收征收 管理法》等税收法律、行政法规的 规定进行处理，但不得事先确定企 业的所得税按核定征收方式进行征 收、管理。
确认：
22
(一)采取一次性全额收款方式销 售开发产品的，应于实际收讫价款 或取得索取价款凭据(权利)之日， 确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开 发产品的，应按销售合同或协议约 定的价款和付款日确认收入的实现。 付款方提前付款的，在实际付款日 确认收入的实现。
23
(三)采取银行按揭方式销售开 发产品的，应按销售合同或协议约 定的价款确定收入额，其首付款应 于实际收到日确认收入的实现，余 款在银行按揭贷款办理转账之日确 认收入的实现。
6
第二条 本办法适用于中国境 内从事房地产开发经营业务的企业 (以下简称企业)。
7
[解析] 本条规定的是本办法的适用 对象，本办法适用于中国境内从事 房地产开发经营业务的企业，既包 括内资企业也包括外商投资企业。 原来国税发（2006）31号只适用于 内资企业，国税发[2001]142只适用 于外资企业，现在全部统一适用新 办法。
8
第三条 企业房地产开发经营 业务包括土地的开发，建造、销售 住宅、商业用房以及其他建筑物、 附着物、配套设施等开发产品。除 土地开发之外，其他开发产品符合 下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已 报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产 权证明。
14
[解析]本条是对房地产企业核定征 收的规定，根据税收征管法第35条 规定，纳税人有下列情形之一的， 税务机关有权核定其应纳税额:
第四条 企业出现《中华人民 共和国税收征收管理法》第三十五 条规定的情形，税务机关可对其以 往应缴的企业所得税按核定征收方
式进行征收管理,并逐步规范,
13
同时按《中华人民共和国税收征收 管理法》等税收法律、行政法规的 规定进行处理，但不得事先确定企 业的所得税按核定征收方式进行征 收、管理。
确认：
22
(一)采取一次性全额收款方式销 售开发产品的，应于实际收讫价款 或取得索取价款凭据(权利)之日， 确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开 发产品的，应按销售合同或协议约 定的价款和付款日确认收入的实现。 付款方提前付款的，在实际付款日 确认收入的实现。
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(三)采取银行按揭方式销售开 发产品的，应按销售合同或协议约 定的价款确定收入额，其首付款应 于实际收到日确认收入的实现，余 款在银行按揭贷款办理转账之日确 认收入的实现。
6
第二条 本办法适用于中国境 内从事房地产开发经营业务的企业 (以下简称企业)。
7
[解析] 本条规定的是本办法的适用 对象，本办法适用于中国境内从事 房地产开发经营业务的企业，既包 括内资企业也包括外商投资企业。 原来国税发（2006）31号只适用于 内资企业，国税发[2001]142只适用 于外资企业，现在全部统一适用新 办法。
8
第三条 企业房地产开发经营 业务包括土地的开发，建造、销售 住宅、商业用房以及其他建筑物、 附着物、配套设施等开发产品。除 土地开发之外，其他开发产品符合 下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已 报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产 权证明。
14
[解析]本条是对房地产企业核定征 收的规定，根据税收征管法第35条 规定，纳税人有下列情形之一的， 税务机关有权核定其应纳税额:
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房地产开发企业入预计预计毛利额并计纳税;完工后及时结 算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,差额并计纳 税(注:通过纳税调整方法解决,也即差额为正时补缴或弥补亏 损;差额为负时,只能抵缴其他所得或加大亏损额,不因预计毛 利额而退税)
(2)对共用部位和设施设备的维修;配套设施的处理;邮电通讯、 学校、医疗等相关设施处理作出规定
房地产开发企业所得税【PPT课件】
内容
1.房地产开发企业所得税概述 2.房地产企业所得税主要政策规定 3.房地产企业所得税主要变动 4.执行房地产企业所得税政策的若干建议
房地产开发企业所得税概述
一.房地产开发企业所得税政策演变
(一)内资房地产开发企业
企业所得税(94.1.1;按一般企业征税)→国税发 [2003]83号(2003年7.1 ;预售收入按规定的利润率计 算出预计营业利润额,并入当期应纳税所得额 ,完工 后将差额并入当期应纳税所得额) →国税发 [2006]31号 (将预计营业利润额改为预计毛利额 ,方 法类似) →国税函[2008]299号 (2008.1.1; ※又将预 计毛利额改回预计利润额 ,没区分内外资,事实上失 效) →国税发[2009]31号(2008.1.1;统一了内外资企 业房地产企业所得税的政策和征收方法,并更加规范 和具操作性
(3)在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利 额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要 的其他相关资料
主要政策规定
计税毛利率 由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按
下列规定进行确定: 1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市
人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15％ 2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于
税额
(3)应纳税所得额=应税收入(总收入—不征税收入—免税收 入)—扣除项目金额(包括应税收入相关的成本、费用、税金 和损失,也包括亏损弥补和加计扣除)=利润总额+纳税调整增 加额—纳税调整减少额
房地产开发企业所得税概述
3.政策规定 基本的政策规定与税法规定一致 收入分为应税收入、不征税收入、免税收入
(3)境外佣金作出限制规定 (4)合作和合资作了明确 (5)明确了预提费用的范围及限度 (6)按行业特点对收入和成本的税务处理作出具体规定
房地产开发企业所得税概述
预售调 增调减
主要政策规定
一.区分完工和未完工开发产品分别征税 就企业而言分为完工和未完工二部分计算所得纳税;
房地产开发企业所得税概述
(二)外资房地产开发企业 外资企业所得税法(91.7.1;按一般外资企业征税) →
国税发[1995]153号(明确房地产企业不属生产性企 业;预售房地产收入可预计应纳税所得额预征所得税, 销售收入实现后,计算应退补税额 ;宁波规定预计利 润为10%,实际执行为7%) →国税发［1999］第242 号 (2001.1.1;向境外代销、包销企业支付佣金等,按 要求并不得超过房地产销售收入的１０％ )→国税发 [2001]142号 (文到之日,发文2001.12.20 ;强调并进 一步规范国税发[1995]153号;宁波05年起规定预计 利润调整为10%) →国税发[2009]31号(2008.1.1;统 一了内外资企业房地产企业所得税的政策和征收方 法,并更加规范和具操作性)
就开发产品而言分为未完工和完工后二个阶段纳税 (一)完工开发产品 按一般制造业产品规定,分别确定计算收入、扣除项
目,计算应纳税所得额 完工的标志(除土地开发之外)为下列条件之一: 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 2. 开发产品已开始投入使用 3.开发产品已取得了初始产权证明
扣除项目的相关、真实、合理、权责发生制和划分 收益性支出和资本性支出等原则
具体的扣除项目,凡没有行业特点的(也即国税发 [2009]31号未提及或虽规定不冲突)按税法规定:如不 允许扣除项目;捐赠、招待费、广告和宣传费、利息 支出、工资附加费、资产税务处理等
税收优惠按税法规定(包括免税、加计扣除)
房地产开发企业所得税概述
二.房地产开发企业所得税是企业所得税法特殊适用 (一)政策规定、计税原理和征收方法适用基本的税法
规定
1.征收方法:查账征收和核定征收 2.计税原理(查账征收企业) (1)按年征收、分期预缴、汇算清缴、多退(或抵)少补 (2)年应税额=年应纳税所得额×适用税率—减免税额—抵免
房地产开发企业所得税概述
(二)根据行业特点制订特殊政策和征收方法
1.征收方法
(1)查账征收是基本的征收方法
(2)核定征收方法
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三 十五条规定的情形(因账务设置或核算无法确定收入、 成本或费用),税务机关可对其以往应缴的企业所得税 按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按 《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、 行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所 得税按核定征收方式进行征收、管理
10% 3.开发项目位于其他地区的,不得低于5％ 4.属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%
主要政策规定
2.用于出租 与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租
人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收 入的实现 (属于其他业务收入,计算税费、结转成本 费用,计算应纳税所得额)
主要政策规定
(二)未完工开发产品(包括办理房地产初始登记、取 得产权证前)
1.用于销售
(1)企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛 利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额
(2)开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前 销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计 毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计 算的应纳税所得额