写字楼产品品质研究

• 欧美国家为15平方米 • 日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米
–会议室
• 大型会议室 • 中型会议室 • 小型会议室
标准层平面相关指标
• 卫生间：
–配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液 等 –指标：
• 女用卫生洁具的合适数量 • 男用卫生洁具的合适数量
• 开水间
–配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、 上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地 漏等 –开水间面积不应小于6平方米
标准Байду номын сангаас平面相关指标
• 走道：
–双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m –单面布置房间的走道宽度不小于1.3m
• 楼梯
–每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1 米m –办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m
建筑设计—标准层剖面设计
• 层高
–决定层高的因素：
• 办公室平面尺寸于室内感觉 • 自然采光要求，窗口大小要求 • 空调方式 • 排烟方式 • 照明方式 • 消防喷淋方式
从产品设计的角度研究
• 建筑设计
–高层与低层 –首层平面设计 –标准层设计
• 消防设计 • 室内设计
建筑设计——高层与低层
• 高层与低层部分设计
–满足功能的不同用途 –确保公共空间独立于办公部分的交通路线 –考虑日照条件对邻地的影响 –丰富立面及体型：屋顶花园
建筑设计——首层平面设计
• 首层设计的重要性和要求：
从城市规划的角度研究
• 项目用地在城市规划中所 处的位置 • 项目用地描述的主要控规 指标 • 城市设施对项目的影响 • 写字楼产品设计需如何城 市规划的要求 • 小结
从城市规划的角度研究
• 项目用地在城市规划中所处的位置
项目的用地的土地性质 项目用地所在区域的中、远期发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标
整和性 –一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出 来的服务流线 –安全避难通道 –紧急车辆的活动空间
建筑设计——首层平面设计
• 流线设计
–首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理 人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购 货人员 –总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、 货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下 消防车需通达各处，还有自行车线路
写字楼产品品质研究
——商业楼宇项目部
与写字楼有关的问题
• 保护地球环境
–防止城市的温暖化、热岛效应 –防止破坏臭氧层 –节约能源
• 办公楼作为社会产品
–重新认识建筑的社会资产 –考虑和区域社会的共生景观关系 –建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境 –重新认识现存建筑的价值再生
与写字楼楼有关的问题
消防设计—防烟分区
防烟分区：
• 需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应 采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于 50cm 的梁划分防烟分区。 • 每个防烟分区的建筑面积不宜超过500 平方米， 且防烟分区不应跨防火分区
消防设计—其他问题
• 疏散的问题
• 低层外门宽度的规定：自动门、旋转门不算疏散门， 每100人1m宽 • 消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向疏散
–参考值：
• 高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米
建筑设计—标准层剖面设计
• 吊顶
• 吊顶上的设施 –照明灯具 –空调风口 –消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播 喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁 –预留灵活隔断的安装点 –吊顶内部检修口
建筑设计—标准层剖面设计
• 吊顶
• 决定吊顶内部高度的因素 –结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm ,那么 20层楼总高将降低4m） –空调主干管的高度及位置 –消防喷淋管的位置 –电缆桥架高度及位置 –照明灯具深入吊顶的高度
停 车 场
• 车位数量标准
– 停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车 每车位1.2 平方米 – 停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车 每成为1.8平方米 – 外贸办公楼每1000平方米应留有4.5个
• 坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到， 要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切 实作到坡道防滑
交通组织方面：
机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线
从城市规划的角度研究
城市公共空间设计：
空间的功能 大小 尺度 高度 造型
与建筑物之间关系方面： 与周围建筑物的和谐统一等
从城市规划的角度研究
小结： –在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发 展、留有余地 –用地内部交通顺畅 – 在高、低层配置上具有足够的科学性 – 在视觉及空间感觉上有其特色
• 公用部分（核心筒）
–生活功能：卫生间、开水间 –流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间 –设备功能：空调机房、管道井
建筑设计—标准层平面设计
• 核心部（核心筒）布置
–中央型 –偏心型 –分离型 –外周型
• 核心部（核心筒）大约占标准层面积 20-30%
标准层平面相关指标
• 办公空间
–现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办 公面积约6-12平方米 –除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施， 包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约1020平方米 –平均人员密度指标=平方米/每办公人员
• 无障碍
–高龄人员 –残疾人员 –女性
• 设备管理（Facility Management）
与写字楼有关的社会问题
• 舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境
–空气 –热量 –声音 –光线 –色彩 –味觉 –视觉 –根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的 舒适性
写字楼产品品质研究
• 从城市规划的角度研究 • 从建筑设计的角度研究 • 从设备设施的角度研究
–传统分区方式 –双层轿箱方式 –快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式
电
• 衡量电梯系统的 指标
–品牌 –载重 –载客人数 –梯速
梯
电
• 电梯厅的布局与装修
–电梯厅的布局
• 良好的配置 • 不良的配置
梯
–电梯厅的装修 • 电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰 性强的材料 • 首层电梯厅装修标准一般高于其他层 • 吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮
• 信息化
–社会的网络化和写字楼的变化 –信息化技术的普遍应用 –小办公室及家庭式办公的出现
• 灵活性（办公楼使用上的自由度）
–OA系统的调整 –人员的增减 –布局的改变 –电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化
与写字楼有关的问题
• 安全对策
–防灾（消防、抗震、避雷、防水等） –防盗（企业财产、企业情报） –由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息 通讯系统所采取的各种风险对策）
• 楼、电梯防烟前室的设计 • 消防控制中心的设计
• 功能 • 位置 • 建筑
• 耐火构造设计中的注意点
室内环境设计
• 日照的控制：就是消除阳光引起的晃眼和减少
日照带来的辐射热
–对直射阳光的遮挡方式 –反射玻璃的应用 –遮阳百页
• 照明：
–现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照 明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着 时代和经济的发展而增加，美国标准照度大 约是日本2倍。
室内环境设计
• 温度、湿度调节—空调系统 • 噪声控制
室内环境设计
• 室内设计的 几个心理因素
–房间大小 –顶棚高度 –窗台大小、高度 –房间颜色 –装饰材料
从设备设施角度
• • • • 电梯 空调 停车位 智能化
电
• 电梯台数的设定
–查表法 –按建筑规模计算法 –模拟法 –实例比较法
梯
• 电梯设置方式
建筑设计——首层平面设计
• 人口大厅设计要点
–首层入口大厅是重要的交通枢纽 –首层大厅的室内外空间渗透 –大厅空间的动态导向与限定
建筑设计—标准层平面设计
• 标准层平面的内容
–办公空间 –公共走道 –楼梯 –电梯间、前室 –卫生间 –开水间 –空调机房 –各种管线的竖井
建筑设计—标准层平面设计
建筑设计—标准层剖面设计
• 窗户
• 窗户设计时的参考因素 –采光面积 –节能的开窗大小和玻璃种类 –开窗大小与办公室进深相吻合 –办公安全性和居住性 –窗边空调设备的收口 • 窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水 平联窗 • 窗下口高度在距地50-80cm高
消防设计
• 防火与防烟分区
–防火分区 –防烟分区
消防设计—防火分区最大允许面积
名称 一类建筑 二类建筑
地下室
每层最大防火分区（平方米） 1000 1500
500
消防设计—防火分区相关指标
• 地下室防火分区：
–地下室的防火分区按《高规》，每个防火分区不 得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过 1000平方米； –地下车库，防火分区最大允许面积为1000平方米， 设自动灭火时最大允许面积为2000平方米； –楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照 《高规》规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭 火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐 火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他 部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。
停 车 场
• 停车方式
– 室外停车 – 地下停车 – 独立型停车（塔式停车楼） – 大楼连体型 – 机械式停车场
适应城市规划对于土地资源的综合利用要求， 包括：地上、地面、地下： 适应对于交通组织方面的要求： 适应城市公共空间设计的要求： 适应与周围建筑物之间关系的要求：
从城市规划的角度研究
土地（地上、地面、地下）的综合利用：
地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 高层布置办公楼