房地产开发项目申请立项可行性研究报告

XXX居可行性研究报告编制单位：XXXXX咨询有限公司二〇一〇年十月十五日第一章项目总论一、项目概况1、项目名称：XX豪居2、项目选址：XXXXX。

3、建设单位：XXXXX有限公司。

4、项目投资方式：本项目由XXXXX有限公司投资3377万元，银行贷款3600万元。

5、项目完成进度：到2010年10月14日，以完成地下室底板。

6、建设规模：该项目占地面积3450.26M2，建筑红线土地面积2670.23 M2，总建筑面积28939.07M2。

主要经济技术指标见下表。

二、可行性研究报告编制依据和研究范围1、可行性研究报告编制依据（1）国家相关法律法规；（2）房地产市场信息；（3）XX豪居修建性详细规划方案总平面图（1：500）。

2、可行性研究报告研究范围本项目是拟建设一个以住宅为主住宅小区。

项目本着一次性设计，1期建设完成的原则，采用先进施工工艺，对项目从设计、施工到销售后产生的经济效益进行全面的可行性研究。

三、可行性研究报告研究结论1、投资估算该项目投资估算总额为6977万元，其中：土地购置成本1656万元，建安工程费为4341万元，前期工程费383万元，基本配套设施费为214万元，建设期利息为194万元，不可预见费46万元，开发管理费46万元，销售费、广告宣传策划费97万元。

2、资金筹措该项目资金筹措计划详细如下表：3、该项目各项经济指标本项目建设规模28939.07M2，项目销售收入9705万元，总投资6977万元，销售税费（含所得税）1202万元，利润总额2035万元，净利润1526万元，成本利润率29.17%，净成本利润率21.87%，静态回收期21个月，当销售价格下降10%或投资成本上升10%的情况下净成本利润率均大于社会折现率（10%），项目投资回报较高，抗风险性较强，经济评价可行。

4、综合评价结论根据调查分析，该项目具有交通、区位、政策等优势；财务分析结果表明，本项目盈利能力好，具有较高的抗风险能力和良好的社会经济效益。

结合XX市房地产业发展状况，在XX市区建设住宅小区的举措将会给企业带来显著的经济效益，该项目建设可行。

第二章项目相关规划本项目是由XXXXX有限公司开发建设的一个集住宅、商业为一体的中型住宅小区，项目用地位于XXXXX。

该项目共2幢19层商住楼组成。

住宅、商铺、停车位、地下室总建筑面积为28939.07M2，其中：住宅建筑面积22750.45M2，商铺建筑面积2367.44M2，架空层1338.26M2，规划人防地下室（车库）建筑面积2367.44M2。

建筑密69%，绿化率33%。

整个项目配以良好的空间和新颖的建筑造型，为居民提供一个良好的居住小区。

一、规划设计XX豪居位于XXXXX（XX五横路与XX六横路之间）。

地块形状规则，地势平坦，交通便捷。

朝向和通风采光环境优良。

结合周边环境，该地块适合建设中档商品住宅小区。

该项目规划方案布局合理，功能分区明确，并与周边环境协调，充分利用地形地貌，考虑群体的空间布局及绿化、景观、环境艺术设计，整体设计力求功能分区明确，动静分明，立面设计简洁，体现现代科技。

总体布局充分考虑地形的具体位置，采用独立式的建筑布局，充分满足建筑退缩和功能分区的要求。

地下车库出入口分别设置并采取人车分流，尽量减少各种流线之间的干扰。

绿化充分运用美学原则，采用适合南方地区的树种，做到点、线、面相结合，大、中、小相结合，集中与分散相结合，重点与一般相结合，以形成一个完整的系统。

景观规划原则是与整体功能布局，空间组合相协调，重点加强不同功能区域的景观设计，营造一个现代商住小区景观。

二、建筑设计本项目采用塔楼结合裙楼的形式。

地面以上建筑为19层，地下室设机动车车库。

本项目共2幢商住楼，负一层为人防车库，首层裙楼部分作为商业部分，二层为架空绿化层，三层到十九层为住宅部分。

结合商住楼使用特性将楼层的层高定位3.0米。

地下用于机动车停放以及布置设备用房。

建筑的立面造型结合功能以及造型的需求，把握简约的风格，简单而不失庄重。

整个建筑的处理上，整体性和局部的处理手法统一；虚实对比，设计母题新颖创新；把握现代元素间的组合关系，达到有机的和谐。

垂直交通采用电梯设备，中间以及两侧边有防烟楼梯，并且直下到地下车库，满足了消防疏散要求。

整个建筑采用不对称的均衡来把握，动中带静，柔和简约的现代符号，完美天成。

三、道路系统规划XX豪居共设置了40个机动车停车位（地下商品车位），机动车停车位全部置于地下停车场，规划上基于安全性要求，合理组织车流、人流，将车流组织在主要的出入口位置，直接引导到地下停车场。

区内的车行道路为4米宽，平时作为普通车行道，紧急时也可作为应急消防通道。

四、绿化规划绿化充分运用美学原则，在周边采用适合南方地区的树种，做到点、线、面相结合，大、中、小相结合，集中与分散相结合，重点与一般相结合，以形成一个完整的系统。

五、变配电系统负荷等级：本工程消防设备及应急照明为一级负荷。

普通电梯、潜水泵、生活水泵等属于二级负荷。

其余一般的动力、照明用电为三级负荷。

电源：由市政电网引来两路10kV电源供电，引至设在地下一层的高压配电房，两路电源一用一备。

高压系统电压等级为10kV，低压系统电压等级为220V/380V。

备用电源：在地下一层设一台1000kW自备发电机。

当市电停电时，该发电机在15秒内自动启动，并能在30秒内供电。

高、低压供电系统结线型式及运行方式：高压系统采用单母线不分段的运行方式，当其中一路高压电源停电时，可手动或自动投入另一路高压电源。

低压系统设两台干式变压器。

正常时变压器分列运行，中间设置联络开关，互为暗备用。

当某一组其中一台变压器停电时，可手动或自动投入，将带电段电源送至停电段母线上。

变压器低压配电母线分为正常配电母线和事故配电母线两段，由正常电源进线开关和发电机电源进线开关用电气和机械联锁自投切换，在正常及事故状态下，均保证对重要负荷的供电。

第三章项目市场定位分析项目地址位于XXXXX，距XX市商服中心（世贸广场）不到10分钟车程，区域商业繁华度较高。

距XX市主干道XX大道和新城大道较近，交通较为方便。

附近有市场（三个大型贸易市场：东面有XX市场，西面水店农贸市场，北有食品厂市场）、中小学校（东有XX五中，东南有官贸小学、实验小学）、银行等公共公用设施，商业繁华度较好，公共公用设施完备度较高。

一、市场定位根据项目的规模、地理位置和XX市房地产市场状况，将该项目市场定位为：中档商住小区，即首层部分作为商业用房，其余作为住宅，地下室设机动车车库。

二、客户定位1、个体经商人士。

2、公司白领、公务员。

3、富裕农民。

4、投资者。

二、价格定位XX市目前大型住宅小区开发不多，经对XX市住宅的销售情况现状进行调查，结合XX市房地产市场的发展趋势，XX豪居的价格定位为：机动车车位均价为3万元/个，商铺均价为13000元/M2，住宅均价为2860元/M2。

第四章项目市场分析一、房地产政策1、经济政策：在国际金融危机的巨大冲击面前，2009年中国经济走出了一条快速反转的“Ｖ”型曲线，全年经济增长成功保八，但2010年中国经济的外部环境将更复杂、更严峻。

中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》预测，明年中国GDP增长率将回升到9%左右，CPI涨幅在3%以内。

蓝皮书称，9%的增长率是在“世界金融危机不再进一步严重恶化，国内不出现大范围严重自然灾害和其他重大问题”的前提下做出的预估。

中央经济工作会议提出，要加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。

要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。

2010年3月5日，在中国国务院总理温家宝所作的政府工作报告中，有十四个经济数据值得关注：——百分之八：GDP增长百分之八左右；——九百万：城镇新增就业九百万人以上；——百分之四点六：城镇登记失业率百分之四点六以内；——百分之四：居民消费价格总体水平涨幅百分之四左右；——九千五百亿：全国财政赤字九千五百亿元人民币，其中包括地方债券两千亿元；——五万亿：新增贷款五万亿元以上；——五千亿：企业、居民税负减轻约五千亿元；——九千零八十亿：中央政府投资总额九千零八十亿元；——四百二十亿：中央财政拟投入四百二十亿元促进就业；——三千三百一十八亿：今后三年各级政府拟向医改投入八千五百亿元，其中中央财政投入三千三百一十八亿元；——七千一百六十一亿：中央财政拟安排“三农”投入七千一百六十一亿元，比上年增加一千两百零六亿元；——一千四百六十一亿：中央财政科技投入一千四百六十一亿元，增长百分之二十五点六；——两千九百三十亿：中央财政拟投入社会保障资金两千九百三十亿元，比上年预计增加四百三十九亿元；——一千三百亿：中央财政今年再安排一千三百亿元地震灾后重建资金。

2、产业政策落实保障房，建立多层次住宅格局是主旨伴随着房地产市场的回升，部分城市房价上涨过快等问题逐渐暴露出来。

为加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，近期出台的房地产政策：（1）2009年12月9日，终止二手房交易的营业税优惠。

（2）2009年12月14日“国四条”出台，国务院常务会议要求，加强和改善对房地产市场的调控，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

（3）从2009年12月17日五部委将土地出让金首付比例提高至50%。

（4）2010年1月7日“国十一条”的出台，国办发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。

二套房贷款首付款比例不得低于40%。

（5）近期出台的房地产政策还有：近两个月来，国家对楼市出台了密集的调控政策，被称为“史上最强”楼市调控政策组合拳。

3月10日，国土部通知要求对住房建设用地供应加强地监管，从土地供应上念“紧箍咒”。

4月11日，银监会要求银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

4月13日住建部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

4月17日国务院指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。