新乡公司2006年年度经营计划

新乡公司2006年年度经营计划
第一部分年度目标任务
一、项目总体经营目标任务
备注：自有资金年回报率=项目净利润÷自有资金投入额÷项目开发周期二、项目年度经营目标任务
三、下一年度开工项目目标任务
第二部分项目产品综述一、项目总体定位与经济技术控制指标
二、项目市政基础配套设施解决方案
三、项目自身社会生活配套服务设施（根据项目开发周期实际情况，自主决定是否填写）
四、项目外部社会生活配套服务设施（根据项目开发周期实际情况，自主决定是否填写）
第三部分项目营销计划一、产品市场推广计划
二、销售计划
三、销售重要节点
第四部分项目工程计划
一、项目工程整体计划
二、本年度工程重要节点：
第五部分项目管理计划
一、人力资源计划
1、新乡公司人员情况（根据项目公司的性质，选择相应表格填写）
二、培训计划
三、员工敬业度：年度调查结果大于 70 %。

四、客户满意度的指标：
（1）客户数据库管理；管理部负责数据资料的收集、整理、汇总及管理。

（2）客户投诉的处理情况；处理率达到100%
（3）客户投诉资料的汇总整理情况。

管理部负责接待投诉并及时将投诉处理，处理后管理部汇总备案。

五、固定资产拟购计划（其余根据实际情况另报）
第六部分财务计划
一、成本费用表
二、信贷计划表
三、现金流量表（见附表）
四、利润情况表（分项目、分期单列）一期：
二期：
第七部分项目风险预测及应对措施
一、政策风险及应对措施
近年来，中央政府根据整个宏观经济发展需要和房地产业发展状况采取了系列的宏观调控措施，政策第一阶段以控制供应为主、防止房地产投资过热和开发环节的金融风险的政策使房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。

进入第二阶段，2005年对房地产调控的重点以控制需求，主要是投机性需求为主，主要目标是防止房价涨幅过高和消费环节的金融风险。

2005年3月26日发布的国务院办公厅的通知（“国八条”）中，关于市场形势的判断，认为基本上是客观、准确的。

其从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入的关于稳定住房价格的指导思想、基本思路和主要措施均为现实之举。

责成省市地方政府采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，不搞“狠猛”的一刀切，这体现了中央政府在实施新政策方面的务实与稳健。

在中央政府的态度、意见和政策指引下，各级政府将在利率、土地、税收政策和房地产市场交易法规等方面进行全面的调整。

可以肯定的是，这些政策将在短期内对控制房价上涨过快、打击投机性炒卖行为有比较明显的效果，房价有望回到平稳变化的轨道上来。

但是鉴于土地供求及消费供求决定房价的长期走势，房价是否会出现下降，尚不能肯定。

同时，从长期来看，一切可以控制需求的手段，如加息、征收不动产税等，都将加重购房者负担，长期可能违背政策出台的初衷。

未来，要解决贫困家庭的居住问题，重点在于完善住宅保障体系，要降低中低收入家庭的购房负担，长期重点仍在于增加供给。

从控制金融风险的角度来看，对金融稳定构成威胁最大的，是利用银行贷款作为资金杠杆的投机性炒作行为。

因此现行政策最重要的是它的针对性，如果不能有效区分作用对象，那么受影响最大的，将是有效的实际需求。

因此，未来的调控政策走向将更应趋向长期效果。

1、积极响应政府号召，努力维持市场秩序，承担应有的社会责任。

2、优化项目操作流程，严格现金流管理，缩短从“现金到现金”的运作周期。

例如加大销售回款力度，加快实现资金回笼，特别是预期利润率较低、现金流不够稳定的地市项目和现金流累计尚为负值的项目公司，适当增加公司现金持有量。

又比如改善经营管理方式，提高资金周转率，拓展直接融资渠道，增加股权性融资，大幅降低资产负债率，减少对商业银行贷款的依赖程度。

3、适当调整市场策略和产品策略，加强产品研发创新，进一步提升产品品质和价值。

4、强化合法规范操作经营意识和行为，未雨绸缪，从容应对政府可能采取更为严格的市场监管政策措施，降低市场经营方面的法律风险。

二、市场风险及应对措施
2005年，新乡市房地产公司在建项目基本上都已竣工，进入交房阶段。

从配套来看，周边许多楼盘的配套也比较完善，特别是购房者比较关注的供暖问题，周边楼盘有的采用壁挂炉，有的赠送户式中央空调，有的小区自建锅炉供暖，相比之下我们小区的集中供暖设施因新乡市热力公司迟迟未建使得购房者在供暖方面有一定的顾虑。

从规划设计方面来看，目前新乡市大部分楼盘是国内知名设计院设计的，对于小区的景观和规划也
比以前重视，对比看，我们的优势已凸现不多。

户型方面，临近房地产公司模仿、抄袭严重，我们的户型已建成现房，让客户感觉我们建出的房子和其他公司的一样。

从房价来看我们的价格明显高于周边楼盘（我们的均价每平米高于竞争对手600-800元），且二期主景观尚未做好，如此大的差距使客户购房有一定的阻力.
新乡项目东邻450亩的新飞小区项目目前所开发的房子已全部成为现房，小区内自建供暖锅炉，部分房源对外销售，一定程度上占去我们的一部分客户。

小区南邻的隆基枫华源大部分为复式，且房价较低（一套200多平方米的复式楼的总价和我们的四室单元房总价差不多），且宣传力度非常大，很大程度上影响我们复式楼的销售。

另外小区南面的丽水华庭、正阳花园三房和四房的户型和我们的差不多，由于房价低的原因，也对我们单元房销售有一定的影响。

新乡市内小高层基本均价为1900元/平方，普遍销售情况不好，且开发量小，二期未售房源中小高层占70%，小高层市场抗性较大，存在一定的风险。