项目评估简报040(天津万科东丽湖)
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
天津万科某项目规划及定位分析
天津万科东丽湖规划与定位分析东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业工程，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。
天津万科东丽湖工程位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅工程，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方M，其中住宅建筑面积80万平方M，公建建筑面积8万平方M。
工程容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
分期开发红色为第一期绿色为第二期黄色为第三期橘色为第四期紫色为第五期规划主题——世外桃源环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。
自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。
人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。
工程地块的简况座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，位于东丽湖北岸。
总面积4095亩(273公顷)，容积率约0.36，总建筑面积88万平方M四至：南临东丽湖，北至东丽之光大道，西临湖堤路，占据了东丽湖几乎整个北岸。
功能分区A主要公路B工作或生活混合使用的码头C区域中心地带D高科技产业花园E商业园或绿化带F商业园或高密度住宅G商用社交码头H健康中心J区域性的中心规划细节及渲染图片规划细节1.广义规划设计要素地域特征——现状水面基地现状被各种小湖淹没，以用于农业目的。
财务管理07级学生作品014万科筹资之路与资本结构分析3
105,000
90,000 82,000 73,000 70,000 68,000 65,000 60,000 45,000
594,225
205,458 375,629 410,834 171,664 156,966 205,087 220,622 138,246
重庆高新园H分区
广州柏悦湾 沈阳金域国际 沈阳魅力之城
165,677,324.80 168,713,328.88 191,210,637.03 216,908,263.28 351,202,502.03 675,181,408.40 1,292,783,589.12
11,518,859.92 4,617,138.00 12,269,641.32 247,106,386.08 414,846,412.17 613,894,467.92 668,538,492.81
1991年，公司向厦门、上海等地扩展房地产业务；影片《过 年》获国际大奖。1992年，公司跨地区经营发展迅速，旗下联营 和附属企业遍布国内15个城市。同时公司内部刊物《万科周报》 应运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，此后更名为《万科周 刊》。1993年1月，集团推出上海城市花园项目，并成为其代表 作。同月集团管理层召开务虚会，决定放弃以综合商社为目标的 发展模式，并确定以城市大众住宅开发为公司主导业务的经营方 向。此后，万科一路稳步发展并不断做着减法，对非核心业务进 行调整，其中甚至不乏一些优质项目如万佳百货、深圳万科供电 服务公司等，1997年10月完成全部调整工作。 在万科发展过程中，同银行的合作力度也不断加大，于2000 年首次成为中国银行总行级客户（授信额度20亿人民币）。 此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额 度战略性的《银企合作协议》。截止2006年底，万科行业龙头的 地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。
万科项目后评估报告
万科项目后评估报告1. 引言本文旨在对万科项目的实施和效果进行评估。
首先，我们将回顾项目的目标和计划。
然后，我们将评估项目的实施情况，包括项目进展、资源利用和沟通效果。
最后，我们将对项目的结果进行评估，分析项目对公司业务和利益相关者的影响。
2. 项目目标和计划回顾万科项目的目标是开发一座创新型商业综合体，提供优质的办公空间、商业设施和居住环境。
项目计划包括土地购置、规划设计、施工建设和销售运营等阶段，预计项目周期为三年。
3. 项目实施评估3.1 项目进展根据项目计划，土地购置和规划设计阶段已完成。
施工建设阶段正在进行中，预计将按时完成。
销售运营阶段将在项目建设完成后启动。
3.2 资源利用项目团队充分利用了公司内部资源和外部合作伙伴的专业知识。
项目经理和团队成员有效地协调和管理了项目进展，确保资源的合理配置和利用。
3.3 沟通效果项目团队与相关利益相关者进行了及时的沟通和反馈。
定期召开会议、发布项目进展报告和与利益相关者的交流活动，有效地促进了信息共享和问题解决。
4. 项目结果评估4.1 业务影响万科项目的实施为公司带来了积极的业务影响。
首先，商业综合体的建设将提升公司在当地市场的知名度和竞争力。
其次，优质的办公空间和商业设施将吸引更多租户和客户，为公司带来更稳定的收入来源。
4.2 利益相关者影响万科项目对利益相关者也产生了积极影响。
对于投资者来说，项目的成功实施将增加公司的价值和回报。
对于员工来说，创新型商业综合体将提供更舒适和便利的工作环境，提升员工的工作满意度和效率。
对于当地社区来说，项目将创造就业机会，促进经济增长和社会发展。
5. 结论综上所述，万科项目的实施达到了预期的目标和计划。
项目进展顺利，资源得到有效利用，沟通效果良好。
项目的结果对公司业务和利益相关者产生了积极影响。
然而，我们仍然建议项目团队继续关注项目的销售运营阶段，确保项目的长期成功和可持续发展。
该评估报告仅为初步分析，未来仍需对项目的细节和实施效果进行进一步的跟踪和评估。
天津东丽湖万科城深度调研报告
东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动一一营销成功的关键因素五、结语东丽湖？万科城是万科经历20 年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
、项目概述天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。
项目容积率不大于0.36,建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
东丽湖区块分析及项目介绍
檀府 钻石山 博轩园
3 近郊别墅
城市近郊（30分钟 车程）配套不完善， 具有较好景观和内 部配套
城市中产 城市新贵
新悦庭 万科东丽湖
4 远郊资源别 城市远郊（1小时以 城市中产 京津新城
墅
上车程）配套缺乏， 城市新贵 恒大金碧天下
具备强势景观或内
部配套
5 经济型别墅 无明显地段或资源 殷实之家 社会山
优势，主要面对首
大地十二城
次别墅置业客户
朗润园
高端别墅项目价值核心要素
区位价值 资源价值
地段级别 交通条件 配套条件 景观资源 人文资源
核心地段、中心地段、新趋势区域 城市主干道、地铁、高铁 丰富完备度、配套级别 水资源、湿地资源 历史资源、文化资源
现有市场占位
TOP系列——核心地段、交通便捷、成熟配套、人文资源
14
朗钜天域-意风观潮
项目简介
开发商 深圳市朗钜实业集团有限公司
当前状态 一二期已经全部售罄，三期预售
总占地面 积
1000500㎡
三期建筑面 积
74000㎡
容积率 1.34
绿化率
40%
面积区间 87-160
套数 694
装修标准 毛坯
建筑风格 高层
物业费
1.5元/月
项目卖点
朗钜天域
2010-2011年销售数据
10
7,183
黄色区域为限购后成交数据（2011年3
6,967月执行限购）Fra bibliotek6,483
6,582
6,534
该项目开盘较早，早期的单价较低，
6,658
6,980 致使均价较低，尾盘的独栋别墅报价2万
6,954 6,733
万科东丽湖项目精彩点评-4DOC
万科·东丽湖项目精彩点评万科聪明，并善于动脑子占便宜，在楼盘名称上就打了一个擦边球，前边挂自己的名字，后面挂地名，组成词组扩大影响，其效果好比给孩子取名叫"刘盖茨"一样。
这样一划，给人的第一感觉就是东丽湖整个都被万科包下来了，买了这个楼盘以后，偌大的东丽湖就像自家后院的井台一样可以私属了。
记得去年东丽湖刚亮相时，其宣传口号是"向东，十年梦想。
"虽然芦荟晓得住在水边的种种弊端，但也忍不住怦然心动，决心前往一看。
记得当时是万科.东丽湖样板间开放的前一天，展示区内灯火通明好不热闹，处处人头攒动，人人手忙脚乱，铺地砖的、刷油漆的、做卫生的、还有临着东西到处乱转的，大伙都忙得不亦乐乎。
芦荟看了看浴池大小的泳池、和低低矮矮的院墙，终于在看过售楼处之后，一片欢喜心情被冰消瓦解，因了那天花板上倒挂的密如繁星的拇指般大小的蚊子。
同行人有些尴尬的说："那个….这种蚊子一般是吃素的，以花草汁液为生，不吸血。
"此言说完芦荟反倒更是恐慌：芦荟本来就是草本植物啊！交通条件及外部环境楼盘座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，位于东丽湖北岸。
南临东丽湖，北至东丽之光大道，西临湖堤路，占据了东丽湖几乎整个北岸。
从风水角度上讲："面南背北"与"背山面水"都是好所在，万科为自己在湖北岸圈定的一块地方，还是相当有眼力的。
东丽湖距市中心24公里，距天津机场12.5公里，京津塘高速公路出口10公里，天津港30公里，杨北、津塘、津汉公路均能通往该区。
其中津汉公路(一级干线公路) 为双向8车道；金钟公路(一级公路) 双向4车道，路宽18米；区域内道路包括湖西路、东丽之光大道为二级公路，路宽为18米，所有道路为沥青混凝土路面，路面十分平坦,，并且津汉、杨北、金钟、湖西路可形成35公里长的环形公路网。
这样的道路状况，可以满足较大流量的机动车通行，而多条公路组成的交通网也使各地通往东丽湖的便捷性得到保证，再加上相对市中心不算太远的距离，就促成了构筑第二居所的主要条件。
天津万科东丽湖案例
3
万科东丽湖
自给自足 社区内部设计 中心区，包括办公空间、交 通枢纽，形成一个相对自给 自足的社区，减少对外部的 依靠，从而减少交通流量， 在内部创造就业机会。 市政道路建设 建设国际 滑水标准赛道，承办世界大 学生滑水锦标赛期望政府加 大对于本区域基础设施的投 入，改善市区到东丽湖交通， 带动整个区域的发展。 小区功能设置齐全 小学、 中学、邮局、银行、图书馆、 社区中心、消防站、警察局、 居委会、医疗中心、会议中 心、巴士总站、娱乐中心。 并且做到居民能够5分钟左 右步行到区内任何一个职能 空间。
8
The End
本报告是严格保密的。
9
本报告是严格保密的。
5
万科东丽湖的开发节奏
——一期别墅，奠定高档市场基调 一期别墅， 一期别墅
一期“Lake+湖 一期“Lake+湖院别墅”2004年10月推出独栋别墅，2005年 别墅”2004年10月推出独栋别墅，2005年 月推出独栋别墅 月推出联排别墅，2006年 月推出“北欧墅” 7月推出联排别墅，2006年6月推出“北欧墅”。 别墅占地22 22万 大部分为独栋别墅，共计193 193套 别墅占地22万，大部分为独栋别墅，共计193套 一期以独栋别墅切入市场，奠定了项目的高档风格， 一期以独栋别墅切入市场，奠定了项目的高档风格，建筑面积跨 170到300平方米的多个档次 平方米的多个档次， 越170到300平方米的多个档次，全面满足多层次客户的需要 。 一期均价7000以上， 一期均价7000以上，现已全部售罄 7000以上
世联研究案例
天津万科东丽湖
万科东丽湖
通过规划建设各类完 善配套， 善配套，配套成本低 且市场实现度较高 滑水赛道人工湖 滑水看台 赛道公园 亲水亭廊 喷泉广场 雕塑广场 自然景观元素 飞鸟雕塑柱列 湿地湖 运动公园 中央湿地公园 湖岸公园
天津东丽湖简介
天津东丽湖位于天津市东丽区，是一个大型的湖泊湿地景区。
以下是关于东丽湖的详细介绍：
东丽湖于2009年底由旅游局、天津大学等部门专家学者完成的景区提升规划通过专家评审，将围绕风景区改造与旅游项目开发等方面开展规划工作，并对水质治理和湖岸道路改造工程等建设规划已展开行动。
目前天津东丽湖已经成为国家AAAA级景区，而且发展越来越好。
景区有京津新城，主要以高档次低密度别墅为主，还有水岸广场、大白鲸温泉馆、水上运动中心、游艇俱乐部等，其中水上运动中心设有四种赛道，可以承接省级以上的比赛。
另外，在夏季，景区还有水上娱乐项目。
此外，天津东丽湖周边也有许多酒店和农家院供游客选择。
天津东丽湖拥有独特的地理环境，水域面积广阔，水质清澈，生态环境优良，有各种鸟类栖息，是一个天然的氧吧。
景区内还有丰富的温泉资源，可以供游客享受休闲舒适的温泉浴。
东丽湖的旅游开发不仅促进了当地经济的发展，也提高了当地居民的生活质量。
同时，景区内的别墅、酒店、娱乐设施等也为游客提供了舒适的住宿和娱乐环境。
但是，随着游客数量的增加，也给景区带来了许多环境问题，如水质污染、噪音污染等，需要景区管理部门的重视和治理。
总的来说，天津东丽湖是一个集湖泊湿地、温泉、别墅、娱乐于一体的旅游胜地，适合家庭出游、团队旅游。
在夏季，游客还可以进行水上娱乐活动，而周边设施也足以满足游客的住宿和餐饮需求。
但是，在享受美景的同时，游客也需要注意保护环境，遵守景区规定，共同维护这片美丽的湖泊湿地。
以上就是关于天津东丽湖的详细介绍，希望可以为有旅游意愿的朋友提供一些帮助。
天津万科东丽湖规划与定位分析概要
天津万科东丽湖规划与定位分析东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一,周边无工业项目,空气水体、土壤没有受到污染,并有大面积的植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔,湖岸周长12公里,面积达7.3平方公里,水质优良,盛产鱼虾,具备得天独厚的自然生态环境,该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切,距天津市中心车程30分钟,距开发区车程25分钟,正处于天津市区和滨海新区的中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域,地热资源十分丰富,水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素,对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值,还有美容、理疗等功能。
天津万科东丽湖项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸,东丽之光大道以南,为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目,总占地面积4095亩(273公顷,总建筑面积88万平方米,其中住宅建筑面积80万平方米,公建建筑面积8万平方米。
项目容积率不大于0.36,建筑密度不大于20%,绿地率不小于50%。
分期开发红色为第一期绿色为第二期黄色为第三期橘色为第四期紫色为第五期规划主题——世外桃源环境优雅,提供健康的生活方式,远离嘈杂拥挤的街道。
自然环境受到保护,人们与鸟类及自然景观和谐相处,并从中受益。
人们可以到此周末休闲或远足郊游,远离城市尘嚣。
项目地块的概况座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内,位于东丽湖北岸。
总面积4095亩(273公顷,容积率约0.36,总建筑面积88万平方米四至:南临东丽湖,北至东丽之光大道,西临湖堤路,占据了东丽湖几乎整个北岸。
功能分区A主要公路B工作或生活混合使用的码头C区域中心地带D高科技产业花园E商业园或绿化带F商业园或高密度住宅G商用社交码头H健康中心J区域性的中心规划细节及渲染图片规划细节1.广义规划设计要素地域特征——现状水面基地现状被各种小湖淹没,以用于农业目的。
天津东丽湖·万科城详细介绍
天津东丽湖·万科城详细介绍天津东丽湖·万科城一、项目概述1 、项目概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔水面，充足地热资源，丰富水产，良好空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。
东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展一个生态建城理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分整体，综合考虑社区多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久住宅区热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体功能齐全完整综合性新市镇。
2 、项目自然环境东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区交通联系十分密切，距天津市中心车程3 0分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好药用价值，还有美容、理疗等功能。
(1)天然环境东丽湖周边环境环境非常好，七里海湿地环境覆盖东丽湖地区，营造大环境调节气候。
1天津东丽湖万科城深度调研报告
东丽湖万科城工程深度调研报告<调研时间：2018年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产工程之一，一方面，市场通过万科城工程认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城工程的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我工程仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我工程形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、工程概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科工程所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道<1）万科城的定位<2）万科城的工程规划<3）产品的设计<4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城工程的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、工程概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 — 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城工程位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅工程，总占地面积4095 亩(273公顷>，总建筑面积88万平方M，其中住宅建筑面积80 万平方M，公建建筑面积8 万平方M。
工程容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
工程占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
东丽湖房地产第二阶段汇报商业项目调研报告
B.A.Consulting
【 大盘商业业态对比研究 】
大盘商业业态研究
祁福新村 华南星河湾 锦绣香江 深圳万科城 北京国美第一城
大盘商业对比分析
B.A.Consulting
B.A.Consulting
大盘商业业态研究——祁福新城
项目概况
祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文 化型社区而享有“中国第一村”美誉；
B.A.Consulting
小区独立会所：天湖会所、半山会所； ➢休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；
其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利 ➢运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高
店、商业步行街。
卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；
整个项目向城市化住宅转型，配➢中套健心康、多类香以：薰室生阁内。活恒配温罗套马为泳池主、，中药引浸入浴教、健育身产室、业健和康吧医、院健康
160-286平米
5000 6500
洋房
70-100平米二、三居
6000
中区
联排
198-350
9000
独栋
300-460平米
13000-15000
项目总体以多层洋房为主，辅以别墅新和区 高层，高层随着时间968发-121平4展平米米二户三居型居 面积1逐400渐0 变大
大盘商业业态研究——祁福新城
占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近 160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万 套；
目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入 住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；
项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城 17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公 里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟出行通勤 范围内。
[天津东丽湖万科城深度调研报告]天津东丽湖万科别墅
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[天津东丽湖万科城深度调研报告]天津东丽湖万科别墅东丽湖万科城项目深度（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 — 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
三顺位总结-万科版资料
二、客户储备情况
需要解决的问题
一、销售资源与目的 二、客户储备情况 三、精确制导之路 四、客户特征分析
1、客户问题。作为洋房产品的首次亮相，新、老客户对项目洋房者产品的 认知度需要认真分析。同时，由于项目自身距离远、配套相对不足等特点， 别墅产品的销售经验告诉我们，客户的渠道拓展尤为重要。
新客户资源
培育有效客户
一、销售资源与目的 二、客户储备情况 三、精确制导之路
外部渠道拓展客户及已积累客户大规模销售
意向强烈客户
11月初开始电话沟 通积累客户，有意 向的客户邮寄二期 产品资料
电话沟通意向客户，参加 11月19日二期洋房推介会， 公布价格区间,填写需求 意向单，初步装户
暂 535组积 犹
1、有利于对客户进行进一步筛选。2、有利于业务员对客户进行综合引 导，避免客户选房的单一性。
过程中的三顺位应用工具
一、销售资源与目的
资源需求单
二、客户储备情况 三、精确制导之路 四、客户特征分析
客户姓名：________ 联系电话：_______销售代表：_______
楼座： 1#（南入口）_____ 5#(北入口) _____
三顺位引导
购
通过资源需求单初步了 解客户对不同产品及户 型区间的需求，从而为 价格制定提供初步支撑
释放价格区间，同时填 写意向登记卡，进一步 对客户需求筛选和引导 对价格进行进一步调整
释放价格，同时根据客 户意向对客户进行三顺 位引导并装户
确定选房顺序后，根据最 终购房顺序对客户进行整 体引导、并装户，同时挖 掘不稳定客户资源
第一意向超过3人 第一意向超过2人 合计意向超过3人 存在第一意向
东丽湖地区市场分析
一．项目所在地区市场分析1．开发现状东丽湖以津歧路为轴，分为东区和西区。
形成了东区发展相对成熟有待进一步繁荣，西区起步已成新开发热点的局面。
随着城市规划的推出、区域内基础设施逐步完善，并通过一些大型国际赛事的成功举办，东丽湖区域已受到国内外投资者的广泛关注。
a. 东区发展现状：旅游配套——旅游配套现东区已聚集东丽湖度假村、温泉会馆、酒店等各类休闲娱乐设施。
开发商——以万科、朗钜、亿兆为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以别墅和洋房为主。
在售项目——目前东区在售楼盘3个，供给量不大约在15万左右，全部为毛坯房交付。
价格区间——高层毛坯价格在7000元/平米，洋房毛坯价格在9500元/平米，别墅毛坯价格在12000元/平米。
面积区间——主力面积存在市场空白点。
市场供应产品面积区间在63—120平米和180—400平米两个区间。
就目前来看洋房面积在140—180这个区间的产品相对稀缺。
附：在售项目一览居住氛围——居住氛围不浓郁。
目前已入住住宅面积为30万平方米，主要以别墅和洋房产品为主，入住总户数不足2000户，50%空置，现实际居住户数不足1000户。
随着今年10月份的临近，万科会有20多万平米的精装洋房产品入住，届时居住氛围将有所提升。
附：已入住项目一览表b. 西区发展现状：旅游配套——会议中心已建成，水主题公园正在兴建中。
开发商——以华侨城和恒大为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以洋房和小高层为主。
在售项目——目前区域内在售楼盘仅有1个，供应量不大为10万平米，高层精装交付，洋房毛坯交付。
价格区间——高层精装价格8500元/平米，洋房毛坯价格为9000元/平米。
面积区间——户型以大户型为主，在125平米—200平米之间。
居住氛围——目前西区没有入住项目。
附：在售项目一览2．市场存量及远期供给潜在供给量大，但年供给量相对可控，不会造成太严重的供大于求的比例失衡问题。
东丽湖准地铁盘上线，26万平建面，楼面价5770元平米
东丽湖准地铁盘上线，26万平建面，楼面价5770元平米2018年3月14日傍晚，天津市国土资源和房屋管理局东丽区国土资源分局挂出新地块。
该宗地编号为津丽（挂）2018-02号，位于东丽区东丽湖东丽大道以北，丽桐路以西，四至为：东至丽桐路，南至东丽大道，西至丽泽路，北至湖湘道（以挂牌出让文件附图为准)，现状场清地平。
该地块出让土地面积为232103.8平米，建筑面积为260295.68平米，起始总价15.02亿元，合算楼面均价为5770元/平米。
地块详情如下：该宗地出让土地面积A地块140960.2平方米，B地块35796平方米，C地块55349平方米，D地块2004.2平方米，规划用地性质为二类居住用地、商业服务业设施用地、环卫用地（垃圾转运站），具体内容详见下表：要求中指出：为落实国家京津冀协同发展，竞得人或其控股股东须整合企业资源，设立京津冀区域性企业总部，注册地在东丽湖区域。
竞得人在签订《挂牌地块成交确认书》的同时，须与天津市东丽区人民政府指定部门签署企业总部入驻协议。
此外，在挂牌文件中提到，C地块需合建社区文化活动中心（建筑面积不小于3500平方米）、社区综合服务中心（建筑面积不小于1750平方米）、地铁出入口；独立设置街道办事处（建筑面积不小于2800平方米）、派出所（建筑面积不小于2450平方米）。
地块开发应与地铁主管部门就出入口方案做好进一步结合。
这就意味着，该地块落成项目将是妥妥的“地铁盘”。
目前，东丽湖片区有华侨城、万科、北大资源、恒大等知名房企入驻，作为天津宜居板块的代表，此宗地块的出让无疑为区域添加政策导向。
未来，区域性总部的落地，势必会为板块带来更多的人口和需求。
该地块将于4月13日下午在天津市土地有形市场交易大厅进行挂牌，并接受报价。
东丽湖前景
东丽湖前景
东丽湖位于中国天津市东丽区，是该区的一个重要景点。
湖水平静如镜，湖面上倒映着周围山水秀丽的景色，青山绿水，景色宜人。
湖水清澈见底，鲜花和水草点缀其中，给人一种宁静和舒适的感觉。
湖边有一片绿树成荫的公园，这里种植了各种美丽的花卉和树木，空气清新，触手可及。
公园内有许多步道和座椅供人休息和散步。
在湖边散步，给人一种轻松愉快的感觉，可以欣赏到湖光山色，同时也能感受到大自然的美丽和宁静。
湖上还有许多水上娱乐设施，如划船、钓鱼等等。
如果你对水上运动感兴趣，可以在湖上体验划船的乐趣，或者在湖边钓鱼，享受钓鱼带来的宁静和放松。
湖水中鱼儿游动，水鸟在湖中畅游，景色优美，让人心旷神怡。
东丽湖还有一个欢乐海洋乐园，是一个适合家庭和朋友一起玩乐的好去处。
乐园内有许多游乐设施，如云霄飞车、旋转木马等，适合各个年龄段的人参与。
不仅可以享受刺激的游乐项目，还能在湖边漫步，欣赏湖景，让人倍感放松和愉悦。
除了自然景观和娱乐设施之外，东丽湖还有一些文化活动和艺术表演。
湖边经常会举办音乐会和艺术展览活动，吸引了许多艺术爱好者和游客前来观赏。
在欣赏美景的同时，还能欣赏到优秀的艺术作品，增添了湖边的文化氛围。
总之，东丽湖是一个优美的风景区，有着独特的自然景观和丰
富的娱乐设施。
无论是想欣赏湖水的美丽，还是体验水上娱乐和文化活动，这里都是一个不错的选择。
在这里可以放松身心，享受大自然的恩赐，带给人们快乐和愉悦的时光。
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天津东丽湖万科城项目---安全文明（南通五建）
问题描述:塔吊工作电缆直接与塔身接触，无任何有效隔离措施。（个别）
改善建议：可进行穿管保护或瓷瓶隔离，消除安全隐患。
天津东丽湖万科城项目---安全文明（南通五建）
问题描述:现场检查发现个别楼层外架顶部堆放较多建筑模板，有的直接靠在外架上，存在安全隐患。（个别）
优点描述：现场在出入口位置设置质量安全讲台，定期进行施工人员安全教育及技术交底。
天津东丽湖万科城项目-----（浙江宝业）
优点描述：施工现场设置测量仪器展示台，施工人员临时休息厅，安全通道搭设规范。
天津东丽湖万科城项目——“四化”执行落实情况：
该项目目前处于主体及砌筑施工阶段，“四化”工作未执行。
天津东丽湖万科城项目——交付样板执行情况：
该项目现处于主体、砌筑施工阶段，暂不具备条件设置交付样板。
天津东丽湖万科城项目——上季度安全红黄牌封闭情况
该项目上季度检查为绿牌项目。
天津东丽湖万科城项目——空气质量/建筑节能
第五部分：项目优点分享
天津东丽湖万科城项目----（浙江宝业）
优点描述：水电材料采用组合架体进行堆放，相关类型尺寸表示清楚，堆放整齐，并放入指定仓库内，整体观感很好。
天津东丽湖万科城项目----（浙江宝业）
优点描述：楼面临边防护采用统一规格尺寸、色系的铁质格栅，下部踢脚板铺设规范，代替传统组合钢管防护体系，最大程度上杜绝安全隐患的发生，同时整体观感较好，整洁划一。脚手架周边按规范要求设置了排水沟。
监理公司
北京日日豪监理
天津联合监理
安全风险
低
渗漏风险
低
安全综述:
1、项目现场：现场目前处于主体、砌筑施工阶段，临边防护及防火设施基本到位，主要关注危险源较大的大型设备的用电安全，现场需进一步加强临时用电的巡视检查工作，顶部架体材料堆放及灭火器材失效等问题需加强管理。
2、日常管理：现场日常管理措施落实较好。
天津东丽湖万科城项目---渗漏（南通五建）
问题描述:现场检查时发现多数外架连墙件固定位置留置在砌筑墙体部位，一旦后期封堵不密实，存在渗漏隐患。
改善建议：针对此部位的封堵工作，项目部应给予高度关注，加强工人技术交底，最大程度上减少渗漏隐患。后期项目需认真审核脚手架搭设方案，提前进行规划，连墙件需设置在合理位置，最大程度上避免类似情况的发生。
项目评估简报
第一部分:基本资料
项目名称
天津东丽湖万科城
评估日期
2011年9月11日
报告编号
PD-BJ-TJ-040
评估单位及人员
上海平大：杨贵宝、凌宏志、茅东佳、刘炯、方齐林
项目简介与进展
本项目占地面积4095亩，规划总建筑面积179万平米。目前在施标段为五期二标段、六期一北标段。其中五期二标段建筑面积7.1万平米，精装公寓，由南通五建承建，现处于主体及砌筑施工阶段；六期一北标段建筑面积3.4万平米，3层别墅，由浙江宝业承建，现处于主体施工阶段。目前工期正常。
该项目建筑节能计算书审批手续齐全。
天津东丽湖万科城项目---质量（南通五建）
问题描述:现场检查时发现，局部外墙面存在透缝、瞎缝现象，灰缝不饱满，后期存在渗漏隐患。
改善建议：现场需给予高度关注，加强技术交底，制定专项整改方案，对存在类似质量问题的部位及时进行整改。监理需跟踪检查，严格把关，待符合要求后方可允许进入下道工序施工，最大程度上减少渗漏隐患。
天津东丽湖万科城项目----（浙江宝业）
优点描述：室内楼梯严格按规范要求设置了临边防护，色系醒目，同时上部拆模作业时下部围护到位并做好了风险提示。
天津东丽湖万科城项目----（浙江宝业）
优点描述：现场门卫室配备了微型智能广播，时刻提醒大家关注自身安全，最大程度上提升工人的安全意识。
天津东丽湖万科城项目-----（浙江宝业）
优点描述：现场相关工序样板设置较齐全，均能很好的指导后期工序施工，同时定期组织员工学习并安排专人讲解，注意施工中的一些细节，技术交底落实很到位，最大程度上确保施工质量。
天津东丽湖万科城项目-----（浙江宝业）
优点描述：现场出入口门卫室设置美观，出入制度完善。
天津东丽湖万科城项目-----（浙江宝业）
天津东丽湖万科城项目---质量（浙江宝业）
问题描述:现场检查发现，个别楼板钢筋保护层厚度不足，导致拆模后存在细微露筋现象，有的已返锈。
改善建议：项目部需高度重视，进一步加强工人技术交底，明确保护层厚度要求，同时需注意加强浇捣过程中的保护，确保结构受力安全。
天津东丽湖万科城项目---安全文明（南通五建）
问题描述：现场检查发现，脚手架剪刀撑搭接多数不符合规范要求（搭接长度、旋转扣件固定位置），且没有及时安装踢脚板。（部分）
改善建议：现场全数检查，对存在问题的部位安排专人进行整改。
天津东丽湖万科城项目---安全文明（南通五建）
问题描述:作业层脚手板搭设不符合规范要求，间距过大，且两端头未做有效固定。无人作业时没有及时将脚手板放置在安全区域，存在安全隐患。（个别）
该项目开工审批执行情况良好。
天津东丽湖万科城项目---观感质量（南通五建）
该标段主体观感质量一般，局部还存在麻面及外观色差现象。砌筑观感பைடு நூலகம்量内墙较好，外墙砌筑质量较差，存在瞎缝及灰缝不饱满现象。现场安全文明施工观感质量一般。
天津东丽湖万科城项目---观感质量（浙江宝业）
该标段主体及现场安全文明施工观感质量均较好。
改善建议：全数检查，及时清理，脚手架上严禁堆放建筑材料，相关材料需堆放到指定安全区域。
天津东丽湖万科城项目---安全文明（浙江宝业）
问题描述:现场检查发现个别成品钢筋堆场材料覆盖方式有误，起不到保护作用，钢筋自身质量得不到很好保证。(个别)
改善建议：加强交底，上部应采用彩条防雨布进行有效覆盖。
天津东丽湖万科城项目---安全文明（浙江宝业）
问题描述:个别木方堆场周边未配置一定数量的灭火器材。（个别）
改善建议：加强交底，在易燃材料周边需按集团及规范要求设置灭火器材，同时需提醒灭火器材的公斤数应满足防火要求。
天津东丽湖万科城项目---安全文明（浙江宝业）
问题描述:临时电缆穿入楼层内时与架体直接相连，无任何隔离措施。(局部)
改善建议：加强安全交底，架体直接接触处需做瓷瓶隔离，确保用电安全。
3、重点关注：无
渗漏综述：
1、屋面渗漏：
2、外墙渗漏：
3、门窗渗漏：
4、楼地面渗漏：
5、地下室渗漏：
第二部分：需要说明的特别事项：无
第三部分：实测实量情况
项目实测简评：天津东丽湖万科城（测量项目：南通五建：主体工程、砌筑工程；浙江宝业：主体工程）
项目简评：本项目五期二由南通五建承建；六期一有浙江宝业承建；总包合格率较好与较差的指标主要如下表：
总包单位
较好指标
较差指标
南通五建
砼及砌筑墙面垂直/平整、顶板水平度、方正性、砌筑节点（1）
砌筑节点（2）、外门窗洞口尺寸
浙江宝业
均好
无
第四部分：天津东丽湖万科城项目2011年9月11日质量风险问题小结
天津东丽湖万科城项目---施工计划
现场施工进度与集团审批计划工期基本相符。
天津东丽湖万科城项目---开工审批执行情况