比较法视野中的预告登记
简述预告登记制度。
简述预告登记制度。
一、概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
债权人可以携带相关材料到当地房产局办理预告登记，以便保障自己的合法权益。
二、预告登记的性质预告登记是旨在保障债权人将来能够取得物权的登记制度，属于法律程序的一部分。
在不动产交易中，由于债务人有可能恶意处分不动产，从而损害债权人的利益，因此预告登记显得尤为重要。
三、预告登记的适用范围预告登记主要适用于买卖期房、其他不动产物权转让等情形。
在这些情况下，债权人可以通过预告登记来保护自己的权益，防止债务人恶意处分不动产。
四、预告登记的效力预告登记具有公示效力，能够产生对抗第三人的效力。
一旦进行了预告登记，债务人就无法再处分该不动产，从而保障了债权人的利益。
如果债务人违反约定处分不动产，债权人可以要求法院确认处分行为无效。
五、预告登记的程序办理预告登记的程序相对简单，当事人需要携带相关材料到当地房产局进行申请。
一般来说，材料包括身份证明、不动产权属证书、买卖合同或其他不动产物权转让协议等。
在申请过程中，房产局会对材料进行审核，并在符合条件的情况下办理预告登记。
六、预告登记的期限和解除预告登记具有期限性，一般不超过3个月。
如果超过期限仍未办理正式登记，预告登记将自动失效。
此外，如果当事人协商一致解除合同或者法院判决解除合同，预告登记也可以随之解除。
在解除预告登记时，当事人需要携带相关材料到房产局办理手续。
七、结语预告登记制度是为了保障债权人的合法权益而设立的法律制度。
通过预告登记，债权人可以限制债务人处分不动产，从而降低交易风险。
在实际操作中，当事人应当了解预告登记的相关规定和程序，以便更好地维护自己的利益。
同时，政府和相关部门也应当加强宣传和监管力度，提高公众对预告登记制度的认知度和信任度。
不动产的预告登记制度概述
不动产的预告登记制度概述不动产的预告登记制度概述不动产的预告登记制度是指在不动产权利未形成之前，不动产权利人可以向登记机构申请办理预告登记，以保障其将来权利的实现。
本文将从法律专家的角度分析不动产的预告登记制度，包括其概述、法律效力、适用范围、办理程序、注意事项和一个案例分析。
一、概述不动产的预告登记制度是指当事人为保护自己未来的权利而向登记机构申请登记的一种制度。
它是一种预防性的登记，可以在不动产权利未形成之前，通过登记向第三人公示权利人对该不动产的权利要求，保障其将来权利的实现。
二、法律效力不动产的预告登记具有法律效力，其效力主要表现为公示效力和优先权效力。
公示效力是指登记内容可以向第三人公示，使第三人知悉该不动产的权利状况。
优先权效力是指在同一不动产上，优先登记的预告登记优先于后来登记的其他权利。
三、适用范围不动产的预告登记适用于准备取得不动产权利的情形，如土地出让、房地产买卖等。
同时，不动产的预告登记也适用于保障不动产质权的情形，如抵押、质押等。
四、办理程序不动产的预告登记的办理程序包括以下步骤：1、申请登记：权利人向登记机构提出申请，申请书中应当包括权利人的姓名、证件号码、登记目的、不动产基本情况等。
2、审核申请：登记机构对申请材料进行审核，确认申请人的资格和不动产的基本情况。
3、登记公告：登记机构在规定的媒体上公告预告登记，向第三人公示权利人的权利要求。
4、不动产权利的形成：当权利形成时，权利人可以向登记机构提出办理登记手续。
五、注意事项不动产的预告登记需要注意以下事项：1、申请人应当提供真实、准确的资料，一旦发现虚假申报，将承担法律责任。
2、不动产的预告登记内容应当明确，不得与已有登记内容相冲突。
3、不动产的预告登记期限一般为三年，如果权利未形成，应当及时申请更新登记。
六、案例分析某甲买下了一块土地，打算建房。
他担心土地被他人侵占或者出现争议，于是向登记机构申请了不动产的预告登记。
论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善
论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善作者：艾志花来源：《商情》2012年第19期摘要不动产预告登记制度在我国是一种较新的制度，本文对我国现有法律对预告登记制度在适用范围、效力、发生条件方面规定的缺陷进行了考察与分析，通过对德国、日本、我国台湾地区的立法借鉴，提出了我国不动产预告登记制度的几点完善途径。
关键词预告登记立法现状完善一、我国预告登记制度的立法现状2007实施的《物权法》第20条第一次以基本法律的形式正式规定了预告登记制度，对预告登记的适用范围、效力、行使程序和消灭作出了规定，但是只有一个条文。
《土地登记办法》第62条和《房屋登记办法》第三章第四节专节规定了预告登记制度。
《土地登记办法》的相关规定相对原则，基本与《物权法》第20条相同。
可见我国预告登记制度在立法上存在的最大缺陷是规定粗略、简单，有诸多模糊、漏定之处，兹列举以下几点不足：（一）适用范围模糊物权法第20条规定了预告登记的适用范围，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”对该条文的理解有歧义，是签订买卖“房屋或者其他不动产物权”还是签订“买卖房屋或者其他不动产物权”，如果按前者理解，则预告登记的适用范围太窄，仅适用于不动产物权买卖请求权，不适用于设定抵押权等。
而如果按后者理解，则预告登记的适用范围较宽，可以适用于不动产物权的转让、设定抵押权等请求权。
从上文提到的地方性法规以及房屋权属登记实践来看，预告登记主要适用范围包括：预购商品房及其转让；预购商品房抵押及其转让；在建工程抵押及其转让。
因此，可以推定物权法20条关于预告登记适用范围的理解应该按后一种理解为妥。
（二）仅规定了预告登记的权利保全效力物权法仅规定了权利保全效力，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”根据该规定，经预告登记后的债权请求权，具有对抗债务人其他处分行为的排斥性效力，理论上称为保全效力，是预告登记最主要的效力。
中华人民共和国物权法中的预告登记制度讲解
中华人民共和国物权法中的预告登记制度讲解中华人民共和国物权法中的预告登记制度是为了保护不动产权益人的合法权益，确保不动产交易的安全进行而设立的一项制度。
本文将就预告登记制度的定义、适用范围、主要内容以及实施方式等方面进行详细讲解。
一、预告登记制度的定义预告登记制度是指在不动产交易过程中，权利人可以根据法律规定向房地产登记机构提出预告登记申请，以公示其对不动产权利所持有的事实状况、变动等信息，为保护其合法权益提供一定的法律保障。
二、预告登记制度的适用范围预告登记制度适用于不动产的转让、设立与转移等情况。
在不动产交易中，预告登记可以将权利的取得、变动等事项预先公示，以避免不动产权益人遭受不必要的损失。
三、预告登记制度的主要内容1. 预告登记申请不动产权利人可以根据实际需要，向房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时需要提供相关的权属证书、合同书等资料，以便登记机构对申请进行审核。
2. 公示期限预告登记的公示期限一般为15个工作日。
在公示期限内，任何人都有权查询该笔预告登记情况并提出异议。
3. 预告登记的效力预告登记对不动产交易的效力起到先于他后登记的作用。
即使在预告登记期限内没有办理登记，但预告登记的效力仍然存在，对不动产权益人具有保护作用。
四、预告登记制度的实施方式1. 线下申请不动产权利人可以亲自携带相关材料到房地产登记机构进行预告登记的申请。
登记机构会对申请材料进行审核，并在规定的时间内办理预告登记手续。
2. 在线申请随着科技的发展，预告登记申请也可以通过网络在线填写申请表格，并上传相关证件资料。
登记机构会对在线申请进行审核，并及时反馈结果。
五、预告登记制度的意义与作用1. 保护不动产权益人的合法权益预告登记制度的实施，可以让不动产权益人在不动产交易过程中提前公示权利状况，避免遭受他人恶意侵害。
2. 防止多次处分同一不动产预告登记制度可以防止同一不动产被多次处分，有效保障交易安全。
3. 提高不动产交易的效率通过预告登记制度，可以让交易各方及时获取权利人的权益情况，减少交易风险，进而提高不动产交易的效率。
预告登记可行性分析
预告登记可行性分析引言预告登记是指在土地转让、出租等行为实施前，需要向有关部门进行登记并公示一定时间，以便提前告知相关权益人，确保土地权益的合法性。
预告登记的实施可有效维护土地交易的公平和合法性，保护交易各方的权益。
本文将对预告登记的可行性进行分析，从法律、经济、管理等方面进行评估。
一、法律可行性1. 法律依据预告登记已在我国土地管理法等法律法规中明确规定，有明确的法律依据来支持其实施。
根据土地管理法第六十三条规定：“在土地的经营、转让、出租、抵押等行为实施前，需要向有关部门提出登记申请，经有关部门登记确认后，方可依法实施。
”该法规明确了预告登记的法律地位和必要性。
2. 法律保护预告登记为土地交易提供了法律保护机制。
在登记确认后，相关权益人可以依据登记信息对土地交易行为进行监督和维权。
如果发现违法行为，可以通过法律途径维护自身权益。
预告登记的实施可确保交易各方在法律框架下进行交易，有利于促进土地市场的稳定和发展。
二、经济可行性1. 增加信息透明度预告登记要求在土地交易前进行登记申请并公示一定时间，使交易各方能够获得相关信息。
这将提高土地交易的信息透明度，减少交易中的不确定性和风险。
信息的对称性将使买卖双方更加明确土地价格和交易条件，从而促进交易的顺利进行。
2. 促进土地市场发展预告登记的实施有助于促进土地市场的稳定和发展。
通过登记和公示，可以排除一些不符合法律规定的交易行为，提高市场准入门槛，减少低价倾销、假冒交易等违规现象的发生，有利于构建良好的交易环境，增强市场信心，吸引更多的资金和资源进入土地市场。
3. 保护权益人合法权益预告登记的实施可以保护交易各方的合法权益。
登记确认后，权益人可以获得相应的法律保护，确保其合法权益得到维护。
在交易争议发生时，可以通过登记信息追溯交易过程，提供证据，并寻求合理解决方案。
三、管理可行性1. 建立健全登记机制提高预告登记的管理可行性，需要建立健全的登记机制。
预告登记的名词解释是什么
预告登记的名词解释是什么预告登记是指在房地产交易过程中，为了明确土地或房屋的权属状况及相应的负债情况，将交易事项以书面形式登记在房地产登记簿上的一项行为。
通过预告登记，可以保护买方和债权人的权益，同时也为房地产交易提供了法律依据和保障。
预告登记有着重要的法律效力。
首先，预告登记能够确保买方能够提前得知土地或房屋的权属情况，避免因土地或房屋权属争议而导致交易纠纷的发生。
其次，预告登记保护债权人的利益，使其在债务人卖出土地或房屋时得到相应的债权保障。
此外，预告登记也能够保护卖方的权益，确保其在交易完成后能够按约定获得相应的支付。
预告登记的操作步骤相对复杂。
首先，申请人需要准备一份申请书，并携带相应的证明文件前往房地产登记机构进行申请。
申请书应包含交易双方的身份信息、交易合同的相关条款、土地或房屋的证明文件和其它必要的附件。
其次，房地产登记机构对申请材料进行审核，并对其进行登记备案。
最后，房地产登记机构将登记情况通知申请人，并在房地产登记簿上予以登记，确保预告登记的法律效力。
在实际操作中，预告登记具有一定的特点和适用范围。
首先，预告登记适用于土地、房屋、构筑物以及与其相关的赋予担保物权的合同事项。
其次，预告登记时效短暂，一般为三年，期满后需重新申请登记。
此外，预告登记可以进行多次，但是以最后一次登记为准。
最后，预告登记不仅可以在房地产登记机构办理，也可以在公证机关进行。
通过预告登记，房地产交易双方能够更安全地进行交易，避免因土地或房屋权属问题而导致的交易风险。
一方面，买方能够提前得知土地或房屋的相关情况，避免购买产权争议房屋。
另一方面，卖方则能够获得交易完成后的相应款项，避免买方无法及时支付。
预告登记在促进房地产市场健康发展方面也起到了积极的作用。
它能够规范房地产交易行为，防范不当行为的发生。
同时，预告登记也对银行等金融机构的贷款提供了保障，减少了贷款风险。
通过预告登记，能够促进房地产市场的透明度和交易安全性，有助于市场的稳定发展。
预告登记 名词解释
预告登记名词解释
预告登记
预告登记，又称前置登记，是指在发生义务担保法律行为时，对义务担保人及被保证人的特定登记行为的一种法律规定法律程序。
它是双方在交易前就担保义务登记的一种解决担保矛盾的法律程序。
预告登记的作用有效地提高保证抵押物的有效程度，减少担保矛盾，防止企业债务风险。
一般而言，预告登记包括义务担保人除外担保权不可撤销地对被保障人的特定义务的法律程序。
预告登记可以针对特定种类的财产，如房屋、土地、建筑物等。
如上海市财产预告登记形式，就是针对上海房屋所设定的特定登记形式，它是由义务担保人担保被保障人的房屋义务，以保证义务担保人担保权的履行。
预告登记分为二次性登记和感知登记。
二次性登记是指在义务担保人和被保障人释放合同时，双方已经就担保义务登记进行登记，而感知登记则是担保义务发生后，担保人应立即向登记机关登记此项义务。
此外，预告登记还与司法拍卖结合，组成司法拍卖及前置登记体系，对担保义务减轻企业债务风险。
以上就是关于预告登记的名词解释。
从以上介绍中可以看出，预告登记是一种极为重要的法律程序，它可以有效提升抵押物的效力，减轻企业债务风险，有助于解决担保矛盾的问题。
如此，预告登记被被越来越多的企业所重视，也极大推动了企业债务的安全可靠性。
论不动产预告登记的效力
间处分行为 的效力。如《 德国民法典》 ８３ 第 ８ 条第 ２ 款规定 ，
在对土地或权利作预告登记后所进行的处 分 ， 如果该 处分可 能损害或妨害请求权时 ， 为无效 。根据 德国 民法 ， 预告 登记
后， 义务人仍然有权处分不 动产 ， 只是 预告登记 义务人 与第 三人之间的中间处分行 为在妨 害预 告登记权利人 请求权 的
望的特定 的物权变动效果 的效力 。为 了保证 所保全 的债权 请求权按照预定的效果实现物权变动 ， 国主要有三种立法 各 模式。一是禁止处分模 式 。为使所保 全债权请 求权顺 利实
现预期效果 ， 法律禁止预告登记 的义务人对该不动产再为任
何处分行为 ， 以又称为绝对禁止立法模式 。二是禁 止登记 所 模式 。法律虽然不绝对禁止债务人再为处分行为 ， 但却 禁止
在该行为与所保全的债权请求 权相冲突 的范围 内排 除该 中
将这些处分行 为记载于登记簿 ， 从而使该处分行为因缺乏生 效要件 。 而不能发生物权变 动的效力 ； 或缺乏对抗要件 ， 不能 对抗预告登记权利人的请求权 ， 以此来保障预告登记所 保全
的债权请 求权 的实现 。三是相对无效模式 。预告登记后 ， 债 务人仍可以处分其不动产 ， 其处分行为只有在妨害预告登记 权利人的请求权范 围内无效 ， 之 ， 反 如果其 处分行 为并不 防 害预告登记的请求权 ， 那么其处分行为有效。 通过上述分析可知 ， 禁止处分模 式和禁止登记模式太僵
摘 要 ： 告登记 制度是 与本登 记相 对应 的一项登 记 制度 。其 实质 是 通过 对 不动 产权 利人 处分 预
权的 限制 ， 以达到保 障债权请 求权 在将 来顺利 实现 的 目的 。预 告登记 制度 的法律 效 力 ， 预告登记 是
不动产预告登记之历史溯源及比较研究
不动产预告登记之历史溯源及比较研究摘要：不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。
我国不动产的预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，从性质、适用范围、效力性三个方面探讨预告登记制度与我国现有法律体系的整合问题。
关键词：不动产、预告登记、比较研究、整合、民法典不动产预告登记制度是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
在我国以往的民事立法中并没有这项制度的设计，学术界也只是在有关外国法的译评中有零星涉及，缺乏深入、系统的研究。
全国人民代表大会法律工作委员会草拟的最新一稿《中国民法典草案物权编》（以下简称为新《民法典草案》）中借鉴德、瑞、日等国家和台湾地区的立法经验，在第19、20条、第244条中对预告登记制度进行了规定，我国的不动产预告登记制度已然浮出水面，诚所谓“九层之台，起于垒土；千里之行，始于足下。
”本文拟对各国不动产预告登记制度进行比较研究并对我国的相关问题作一探讨，以期对我国物权法的制定有所裨益。
一、预告登记制度之历史溯源及涵义预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。
即使在英国和加拿大这一类的英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，但也有相似的一类制度称为Registration of Caution.设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。
在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。
即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。
不动产预告登记概念
王建周1.概念预告登记(Vormerkung)是指为保全对于他人土地或建筑物的权利的取得、丧失和变更的请求权所作的登记，旨在防止登记名义人对土地或建筑物为妨碍保全请求权的处分，以保护请求权人的利益.4即预告登记旨在保全不动产物权变动的债权请求权。
而作为一种制度，它是由德国中世纪民法所创立，后为德国民法典和瑞士民法典所采纳。
再之后，法国、口本也都先后引入了预告登记制度，我国台湾地区的《土地法》同样也采纳了预告登记制度。
通说认为，预告登记的目的在于使被登记的请求权具有物权效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。
预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
由于预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，因此这种登记与本登记相对应，是不动产登记的特殊类型。
与与一般的不动产登记相比较，预告登记具有如下特征:1、登记内容的特殊性。
一般的不动产登记，登记内容是己经完成的不动产物权。
而预告登记的内容并不是不动产物权，而是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，仅此而己。
所以预告登记本身并不能产生物权变动效力。
2、登记效力的特殊性。
也有人称之为预告登记的担保作用。
预告登记是将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效。
“……正是通过使违背请求权的处分无效，预告登记的权利人获得了保障，我们称之为担保作用”6。
可见，纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。
3、存在地位的依附性。
预告登记作为请求权的保全手段，从属于不动产物权变动的请求权，以请求权的有效存在为前提，并随着请求权状态的改变而变化。
当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让或消灭并办理相应的登记手续。
预告登记法律效力之理解与完善
预告登记法律效力之理解与完善作者：包晓丽来源：《重庆社会科学》2019年第11期摘要：我国关于预告登记法律效力的现行规定，存在处分权限制过度之弊病。
在民法典物权编编纂过程中，建议将预告登记的法律效力理解为：未经预告登记的权利人同意，再行处分不动产物权的，预告登记的权利人有权主张损害其合法权益的行为不发生物权效力。
较于限制物权变动模式和登记冻结模式，相对预告登记权利人无效在利益平衡上更符合自愿原则和比例原则的要求，有利于实现物尽其用的目标，并且在体系上与债权形式主义的物权变动模式相适应。
此外，预告登记还有约束国家公权力行使的效力。
预告登记权利人物权的实现不受财产保全和强制执行程序的妨碍，破产程序中亦有特殊保护。
关键词：预告登记;相对无效;物权变动;执行程序;破产保护[中图分类号] DF521 [文章编号] 1673-0186（2019）011-0056-010[文献标识码] A [DOI编码] 10.19631/ki.css.2019.011.006预告登记是为确保将来物权之实现（本登记）而向登记机构申请办理的预先登记[1]。
关于预告登记的性质，其争论从未间断，主要存在特殊债权说、债权物权化说、物权债权化说、独立物权说等。
上述观点的共通之处在于认可预告登记跨越了物债分界，具有“两栖”特征。
预告登记的实践意义在于，不动产物权在人们的生产、生活和观念上有非常重要的地位，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己也有极为重要的意义。
但存在于房地产市场的诚信意识尚不成熟，“一房二卖”的现象屡有发生。
通过预告登记制度，有助于建立诚实守信的市场交易秩序，确保已经支付一定价款并信赖将来可以取得不动产物权的买受人，取得完整的无瑕疵的物权。
其法律意义在于，单单依靠违约责任难以全面救济处于弱势地位的购房者。
法律认可将来物权变动对权利人的意义，从而在出卖人、预告登记权利人、其他买受人之间进行利益识别、利益整合和利益表达，通过在不动产登记簿之“其他状况部分”上公示的方法，一定程度上赋予特定债权一定的物权效力，并予以法律保障[2]。
比较法视野中的预告登记
2、登记程序：当事人应当在签订不动产物权转让协议后30日内
3、降低风险：预告登记证明可以作为合法凭证，降低购房人在后续交易中可 能面临的风险。
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3、美国的预告登记制度
美国的预告登记制度则更加注重效率和公平。在美国，预告登记通常是由州 政府进行管理的。在进行不动产交易时，买方和卖方必须向当地政府提交预告登 记申请。与德国和日本不同的是，美国的预告登记制度还涉及到一种“优先权” 的概念，即不同的债权人对于不动产的优先受偿权。
三、预告登记制度的实践意义与 挑战
2、登记程序：当事人应当在签 订不动产物权转让协议后30日内
2、登记程序：当事人应当在签订不动产物权转让协议后30日内
亮点分析 不动产物权预告登记制度的亮点主要体现在以下几个方面： 1、保障当事人权益：通过预告登记，可以防止不动产权利人将不动产另行转 让，保障了购房人的合法权益。
2、登记程序：当事人应当在签订不动产物权转让协议后30日内
内容摘要
3、提供法律保障：预告登记制度可以为不动产交易提供法律保障。在预告登 记有效期内，当事人可以依据预告登记证明，依法进行不动产交易，并受到法律 的保护。
参考内容二
引言
引言
不动产物权预告登记制度是一种重要的法律制度，旨在保障当事人权益、维 护不动产市场秩序和促进房地产行业的健康发展。本次演示旨在探讨不动产物权 预告登记制度的内涵、产生背景、适用范围和登记程序，分析该制度的亮点与不 足，并探讨其意义和启示。
研究背景
研究背景
不动产物权预告登记制度起源于欧美国家，初衷是为了防止房地产买卖中的 欺诈行为，保护购房人的合法权益。在我国，不动产物权预告登记制度逐步得到 发展和完善。2007年，《物权法》正式确立了该制度，而后《房屋登记办法》等 法规对其进行了进一步细化。本次演示研究的不动产物权预告登记制度，主要针 对我国现行法律法规的相关规定。
不动产预告登记制度的意义
不动产预告登记制度的意义不动产预告登记制度的意义随着我国经济的快速发展，不动产交易市场进入了一个高速发展期。
在这样的背景下，不动产的登记制度显得尤为重要。
其中，不动产预告登记制度作为不动产登记制度的一个重要组成部分，具有着极其重要的意义。
本文将从法律专家的角度出发，探讨不动产预告登记制度的意义。
一、不动产预告登记的概念不动产预告登记，简称“预告登记”，是指在不动产交易或者其他需要保护利益的法律行为中，不动产权利人可以向登记机构申请预先登记权利人、债权人、担保人等相关信息的一种登记制度。
预告登记的有效期为两年，期满后需要办理正式登记手续。
在这期间，未办理正式登记的第三人不得以自己对不动产的权利为基础，对预告登记的权利人和债权人进行抵押、转让、执行等行为。
二、不动产预告登记制度的意义1.保障权利人的利益在不动产交易或其他需要保护利益的法律行为中，不动产预告登记制度可以保障权利人的利益。
首先，预告登记制度可以避免第三人通过不正当手段，对登记机构所登记的权利人、债权人和担保人进行侵害。
其次，预告登记制度可以保障权利人的优先权，避免权利被其他第三人抢先占有。
2.促进不动产交易的顺利进行不动产预告登记制度可以促进不动产交易的顺利进行。
在不动产交易过程中，通过对预告登记的办理，可以避免因为不动产交易过程中出现的各种纠纷，导致交易无法完成的情况发生。
同时，预告登记的办理也可以保障交易双方的利益，为双方提供一个公正、透明的交易环境。
3.提高不动产登记的效率不动产预告登记制度可以提高不动产登记的效率。
在不动产交易过程中，通过预先登记权利人、债权人、担保人等相关信息，可以为后续的正式登记准备充足的材料，从而加速正式登记的办理速度。
同时，预告登记制度还可以减少不动产登记过程中因为信息不完整或者不准确所导致的错误，提高不动产登记的准确性和可靠性。
三、不动产预告登记制度的局限性不动产预告登记制度虽然有着很多的优点，但是也存在着一些局限性。
预告登记制度立法问题研究
我国预告登记制度立法问题研究随着我国经济社会的发展，知识产权的价值越来越受到重视。
而知识产权的保护离不开完善的法律制度。
其中，预告登记制度在知识产权的保护中起着非常重要的作用。
目前，我国的预告登记制度立法问题也引起了广泛的关注和研究。
首先，预告登记制度是指在获得某项权利之前，可以通过一定的程序进行登记，不仅可以提高权利人权利的优先性，而且还能够在权利发生纠纷时提供证据。
然而，我国的预告登记制度尚未得到完善的法律支持，缺乏具体的制度规定，导致其实际效果难以发挥。
其次，预告登记制度缺乏统一管理和监管机制，给权利人的利益保护带来不利影响。
例如，某企业在申请商标预登记时，因为申请部门的不同以及受理窗口的疏漏，导致其预登记被拒绝，导致该企业在商标权属纠纷中难以为自己争取权利。
最后，预告登记制度的实际操作也存在一定的问题。
在知识产权的保护方面，我国的预告登记制度实施部门多、流程复杂，权利人在办理预告登记时需要进行多次投入，难免产生时间成本、人力成本等各种成本。
解决这些问题需要立法规范，建立完善的预告登记制度，实现知识产权的全面保护。
例如，最近立法部门出台的《中华人民共和国预告登记条例》，加强了对于预告登记的管理和监管，规范了预告登记的操作程序。
另外，加强部门之间的协作，建立统一的预告登记管理平台，提高企业办理预告登记的便捷程度，也是关键措施。
综上所述，预告登记制度是保护知识产权的重要手段和途径。
我国需要进一步完善预告登记制度，加强立法保障，建立更加规范、高效的管理和监管机制，提高知识产权的保护水平。
为了更好地说明我国预告登记制度立法问题，下面我们来看一些实际案例。
案例一：申请商标预告登记被拒绝某企业在申请商标预告登记时，因为审批部门的不统一，其预告登记被不同部门拒绝了多次，导致该企业在商标权属纠纷中难以为自己争取权利。
案例二：消费者难以获得合法维权某消费者在购买商品时受到假冒伪劣商品的侵害，想要通过预告登记向维权机构寻求帮助，却因为没有统一的登记平台和申请流程，自己的预告登记遭到了拒绝，难以获得合法维权。
比较法视野中的预告登记
比较法视野中的预告登记
常鹏翱
【期刊名称】《金陵法律评论》
【年(卷),期】2005(000)001
【摘要】预告登记源于普鲁士法,<德国民法典>比较全面地规定了该项制度.以德国预告登记为中心的制度比较揭示出,在物权公示原则的大前提下,预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权,它融合了物权和债权的双重特性,与登记公信力、本登记、异议登记等构成了密不可分的制度同一体.
【总页数】9页(P32-40)
【作者】常鹏翱
【作者单位】中国社会科学院法学研究所
【正文语种】中文
【中图分类】D9
【相关文献】
1.比较法视野下登记公示型动产担保物范围界分及借鉴 [J], 李莉
2.论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善 [J], 艾志花
3.《房屋登记办》中的预告登记问题——《房屋登记办法》研讨之三 [J], 程啸
4.抵押权预告登记制度法律适用问题探析——以抵押权预告登记与所有权预告登记本质区别为基础 [J], 宿敏
5.论商品房抵押预告登记的法律效力——以预告登记权利人风险防范为视角 [J], 朱峰;颜金;吴亚勤;陈宁宁
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不动产预告登记制度之研究
不动产预告登记制度之研究不动产预告登记制度之研究摘要：在不动产交易中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差在此期间发生的诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益的情形，现行法除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的权利是无能为力，债权人无法获得债务人的实际履行鉴于此，在法律利益的选择和衡量的基础上，设立不动产预告登记制度，对债权人以不动产物权变动为标的之债权请求权予以保全，以防范交易目的的落空本文运用比较分析的方法，对不动产预告登记登记制度加以研究，以期未来法律的完善一、预告登记的概念和制度起源(一) 预告登记的概念预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现预告登记是与本登记相对应的一项登记制度本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记(二) 预告登记的制度起源预告登记制度发端于后期普鲁士法，即XX年x月x日的所有权取得法以及土地登记法该法在区分债权法和物权法的基础上，规定了两种类型的预告登记第一种是为保全已经成立的物权的预告登记，即登记薄存在误载的情况下，其记载的内容与真实权利不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险所采取的保护手段它在于打破登记薄的公信原则，以排除第三人的善意取得第二种是为保全物权变动的债权请求权的预告登记就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记薄而成立，或取得对于第三人的效力但进行本登记需要义务人的承诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼但诉讼旷日费时，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置的保护手段德国民法承继了普鲁士法的预告登记制度，在民法典的第二草案中，用异议登记制度替代了以前的保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度本文所论述的即保全债权请求权的预告登记制度预告登记，在中国民法著作中翻译为暂先登记、预登记、预先登记等我国台湾地区的民法称其为预告登记制度，日本法中的假登记制度中的保全债权请求权的假登记与德国、台湾所指的预告登记为同一制度二、预告登记的制度价值和性质(一) 预告登记的制度价值在一项不动产交易中，例如，对房屋的买卖，买卖契约的签订到契约履行房屋登记，这项交易最后完成其中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差而在这期间如出卖人将房屋再卖于第三人并做了登记，则买受人无法获得房屋，而只能依债权法救济虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但债权具有平等性和相对性，债权人仅享有请求债务人为移转登记的权利，他不能阻止债务人违背自己承担的义务而对他的不动产所有权作其他的处分债权人的请求权也无对抗第三人的效力在不动产物权人违约，将不动产物权移转给第三人并登记的这种情况下，在同一不动产上既有物权，又有债权，依物权优先原则，第三人将取得该不动产的物权此种情形，请求权人可以追究不动产权利人的违约责任，对其债权予以救济，这种法律状态是民法所认可的民法是市场经济的直接体现，肯认和尊重竞争;市民尊奉私法自治理念去参与生活，把理性判断作为交往的心理前提，他必须自己承受自己料事失误的风险，自己责任鉴于此，债权人取得不动产物权的目的将落空，无法获得自己预期想要的房屋物权法只保护现实的所有权人债权法的救济对于要取得交易的实物的债权人来说，乃无奈之选择债权人如何在这种情形下仍能实现交易目的呢?特别是对于住房权这种生存权即基本人权来说，需要在现有的制度体系下寻找一个法律空间来保护债权人的利益，保护交易的安全预告登记制度正是针对这种问题的解决手段通过对将来不动产物权变动的债权请求权的登记，依物权的公示公信准则，使该债权经过公示程序后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的物权变动，而使该请求权的效力得以保全这样稳定了不动产交易秩序;同时平衡不动产变动各方当事人的利益(二) 预告登记的性质预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，其法律性质，究为一种物权或仅为一种债权保全的手段，甚有争论预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质1有的学者认为它是一种公示，为保全不动产物权之请求权的目的而设，具有若干物权效力的制度预告登记尽管已经表现出个别物权效力，但各国立法中都没有将其列为特定的物权之一，主要是将其视为实现请求权的担保手段笔者以为从该制度的价值来考察，将其视为实现请求权的担保手段更合法理三、预告登记法例之比较分析在目前我国民事立法中，不动产预告登记制度仍是一种比较陌生的制度，物权法草案第一次对该制度予以了规定任何移植和借鉴而得的制度都须本土化，须于本土法律融合鉴于此，笔者对德国、我国台湾地区和日本三种典型法例予以考察比较，以明晰预告登记之具体制度(一) 预告登记的发生台湾地区与德国法在预告登记的具体要件诸方面的规定大致相同，而日本法相对特殊依台湾地区和德国的法律的规定，预告登记的发生有以下三个前提：第一、存在可担保的请求权台湾“土地法”第79条之第1项予以规定;《德国民法典》第条、条、条、条、条、条予以了规定1、赋予一项土地权利的请求权，无论基于合同产生的还是法定的请求权都可以担保对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以作预告登记例如，甲将房屋借给乙居住，甲、乙约定借用期间届满时，甲将房屋出卖给乙，乙可以就将来的房屋所有权移转请求权为预告登记2、取消一项土地权利或者土地上的负担权利的请求权3、变更土地权利内容的请求权或变更土地权利顺位的请求权，如地上权存续期间的变动、抵押权次序的变动第二、登记名义人的同意台湾土地登记规则第条规定预告登记的申请应提出登记名义人同意书申请人须为债权人，第三人利益契约的受益人亦属之，受益人有权申请预告登记登记名义人的同意是单方法律行为，非属契约，具有处分性质，须为登记名义人始得为之德国《土地登记簿法》第29条规定形式的单方许可，该许可是一种单方的意思表示，它必须由与预告登记有利害关系的权利人类推适用《德国民法典》第条第1款第2句、第条第2句，向受让人或者土地登记机关做出表示与台湾法不同之处在于，在权利人的许可非出于自愿的情形，为担保请求权，债权人可以以权利人为债务人申请进行诉讼保全，它根据《民事诉讼法》第条的规定进行预告登记，或者权利人被判令进行一项权利变更的先与执行，也可以根据《民事诉讼法》第条进行保全第三、办理登记预告登记是限制登记名义人处分其土地权利所为的登记台湾“土地登记规则”第条、第条规定，登记机关于登记完毕时，应通知申请人及登记名义人《德国民法典》第条、第条规定了登记注册登记完毕，则发生预告登记之效力日本法的预告登记是专指“由于登记原因的无效或撤销而提起涂销登记或恢复之诉的场合，基于受诉法院的嘱托所进行的登记”预告登记以涂销既存登记或回复原来的登记为目的;其保全的乃物权请求权该预告登记与德国、台湾法非同一制度，在日法中与德、台相对应的是假登记，并且假登记也不完全同于德、台的预告登记日本《不动产登记法》的第2条、7条、32条、33条、条作了规定与采纳形式主义物权变动模式的德国民法上的预告登记不同，日本民法在物权变动上采意思主义，不动产物权变动仅因当事人意思表示而生效，在实体法上已发生效力，而登记手续上的要件未具备时，为使已变动的物权有对抗第三人的效力，得为假登记这是第一种，可以说它保全的是一种对抗效力而非物权发生变动的效力第二种是在契约虽已订立，但物权发生变动附有条件，为保全日后条件成熟所发生的债权请求权，使其得以顺利实现，得为假登记第二种才是与德、台大致相同的制度其不同之处在于其假登记的申请假登记的申请由登记权利人和登记义务人共同为之，但尚有例外：第一，有义务人的承诺时，假登记权利人可向登记机关附具承诺书而申请假登记;第二，尽管没有义务人的承诺，但假登记权利人向地方法院陈明假登记的原因，可以由地方法院发布假登记的假处分命令，嘱托登记机关登记之此处的假登记假处分与民事诉讼法上的假处分，在法律上异其性质，不适用不得准用或依据民事诉讼法上关于假处分的规定为保全请求权申请假登记假处分的，申请人仅释明其在实体法上有请求权即已足，无须说明请求权的行使有侵害之虞(民诉中的假处分，指在诉讼过程中，关于诉讼物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险，而对诉讼物进行的一种处分其目的是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其作出的一种限制处分行为)德国民法也有此规定(二) 预告登记的效力预告登记制度的核心问题在于其效力其效力的确定，在德国、台湾地区和日本法中的规定大致相同，但仍有区别第一、具有保全的效力，兼采处分相对无效的原则：只要债权存在，预告登记从登记之时开始产生效力预告登记的最重要的作用在于，将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效，这是一种相对无效，指相对于预告登记权利人无效，对于所有其他人是有效的因此，预告登记不采禁止处分或禁止登记主义，故登记义务人将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权并申请办理登记时，登记机关应予受理，不得拒绝若债权契约无效或债权人的请求权因契约解除或受保护的预告登记权利人同意违反预告登记的处分等等原因，对于第三人来说，义务人的处分产生绝对效力而不生妨碍债权人请求权的问题也就是说这种处分只在请求权担保的范围之内无效只要处分不妨害请求权的履行，就是有效的德国、台湾地区都有此规定日本法也有类似规定：假登记并不具有独立的效力，其日后是否产生效力尚赖本登记的作成“既如此，纵有假登记，作为登记义务人的本登记名义人并不失去处分不动产的权利”“经由假登记的顺位保全后，与假登记保全的顺位相抵触的本登记，在抵触的范围内即成为无效”值得研究的是，预告登记对因公权力的行使而生的不动产物权变动是否具有排他力，各国法规定不一依德国民法典的规定，强制执行或假扣押的方式或有破产管理人所进行的处分如可能损害或妨害请求权时为无效日本在司法实务上有相关的判例，在所有权移转的预告登记和本登记之间，为强制执行的行为，妨碍预告登记请求权的，亦为无效我国台湾地区的规定与此相反，预告登记因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力对此，有学者认为这“减损了整个预告登记制度的功能，立法政策上是否妥当，容有研究余地”依民法之私权神圣和个人本位的精神，德国、日本法之规定更为可取第二、顺位和完善效力1、顺位效力依德国法之规定，预告登记的效力不仅在于其能保全债权请求权这种实体权利，其效力还体现为它能保全这种请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时例如，甲出卖土地与乙，此时乙对甲的所有权移转的请求权尚未成就，但其害怕甲复将土地让与第三人，而被第三人抢先登记，使自己的请求权无法实现，于是作成预告登记待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时这样，预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利的实现台湾地区虽无明文规定，依预告登记制度价值可推知应有此效力日本法的假登记亦具有顺位保全效力，对其分为物权保全的假登记与请求权保全的假登记分别考察基于二者作成的本登记的溯及力的时点是不同的前者起顺位依假登记的时日为准，本登记的效力即物权变动的对抗力溯及于假登记发生时而后者，经本登记时，纵使视同于假登记时所为，可是在假登记时，如义务履行期尚未到来，基于假登记作成的本登记，其效力并不溯及于假登记之际而是义务履行期2因此在义务履行期届至前所为的中间处分，仍能发生效力2 、完善效力预告登记已经表现出将来权利的效力，比如在破产或强制拍卖中预告登记已经被当成将来完整的权利看待3具有破产保护效力，即在相对人陷入破产时且请求权的履行条件并未成熟，期限尚未到来，则具有排斥他人而保障请求权发生指定的效果这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涂销预告登记(三) 本登记的推进预告登记义务人于预告登记后，预告登记权利人如何将其预告登记推进为本登记，有以下几种情形：第一、预告登记而受保全的请求权，如没有义务人的中间处分，预告登记权利人如需为本登记时，预告登记权利人许经义务人的协助完成如义务人不肯协助，预告登记权利人得经有诉讼令其协助，而后基于判决为之德国、台湾的规定是相同的第二、在有义务人中间处分的场合，该处分于侵害预告登记权利人之请求权的范围内，对于预告登记权利人之关系，成为无效然而预告登记权利人应如何主张该处分无效，而求得请求权的实现呢?在德国法中，在登记手续上，第三人名义下的所有权移转至债权人，须经第三人的同意，且第三人对预告登记权利人负有同意的义务因此，在必要的时候，预告登记权利人得通过诉讼请求第三人同意，将权利登记为所有人此所有权移转之诉与同意之诉，可一诉并合解决或分别诉讼在台湾地区法律中无明文规定，自不得为同样解释原则上，权利人应先办理本登记，然后才能对第三人请求涂销登记且所有权移转之诉与对其第三人请求的涂销之诉，应解为得统一诉讼合并请求德国、台湾地区都规定了预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力，预告登记原则上与该请求权同其命运假使请求权附有抗辩权，在请求同意之诉或涂销之诉中，第三人得加以援用日本不动产登记法规定了两种手段，即假登记权利人首先以第三人为相对方请求涂销本登记，是原所有人复为登记上的所有名义人或第三人承继本登记的义务，直接作为现在的所有权人协助乙办理本登记这两种手段皆可此后的判例中有新的见解：假登记权利人首先以登记义务人为本登记，或对第三人为本登记的涂销请求，二者择其一，或同时进行这比台湾的规定多了一种选择这种见解承认假登记权利人的选择请求权，虽有利于权利人，亦存在着弊端如，假登记权利人对第三人的本登记请求涂销或更正，而权利人的假登记不改为本登记，可能损害义务人和第三人利益。
比较法视野中的预告登记
比较法视野中的预告登记内容提要：预告登记源于普鲁士法，《德国民法典》比较全面地规定了该项制度。
以德国预告登记为中心的制度比较揭示出，在物权公示原则的大前提下，预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权，它融合了物权和债权的双重特性，与登记公信力、本登记、异议登记等构成了密不可分的制度同一体。
关键词：预告登记物权法功能比较一、引言依据物权公示原则，是否登记是不动产物权变动与否的标志，这致使交易基础行为与不动产物权变动成为两种截然不同的法律事实，两者无论在时间上还是在逻辑上，均有明显的间隔差距。
这种构造使得债权人仅仅具有取得不动产物权的可能，因为在基础行为有效成立但登记尚未完成的这段期间，债权人虽然依据基础行为享有债权请求权，但该权利并不具有限制或者禁止作为物权人的债务人处分物权的效力，一旦债务人处分了作为基础行为标的的物权，就必然导致债权人的物权变动目的落空。
显见，在强制登记的策略下，债权人在登记完成之前无论如何都要承担目的落空的风险，为了减弱这种风险，使得债权请求权实现的机会不因债务人行为而落空，预告登记（Vormerkung）制度遂应运而生。
张龙文先生非常精当地指出了预告登记的机能、功用和地位：“不动产物权之变动，有强制登记之原则，非经登记，不生效力。
对于由此项强制登记原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权的请求权而为之准备登记，即为预告登记。
”【1】从登记形态上看，本登记记载的对象是具有登记能力的物权，而预告登记记载的对象是债权请求权，这是它们的差异之处。
它们之间又存在密切的关联：预告登记旨在保全以不动产物权变动为内容的债权请求权，它为债权向物权的转化提供了顺畅的通道，也是本登记得以展开的准备阶段；而且，本登记属于一般规定，在法律没有特别规定的情况下，预告登记要适用本登记的规则。
预告登记在保护债权人利益方面是一个重要的法律制度，它在德国、瑞士、日本等法律实践中具有久远而旺盛的生命力，但对新中国法律来说，它却是张不易辨识的新面孔，不过，我们没有因为陌生就去拒绝它，我国物权法草案第22-23条业已规定了预告登记。
民法典预告登记讲解
民法典预告登记讲解
民法典预告登记是指将房屋等不动产的买卖、转让等行为在交易之前进行登记的制度，旨在保护买卖双方的合法权益，防止欺诈和误解。
预告登记是一项非常重要的制度，它可以在交易之前告知第三者相关权利状况，确保交易安全、顺利完成。
根据民法典的规定，不动产的所有权可以通过登记来取得，这就要求在进行不动产转让交易前，必须进行预告登记，以确保交易双方的权益。
预告登记包括房屋预告登记、土地预告登记等，其中房屋预告登记最为常见。
房屋预告登记需要提供相关材料，如房产证、土地证等证件，必须在交易之前完成登记程序，这样可以让交易双方更加清楚地了解所购买的房屋的权益状况，避免出现争议或误解。
如果发现所购房屋存在权利瑕疵或其他问题，交易方就可以在交易完成前及时调整或取消交易，保护自己的合法权益。
同时，预告登记还具有优先权的作用，当不同双方对同一不动产提出要求时，先完成登记的一方可以得到优先考虑。
总之，民法典预告登记是为了保护房产买卖交易双方合法权益的一项制度，可以有效避免交易中出现的问题和纠纷。
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根据不同的法律根据，预告登记可以分为实体预告登记和程序预告登记。
《德国民法典》中规定的预告登记制度属于实体预告登记，其目的在于保全债权请求权。
《德国土地登记法》规定了程序预告登记，该法第17条规定，就同一权利存在数个登记申请的，在完成先前申请的登记之前，不应为后来的申请办理登记。
第18条第2项为了落实第17条的意旨，规定在登记机关就登记申请完成登记之前，当事人就同一个权利又提出另外一个登记申请的，为了利于先提出的申请，登记机关可以根据职权为预告登记。
这种预告登记是适用于登记申请程序中的制度，故为程序性预告登记。
这两种预告登记完全不同，程序预告登记不是保全债权请求权的手段，只是强化时间在前之登记申请的保护性标志。
[3]程序预告登记旨在保障先申请者能先完成登记。
不过，如果我们能够通过可靠的技术手段，在登记簿上清晰地标志登记申请到达登记机关的时间，则先申请者先完成登记的规则基本上不存在不能实现之虞，一旦落实了这一点，程序预告登记不要也罢；而且，程序预告登记必须借助技术上十分可靠的登记簿，以彰显该登记保全的申请在时间上靠前的优势。
因此，程序预告登记意欲解决的问题，实际上还是登记簿的合理构造问题，只要能够在技术上解决此问题即可。
故而，下文将不关注程序预告登记，而仅仅考察实体预告登记。
（2）狭义预告登记和广义预告登记根据保全对象的不同，狭义预告登记和广义预告登记得以区分。
《德国民法典》在第883—888条规定了预告登记，它保全的对象是以不动产物权变动为目的的请求权，范围比较狭窄，属于狭义预告登记。
与此对应的是日本的假登记制度，它首先适用于本登记申请不具备必要手续条件的情形，如物权变动实质上已经发生，但需要第三人的许可，却无法得到其书面文件，无法凑齐申请所必需的文书；其次，假登记还适用于权利本身不适合本登记的情形，该情形主要是保护债权请求权。
[4]可见，日本假登记首先适用的情形旨在保全物权，其原因在于《日本民法典》采用对抗主义，物权变动因为当事人意思表示一致而生效，不以公示为必要条件，故登记虽然未完成，但不动产物权变动实际已经成就，此时假登记保全的对象就是物权。
与德国预告登记相比，日本假登记属于广义的预告登记。
德国预告登记与日本假登记之所以在保全对象范围上出现差别，主要原因是它们在不动产物权变动上采用了不同的立场，前者采用了强制登记的策略，后者则注重登记的对抗力。
由于德国法的立场更为合理，[5]与我国立法政策的选择更为接近，[6]下文主要考察德国预告登记的制度经验。
2 预告登记的性质虽然预告登记保全的对象是债权请求权，但债权请求权因为预告登记而具有了对抗他人的类似于物权的效力，并能最大限度地转化为物权，预告登记的这种两面性，使得德国民法学理对于预告登记的性质存在很大争议，大致有以下三种观点：第一，“债权担保手段说”认为预告登记不是物权，而是以保全不动产物权变动请求权为目的的具有物权效力的法律手段。
[7]第二，“物权说”认为预告登记与物权具有同等地位，有关不动产物权的一般规则均可以适用于预告登记，比如，在设定时，均需当事人的合意、登记同意和登记；又如，转让一个不存在的预告登记会导致善意取得等。
[8] 第三，“债权物权化说”认为预告登记综合了物权和债权的特性。
卡纳里斯（Canaris）教授认为，德国预告登记所保全的请求权具有以下物权效力：其一，依《德国民法典》第883条第1项及第2项前段的规定，预告登记义务人在有害于保全请求权的范围内所为的处分行为，对预告登记权利人是相对无效的；依《德国民法典》第888条的规定，从预告登记义务人处取得物权者，对于请求权实行的登记程序，负有登记法上许可的义务。
因此，尽管预告登记义务人实施了处分物权的行为，预告登记权利人仍然可以实现自己的权利。
其二，依据《德国破产法》和《德国强制拍卖法》的相关规定，预告登记请求权还具有保护处分和对破产、强制执行的贯彻力这两个效力。
其三，除了上述物权效力之外，预告登记请求权还具有以下物权效力：首先，从预告登记义务人处取得物权者实施了侵害行为，预告登记权利人对此享有损害赔偿请求权、不作为请求权和妨害排除请求权。
其次，预告登记权利人能够善意取得。
[9]预告登记确实具有多面性：首先，预告登记通过加固债权人的地位，为债权请求权的实现提供了保障，故可以将之视为债权担保手段；其次，通过预告登记，债权请求权被赋予物权效力，从而出现“债权物权化”的特征。
上述观点分别从不同的视角出发，得出不同的结论，它们在各自讨论前提下分别具有合理性。
本文将预告登记作为与本登记相对应的概念，表明预告登记承载的是债权请求权，这是其与本登记不同之处，也是预告登记之根本所在，没有此请求权预告登记即无实际意义；然而，抛开它们承载的权利性质和内容不讲，预告登记与本登记属于同质样态，均为表征权利的形式，并最终产生物权效力，故预告登记为债权内容与物权效力的结合体。
3．预告登记与相关制度的对比（1）预告登记与异议登记德国法中的异议登记与预告登记最初同出于普鲁士法的预备登记制度，后几经周折到了《德国民法典》中才成为两种截然不同的法律制度。
这两者均具有保全权利、给世人以警示的功能，但它们之间的区别非常明显：其一，适用情形不同。
异议登记因登记错误而产生，无登记错误就无异议登记；预告登记与登记错误无关，适用于不动产物权变动的原因已经发生，但不动产物权变动尚未完成的情形。
其二，保全对象不同。
异议登记保全登记错误时所产生的更正登记请求权；预告登记保障作为物权变动原因的债权请求权。
其三，功能不同。
异议登记具有抗辩功能，旨在通过抗辩登记的正确性以阻断登记公信力；预告登记主要用于标志将来的物权变动，具有预告未来的功能，以促进不动产物权变动的完成。
其四，品性不同。
异议登记具有宣示性，旨在表明登记可能错误的状态，故不能被善意取得；预告登记具有设权性，可以适用善意取得制度。
[10]正是因为预告登记与异议登记存在上述区别，它们可以相互并用。
不过，需要强调的是，尽管它们有区别，但针对具体案情可以进行转换。
比如，E将土地出卖给K，并进行了所有权转让合意，后E以受欺诈为由行使撤销权。
如果撤销权仅仅及于买卖合同，则可以通过预告登记来保全E根据不当得利规则对K享有的所有权回复请求权。
如果土地所有权转让合意也被撤销，此时登记出现错误，则应为异议登记，即使应受保护的E对法律关系的判断出现错误，也不因此而承受不利的后果，故在E登记了预告登记之后，如果法院认为土地所有权转让合意无效，则该预告登记应被视为异议登记。
[11]（2）预告登记与让与禁止相对的让与禁止为《德国民法典》第135条和第136条所规定，是限制权利人处分权的法律措施，违背让与禁止的处分对于受让与禁止保护的权利人无效，这与预告登记的法律后果等同。
不过，让与禁止并不具有预告登记的其他法律效力；而且，让与禁止还可担保债权请求权之外的其他权利；除此之外，让与禁止的生效只需送达债务人即可，而无需进行登记。
当预告登记与让与禁止并存时，就会在权利实现上产生冲突。
比如，V在1953年10月27日用公证形式将其一块土地出卖给K，并同意土地所有权转让合意预告登记，该预告登记申请于同天递交登记机关，于11月6日完成登记。
V和A之间正在进行一项诉讼，即根据V在1949年公证同意A的买入权（Ankaufsrecht），V是否有转让土地所有权的义务。
在11月5日，法院根据假处分作出让与禁止的命令，在11月6日送达V并到达登记机关，登记在12月2日完成。
在11月6日，预告登记和让与禁止均发生法律效力，依据预告登记，K应当从V处取得土地所有权，而依据让与禁止，A应当从V处取得土地所有权，这就使V处于二难的境地。
《德国民法典》第878条的规定可以解决这个难题，即权利人作出物权意思表示，在该意思表示已经具有约束力和登记申请已经到达登记机关的情况下，不因嗣后作出的处分限制而无效。
在本事例中，V自1953年10月27日起就要受物权意思表示的约束，而且登记申请也于同日达到登记机关，故之后的让与禁止对K没有法律意义。
K有权请求A同意其登记为土地所有权人，A负有同意的义务。
依据K的所有权登记，可以将让与禁止登记予以涂销。
[12] 4．预告登记与请求权之间的关系（1）预告登记保全的请求权预告登记旨在保全债权请求权，其要依附于请求权而存在，故适当的债权请求权是预告登记存续的前提要件。
何为“适当”的请求权，应当把握以下要点：第一，预告登记所保全的请求权，必须是能够引发具有登记能力的不动产物权变动的请求权，大体为不动产所有权移转请求权、设定不动产他物权的请求权、消灭不动产物权的请求权、变更不动产物权内容的请求权和变更不动产物权顺位的请求权。
而且，在预告登记设定时，请求权必须有效存续，比如，出让人通过无权代理人进行让与行为，在被代理人追认该行为效力时，才能办理让与请求权的预告登记。
第二，该请求权的法律基础比较广泛，可以是债权法（如基于买卖合同设定转让预告登记）、家庭法（如根据《德国民法典》第1383条的规定产生的财产转让请求权）、继承法（如在继承开始后的遗赠请求权）等私法，[13]还可以是公法，如法院裁判产生的请求权、政府命令产生的请求权，均能被预告登记。
第三，在请求权法律关系中，权利人是预告登记权利人；在为第三人利益的合同中，第三人享有清偿请求权，该权利能够成为预告登记标的的，第三人也是预告登记权利人，比如，依据A和B之间的合同，A有义务将土地转让给D，D享有相应的请求权，为了D的利益可以设定预告登记。
预告登记义务人是请求权法律关系中的义务人，即在预告登记设定时，请求权所指向的物权人或其继承人。
[14]第四，请求权可以是附条件的请求权，比如，V将土地转让给其女儿T时，约定T要照料V，否则T必须将土地返还给V，V享有的所有权返还请求权被预告登记。
只要T不履行义务，V的请求权就为预告登记所保全。
在一般情况下，无论附解除条件请求权还是附延缓条件请求权，皆可被预告登记。
只要请求权的权利基础确定，将来的义务人不能单方决定请求权的存续与否，而凭借权利人的意思即可决定请求权的产生，则预告登记保全的请求权还可以是附期限的请求权。
[15]（2）预告登记与请求权之间的关系预告登记与其保全的请求权之间的关系主要表现为：第一，预告登记对于该请求权具有依附性，随着请求权状态的改变而变动，当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让或消灭并办理相应的登记记载手续。
但是，预告登记的消灭并不必然意味着请求权消灭，比如，预告登记权利人自愿放弃预告登记，并办理涂销登记时，预告登记消灭，但该请求权仍然可以继续存续。
第二，当请求权自始或者嗣后不存在，而预告登记仍然记载在登记簿中时，登记发生错误，登记义务人可以请求更正登记；不过，由于请求权的受让人不能主张对登记簿的信赖，故不存在债权请求权的善意取得，自然也不能办理异议登记。