会员制养老模式探讨
社区居家养老盈利模式
社区居家养老盈利模式随着人口老龄化趋势的日益加剧，社区居家养老正逐渐成为一个具有巨大商机和发展潜力的领域。
社区居家养老是指通过在老年人居住的社区提供全方位的养老服务，满足老年人日常生活和健康需求的一种模式。
在这个模式下，社区将承担起照料老年人的职责，同时也可以通过提供各种服务来获得盈利。
一、社区居家养老服务社区居家养老服务主要包括居家护理、社区健康管理、文化娱乐活动等。
居家护理是指为行动不便、生活不能自理的老年人提供日常护理、生活照料和健康监控等服务。
社区健康管理则包括定期体检、健康咨询和医疗指导等内容。
此外，社区还可以组织一些文化娱乐活动，如老年人舞蹈班、读书会、手工活动等，以满足老年人的心理需求。
二、社区居家养老盈利模式1. 会员制收费模式社区居家养老可以采用会员制收费模式，老年人需要支付一定的会费，以便享受社区提供的养老服务。
会费可以根据老年人的需求和能力制定不同档次，从而实现个性化的服务。
此外，社区还可以根据老年人使用的具体服务收取一定的费用，如居家护理的次数、社区健康管理的频率等。
2. 商品和服务销售模式社区可以通过销售各种养老用品和服务来获得盈利。
养老用品可以包括日常生活用品、健康食品、药物等，老年人可以在社区内方便地购买到所需的商品。
此外，社区还可以提供一些特殊的服务，如上门洗衣、上门理发、家庭保洁等，以满足老年人的各种需求。
3. 与医疗机构合作模式社区可以与医疗机构合作，提供医疗服务给老年人。
社区可以引入专业的医护人员，为老年人提供常规体检、疾病诊断和治疗等服务。
社区还可以与医疗机构签订合作协议，提供药物配送、康复训练等相关服务，从中获得一定的收益。
4. 社区活动和庆典策划模式社区可以通过策划各种活动和庆典来吸引老年人，并从中获得收益。
例如，社区可以组织老年人的生日会、节日晚会等，提供专业的策划和执行服务，收取一定的费用。
同时，社区还可以与其他商家合作举办庆典活动，通过赞助和广告收入实现盈利。
从开发运营角度阐述养老地产的九大要诀
从开发运营角度阐述养老地产的九大要诀本文重点从开发运营角度，重点阐述养老地产的九大要诀。
1老年不是人生的终结，而是人生新的转折和开始，是生命和生活体验的新的发展期。
老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能，他们不仅是社会发展的受益者，更应该是未来社会发展的参与者。
中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的角色上，即只将老年人看作被关注、被照顾的对象，却忽视了老年人群身上存在的能动性、积极性和创造性。
但在崇尚代际平等和代际和谐的当今社会却显出了自己的缺陷。
与我们将老年人看作被关注、被照顾的对象相反，法国、英国等国家将老年人群称作“第三年龄”，“第三年龄”不只是一个简单的说法转变，更多是一种独立不依、积极健康的老年价值观的直观体现，值得我们思考和借鉴。
现代老年人不仅老有所居、老有所养，还要“老有所学”、“老有所乐”、“老有所为”、“老有所用”、“老有所成”。
因此，养老地产不能局限于老年住宅和养老护理，还要树立现代养老理念，努力实现一种让老人快乐、幸福，活得有尊严的全新生活。
2从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。
而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。
老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。
3养老地产与传统的住宅地产有着本质的区别，传统地产选址比较宽泛，而养老地产的选址要相对要严格得多。
理想区位——城市近郊或成熟旅游度假区养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较完善的医疗和生活配套。
因此，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。
理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养老地产项目比较理想的选址。
最新国内养老几大模式及利弊分析
国内几大养老模式研究和利弊分析摘要：我们已经进入老龄化社会，却同时面临着未富先老，孤独空巢的窘境。
据统计2015年60岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%，老年抚养比为14.3%；预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达17.17 %，老年抚养比将上升至16.9%。
而据全国老龄办统计数据显示，这些老人中，有近一半的老人属于城乡空巢家庭或类空巢家庭。
与此同时，中国虽然GDP总量居全世界第二，但人均GDP却在80名以外，还处于发展中国家的行列。
赤裸裸的数据直观地告诉我们：我们已经进入老龄化社会，却同时面临着未富先老，孤独空巢的窘境。
随着老年人口的不断增加，养老成为了当下关注度最高，也是亟待解决的社会问题之一。
如何满足庞大的养老需求，实现“老有所养”、“老有所依”也成为社会各界密切关注的方向。
在立足于中国的传统文化，学习国外经验的基础上，国内逐步形成了以下几种养老模式：一、居家养老1、定义居家养老是指老年人按照我国传统的生活习惯，选择与家人居住在家庭中，而不是入住在养老机构或养老社区内，安度晚年生活的传统养老方式。
2、服务内容还处于最原始的“养儿防老”的状态，基本没有医疗养老服务，主要依靠家庭成员的协助护理和老人的自我护理，广泛存在于中国广大的农村、普通的家庭中，是目前中国最常见的养老方式。
3、优点（1）以家庭亲缘为纽带，满足中国家庭三代同堂、承欢膝下的美好夙愿，保留了传统的家庭关系和邻里关系。
加之，当前中国养老“未富先老”的现状决定绝大部分长者退休收入较低。
因而，中国长者大多选择居家养老模式。
（2）养老支出少，对家庭的经济负担不是很大。
4、劣势（1）老年人缺失专业的健康服务和护理服务（2）子女在护理方面的负担很重，加上很多子女由于工作忙，基本没有时间照顾老年人，因此老人精神上难以获得慰藉，健康上得不到有效护理。
（3）现在的空巢老人将近一半，很多居家养老基本处于老人自我养老的窘状。
会员制章程养老院养老公寓制度养老护理员培训
会员制章程养老院养老公寓制度养老护理员培训12和佑尊长园会员章程”和佑尊长园”是上海和佑投资管理有限公司按照国际标准建设的无障碍、园林化、居家式养老服务机构。
其宗旨是为入住长者提供养、护、敬、尊全级别的养老服务, 真正做到让长者”老有所养、老有所医、老有所乐、老有所交、老有所修、老有所思、老有所学、老有所为”。
为了增强长者的社会归属感与专属性, 便于入园长者得到更优质的服务, 和佑尊长园在国内连锁机构内成立”和佑尊长会”会员俱乐部, 实行会员管理制。
现将会员制章程公布如下:一、会员对象凡是本人自愿, 符合入园条件, 能适合集体生活, 按时交付有关费用者, 均可申请入园。
二、会员卡种类1、吉祥卡预存费用30,000元, 可享受床位费9折优惠。
2、如意卡预存费用50,000元, 可享受床位费8折优惠。
3、富贵卡预存费用70,000元, 可享受床位费7折优惠。
4、和佑卡预存费用90000元, 可享受床位费6折优惠。
3会员卡均为先办理后入住。
每次需住满6个月或以上( 即至少需支付6个月的床位费) 时方可享受优惠; 若提前取消入住, 则优惠自动取消, 按原床位费价格进行结算。
会员卡均含有最低住宿保证金5,000元和医疗救助保证金5,000元, 该金额为固定费用, 不作为日常消费使用。
三、会员的权利与义务1、会员的权利1.1会员享有入住和佑尊长园费用优惠的权利;1.2 会员享有尊长园国内连锁机构异地养老的权利;1.3 会员( 年龄在60—75岁) 享有尊长园每年赠送的《老年综合意外险》保险;1.4会员享有参与园区活动奖励积分的权利;1.5会员享有奖励积分兑换相应礼品的权利;1.6 会员生日时享有获赠生日礼物的权利( 以所提供的身份证号为准) ;1.7会员享有免费参加定期体检的权利;1.8会员享有基础护理的权利; ( 不同护理等级按护理标准执行)1.9会员享有向坐诊医疗专家免费咨询的权利;1.10 会员享有建立健康档案, 跟踪服务的权利;1.11会员享有就医绿色通道的权利;1.12会员享有必要的就医陪同服务;41.13会员享有贵重物品免费保管的权利;1.14会员享有健康巡检的权利;1.15会员享受食疗配餐( 餐费另计) 的权利;1.16会员享有优先使用和佑尊长园内功能室的权利;1.17会员享有优先参加和佑尊长园组织的老年活动的权利;1.18会员享有优先参加和佑尊长园举办的园区活动的权利。
养老服务项目商业模式
养老服务项目商业模式1、月费制商业模式在中国，大多数养老机构采用的是按月收取床位费用的经营模式。
通常情况下，这些养老机构的入住率大约在70%左右，而利润率则在10%左右，基本上属于微利经营。
由于仅依靠出租床位的盈利方式有限，单靠每月的租金很难覆盖前期的投资成本和后期的服务运营费用。
目前，大多数中小型养老机构都采用这种微利模式。
为了改变这种状况，最有效的方法是提高床位的“翻传率”，就像餐厅提高“翻台率”一样。
具体来说，可以将养老机构的床位分为三部分：70%为固定护理型床位；30%为流动性自理型床位和会员制收益型床位。
通过这种方式，可以提升床位的“翻传率”，从而提高养老机构的整体收益。
2、产权销售商业模式在中国，许多养老机构通过出租床位的方式来经营，但出售产权的方式可能带来更高的利润。
这种模式通常是由房地产企业开展养老房产业务时采用的商业模式。
通过一次性销售产权，养老机构能够获得大量资金，而在后期运营中可以采取外包或自营方式收取服务费用以维持运营。
当然，产权销售的模式还可以采用租售结合的方式，一部分产权进行销售，一部分进行出租，这样能够满足不同养老客户的需求。
3、售后回租商业模式售后回租模式是一种独特的商业模式，它适用于养老房产市场。
在这种模式下，养老房产的购买者将其所购买的房产返租给养老机构，而养老机构则将这些房产再次出租给需要养老服务的客户。
这种模式的优势在于它能够同时满足两类客户的需求：一类是那些希望投资养老房产但目前还没有养老需求的客户；另一类则是那些确实有迫切养老需求的客户。
通过售后回租模式，养老机构可以从两个方面获得收益。
第一，它们可以通过出售房产获得资金。
第二，它们可以通过将已出售的房产再次出租，从中获得租金收入。
这种双重收益模式为养老机构提供了一种可持续的盈利方式也为客户提供了灵活的养老服务选择。
对于投资型客户来说，售后回租模式提供了一个将资产转化为持续收益的机会。
他们可以在不需要使用养老设施时，通过出租房产来获得稳定的租金收入。
养老产业的各种模式
养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
1、全资自筹模式。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
2、合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。
保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。
医疗护理机构也是优质合作对象。
医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3、REITs模式。
REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。
会员制养老：可继承 可转让 可退出——日照交通发展集团颐养健康产业综合体“养老”变“享老”
会员制养老：可继承可转让可退出——日照交通发展集团颐养健康产业综合体“养老”变“享老”作者：徐天宝许祥波朱秀晶来源：《山东国资》 2020年第1期本刊记者徐天宝／通讯员许祥波朱秀晶晨曦里，精神矍铄的老人在鸟语花香中晨练；晚霞中，银发飘飘的老人三五成群悠闲地散步。
冬天可以到温暖舒适的南方养老，夏天可以去清凉宜人的北方避暑。
颐养公寓老年大学根据老人们的爱好和需求，组织大家一起下棋、观影、休闲、娱乐。
这一幕幕，将是日照交通发展集团打造的颐养健康产业综合体的日常场景。
“作为著名的休闲、避暑、旅游胜地，日照正在依托优良的生态环境和丰富的康养资源，加快布局医养健康产业，建设特色康养集聚区。
日照交通发展集团勇担国企重任，加快新旧动能转换，努力构筑‘大交通、大健康、大智造’的产业新格局。
集团创新医养结合新路径，与市人民医院合力打造颐养健康产业综合体，真正实现零距离医养、零距离保健、零距离就医，也为集团高质量发展进一步夯实了基础。
”1月3日，日照交通发展集团党委书记、董事长金立柱接受记者采访时强调说。
“老吾老以及人之老”党的十九大报告提出，实施健康中国战略，推进医养结合，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境。
统计数据显示，随着世界人口老龄化态势，我国将是世界上第一个老年人口突破2亿的国家。
就山东省而言， 2020年60岁以上老年人将达到2208万，占总人口22.3%，成为全国第一老年人口大省。
而目前养老服务供给不足，结构不合理，中低端粗放型过剩、中高端专业化欠缺的供需矛盾，成为养老服务供给侧改革亟须破解的难题。
“老吾老以及人之老。
医养健康产业是山东省新旧动能转换着力培育的‘十强’产业之一，也是培育发展新动能、赢得未来竞争新优势的关键所在。
作为日照市加快新旧动能转换的亮点工程，我们打造的颐养健康产业综合体项目实现了合作模式、养老理念、商业运营、服务设施等方面的创新。
”日照交通发展置业公司党总支书记、执行董事杨杰向记者介绍。
美国养老模式
美国养老社区面面观：成熟的5种居家养老管理模式美国是发达国家中生育率最高和人口增长最快的国家之一。
早在20世纪40年代，美国就开始进入了人口老龄化社会，现65岁以上老龄人口占总人口的17.4%，是典型的老龄化社会。
随着人口预期寿命的延长，美国老年人口比重还将不断提高。
在应对人口老龄化方面美国积累了丰富的经验，且在机构养老与居家养老方面，亦走出了成熟的模式。
机构养老的收益在美国，机构养老主要指的是养老社区，一般分为五类：活跃成年人退休社区、生活自理型社区、生活协助型社区、特殊护理社区和混合型持续护理退休社区。
活跃成年人退休社区主要面向55~70岁的活跃健康老人，此类型的养老社区基本无需提供医疗护理，但允许使用第三方提供的家政、卫生、保健等服务。
相应的房地产产品为独栋或联排别墅，由于入住的是健康退休老人，与之配套的设施更显活力，包括健康管理中心、健身房、游泳池、网球场、高尔夫球场和游戏室等。
平均入住时间能达到10年，入住率也最高，为91%。
生活自理型社区面向65~80岁的不需要日常生活协助的老人，这一群体的老人一般需要医疗健康护理，要求的服务主要是餐饮、家政和洗洁服务，以及有班车定点接送居民去购物中心及公交站，允许使用第三方提供的家庭卫生保健服务。
这一养老社区的房地产产品种类较多，配套的设施主要有健身房、游泳池、网球场、活动/游戏室、图书馆等，平均入住时间为3.16年，入住率为90%。
生活协理型社区的入住人群主要是75岁以上的至少在一项日常活动中需要帮助的老年人。
这个群体的老年人需要的医疗护理程度较高，并要求三餐供应，以及家政、洗澡、穿衣、吃饭、如厕、行走、服药提醒、用药管理及体能复健训练等服务。
相应的房地产产品为一卧一卫，配套设施则较为简单，要求有活动/游戏室、图书馆、锻炼与康复中心。
在美国，此种养老社区的入住时间最短，为1.75年，入住率约为89%。
针对生活不能自理或需要专业护理的老年人，特殊护理社区能够提供最高的医疗护理，包括起居照顾、穿衣、执行医嘱专业复健，以及24小时急诊看护等，此时对房地产产品的要求也变为类似于医院病房，配套设施主要是娱乐设施、锻炼与康复中心和理疗室。
养老院会员方案
养老院会员方案一、什么是养老会员制？养老会员模式是一种在持有经营的情况下，借助发行会员卡，一次性的收取大额会员费，将社区的居住权益、服务权益、设备设施的享用权益让渡给消费者的一种养老地产有效地回笼资金的方式。
不同于物业产权销售，项目卖出之后，售卖方除了提供物业服务外，和客户的互动就不多了。
也不同于传统押金模式，传统的押金只承载了一个医疗保障金的功能，是在老人入住期间患病时候，作为医疗预付金来使用，以便及时送老人就医和救治。
而养老会员制是在买入方成为项目会员后，卖出方将为其提供一系列的专属的会员权益和持续、系统的服务。
养老会员权益常见的主要有三类：1.入住的权益。
可以给购买的会员提供相应户型、相应期限的入住权益。
2.服务的权益。
服务权益是比较核心的权益，许多项目会为会员提供一些专属的只有会员才能享受到的尊享服务权益，比如，许多项目的高端会所配套只有会员才可以使用。
3.转让及增值的权益。
一些高端养老项目尤其是区位交通很好的项目是个稀缺的产品，如果赋予这样的项目一些转让权益以及转让过程中获取收益的权益，这样就类似于是一个金融产品，对一些具备投资意识的活力老人来说比较有吸引力。
二、为什么多数养老项目采用会员制模式？我们看到，目前许多中高端养老项目很多都在采用这种模式，对他们来说主要的驱动因素有哪些呢？（一）首先是土地性质的原因对许多养老来说因为土地性质的原因，没法像普通房地产项目一样进行分割销售产权。
那么有人会说，销售永久使用权可行吗？这个在操作中也比较多，但是单纯销售物业的永久使用权也是不合法的，因为《合同法》有规定，租赁期限最多不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。
但是我们如果采用养老会员制模式就不同了，因为我们会员制模式附带的有服务，和单纯出让物业使用权的租赁关系有很大区别，这样就可以规避法律风险。
科随园嘉树为例，项目为旅游用地，大产权，项目推出时土地使用年限只有30年了，于是万科就采用销售30年的使用权方式，和客户签订合同是“养老服务的使用权转让合同”，而不是房屋使用权，其中合同里还注明了：提供的硬件空间（即房屋使用权）是养老服务的一部分。
一文看懂美国养老服务模式
你可能不知道的美国养老服务模式美国养老产业有40多年的发展历史，具有完善的政府保障制度、活跃的民间团体和发达的商业体系。
研究美国的养老模式有助于我们借鉴其成熟经验，对我国养老产业发展具有积极意义。
一、多元的居家养老模式美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富多元的居家养老模式。
如会员制模式，最早由波士顿一群老年居民在20世纪90年代探索出来，是以会员形式要求老年居民每年缴纳一定的会员费，可以享受到包括交通、购物、家政、房屋维修、花园维护等一系列由志愿者提供的基本服务，以及一些专业机构提供的家庭保健护理和医疗服务。
又如合作居住模式，有些类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
有公共厨房、餐饮区、休息区、洗衣房、图书馆、工艺坊、健身房、花园等，便于老年人邻里互动。
PACE医疗护理模式则源于联邦政府的扶老政策。
PACE的中文是综合性老人健康护理计划，自1997年正式纳入美国联邦政府平衡预算法案。
PACE服务区对于55岁以上体弱、患病和行动不便的老人提供所必需的医疗护理救助服务，包括病理医疗、物理理疗、处方药物、喘息照护、营养咨询、社会公益服务等等，这些服务和所产生的费用都由美国联邦医疗保险与医疗补助网络覆盖的服务商提供。
二、社区集中养老模式除居家养老外，美国人还青睐在大型集中养老社区里“抱团养老”。
受基督教文明和移民文化影响，很多美国老年人喜欢与同龄群体互动，建立独立于子女的生活圈。
因此，专门面向老年人而建的限制年龄的社区养老模式在美国很受欢迎。
根据老年人健康程度，养老社区分为活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区。
活跃及独立生活社区为低龄老人提供，出售给老人独立房子或联排别墅，社区内设有老人文娱、体育、综合活动设施，社区提供餐饮、文娱活动、定期体检等基本服务协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人提供简单的生活辅助及护理服务，如洗澡、穿衣、进食、服药和护理照料等，这类社区需要州政府的许可执照才能运营。
会籍式养老相关法律问题分析
会籍式养老相关法律问题分析北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人宋安成按照百度百科的解释，会籍是指根据某些团体组织的章程，经过一定手续而取得的作为该团体成员的资格，多在某项体育运动、健身娱乐领域使用，比如说高尔夫、马术、健身俱乐部。
会籍式养老模式是指通过打造医疗保健社区，开发商全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡的养老模式。
同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。
通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。
这种模式的盈利以房屋出租收益（终生卡或者长期卡则实为出售收益）为主，配套产品经营收益为辅。
在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。
而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。
在具体操作模式上，各养老机构、地产公司会籍式养老则不尽相同，笔者认为主要分为以下几种：1.以卖房为目的并提供养老服务的会籍式养老由于商业地产开发存在融资成本高、融资渠道窄的问题，我国的开发商多习惯于将项目开发完成后即出售的模式，如果项目能办理“小产证”，开发商就采用房屋出售的形式将养老地产出售给符合条件的老年人，如果项目属于政策限制出售的商业或办公地产项目，开发商则采用出售”会籍“的形式变相出售（不能办理产证）房产，当然也不排除开发商在出售产权的同时，采用会籍方式让购房人成为养老项目的会员。
下表是上海某房地产开发商的代表性项目出售会籍的情况，实际上此所出售的会籍就是出售房屋为目的，并且同时提供养老服务。
在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。
在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。
2.房屋（床位）租赁加提供养老服务的会籍式养老这种养老模式一般适用于资金雄厚的开发商，它们将产权自己持有，按月对入住养老项目的老人收取租金，这一点非常类似传统政府敬老院的养老方式。
一文看懂美国养老服务模式
你可能不知道的美国养老服务模式美国养老产业有40多年的发展历史，具有完善的政府保障制度、活跃的民间团体和发达的商业体系。
研究美国的养老模式有助于我们借鉴其成熟经验，对我国养老产业发展具有积极意义。
一、多元的居家养老模式美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富多元的居家养老模式。
如会员制模式，最早由波士顿一群老年居民在20世纪90年代探索出来，是以会员形式要求老年居民每年缴纳一定的会员费，可以享受到包括交通、购物、家政、房屋维修、花园维护等一系列由志愿者提供的基本服务，以及一些专业机构提供的家庭保健护理和医疗服务。
又如合作居住模式，有些类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
有公共厨房、餐饮区、休息区、洗衣房、图书馆、工艺坊、健身房、花园等，便于老年人邻里互动。
PACE医疗护理模式则源于联邦政府的扶老政策。
PACE的中文是综合性老人健康护理计划，自1997年正式纳入美国联邦政府平衡预算法案。
PACE服务区对于55岁以上体弱、患病和行动不便的老人提供所必需的医疗护理救助服务，包括病理医疗、物理理疗、处方药物、喘息照护、营养咨询、社会公益服务等等，这些服务和所产生的费用都由美国联邦医疗保险与医疗补助网络覆盖的服务商提供。
二、社区集中养老模式除居家养老外，美国人还青睐在大型集中养老社区里“抱团养老”。
受基督教文明和移民文化影响，很多美国老年人喜欢与同龄群体互动，建立独立于子女的生活圈。
因此，专门面向老年人而建的限制年龄的社区养老模式在美国很受欢迎。
根据老年人健康程度，养老社区分为活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区。
活跃及独立生活社区为低龄老人提供，出售给老人独立房子或联排别墅，社区内设有老人文娱、体育、综合活动设施，社区提供餐饮、文娱活动、定期体检等基本服务协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人提供简单的生活辅助及护理服务，如洗澡、穿衣、进食、服药和护理照料等，这类社区需要州政府的许可执照才能运营。
养老服务 会员体系-概述说明以及解释
养老服务会员体系-概述说明以及解释1.引言1.1 概述概述部分的内容可以简要介绍养老服务和会员体系的主要概念，以及本文的研究目的和结构安排。
可以参考以下写法：概述随着社会老龄化的加速和养老服务需求的不断增长，养老服务产业逐渐成为一个备受关注的热点领域。
为了提供更加全面、便捷、个性化的养老服务，许多养老机构和企业开始借鉴会员体系的管理模式，建立与会员相关的服务体系。
本文旨在探讨养老服务中会员体系的应用，研究其对养老服务的影响和积极作用，并展望会员体系在养老服务领域的发展前景。
为了达到这一目的，本文将从以下几个方面展开论述。
首先，我们将介绍养老服务的重要性，探讨养老服务在社会发展中所起到的作用，以及目前养老服务面临的挑战和压力。
这将为后续的讨论提供背景和理论依据。
其次，我们将详细定义和解析会员体系的概念，并阐述其特点和运作机制。
会员体系是一种通过会员的消费和参与行为来构建的管理体系，旨在提升会员体验和忠诚度，为会员提供个性化、差异化的服务。
接着，我们将探讨会员体系对养老服务的影响。
会员体系以其独特的管理模式和服务理念，为养老机构和企业带来了许多积极的变化。
从提升服务质量、增加营收、培养会员忠诚度等方面，会员体系在养老服务中发挥着重要作用。
最后，我们将总结会员体系对养老服务的积极作用，并展望其未来的发展前景。
会员体系在养老服务领域的应用还有很大的发展空间，可以进一步提升养老服务的水平和质量，满足不断增长的养老需求。
通过本文的研究和分析，我们期望对养老服务中会员体系的重要性和作用有更加深入的认识，为养老服务行业的发展提供有益的参考和借鉴。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以包括以下信息：文章结构是指整篇文章的组织框架和各个部分之间的关系。
一个合理的文章结构有助于读者对文章内容的理解，并使文章逻辑清晰、条理性强。
本文的结构如下：引言部分（Introduction）：主要是对养老服务会员体系的背景和意义进行介绍，引起读者的兴趣，凸显问题的重要性和研究的价值。
“9073”养老服务模式的探索与思考
“9073”养老服务模式的探索与思考作者：叶婵来源：《经营者》 2017年第8期2011年2月，民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，即“9073”养老引导方针：90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老人年通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。
为了实现这种以机构养老为支持、社区养老为依托、居家养老为重点的“9073”养老目标，本文从养老市场群体细分的角度对养老服务模式进行新的探索与思考。
一、养老市场群体细分国家统计局数据显示，截至2014年年底，中国60周岁以上的人口已经达到2.12亿人，占总人口的15.5%；2015年60岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%。
据预测，到2030年，中国老年人口将达到3.71亿人，占总人口的25.3%。
养老已经是不得不面对的问题。
对于如此庞大的养老群体，本文具体细分为以下三个方面：（一）全自理养老群体全自理养老群体是指老年群体可以完全无障碍地处理自己的日常生活，身心健康，有可供自己自由支配的养老金。
这部分老年群体在养老问题上有自己的价值判断和理念，有健康的身体和自由的资金支持自己去实现自己的老年生活，有意愿追求自己老年生活的丰富性。
（二）半自理养老群体半自理养老群体是指老年群体在处理自己的日常生活进食、翻身、大小便、穿衣及洗漱、自我移动五项技能中有部分技能不能完全自理，但自身能知道通过何种方式去解决日常生活中遇到的障碍，并拥有解决这些障碍和问题的资金。
（三）无自理养老群体无自理养老群体是指老年群体不但无法正常处理自己的日常生活，在经济上也不能很好地支持自己养老的失能、孤寡或高龄的老年人。
养老市场群体的细分打破了传统以老年人的身体健康状况进行区分的单一方式，融入了老年人的精神需求、经济基础、健康状况和文化水平等多维度。
二、新细分下的养老服务新模式的探讨养老并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业。
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险本文字数5467字。
作者：叶明筠【一】美国会员制养老项目运营分析■美国养老社区——CCRC简介美国养老社区大致分为两种，一是太阳城开发模式，属于住宅产品，开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位；一是CCRC模式，是一种复合式养老社区，为老年人提供精细化管理和服务，又称“持续照料退休社区”，简称CCRC，在美国有专门的认证证书，本文主要介绍CCRC，这是中国养老社区主要借鉴的模式。
CCRC主要采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。
入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转人护理生活阶段。
所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，CCRC将为老人提供各个阶段所需的不同服务，直到他们去世。
第一，独立生活服务。
接受服务的老人一般能够独立地在社区的公寓或别墅居住。
CCRC为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。
同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。
第二，辅助生活服务。
当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。
除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。
第三，护理生活服务。
当老人生活完全不能自理，需要他人进行长期照护时，他们将转入护理生活阶段，由社区提供的２４小时专业护士进行照料和监护。
通常接受护理生活服务的老人年龄在８０岁以上，并居住在特殊的２４小时单元或护理中心。
■CCRC会员制收费模式养老机构会员制收费模式，最开始就是由CCRC兴起的，以下对其做一简单介绍。
在美国，老年人入住CCRC通常有两个条件：首先是入住者在入住时付一笔入住费，从２万~１００万美元不等，平均２５万美元，通常是购置小区中某一个住宅的费用。
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会员制养老模式探讨
风口浪尖上的会员制到底存在哪些弊端？政府又会对这一新生事物持怎样的态度？会员制的命运又将如何呢？
带着这些问题，本报与中国社会工作协会社会养老工作委员会总干事吕斌、成都西部老年联合会副会长于涛和北京市京华律师事务所律师徐斌进行了探讨。
记者：目前，我国会员制的发展情况如何？你怎么看待会员制养老这一模式？
吕斌：在中国，由于历史形成条件不同，会员制的形式也不尽相同，所以现在还没有形成统一的会员制模式。
其实，会员制养老方式的出现，是中国养老模式遭遇困境的一种特殊表现。
会员制被推崇的根本原因是回笼资金。
于涛：会员制是市场发展的产物，通过会员制的方式锁定客户群体，以实现经济效益。
而养老产业采用这一模式也是不得已而为之。
由于土地成本高及没有养老用地规划，使得很多养老项目建在集体土地或国有非商业化土地上，导致产权无法分割，回收资金成问题，因此，会员制应势而生。
徐斌：养老机构的会员制模式是在出租房屋的同时提供的变相的养老服务。
一方面是以养老的口号经营房地产，另一方面又以房地产的名义捆绑销售养老服务，是一种很好的商业模式。
记者：据你们了解，政府对于养老机构会员制的运营模式持怎样的态度？
吕斌：由于整个养老行业涉及民政部、住房和城乡建设部、卫生部、国土资源部等多部委，所以，还没有一个部委能够完全对养老模式全权负责。
比如，其经营业务是隶属工商部门的，会员制符合工商部门的规定，所以不能对其进行过多干涉；而养老属于民生问题，民政部要对其进行鼓励和支持，但是不能直接干涉养老产业的经营模式。
徐斌：听说民政部将出台整顿养老机构会员制的政策，拟禁止采用会员制，这或许是因为触犯了民政部对于养老服务特许经营的行政权力。
我认为，养老机构会员制即将会迎来我国法律与行政方面的严厉考验。
记者：养老机构的会员制到底存在哪些弊端，才引发了这场争执？
吕斌：在中国，养老机构的发展存在很多问题和困境，由于养老项目用地没有政策支持，导致拿地成本居高不下，再加上后期运营过程中政府的奖励措施少、投资回报期长，养老机构的经营压力颇大。
会员制正是养老机构在被逼无奈的情况下，快速回笼资金的一种有效措
施。
但在这个过程中，由于缺少监管，会费的使用情况往往不明，因此备受质疑。
徐斌：弊端主要体现在项目的可持续性上，一旦养老项目经营不济，破产或倒闭，不仅不能继续履行与老人之间的养老约定，老人的会费也有可能难以取回。
如果老人想取回会费必须经过诉讼等法律途径才能解决，风险非常大。
记者：还有，业内也质疑会员制的养老项目存在产权与使用权分离的问题，对于老人而言，风险也较大，对此，你们怎么看，又该如何规避呢？
吕斌：老人购买会员卡成为会员，但只能享受到养老项目的使用权，不能拥有产权，这必然会产生风险。
如果存在第三方的监管机构，养老项目的经营者可以把会费的一部分上缴到监管机构，一旦企业出现问题，监管机构可以拿这部分资金保障老人的权益，并促使一个新的经营者接管这份事业。
徐斌：在我看来，产权与使用权的分离涉及两个不同的行为，房屋租赁和以租代售。
虽然从行为上约定使用权的归属，但是从后果上只有一个实质内涵，就是将房屋出租了，双方在一笔交易里面产生了两个合同：租赁合同和养老服务合同。
单纯从租赁合同的角度说，老人的权益即承租人的权益，受到《合同法》的保护；老人去世，双方会就房屋的所谓使用权以及所有权的归属发生争议，这个时候如果合同约定了老人继承人的一定权利，比如约定取得房屋的“永久租赁权”等，就会成为一种变相的以租代售行为，也就规避了目前的限购政策，显然是一种行政违法行为。
当然，行政层面的违法，通常不会导致合同层面的合同无效后果。
记者：其实，市场上除了对其风险的质疑外，会员制是否存在非法集资问题也是大家争议的焦点，对此，你们怎么看？
吕斌：非法集资在法律概念上要具备两个特征：首先是未经批准向不定向人群集资，其次是向客户承诺的利润超出银行同期贷款利率的4倍以上。
而真正的养老项目采取会员制面向的是特定人群——老人，且老人出钱，换取的不是利润，而是服务。
于涛：对于养老机构的会员制是否存在非法集资问题，主要还是要看产品本身是什么。
如果其产品确实为老年人而设计，那就不存在非法集资的问题。
徐斌：养老地产会员制的合法性要分成两个层面来看，合同层面和行政层面。
从合同层面说，购买会员卡的消费者支付了报酬，就应该享受双方协议约定的权利；从行政层面说，销售方可能不具备相应的提供服务的资质。
因为会员制提供的养老服务必须先取得民政部门同意开设营利性养老机构的批复，然后持批复在工商部门进行工商登记。
在这个过程中，合同层面的合同效力，不因甲乙双方不具备资质而导致合同无效，没有取得资质仅仅可能导致
服务的提供方违约，承担相应的违约责任。
从行政层面来说，超越范围营业的后果最严重的是受到相应的行政处罚，可以理解为违法。
记者：在你们看来，哪些模式适合中国养老住区的发展，并成为主流模式。
吕斌：目前中国的养老项目正处于各种模式都在探索的阶段，很多民营的养老项目都在积极探索适合自己的模式。
其中比较成熟的模式除了会员制模式外，还有出售使用权，一次性买断10年、20年的使用权；还有一种是打折优惠模式，一次性缴纳固定年限的租金，可以享受相应的折扣，年限越长折扣越低。
而公办的养老机构，不存在资金回收的问题，一般都是采取月费、年费的形式。
于涛：养老住区的概念也是近几年才被提及，在全国各地有不同的模式，有产权销售型、返租经营型、会员制（使用权）等。
至于什么模式适合还得看项目本身，这其中有两个原则：一是满足土地性质、物业性质、产权交割；二是既能满足老人需求，又能使投资者得到较大的价值回报。