思源顾问—北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告(终稿)
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开阳里写字楼和商业项目 初步市场定位报告
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
概
开阳里周 边办公环 境分析
开阳里周 边商业环 境分析
产品自身分析及 项目周边情况
要
本项目的产品定位方向 目标客户群定位 价格预期
2005年10月
第2页
思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
目录
（一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格预期
2005年10月
第4页
思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域写字楼市场总体情况
迦南大厦
2区3＃写字楼
百合大厦
2区3＃写字楼
华商科技大厦
2005年10月
第5页
右外大厦
燕南大厦
8区7＃底商 8区2＃底商
思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域已供应写字楼市场总体情况
－区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供 应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）；
－规模体量较小，纯写字楼体量均未超过2万平方米； －区域写字楼档次低，写字楼配套差； －已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早； －区域写字楼租金较低（平均2.46元/平方米·天）； －写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游
小结
此区域商业氛围浓，市场氛围好； 该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群； 社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购
社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）； －写字楼入住率高，普遍达到90%。
2005年10月
第7页
思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
小结
此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少， 档次低；
随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区 域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正 在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。
备注：以下写字楼规模和标准层面 积数据为估算值
名称
级别
位置
规模（平 方米）
华商科技 大厦
丙级
丰台区右安门 外大街99号
18000
百合大厦
丰台区右安门 外大街
6000
右外大厦
丙级
丰台区右安门 外大街
16000
燕南大厦 低档 开阳里二街
9000
迦南大厦
商住 楼
丰台右安门外2 号
60000
合计
109000
开阳里区域商业调查表 类型 餐馆 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 超市 超市 超市 超市 糕点店 俱乐部 俱乐部 快餐店 快餐店
连锁电器 食品店 银行 银行
综合市场
2005年10月
第 10 页
备注：以下商业面积规模数据为估算值
备注 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租
租用形式 写字楼底商 住宅底商 独立商业 独立商业 独立商业 独立商业 住宅底商 住宅底商 住宅底商 住宅底商 写字楼底商 独立商业 住宅底商 住宅底商 住宅底商 独立商业 住宅底商 住宅底商 独立商业
－区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主； －有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好； －区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好； －商业多为租用形式； －底商形式多； －区域商业租金平均达到2.65元/平方米·天。
2005年10月
第 12 页
思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
2.74
饰品店
30
2.8
烟酒店
30
2.5
2.65
价格
1000元/月 14万/年
3200元/月 3万/年
2400元/月 2300元/月
2005年10月
第 11 页
思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
右安门区域商业情况小结
－目前区域商业供给仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（10万 人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间；
名称 太熟悉饭庄
草上肥羊 蜀山蜀水 瀛台宫酒楼 翔羽骨头庄
物美 华强超市
天客隆 华联
好利来 扎龙俱乐部 双环娱乐城
麦当劳 肯德基 大中电器 稻香村 工商银行 建设银行 嘉祥综合市场
规模（平方米） 6000 1000 1800 2000
3400 800
70 4000
400 400 3000 300 400 400 6000
无固定车 位，车位
紧张
部、办事处、 旅游、房管 所、投资公
富士通电 梯两部
95%
司
办事处、贸
无固定车 易公司、俱
位
乐部、超市、
电梯
90%
药店
190个
投资、律师、 办事处、杂
志
三菱电梯 三部
90%
2源自文库05年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域写字楼市场总体情况小结
2005年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
目录
（一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位
2005年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域商业情况
开阳里区域写字楼调查表
层 标准层面积 租金（元/平 数 （平方米） 方米·天）
11
2.3
4
1500
3
8
2000
4.1
9
1000
1.3
24
1.6
平均租金
2.46
车位
公司类型
备注
出租率
无固定车 位，车位
紧张
三菱电梯 两部
90%
无固定车 位
在谈幼儿员、 办事处、超
市
无空调、 无电梯； 可商业可
办公
0%
餐饮、俱乐
思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域商业租金情况
备注：以下商业面积规模数据为估算值
名称
嘉祥综合市场 美容美发 中介公司 服装店 饰品店 烟酒店 平均
开阳里商业调查表
类型 百货类
面积（平方米） 10
租金（元/平 方米·天）
3.3
美容美发
160
2.4
小型公司
50
2.13
服装店
25
2005年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
（一）开阳里周边写字楼整体情况
2005年北京写字楼市场总体情况 －2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼
投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年，北京新增写字楼面积179万平方 米，已经超过去年全年的新增供应量； －但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供 应量较少； －写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
概
开阳里周 边办公环 境分析
开阳里周 边商业环 境分析
产品自身分析及 项目周边情况
要
本项目的产品定位方向 目标客户群定位 价格预期
2005年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
目录
（一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格预期
2005年10月
第4页
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域写字楼市场总体情况
迦南大厦
2区3＃写字楼
百合大厦
2区3＃写字楼
华商科技大厦
2005年10月
第5页
右外大厦
燕南大厦
8区7＃底商 8区2＃底商
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开阳里区域已供应写字楼市场总体情况
－区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供 应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）；
－规模体量较小，纯写字楼体量均未超过2万平方米； －区域写字楼档次低，写字楼配套差； －已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早； －区域写字楼租金较低（平均2.46元/平方米·天）； －写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游
小结
此区域商业氛围浓，市场氛围好； 该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群； 社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购
社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）； －写字楼入住率高，普遍达到90%。
2005年10月
第7页
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
小结
此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少， 档次低；
随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区 域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正 在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。
备注：以下写字楼规模和标准层面 积数据为估算值
名称
级别
位置
规模（平 方米）
华商科技 大厦
丙级
丰台区右安门 外大街99号
18000
百合大厦
丰台区右安门 外大街
6000
右外大厦
丙级
丰台区右安门 外大街
16000
燕南大厦 低档 开阳里二街
9000
迦南大厦
商住 楼
丰台右安门外2 号
60000
合计
109000
开阳里区域商业调查表 类型 餐馆 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 超市 超市 超市 超市 糕点店 俱乐部 俱乐部 快餐店 快餐店
连锁电器 食品店 银行 银行
综合市场
2005年10月
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备注：以下商业面积规模数据为估算值
备注 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租
租用形式 写字楼底商 住宅底商 独立商业 独立商业 独立商业 独立商业 住宅底商 住宅底商 住宅底商 住宅底商 写字楼底商 独立商业 住宅底商 住宅底商 住宅底商 独立商业 住宅底商 住宅底商 独立商业
－区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主； －有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好； －区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好； －商业多为租用形式； －底商形式多； －区域商业租金平均达到2.65元/平方米·天。
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
2.74
饰品店
30
2.8
烟酒店
30
2.5
2.65
价格
1000元/月 14万/年
3200元/月 3万/年
2400元/月 2300元/月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
右安门区域商业情况小结
－目前区域商业供给仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（10万 人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间；
名称 太熟悉饭庄
草上肥羊 蜀山蜀水 瀛台宫酒楼 翔羽骨头庄
物美 华强超市
天客隆 华联
好利来 扎龙俱乐部 双环娱乐城
麦当劳 肯德基 大中电器 稻香村 工商银行 建设银行 嘉祥综合市场
规模（平方米） 6000 1000 1800 2000
3400 800
70 4000
400 400 3000 300 400 400 6000
无固定车 位，车位
紧张
部、办事处、 旅游、房管 所、投资公
富士通电 梯两部
95%
司
办事处、贸
无固定车 易公司、俱
位
乐部、超市、
电梯
90%
药店
190个
投资、律师、 办事处、杂
志
三菱电梯 三部
90%
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域写字楼市场总体情况小结
2005年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
目录
（一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位
2005年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域商业情况
开阳里区域写字楼调查表
层 标准层面积 租金（元/平 数 （平方米） 方米·天）
11
2.3
4
1500
3
8
2000
4.1
9
1000
1.3
24
1.6
平均租金
2.46
车位
公司类型
备注
出租率
无固定车 位，车位
紧张
三菱电梯 两部
90%
无固定车 位
在谈幼儿员、 办事处、超
市
无空调、 无电梯； 可商业可
办公
0%
餐饮、俱乐
思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域商业租金情况
备注：以下商业面积规模数据为估算值
名称
嘉祥综合市场 美容美发 中介公司 服装店 饰品店 烟酒店 平均
开阳里商业调查表
类型 百货类
面积（平方米） 10
租金（元/平 方米·天）
3.3
美容美发
160
2.4
小型公司
50
2.13
服装店
25
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
（一）开阳里周边写字楼整体情况
2005年北京写字楼市场总体情况 －2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼
投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年，北京新增写字楼面积179万平方 米，已经超过去年全年的新增供应量； －但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供 应量较少； －写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。