房地产估价理论与方法精讲班第12讲作业卷
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1215-27
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1215-27单项选择题1、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()。
A、市场价值B、花费的成本C、效用D、投资价值2、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了()。
A、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B、应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整D、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为()万元。
A、2000B、5820C、6000D、61804、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。
另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。
按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为()万元，最高为()万元。
A、30，60B、30，80C、60，100D、80，1005、成本法中一般不计息的项目是()。
A、土地成本B、销售费用C、建设成本D、销售税费答案1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是成本法概述。
现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
参见教材P287。
2、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是成本法概述。
成本法估价时注意“逼近”，特别要注意下列3个问题：(1)应采用客观成本而不是实际成本。
实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。
客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本;(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整;(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-58
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-58单项选择题1、一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为()元/m2。
(年折现率为5%)A、12000B、11904C、11810D、117132、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为()元/m2。
A、3439B、3473C、3508D、36083、在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是()。
A、起价B、标价C、成交价D、均价4、拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的价格称为()。
A、保留价B、起拍价C、评估价D、应价5、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。
A、都是价格，用货币来表现B、都有波动，受供求因素的影响C、都是按质论价D、都受区位因素的影响参考答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。
实际总价=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(万元)，实际单价=117.13÷100=11713(元/m2)。
参见教材P107。
2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。
参见教材P108。
3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是起价、标价、成交价和均价。
均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
参见教材P109。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-74
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-74
一、单项选择题
1、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。
A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
答案：D
2、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的
房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，价值时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。
A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
答案：D
3、下列选项中，对评估期房的表述正确的是()。
A、价值时点为现在，估价对象为现时状况
B、价值时点为现在，估价对象为未来状况
C、价值时点为未来，估价对象为未来状况
D、价值时点为未来，估价对象为现时状况。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-94
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-94判断题1、可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额。
()2、房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。
()3、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。
假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。
()4、楼面地价=土地单价×容积率。
()5、某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。
()【答案与解析】1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。
资产的可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
参见教材P100。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。
房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
参见教材P104。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
甲地块的楼面地价=3000/1.6=1875(元/m2)，乙地块的楼面地价=3500/1.8=1944.44(元/m2)，应该选楼面地价小的更经济。
参见教材P105。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
楼面地价=土地单价/容积率。
参见教材P105。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。
在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-70
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-70单项选择题1、处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
A、1/2B、1/3C、2/3D、2/52、下列选项中，属于收益性房地产的是()。
A、空置未用的出租公寓B、图书馆C、体育场馆D、医院3、下列选项中，不属于估价对象房地产的基本状况描述内容的是()。
A、名称B、坐落C、规模D、交通4、需要说明建设用地是农用地、未利用地。
对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产()方面的内容。
A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地使用管制参考答案1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。
处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
参见教材P71。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是按是否产生收益划分的房地产种类。
收益性房地产是能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
非收益性房地产是不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产。
在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
参见教材P73～74。
3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产基本状况的描述。
房地产基本状况的描述应简要说明下列方面：名称、坐落、范围、规模、用途和权属。
参见教材P74～76。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。
土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。
低于房地产开发用地还要说明规划条件。
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案(最新版)_4.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 ( )是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。
A.一手资料 B.次级资料 C.重要期刊 D.专业学术资料 本题答案：B 本题解析：暂无解析 2、多项选择题 办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括( )。
A.建筑成新度 B.楼层及层高 C.租户定位 D.硬件设施和设备 E.物业管理水平 本题答案：A, B, D, E 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------等因素，以房地产( )确定。
A.重置价格B.市场评估价格C.重建价格D.政府定价本题答案：A, C本题解析：暂无解析4、单项选择题收益法是以( )原理为理论依据的。
决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理B.最高最佳使用原理C.预期原理D.未来趋势原理本题答案：C本题解析：暂无解析5、单项选择题如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。
A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用本题答案：D本题解析：暂无解析6、单项选择题( )是对房地产所有权、使用权的一种限制。
因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-73
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-73单项选择题1、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。
A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动2、房地产市场是地区性市场，这是由房地产的()决定的。
A、不可移动性B、独一无二性C、供给有限性D、易受限制3、房地产独一无二的特性不可以被称为()。
A、独特性B、异质性C、同质性D、个别性4、下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是()。
A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年5、按照我国法律的规定，居住用地的最高适用年限为()年。
A、70B、60C、50D、40参考答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是不可移动。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
参见教材P60。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产的特性。
房地产的不可移动性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。
参见教材P60～61。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-90
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-90判断题1.房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。
()2.某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5%，其需求量下降4%，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。
()3.当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。
()4.在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。
()5.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。
( )6.成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
( )7.就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。
( )8.在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。
( )9.资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。
( )10.在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。
()11.假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
( )12.在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。
( )13.某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-31
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-31判断题1、根据房地产估价的合法原则，目前我国乡(镇)、村企业的土地使用权可以单独抵押。
()2、房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。
()3、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。
()4、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。
()5、在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。
()【参考答案及解析】1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是合法原则。
乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
参见教材P158。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是合法原则。
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。
参见教材P160。
3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是合法原则。
评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。
参见教材P160。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是价值时点原则。
不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。
参见教材P162。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是价值时点原则。
在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用与产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。
参见教材P163。
2024年房地产估价师《理论与方法》模拟练习题
A.潜在需求
B.需求的绝对量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向
3.当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是( )。
A.德尔菲法
B.电话询问法
C.邮寄询问法
D.人户询问法
4.当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用( )的描述性统计方法。
： ×
第 6 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 ( )
： ×
第 7 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 ( )
： √
第 8 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 ( )
A.平均数
B.多项频数分布
C.单项频数分布
D.交叉分组频数分布
5.调研时若要获得二手资料可以从( )人手。
A.市场实况
B.可用报刊
C.政府工作报告
D.国外资料
6.确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用( )。
A.众数
B.中位数
C.标准差
D.平均数
7.在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是( )。
： √
第 11 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 ( )
： ×
第 12 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 ( )
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-63
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-63判断题1、房地产内部的配套设施，应属于房地产的实物因素，用地红线外的基础设施和公共服务设施，属于房地产的权益因素。
()2、房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，但是不受制于其所在的空间环境。
()。
3、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。
()4、房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。
()5、外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也成为正的外部性、外部经济。
()6、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
()参考答案1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。
用地红线外的基础设施和公共服务设施，即房地产外部的区位因素。
参见教材P55。
2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是不可移动。
房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等)。
参见教材P60～61。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是独一无二。
房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。
参见教材P61。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是用途多样。
房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。
参见教材P63。
5、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是相互影响。
外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也称为正的外部性、外部经济。
参见教材P64。
6、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产实物状况的描述。
对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-83
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-83单选题1、供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭的是()。
A、经济适用住房B、棚改安置住房C、公共租赁住房D、限价商品住房2、廉租住房单套建筑面积控制在()m2以内，保证基本居住功能。
A、30B、40C、50D、603、保障性住房中，主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售的是()。
A、经济适用住房B、公共租赁住房C、限价商品住房D、廉租住房4、我国基本住房保障制度不包括()。
A、廉租住房制度B、经济适用住房制度C、公共租赁住房制度D、商品房制度5、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于()。
A、5%B、7%C、10%D、15%答案：1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是保障性住房。
公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。
参见教材P7。
2、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是保障性住房。
廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。
参见教材P7。
3、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是住房保障制度。
限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。
按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)要求，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加限价商品住房等的供应。
从建设限价商品住房的城市的情况看，主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售。
参见教材P7。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是住房保障制度。
我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
参见教材P7。
5、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是住房保障制度。
廉租住房保障资金来源有：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1215-20
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1215-20多项选择题1.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。
A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD【试题解析】一种财产具有独一无二、价值量较大两个特性，才真正需要专业估价。
2.下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有( )。
A.某估价机构承接了该机构某股东妻弟房地产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACDE【试题解析】对于A选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避;C选项，不得泄漏委托人的商业秘密;D选项，估价师要坚持独立客观公正原则进行估价;E选项，不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。
3.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。
会引起房地产自然增值的因素是( )。
A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济E.建造成本增加【答案】BD【试题解析】房地产自然增值包括3个方面：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值;A选项，房地产对本身进行投资改良所引起的房地产价格上涨不是自然增值;C选项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。
4.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有( )。
A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的【答案】AB【试题解析】C选项，评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低报酬率，这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率;D选项，净收益采用税前净收益计算的是自有资金的投资额，相对于包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值来说是不完整的;E选项，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的，有的可能是中性的。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-39
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-39判断题1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。
()2、根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
()3、“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。
()4、不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。
()5、已依法公告列入征收范围的房地产，可以设定抵押。
()【答案与解析】1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是按立法用语划分的种类。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。
参见教材P68。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是按立法用语划分的种类。
根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
参见教材P68。
3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。
“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。
参见教材P70。
4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是按实物形态划分的种类。
不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。
参见教材P70～71。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。
已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押。
参见教材P72。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案解析
2013年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答案解析为了让各位考生更好的复习备考，整理了2013年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答案解析，供大家参考。
一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。
A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。
A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。
A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。
A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样5.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。
A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡(建筑面积)。
该类房地产的报酬率为10qo，目前该承租****益价值为( )万元。
A.39. 48B.40. 67C.41. 81D.46. 847.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/㎡，预计一年后涨至10500元/㎡，每年末租赁净收益为40000元/套。
年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案(最新版)_1.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 根据《民法通则》规定，( )的诉讼时效期间为1年。
A.寄存财物被丢失 B.环境污染损害赔偿 C.身体受到伤害要求赔偿 D.拒付租金 E.损坏公共物品 本题答案： 2、单项选择题 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.89 本题答案： 3、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------下列属于房地产真正自然增值的有( )。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升C、外部经济引起的房地产价格上升D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升本题答案：4、单项选择题在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是( )。
A.经理询问法B.路上拦截法C.邮寄询问法D.入户询问法本题答案：5、单项选择题某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。
包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。
房地产估价理论与方法作业题(计算选择题)
房地产估价理论与方法〔计算选择题〕2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为〔〕元/m2。
A、1667B、1765C、1875D、2000答案：单价=30万元/〔15+25〕=2000元/m22——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/ m2。
理论上应补地价〔〕。
A、78万元B、882万元C、1210万元D、1272万元答案：理论上应补地价=〔960×5-700×〕×3000=1272万元3——2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。
该建筑物的成新率为〔〕。
A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=〔1800×2000-800×3000〕/〔900×2000〕=67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为〔〕。
A、2648元/ m2B、2688元/ m2C、2708元/ m2D、2734元/ m2答案：2500×〔1+1%〕5+20×4=2708元/m25——20、某房地产的土地取得本钱为1000万元，开发本钱为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，那么该房地产的投资利润率为〔〕。
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一、单选题:1、某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值是（）。
A．使用价值B．原始价值C．投资价值D．市场价值A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：2、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（）。
A．社会一般报酬率B．最低期望收益率C．特定投资者所要求的最低期望收益率D．特定投资者所要求的最低报酬率A B C D你的答案：标准答案：a本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：3、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。
A．主观B．客观C．悲观D．乐观A B C D你的答案：标准答案：b本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
对不同的投资者来说，有可能是乐观的，也有可能是悲观的。
4、在通常情况下采用（）方式出让的地价最高。
A．招标B．协议C．挂牌D．拍卖A B C D你的答案：标准答案：d本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：在通常情况下采用拍卖方式出让的地价最高。
协议方式出让的地价最低。
5、（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
A．理论价格B．成交价格C．市场价格D．清算价格A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：6、城市房屋拆迁估价应当采用（）标准。
A．清算价值B．公开市场价值C．账面价值D．原始价值A B C D你的答案：标准答案：b本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：7、成交价格围绕着（）而上下波动。
A．市场价格B．理论价格C．清算价格D．原始价格A B C D你的答案：标准答案：a本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
8、在房地产价格中，（）是短期均衡价格，（）是长期均衡价格。
A．成交价格，理论价格B．成交价格，市场价格C．理论价格，市场价格D．市场价格，理论价格A B C D你的答案：标准答案：d本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：9、收益法求得的价值趋向于（），市场法求得的价值趋向（）。
A．成交价格，理论价格B．成交价格，市场价格C．理论价格，市场价格D．市场价格，理论价格A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：10、在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值（）收益法求得的价值。
A．低于B．高于C．等于D．无法确定A B C D你的答案：标准答案：b本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：11、收益法求得的价值倾向于（），成本法求得的价值倾向于（），市场法求得的价值倾向于（）。
A．最低卖价，成交价格，最高买价B．最高买价，成交价格，最低卖价C．最高买价，最低卖价，成交价格D．最低卖价，最高买价，成交价格A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：12、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。
A．低于B．高于C．等于D．无法确定A B C D你的答案：标准答案：b本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：13、按照国家规定，经济适用房的利润需控制在（）以下。
A．1%B．2%C．3%D．5%A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：14、（）政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。
它是该类土地在该区域的标准指导价格。
A．标定地价B．基准地价C．重置价格D．成交价格A B C D你的答案：标准答案：a本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：15、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。
（2003年考试试题）A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
16、某一宗或某一区域范围内房地产整体的价格指的是（）。
A．单价B．楼面地价C．总价A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：17、楼面地价等于土地单价/（）。
A．总建筑面积B．土地总面积C．容积率D．建筑单价A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：18、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。
A．名义价格B．实际价格C．市场价格D．成交价格A B C D你的答案：标准答案：b本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：19、一套商品住宅总价30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元。
假定年折现率为5%。
A．30B．29C．29．28A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：10＋10/（1＋5%）0．5＋10/（1＋5%）＝29．2820、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。
（2007年试题）A．市场价值B．清算价值C．快速变现价值D．投资价值A B C D你的答案：标准答案：d本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：21、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，×误的是（）。
（2007年试题）A．原始价值高于账面价值B．投资价值高于市场价值C．谨慎价值低于市场价值D．快速变现价值低于市场价值A B C D你的答案：标准答案：b本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：22、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。
（2002年试题）A．重置成本＋土地使用权价值B．重置成本＋土地使用权价值＋重置期间的经济损失C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值＋可能的连带损失D．建筑安装工程费＋建造期间的经济损失A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：C投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾毁损的建筑物的价值及其可能的连带损失。
通常具体是指建筑物的重建成本和重建期间的经济损失。
23、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡。
（2007年试题）A．3902B．4365C．4500D．4635A B C D你的答案：标准答案：a本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：24、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡。
(年末收取)，出租运营费用为每年50元/㎡。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡。
，则该房地产的期房价格为（）元/㎡。
（2006年试题）A．3300B．3324C．3335D．3573A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：该房地产的期房价格＝4000－（300－50）/（1＋5%）－（300－50）/（1＋5%）2－200＝3335元/㎡25、某期房有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5000元/㎡，如果出租估计其年末净收益为600元/㎡，假设年折现率为8%，风险补偿估计为1500元，则该期房目前的价格为（）。
A．3500B．4444．45C2．955．45D．2944．45A B C D你的答案：标准答案：d本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：期房价格＝现房价格－预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。
5000－600/（1＋8%）－1500＝2944．4526、人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（）。
A．50%B．60%C．80%D．85%A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%27、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为（）万元。
（2003年考试试题）A．87B．124C．130D．134A B C D你的答案：标准答案：b本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：B实际价格＝50＋80/（1＋1%）8＝123.88万元28、某宗面积为1000㎡的工业用地，容积率为1．5，楼面地价为800元/㎡。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为850元/㎡。
理论上应补地价（）。
A．87万元B．228万元C．350万元D．305万元A B C D你的答案：标准答案：d本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：D（850×5．0－800×1．5）×1000＝305万元。
29、某宗土地总面积1000平方米，出让时容积率为2．5，土地单价为5000元/平方米，经批准将容积率提高到5，楼面地价不变，则应补交地价为（）万元。
A．350B．450C．500D．550A B C D你的答案：标准答案：c本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：C（5－2．5）/2．5×5000×1000＝500万元30、当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（）。
A．10%B．20%C．30%D．50%A B C D你的答案：标准答案：b本题分数：1.71 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。