城镇土地定级规程
城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则和程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (4)4.1准备工作 (4)4.2资料调查与整理 (4)4.3基准地价评估的技术路线 (5)4.4级差收益（地租）法评估基准地价 (5)4.5利用土地交易资料评估基准地价 (9)4.6利用土地交易资料评估路线价 (14)4.7城市基准地价的确定 (15)4.8基准地价修正系数表的编制 (15)4.9基准地价图的绘制 (19)4.10基准地价更新 (20)5 宗地地价评估基本方法 (22)5.1宗地估价程序 (22)5.2收益还原法 (24)5.3市场比较法 (27)5.4成本逼近法 (32)5.5剩余法 (34)5.6基准地价系数修正法 (36)6 各类用地宗地价格评估 (38)6.1宗地类型 (38)6.2居住类宗地价格评估 (39)6.3商业金融业用地宗地价格评估 (40)6.4工业、仓储用地宗地价格评估 (41)6.5交通用地宗地价格评估 (42)6.6综合用地宗地价格评估 (44)6.7公共绿地价格评估 (44)7 不同土地权利的宗地价格评估 (45)8 土地估价成果验收及确认 (48)9 名词解释 (49)城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
城镇土地估价规程
目录城镇土地估价规程1 总则规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等法律、法规的有关规定,制定本规程;规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估;独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程;本规程所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于７名;宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估,土地估价师不得少于２名; 职业道德土地估价应讲职业道德;估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作,不得作任何虚假的估价,应为客户保守秘密,按标准收费;土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年;土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外,还应符合国家现行有关标准、规范的规定;规程解释权本规程由国土资源部负责解释;2 城市土地估价基本原则和程序城市土地估价的基本原则土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则;遵循合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提;遵循最高最佳使用原则,是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价;基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用;估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断,并在估价报告中说明;遵循替代原则,是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准;估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格;遵循预期收益原则,是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准;遵循供需原则,是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性;遵循估价时点原则,是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值;遵循多方法相比较原则,是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象,相互比较,取得客观估价结果;城市土地估价的程序城市土地估价应按下列程序进行：1. 确定估价基本事项；2. 编制估价工作计划；3. 实地确认估价对象；4. 搜集估价所需资料；5. 选定估价方法计算；6. 确定估价结果；7. 提交估价报告;确定估价基本事项,是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项;确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定,采用公历表示,精确到日;编制估价工作计划,是指在确定估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,编制估价工作计划;估价工作计划主要应包括以下几项：1. 估价拟采用的技术步骤；2. 估价拟采用的技术路线和估价方法；3. 需要调查的资料及取得途径；4. 预计所需的时间、人力和经费;实地确认估价对象,是指估价人员必须亲自到估价对象现场,实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等,并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等;估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析和整理;估价所需资料主要应包括下列方面：1. 估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；2. 对土地价格有普遍影响的资料；3. 对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；4. 相关房地产交易、成本、收益实例资料；5. 确定土地估价参数的相关资料；6. 反映估价对象权属及状况的资料;根据估价目的及估价对象的具体情况,选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估,计算地价;具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法;估价人员在确定对象价格后,应按估价报告格式的要求撰写估价报告书;按照评估项目委托合同,估价机构向委托人提交估价报告;土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人;股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认;3 城市土地价格的影响因素城市土地价格影响因素分类城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：1. 一般因素；2. 区域因素；3. 个别因素;一般因素一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等,内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等;区域因素区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等;个别因素个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等;地价影响因素复杂,且各宗地价格的影响因素不同;估价人员一定要仔细调查,具体分析,不可千篇一律;4 基准地价评估准备工作准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图等;基准地价评估任务书的内容包括：城市基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等;基准地价评估的表格应根据各的实际需要来制定;一些基本表格见附录A;基准地价工作底图为：大城市 1:10000—1:20000中等城市 1:5000—1:10000小城市以下 1:1000—1:5000按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件;资料调查与整理资料调查的一般要求1. 调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；2. 调查以土地级或均质地域为单位进行；3. 样本抽样采用分类不等比抽样调查；4. 样本要有代表性；5. 样本分布要均匀；6. 调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一,一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％,每级样本总数不少于30个；7. 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；8. 出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位,准确到小数点后一位；9. 调查资料必须填入相应的调表格;资料调查的内容1. 土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；2. 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准、同一行业不同规模的资金利用效益资料、不同行业不同规模的企业劳动力标准、行业经济效益资料、单位或企业土地利用效益资料；3. 地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料,房屋买卖、出租资料,土地征用及房屋折迁补偿标准资料,房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；4. 影响地价的因素资料；5. 其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、生产率、城市规划等有关资料;样本资料的整理1. 样本剔除;逐表审查调查资料,将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常性况的样本剔除;2. 样本资料归类将初步审查合格的样本资料,分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类;当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查;基准地价评估的技术路线以土地定级为基础,土地收益地租为依据,市场交易资料为参考评估基准地价;该技术路线主要用于土地市场不发达,土地交易案例不多的城市;用土地条件划分均质地域或以土地定级为基础,用市场交易价格等资料评估基准地价;该技术路线主要用于土地市场发达,土地交易案例多的城市,是今后基准地价评估的主要技术路线;用土地条件划分均质地域,用市场交易价格等资料评估路线价;该技术路线主要用于土地市场发达城市的部分商业用地的评估;级差收益地租法评估基准地价土地级别的确定根据城镇土地定级规程的要求,确定土地的级别;样本数据处理土地利用类型的划分按利用现状划分;在分用途全域覆盖性评估基准地价时,也以土地的现状开发程度和现状利用程度为依据,适当考虑土地利用规划;土地利用类型分为商业、住宅、工业用地三大类,在一些土地利用分异较明显的大城市和特大城市,可将商业用地又分为金融、宾馆、办公和普通商业等用地,住宅用地也可再分为一级住宅、二级住宅和三级住宅用地等类型;根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时,单元土地质量指数按下式计算：Xin = fi/n式中：Xin ：某单元土地质量指数；fi ：某单元总分值；n ：土地级别数分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准,按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：Kci = Crm/Cr式中：Kci ：某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数Crm ：该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率Cr ：该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率分别以商业、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准,按下式计算规模资本效益折算系数：Ｋcs = Crn/Cmax式中：Ｋcs ：某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数Crn ：该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率Cmax ：该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率企业标准资本额按下式计算：Cs =Ce×Kci ×Kcs式中：Cs：企业标准资本额Ce ：企业实际使用的资本额Kci 、Kcs同前;按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准,用下式计算合理的工资支出标准：Lcs = Lce ×LPs/LPe式中：Lcs ：某企业在标准定员情况下应支出的工资额Lce ：该企业实际支出的工资额LPs ：某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量LPe ：企业实际占有的劳动力数量将收集到的企业效益资料,按标准化公式计算整理;指标选择与样本数据归类级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值;以土地级别为单位,分别以不同土地利用类型进行数据归类,可以细分的土地类型还可按细类归类;数据检验以土地级别或均质区域为单位,分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验;用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验;用t 检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除;当检验后的数据不能满足模型建立的需要时,应增加抽样数据,按以上方式重新进行数据归类;模型选择与系数估计1. 常用于级差收益地租测算的模型有：A、Yn=A1+rX1n 或Yn=A1+raX1n其中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；A：常数；r ：利润级差系数；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；α：待定系数;土地质量从优到劣按等级系数１,２,……n排列,土地级别指数取值为n,……2,１;Ｂ、Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；X３：每平方米土地上标准工资占有量；b0 ：常数,大于零；b１、b２、b３：分别为土地、资本、劳动力的回归系数;C 、Yn=A1+rX1n X2b2 X3b3式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；A：常数；r ：利润级差系数；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；X３：每平方米土地上标准工资占有量；b２、b３：分别为资本、劳动力的回归系数;D、Yn = FX1n+ b2X2+ b3X3+V式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；FX1n：自变量X1n 的未知函数,为土地带给企业的利润；X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；X３：每平方米土地上标准工资占有量；b２、b３：分别为资本、劳动力的回归系数；Ｖ：误差项;2. 模型选择方法根据数据资料条件,用以下方法进行模型选择：方法一：在已知线性模型的前提下,用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式;方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中,得到不同样本的回归模型,同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验,按检验结果,选定测算模型;1. 模型确定2. 系数估计将样本资料代入数学模型,求出各因素系数的估计值;其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值,工作步骤为：1. 线性变换,将各种非线性模型变换成线性模型；2. 构造拟合误差的平方和；3. 导出正规方程组；4. 求解正规方程组；5. 确定因素系数估计值;1. 经济意义检验一般从符号和值域两个方面检验;符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定;2. 统计检验通过回归系数bj的统计显着性检验,判断因素Xi对净收益Y的影响程度;通过回归系数的总体显着性检验,判断因素在总体上对净收益的影响程度;通过模型的拟合优度检验,判断建立的模型与样本数据的拟合程度;3. 计量经济检验通过异方差性检验和多重共线性检验,判断统计检验的有效性;土地收益计算将样本数据代入确定的数学模型中,得到每一级土地上不同行业的土地收益值,各模型土地收益为：Ａ模型Ini =A1+rX1nB模型Ini =Yni –b0 +b2X2+b3X3C模型Ini = Yni/X2b2 X3b3D模型Ini =Yni-b2X2+b3X3+V式中：Ini ：第n 级土地上样本单位面积的土地收益；Yni：第n 级土地上样本单位面积的利润；A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同４．４．４．１中各模型;某一级土地收益的平均值按下式计算：式中：In ：第n 级土地上不同行业土地的平均收益；Ｍ：第n 级土地上的样本量;基准地价计算将土地收益视同经营者交付地租的能力,按下式估计每一级土地不同用途的基准地价：P1b = In/rd式中：P1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价；In ：某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益；rd ：土地还原利率根据计算结果,确定用级差收益地租测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价;对离散度较大的测算结果,要在级别基准地价基础上,确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价;每一级土地上,将商业、住宅、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价,根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价;按测算结果,编制各级各类土地的基准地价表;利用土地交易资料评估基准地价各类用途土地级别或土地均质区域的确定样点地价的整理交易地价资料即样点地价资料的整理包括一些样点宗地地价的评估和样点地价的修正;宗地地价评估方法见5、6、7;在样点地价的整理中,关键是各参数的确定;估价人员一定要从实际出发,调查研究,积累有效数据,确定不同时期不同地区的估价参数;根据合同内容或双方的实际经营情况,按土地的年收益或入股比例,分别计算地价;1. 用土地入股取得的年收益,按下式计算地价：Pls=Plg/s×1/rd式中：Pls——联营土地单位面积地价Plg——土地股每年分享的利润或股息s——联营土地面积rd——土地还原利率2. 用合同规定的资本投入情况和分成比例,按下式计算地价：Pls=Cg×re/rc×1/s式中：Pls——联营土地单位面积地价Cg——出资方的资本总量re——出地方利润分成量rc——出资方利润分成量s——联营土地面积用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价,按下式计算地价：Pls=Stb×Pbs/s式中：Pls——宗地单位面积地价Stb——转让土地方获得的建筑面积Pbs——单位建筑面积的平均售价Ｓ——让出的土地面积联建分成的土地不直接进入市场,估价中不计算土地资本的利息,也不计算投资资本的利润,则地价计算公式为：Pls= Pbm+T×Slb/ Scl =Pbm+T×Slb×Rv/ Scb式中：Pls——联建房中单位土地面积的地价Pbm——房屋单位建筑面积造价T——房屋单位建筑面积交纳的税费Slb——出地方分成建筑面积Scl——出资方建筑物分摊的土地面积Rv——容积率Scb——出资方分成建筑面积不同年期的样点地价资料只有进行基准地价年期一般以法定最高出让年期为基准地价年期修正,才能用于基准地价评估;1. 有限年期使用权地价修正到基准地价年期：计算公式为：1－1/1+rdmPm=Pml×——————————1－1/1+rdm1式中：Pm──基准地价年期的土地使用权价格m1──样点地价的实际年期Pm1──样点地价m──基准地价年期rd──土地还原利率2. 所有权地价修正到基准地价年期：计算公式为：Pm=P×1－1/1+rdm式中：P为土地所有权价格,Pm、rd、m含义同上;不同交易时间的样点地价,只有修正到基准地价评估基准日时地价,才能用于基准地价评估;时间修正系数的确定以年为单位,区别不同土地用途,计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度;在建立地价指数系统的城市,可用地价指数计算;计算公式为：Kij= Pis/ Pij式中：Kij──某类土地用途第j年数据修正到基准地价评估年的系数Pis──某类土地用途基准地价评估年土地交易平均价或地价指数Pij──某类土地用途第j年土地交易平均价或地价指数对不同年份发生的交易宗地地价,地价修正到评估年份的计算公式为：Pls=Kij×Pji式中：Pls──修正到评估时间的宗地价格Pji──第j年,第i类宗地的实际成交地价不同容积率下的样点地价,只有修正到基准地价评估所设计的标准容积率下地价,才能用于基准地价评估;首先编制容积率修正系数表：Kr= Pis/Pi式中：Kr──容积率修正系数Pis──某一区域某一用途基准地价标准容积率下单位面积平均地价Pi──某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价对不同容积率情况下发生的交易地价,按下式将地价修正到标准容积率的价格：Pls=Kr×Pli式中：Pls──修正到标准容积率时的宗地地价Pli──某一容积率下的宗地交易价格Kr──同前根据交易地价资料情况,还可以进行如下修正：1. 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价,修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价;协议出让地价、暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价;2. 地价楼层分配修正：样点资料若为大厦某层之建筑售价,需根据地价楼层分配关系求出其基地价;3. 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价,一定修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价;4. 同一用途中不同用地细类修正：商业用地中大商厦、金融大厦等与临街小店铺的地价,住宅用地中高档住宅与低档住宅的地价,在没有按细类评估基准地价时,要作用地细类的修正;在有条件的城市,要在工作底图上绘制样点地价图;1. 按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；2. 土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；3. 直接在图上表示地价,地价资料多时,采用分级图表示地价点标准;样点数据检验和处理1. 同一土地级或均质地域中,同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验;同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时,需对均质地域进行差别判别归类,按类进行样本总体同一性检验;2. 同一均质地域中,不同交易方式计算的样本地价,也要通过样本总体同一性的检验;1. 城市中商业中心区的地价最高区段,应单独表示;3. 同一级别、均质地域中,不同交易方式下估算的样点地价,当总体不一致时,以最有代表性,样点数量多的作为基准地价评估的基础资料;将经过修正及样本数据处理以后的样点,按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理,并填表;利用样点地价评估区域或级别基准地价1. 有样点区域或级别的基准地价评估A. 样本数量的确定;按数理统计要求,合格样本量最少应为影响因素数的４倍;B. 模型选择及基准地价计算;在有样点区域或级别内,可利用不同用途交易样点地价的平均值作为该区域的基准地价;一般选择下式计算区域或级别的基准地价：或式中：Pla：某均质地域或级别内的分用途单位面积基准地价；Pli ：某均质地域或级别内各用途各有效样点的单位面积地价或众数样点单位面积地价；M：均质区域或级别内可利用的有效地价样点数；SI：样点宗地面积;2. 没有交易价资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估没有交易资料的区域或级别,基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行;评估程序为：A. 对已评估出基准地价的区域或级别,建立地价与影响价格的土地条件对照表；B. 将没有交易资料或数量不足的区域或级别,进行土地条件调查和量化；。
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。
为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。
二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。
三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。
本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。
2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。
本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。
四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。
项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。
五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。
2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。
3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。
4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。
5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。
6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。
7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。
城镇土地估价规程
中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001 —————————————————————————————城镇土地估价规程2001-11-12发布 2002-07-01实施—————————————————————————————中华人民共和国发布国家质量监督检验检疫总局目录1 范围 (1)2 引用标准 (1)３总则 (1)４估价原则及价格影响因素 (2)5 基本估价方法 (3)6 基准地价评估 (10)7 宗地地价评估 (26)8 主要用途土地价格评估 (28)9 基他权利土地价格评估 (31)附录A（标准的附录）收益还原法原理及公式 (33)附录B（标准的附录）市场比较法原理及公式演变 (34)附录C（标准的附录）基准地价评估用表 (34)附录D（标准的附录）名词解释 (64)附录E（标准的附录）估价报告规范格式 (65)中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001城镇土地估价规程—————————————————————————————1 范围本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。
本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。
农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。
2 引用标准下列标准所包含的条文，通过本标准中引用而构成本标准的条文。
在标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨、使用下列标准最新版本的可能性。
TD 1001－93 城镇地籍调查规程3 总则3.1 土地估价目的土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。
3.2 土地价格内涵本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
《城镇土地估价规程》-规程
《城镇土地估价规程》-规程城市土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4 职业道德土地估价应讲职业道德。
估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
1.5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。
1.6 土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1.7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序2.1 城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。
历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。
两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？两《规程》修订的大背景是怎样的？2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。
十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。
可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。
然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。
在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。
城镇土地分等级规程
中华人民共和国国家标准城镇土地分等级规程GB/T18507-2001Regulations for gradation and classification on urban land1 范围本标准规定了我国城镇土地分等定级的工作内容及适用范围、技术途径及程序、因素选择、资料调查与整理、因素分值计算、等和级的划分及评定、图件编制、成果的整理及验收，成果的更新及应用等。
本标准适用于在我国城市、县城镇开展的土地分等和在我国所有城镇开展的土地定级工作。
县城以下建制镇的土地分等以及独立工矿区、开发区等的土地定级可参照本标准执行。
2 引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
本标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
TD 1001—1993 城镇地籍调查规程第一篇总则3 总则3．1 城镇土地分等定级的任务与目的3．1．1 城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
3．1．2 城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。
3．1．3 城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。
3．2 城镇土地分等定级体系3．2．1 城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。
3．2．2 土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。
城镇土地分等宜分层次进行。
全国开展城镇土地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等；省域（自治区）开展城镇土地分等，应重点考虑对省、自治区内的城市和县城镇划分土地等；直辖市域开展城镇土地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等。
城镇土地分等定级规程与城镇土地估价规程修订解读
城镇土地分等定级规程与城镇土地估价规程修订解读Prepared on 22 November 2020《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。
历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。
两《规程》修订的总体思路是什么修订的要点有哪些会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响两《规程》修订的大背景是怎样的2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。
十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。
可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。
然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。
在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。
城镇土地估价规程
目录城镇土地估价规程1 总则规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等法律、法规的有关规定,制定本规程;规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估;独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程;本规程所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于７名;宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估,土地估价师不得少于２名;职业道德土地估价应讲职业道德;估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作,不得作任何虚假的估价,应为客户保守秘密,按标准收费;土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年;土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外,还应符合国家现行有关标准、规范的规定;规程解释权本规程由国土资源部负责解释;2 城市土地估价基本原则和程序城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则;2.1.2 遵循合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提;2.1.3 遵循最高最佳使用原则,是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价;基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用;估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断,并在估价报告中说明;2.1.4 遵循替代原则,是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准;估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格;2.1.5 遵循预期收益原则,是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准;2.1.6 遵循供需原则,是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性;2.1.7 遵循估价时点原则,是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值;2.1.8 遵循多方法相比较原则,是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象,相互比较,取得客观估价结果;城市土地估价的程序2.2.1 城市土地估价应按下列程序进行：1. 确定估价基本事项；2. 编制估价工作计划；3. 实地确认估价对象；4. 搜集估价所需资料；5. 选定估价方法计算；6. 确定估价结果；7. 提交估价报告;2.2.2 确定估价基本事项,是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项;确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定,采用公历表示,精确到日;2.2.3 编制估价工作计划,是指在确定估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,编制估价工作计划;估价工作计划主要应包括以下几项：1. 估价拟采用的技术步骤；2. 估价拟采用的技术路线和估价方法；3. 需要调查的资料及取得途径；4. 预计所需的时间、人力和经费;2.2.4 实地确认估价对象,是指估价人员必须亲自到估价对象现场,实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等,并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等;2.2.5 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析和整理;估价所需资料主要应包括下列方面：1. 估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；2. 对土地价格有普遍影响的资料；3. 对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；4. 相关房地产交易、成本、收益实例资料；5. 确定土地估价参数的相关资料；6. 反映估价对象权属及状况的资料;2.2.6 根据估价目的及估价对象的具体情况,选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估,计算地价;具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法;2.2.7 估价人员在确定对象价格后,应按估价报告格式的要求撰写估价报告书;按照评估项目委托合同,估价机构向委托人提交估价报告;土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人;股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认;3 城市土地价格的影响因素城市土地价格影响因素分类城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：1. 一般因素；2. 区域因素；3. 个别因素;一般因素一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等,内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等;区域因素区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等;个别因素个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等;地价影响因素复杂,且各宗地价格的影响因素不同;估价人员一定要仔细调查,具体分析,不可千篇一律;4 基准地价评估准备工作准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图等;基准地价评估任务书的内容包括：城市基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等;基准地价评估的表格应根据各的实际需要来制定;一些基本表格见附录A;基准地价工作底图为：大城市 1:10000—1:20000中等城市 1:5000—1:10000小城市以下 1:1000—1:5000按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件;资料调查与整理4.2.1 资料调查的一般要求1. 调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；2. 调查以土地级或均质地域为单位进行；3. 样本抽样采用分类不等比抽样调查；4. 样本要有代表性；5. 样本分布要均匀；6. 调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一,一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％,每级样本总数不少于30个；7. 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；8. 出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位,准确到小数点后一位；9. 调查资料必须填入相应的调表格;4.2.2 资料调查的内容1. 土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；2. 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准、同一行业不同规模的资金利用效益资料、不同行业不同规模的企业劳动力标准、行业经济效益资料、单位或企业土地利用效益资料；3. 地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料,房屋买卖、出租资料,土地征用及房屋折迁补偿标准资料,房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；4. 影响地价的因素资料；5. 其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、生产率、城市规划等有关资料;4.2.3 样本资料的整理1. 样本剔除;逐表审查调查资料,将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常性况的样本剔除;2. 样本资料归类将初步审查合格的样本资料,分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类;当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查;基准地价评估的技术路线4.3.1 以土地定级为基础,土地收益地租为依据,市场交易资料为参考评估基准地价;该技术路线主要用于土地市场不发达,土地交易案例不多的城市;4.3.2 用土地条件划分均质地域或以土地定级为基础,用市场交易价格等资料评估基准地价;该技术路线主要用于土地市场发达,土地交易案例多的城市,是今后基准地价评估的主要技术路线;4.3.3 用土地条件划分均质地域,用市场交易价格等资料评估路线价;该技术路线主要用于土地市场发达城市的部分商业用地的评估;级差收益地租法评估基准地价4.4.1 土地级别的确定根据城镇土地定级规程的要求,确定土地的级别;4.4.2 样本数据处理4.4.2.1 土地利用类型的划分土地利用类型的划分按利用现状划分;在分用途全域覆盖性评估基准地价时,也以土地的现状开发程度和现状利用程度为依据,适当考虑土地利用规划;土地利用类型分为商业、住宅、工业用地三大类,在一些土地利用分异较明显的大城市和特大城市,可将商业用地又分为金融、宾馆、办公和普通商业等用地,住宅用地也可再分为一级住宅、二级住宅和三级住宅用地等类型;4.4.2.2 单元土地质量指数计算根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时,单元土地质量指数按下式计算：Xin = fi/n式中：Xin ：某单元土地质量指数；fi ：某单元总分值；n ：土地级别数4.4.2.3 行业或类别资本效益折算系数的计算分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准,按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：Kci = Crm/Cr式中： Kci ：某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数Crm ：该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率Cr ：该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率4.4.2.4 规模资本效益折算系数的计算分别以商业、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准,按下式计算规模资本效益折算系数：Ｋcs = Crn/Cmax式中：Ｋcs ：某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数Crn ：该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率Cmax ：该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率4.4.2.5 企业标准资本额的计算企业标准资本额按下式计算：Cs =Ce×Kci ×Kcs式中：Cs：企业标准资本额Ce ：企业实际使用的资本额Kci 、Kcs同前;4.4.2.6 合理工资量的计算按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准,用下式计算合理的工资支出标准：Lcs = Lce ×LPs/LPe式中：Lcs ：某企业在标准定员情况下应支出的工资额Lce ：该企业实际支出的工资额LPs ：某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量LPe ：企业实际占有的劳动力数量4.4.2.7 企业效益资料的整理将收集到的企业效益资料,按标准化公式计算整理;4.4.3 指标选择与样本数据归类4.4.3.1 级差收益测算指标的选择级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值;4.4.3.2 样本数据归类以土地级别为单位,分别以不同土地利用类型进行数据归类,可以细分的土地类型还可按细类归类;4.4.3.3 样本数据检验数据检验以土地级别或均质区域为单位,分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验;用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验;用 t 检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除;当检验后的数据不能满足模型建立的需要时,应增加抽样数据,按以上方式重新进行数据归类;4.4.4 模型选择与系数估计4.4.4.1 模型选择1. 常用于级差收益地租测算的模型有：A、 Yn=A1+rX1n 或 Yn=A1+raX1n其中： Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；A：常数；r ：利润级差系数；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；α：待定系数;土地质量从优到劣按等级系数１,２,……n排列,土地级别指数取值为n,……2,１;Ｂ、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；X３：每平方米土地上标准工资占有量；b0 ：常数,大于零；b１、b２、b３：分别为土地、资本、劳动力的回归系数;C 、 Yn=A1+rX1n X2b2 X3b3式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；A：常数；r ：利润级差系数；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；X３：每平方米土地上标准工资占有量；b２、b３：分别为资本、劳动力的回归系数;D、 Yn = FX1n+ b2X2+ b3X3+V式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；FX1n：自变量X1n 的未知函数,为土地带给企业的利润；X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；X３：每平方米土地上标准工资占有量；b２、b３：分别为资本、劳动力的回归系数；Ｖ：误差项;2. 模型选择方法根据数据资料条件,用以下方法进行模型选择：方法一：在已知线性模型的前提下,用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式;方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中,得到不同样本的回归模型,同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验,按检验结果,选定测算模型;4.4.4.2 系数估计1. 模型确定根据4.4.4.1条中提供的模型、模型选择方法和样本数据条件,确定收益测算模型,测定各因素系数值;2. 系数估计将样本资料代入数学模型,求出各因素系数的估计值;其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值,工作步骤为：1. 线性变换,将各种非线性模型变换成线性模型；2. 构造拟合误差的平方和；3. 导出正规方程组；4. 求解正规方程组；5. 确定因素系数估计值;4.4.4.3 因素系数估计值的可靠性检验1. 经济意义检验一般从符号和值域两个方面检验;符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定;2. 统计检验通过回归系数bj的统计显着性检验,判断因素Xi对净收益Y的影响程度;通过回归系数的总体显着性检验,判断因素在总体上对净收益的影响程度;通过模型的拟合优度检验,判断建立的模型与样本数据的拟合程度;3. 计量经济检验通过异方差性检验和多重共线性检验,判断统计检验的有效性;4.4.5 土地收益计算将样本数据代入确定的数学模型中,得到每一级土地上不同行业的土地收益值,各模型土地收益为：Ａ模型 Ini =A1+rX1nB模型 Ini =Yni – b0 +b2X2+b3X3C模型 Ini = Yni/X2b2 X3b3D模型 Ini =Yni-b2X2+b3X3+V式中：Ini ：第n 级土地上样本单位面积的土地收益；Yni：第n 级土地上样本单位面积的利润；A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同４．４．４．１中各模型;某一级土地收益的平均值按下式计算：式中：In ：第n 级土地上不同行业土地的平均收益；Ｍ：第n 级土地上的样本量;4.4.6 基准地价计算4.4.6.1 土地还原利率的确定土地还原利率确定方法见5.2.5条中第二款;4.4.6.2 基准地价计算将土地收益视同经营者交付地租的能力,按下式估计每一级土地不同用途的基准地价：P1b = In/rd式中：P1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价；In ：某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益；rd ：土地还原利率根据计算结果,确定用级差收益地租测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价;对离散度较大的测算结果,要在级别基准地价基础上,确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价;每一级土地上,将商业、住宅、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价,根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价;按测算结果,编制各级各类土地的基准地价表;利用土地交易资料评估基准地价4.5.1 各类用途土地级别或土地均质区域的确定4.5.1.1 以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域;如果城市土地级别较大,而同类用地的地租地价在同一级别的变化幅度较大时,就要细分土地级别或区域;4.5.1.2 在没有进行土地定级的城市,可按城市土地条件相似和样点地价相近划分均质地域,作为基准地价测算区域;其一般程序为：选择划分区域的因素,确定因素划分区域的标准,调查资料和图件,初步划分区域,实地校核调整和区域边界的确定;4.5.1.3 均质地域中样本数量较少,不能满足模型推断的样本需要量时,可通过均质地域同一性判别,进行适当归并;4.5.2 样点地价的整理交易地价资料即样点地价资料的整理包括一些样点宗地地价的评估和样点地价的修正;宗地地价评估方法见5、6、7;在样点地价的整理中,关键是各参数的确定;估价人员一定要从实际出发,调查研究,积累有效数据,确定不同时期不同地区的估价参数;4.5.2.1 土地联营入股资料根据合同内容或双方的实际经营情况,按土地的年收益或入股比例,分别计算地价;1. 用土地入股取得的年收益,按下式计算地价：Pls=Plg/s×1/rd式中：Pls——联营土地单位面积地价Plg——土地股每年分享的利润或股息s——联营土地面积rd——土地还原利率2. 用合同规定的资本投入情况和分成比例,按下式计算地价：Pls=Cg×re/rc×1/s式中：Pls——联营土地单位面积地价Cg——出资方的资本总量re——出地方利润分成量rc——出资方利润分成量s——联营土地面积4.5.2.2 以地换房资料用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价,按下式计算地价：Pls=Stb×Pbs/s式中：Pls——宗地单位面积地价Stb——转让土地方获得的建筑面积Pbs——单位建筑面积的平均售价Ｓ——让出的土地面积4.5.2.3 联建分成资料联建分成的土地不直接进入市场,估价中不计算土地资本的利息,也不计算投资资本的利润,则地价计算公式为：Pls= Pbm+T×Slb/ Scl =Pbm+T×Slb×Rv/ Scb式中：Pls——联建房中单位土地面积的地价Pbm——房屋单位建筑面积造价T——房屋单位建筑面积交纳的税费Slb——出地方分成建筑面积Scl——出资方建筑物分摊的土地面积Rv——容积率Scb——出资方分成建筑面积4.5.2.4 样点地价的年期修正不同年期的样点地价资料只有进行基准地价年期一般以法定最高出让年期为基准地价年期修正,才能用于基准地价评估;1. 有限年期使用权地价修正到基准地价年期：计算公式为：1－1/1+rdmPm=Pml×——————————1－1/1+rdm1式中：Pm──基准地价年期的土地使用权价格m1──样点地价的实际年期Pm1──样点地价m──基准地价年期rd──土地还原利率2. 所有权地价修正到基准地价年期：计算公式为：Pm=P×1－1/1+rdm式中：P为土地所有权价格,Pm、rd、m含义同上;4.5.2.5 样点地价的交易时间修正不同交易时间的样点地价,只有修正到基准地价评估基准日时地价,才能用于基准地价评估;时间修正系数的确定以年为单位,区别不同土地用途,计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度;在建立地价指数系统的城市,可用地价指数计算;计算公式为： Kij= Pis/ Pij式中：Kij──某类土地用途第j年数据修正到基准地价评估年的系数Pis──某类土地用途基准地价评估年土地交易平均价或地价指数Pij──某类土地用途第j年土地交易平均价或地价指数对不同年份发生的交易宗地地价,地价修正到评估年份的计算公式为：Pls=Kij×Pji式中：Pls──修正到评估时间的宗地价格Pji──第j年,第i类宗地的实际成交地价4.5.2.6 样点地价的容积率修正不同容积率下的样点地价,只有修正到基准地价评估所设计的标准容积率下地价,才能用于基准地价评估;首先编制容积率修正系数表：Kr= Pis/Pi式中：Kr──容积率修正系数Pis──某一区域某一用途基准地价标准容积率下单位面积平均地价Pi──某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价对不同容积率情况下发生的交易地价,按下式将地价修正到标准容积率的价格：Pls=Kr×Pli式中：Pls──修正到标准容积率时的宗地地价Pli──某一容积率下的宗地交易价格Kr──同前4.5.2.7 样点地价的其它修正根据交易地价资料情况,还可以进行如下修正：1. 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价,修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价;协议出让地价、暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价;2. 地价楼层分配修正：样点资料若为大厦某层之建筑售价,需根据地价楼层分配关系求出其基地价;3. 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价,一定修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价;4. 同一用途中不同用地细类修正：商业用地中大商厦、金融大厦等与临街小店铺的地价,住宅用地中高档住宅与低档住宅的地价,在没有按细类评估基准地价时,要作用地细类的修正;4.5.2.8 样点地价图的绘制在有条件的城市,要在工作底图上绘制样点地价图;1. 按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；2. 土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；3. 直接在图上表示地价,地价资料多时,采用分级图表示地价点标准;4.5.3 样点数据检验和处理4.5.3.1 样点数据检验1. 同一土地级或均质地域中,同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验;同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时,需对均质地域进行差别判别归类,按类进行样本总体同一性检验;2. 同一均质地域中,不同交易方式计算的样本地价,也要通过样本总体同一性的检验;3. 样本总体检验规定参见4.4.3.3条中有关规定;4.5.3.2 样点数据处理1. 城市中商业中心区的地价最高区段,应单独表示;。
城镇土地估价规程(1993)
城镇土地估价规程１．１．总则１．１．１土地估价的目的土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。
土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。
１．１．２规程运用范围本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
基准地价评估以城镇整体为单位进行。
宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。
宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。
１．１．３土地估价的技术途径１．３．1基准地价评估技术途径ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。
１．３．２宗地地价评估技术途径ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价；ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。
１．１．４土地估价成果ａ．土地估价报告；ｂ．基准地价图；Ｃ．基准地价表；ｄ．宗地地价修正系数表；宗地估价只提供宗地估价报告。
１．５地方补充规定省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。
补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。
１．６规程解释权本规程由国家土地管理局负责解释。
２．准备工作２．１编写土地估价任务书凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。
土地估价任务书的内容包括：ａ．城镇基本情况；ｂ．土地估价工作的领导与组织；Ｃ．估价时间安排和经费预算；ｄ．土地估价成果；ｅ．土地估价技术方案。
城镇土地估价规程
（1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。
（2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；
3.3.2宗地地价评估技术途径
利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。
（6）进行区域因素修正；
（7）进行个别因素修正；
（8）进行使用年期等修正；
（9）求出比准价格。
5.2.3收集宗地交易实例
资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
5.2.4确定比较实例
要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
VE=V0×DP/DE（16）
式中：VE：区域因素修正后的比较实例价格
V0：区域因素修正前比较实例价格
DP：待估宗地区域因素条件指数
r=(r1L+r2B)/(L+B)（12）
式中：r：综合还原利率
r1：土地还原利率
r2：建筑物还原利率
L：土地价格
B：建筑物价格
5.1.8选用适当计算公式
根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。
5.1.9计算土地收益价格
在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。
Rin:房地纯收益
Ihn:房屋纯收益
式中：Rin=Rlg-Clg(5)
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程LT本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序2.1 城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。
2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。
估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。
2.2 城市土地估价的程序2.2.1 城市土地估价应按下列程序进行：1. 确定估价基本事项；2. 编制估价工作计划；3. 实地确认估价对象；4. 搜集估价所需资料；5. 选定估价方法计算；6. 确定估价结果；7. 提交估价报告。
2.2.2 确定估价基本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。
确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定，采用公历表示，精确到日。
城镇土地估价规程新
城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)目录1 总则 (3)1.1 规程制定的目的 (3)1.2 规程适用范围 (3)1.3 从事土地估价的基本规定 (3)1.4 职业道德 (3)1.5 土地估价报告的有效期 (3)1.6 土地估价的法律依据 (3)1.7 规程解释权 (3)2 城市土地估价基本原则和程序 (4)2.1 城市土地估价的基本原则 (4)2.2 城市土地估价的程序 (4)3、城市土地价格的影响因素 (6)3.1 城市土地价格影响因素分类 (6)3.2 一般因素 (6)3.3 区域因素 (6)3.4 个别因素 (6)4 .基准地价评估 (6)4.1 准备工作 (6)4.2 资料调查与整理 (7)4.3 基准地价评估的技术路线 (8)4.4 级差收益(地租)法评估基准地价 (8)2. 模型选择方法 (11)4.5 利用土地交易资料评估基准地价 (13)4.6 利用土地交易资料评估路线价 (18)4.7 城市基准地价的确定 (19)4.8 基准地价修正系数表的编制 (20)叮叮小文库5宗地地价评估基本方法 (28)5.1 宗地估价程序 (28)5.2 收益还原法 (29)5.3 市场比较法 (32)5.4 成本逼近法 (38)5.5 剩余法 (40)5.6 基准地价系数修正法 (42)6 各类用地宗地价格评估 (45)6.1 宗地类型 (45)6.2 居住类宗地价格评估 (46)6.3 商业金融业用地宗地价格评估 (46)6.4 工业、仓储用地宗地价格评估 (46)6.5 交通用地宗地价格评估 (46)6.6 综合用地宗地价格评估 (46)6.7 公共绿地价格评估 (46)7 不同土地权利的宗地价格评估 (46)7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别： (46)7.2 土地所有权价格评估 (46)7.3 土地使用权价格评估 (46)7.4 土地租赁权价格评估 (46)7.5 土地抵押价格评估 (46)7.6 土地地役权价格评估 (46)8 土地估价成果验收及确认 (46)8.1 基准地价成果的验收及确认 (46)8.2 宗地估价成果的确认 (46)9 名词解释 (46)城市土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
城镇土地定级规程
城镇土地定级规程一、城镇土地定级的背景与意义城镇土地定级是城镇土地管理的基础工作之一，通过对城镇土地进行分类和定级，可以科学合理地利用土地资源，促进城镇发展，提高土地利用效益。
同时，城镇土地定级还可以提供一定的依据和保障，用于土地征收、土地出让、土地使用权划转等相关事务的处理。
二、城镇土地定级的原则和依据城镇土地定级的原则主要包括公平公正、科学合理、依法依规等。
在城镇土地定级的过程中，需要综合考虑土地的自然特征、地理位置、土地用途等因素，根据相关法律法规和规划要求进行划定。
三、城镇土地定级的分类和标准城镇土地定级一般按照土地的用途和功能进行分类，常见的分类包括住宅用地、商业用地、工业用地、交通用地、公共设施用地等。
每种土地用途都有相应的标准和要求，比如住宅用地可以根据居住人口密度、建筑物高度、绿化率等指标进行定级。
四、城镇土地定级的程序和方法城镇土地定级的程序一般包括立项、调研、划定、公示和审批等环节。
在具体的定级过程中，可以采用现场勘测、数据分析、专家评审等多种方法，确保定级结果的准确性和可信度。
五、城镇土地定级的管理和监督城镇土地定级工作需要建立健全的管理和监督机制，确保定级工作的规范性和公正性。
相关部门需要加强对城镇土地定级工作的指导和监督，及时纠正和处理定级过程中出现的问题和不正之处。
六、城镇土地定级的应用和价值城镇土地定级结果可以用于土地管理和土地资源的合理配置。
根据定级结果，可以科学规划城镇的用地结构，合理安排土地用途，提高城镇土地的利用效益和经济价值。
七、城镇土地定级的挑战和改进城镇土地定级工作面临着一些挑战，比如土地用途混乱、数据不准确、标准不统一等问题。
为了改进城镇土地定级工作，需要加强对土地用途和功能的研究，制定更加科学合理的定级标准和方法，提高定级工作的准确性和可操作性。
城镇土地定级规程是城镇土地管理中的重要环节，通过科学合理地对城镇土地进行分类和定级，可以促进城镇发展，提高土地利用效益。
国家土地管理局关于印发《城镇土地定级规程(试行)》的通知
国家土地管理局关于印发《城镇土地定级规程(试
行)》的通知
文章属性
•【制定机关】国家土地管理局(已撤销)
•【公布日期】1989.09.27
•【文号】
•【施行日期】1989.09.27
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】失效
•【主题分类】土地资源
正文
*注：本篇法规已被《国土资源部关于严格按国家标准实施＜城镇土地分等定级规程＞和＜城镇土地估价规程＞的通知》（发布日期：2002年6月19日实施日期：2002年7月1日）停止执行
国家土地管理局关于印发《城镇土地定级规程（试行）》的
通知
（１９８９年９月２７日）
各省、自治区、直辖市及计划单列省辖市土地（国土）管理局（厅）：
《城镇土地定级规程（试行）》已经过试点实践，并做了一些修改，现印发给你们，请继续试行。
希望各地于今明两年有计划地开展一至二个城镇土地定级试点，有条件的地方可多开展一些试点，进一步积累经验。
试点中的经验和问题，请及时函告我局地籍司。
第04章 城镇土地定级
主 要 定 级 因 素 ——
环 境 条 件
（五）人口状况——人口密度（人/单位面积）
作为顾客，人口密度越高，购买力越强，地 级别越高，地价越高。但应有一定的限度， 当人口需要超过合理的环境容量，会产生负 效应，如环境恶化、交通拥挤、市容混乱。
主 要 定 级 因 素 ——
市 级 中 心—— 覆盖整个建成区，顾客 来自远郊、外地（10～15km） 区 级 中 心—— 5～10km 居住区中心—— 1～3km 小 区—— <1km
主 要 定 级 因 素 ——
繁 华 程 度
服务半径
（二）交通通达度
道路通达度 公交便捷度 对外交通便利度 路网密度
1、道路通达度 体现在道路功能、宽度、等级等方面。 （1）道路功能 每条道路在城市交通中的分工和作用， 过去老城市，交通小，每条道路没有功能之分。 生活型道路：与居民日常生活相关 交通型道路：与生产相关，货运为主 混合型道路
主 要 定 级 因 素 ——
现在城市道路
交 通 通 达 度
（2）道路宽度——道路红线之间的距离
包括：车行道、人行道、绿化带 （3）道路级别——道路宽度是主要因素
主干道40米 道路宽度 次干道30米 支 路15米 综合评价道路通达性是把道路宽度、道路功能结 合在一起对道路分级。如： 生活型主、次干道 交通型主、次干道 混合型主干道等
定 级 因 素 选 择
三、主要城镇土地定级因素介绍
繁华程度 交通通达度 基本设施 环境条件 人口状况度——商服繁华度（农贸市场繁华度）
繁 华——指城市中某些职能的集聚，对企、事业，居 民产生巨大吸引力，土地上能创造高额的收益和利润。 外观上看：城市生活中交往最频繁、最活跃的地区 商业集聚：很大的吸引力，效益来源于互补性 中心商业区：集中数百家不同类型的商店及相应的 服务设施，商品多，门类齐全，需求的 物品应有尽有，可供选择的余地大，具 有很大的吸引力。
城土地分等定级
（二）因素因子权重确定
? 权重反映因素因子对城镇土地质量的影响程度， 权重值对土地质量影响的大小成正比，数值在 0—1之间，各因素权重值之和为 1。因素所涉及 的因子权重值在 0—1之间，总和为 1。
? 确定因素因子权重的方法：
? 常用方法：特尔斐法，又称专家法
? 程序：（1）提出问题，设计调查表格
? 6．区域经济发展水平 ? 全年国内生产总值、人均国内生产总值、 ? 3—5年内国内生产总值年均增长率 ? 全年地方财政收入、人均地方财政收入、 ? 3—5年内地方财政收入年均增长率
? 全年全社会固定资产投资额、人均全社会因定资产 投资
? 全年社会消费品零售总额、人均社会消费品总额、 3—5年内社会消费品零售总额年均增长率
? 然后收回专家的答卷，进行统计分析，求 出均值、方差及其概率分布，并返馈给专 家，专家可参考并对以前的选择进行修改。
? 经过2—3轮之后，意见较集中，
? （4）专家意见的处理
? 进行统计分析，求出方差、均方差
? 如果方差小于或等于允许值，即可将平均 值作为权重值
三、资料调查与整理
? 资料时限在分等工作开展前三年内，统 一各种数据的时限，设定统一的截止时 限。资料包括：
城镇人口规模 城镇人口密度 城镇二三产业增加值 城镇工业销售收入 城镇人均铺装道路面积
城镇人均生活用水量
城镇气化率
排水状况
城镇排水管道密度
选择要 求 必选 备选 必选 备选 备选 备选 必选
备选
备选
备选
城镇用 地投入 产出水
平
区域经 济发展
水平
区域综 合服务
能力
区域土 地供应
潜力
备选 备选
必选 备选
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城镇土地定级规程1 总则1.1城镇土地定级的任务与目的城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。
城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。
1.2 城镇土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。
土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本规程适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新参照本规定执行。
各城镇间土地等的评定规程另行制定。
1.3 土地定级对象土地定级的对象是城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地。
土地定级工作以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行。
城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
1.4 土地定级原则1.4.1综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。
土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。
1.4.2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。
1.4.3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。
1.4.4 土地收益差异原则土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算, 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应；1.4.5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析。
1.4.6 综合定级与分类定级相结合的原则在土地利用类型分异不明显的中小城镇,可以采用综合定级；而在土地利用类型分异较明显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级。
1.5 土地定级工作内容a. 准备工作及外业调查；b. 定级因素资料整理及定量化；c. 单元分值计算及土地级别评定、土地收益测算；d. 编制土地级别总图及量算面积；e. 土地级的边界落实及分宗整理；f. 编写土地定级报告；g. 土地定级成果验收；h.成果归档和资料更新。
1.6土地定级的技术途径土地定级有综合定级和分类定级两种技术途径。
1.6.1 综合定级选择对各种不同类型用地有影响的土地定级因素，确定定级因素作用方式，并计算定级因素作用分值，在整个定级范围区内，划分土地定级单元，计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分土地级别，经验证后，确定土地级别。
综合定级适合主要土地利用类型分异不明显，各种不同类型用地质量优劣区域较统一的中小城镇。
1.6.2 分类定级分类定级有全域覆盖分类定级和分区分类定级两种技术途径。
1.6.2.1全域覆盖分类定级选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，确定定级因素作用方式，并计算定级因素作用分值，在整个定级范围区内，划分土地定级单元，计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分土地级别，经验证后，确定该类型用地的土地级别。
全域覆盖分类定级适合主要土地利用类型分异不明显，各种不同类型用地质量优劣区域不统一的城镇。
1.6.2.2 分区分类定级确定城镇主要土地利用类型分布范围，分别选择对各种类型用地有影响的土地定级因素，确定定级因素作用方式，并计算定级因素作用分值，在城镇各主要土地利用类型分布区内，划分土地定级单元，分别计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分各土地利用类型的土地级别，经验证后，确定各类型用地的土地级别。
分区分类定级适合主要土地利用类型分区明显，各种不同类型用地质量优劣区域不统一城镇、开发区。
1.7土地定级的程序1.7.1 综合定级的程序1.7.1.1 根据城镇特点，对影响土地质量和土地使用价值的因素分析，选取土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分综合土地级别的定级因素；1.7.1.2 按照各定级因素分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；1.7.1.3 依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算各因素权重值；1.7.1.4 在土地定级的全部区域内，划分土地定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级别；1.7.1.5 按数理统计要求，在不同土地级别上进行土地收益测算或结合基准地价评估，对初步划分的土地级别进行验证和调整；1.7.1.6 编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。
1.7.2 全域覆盖分类定级的程序1.7.2.1 确定全域覆盖分类定级的土地利用类型分类的种类，一般有商业用地土地定级、住宅用地土地定级、工业用地土地定级等几类；1.7.2.2 根据城镇特点，对影响土地质量和土地使用价值的因素分析，选取对拟进行定级的土地利用类型用地有主要影响的土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分土地级别的定级因素；1.7.2.3 按照各定级因素分布变化规律，计算各类用地中各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；1.7.2.4 依据定级因素与拟进行定级的土地利用类型用地的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算各因素权重值；1.7.2.5 在土地定级的全部区域内，划分土地定级单元，分别计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分各类用地的土地级别；1.7.2.6 按数理统计要求，在不同土地级别上进行土地收益测算或结合基准地价评估，对初步划分的土地级别进行验证和调整；1.7.2.7编绘各类型用地土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。
1.7.3 分区分类定级的程序1.7.3.1 根据城镇特点、土地利用现状及有关规划，确定城镇主要土地利用类型，并勾绘其分布范围; 选取对拟进行定级的土地利用类型用地有主要影响的土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分土地级别的定级因素；1.7.3.2 按照各定级因素分布变化规律，计算各类用地中各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表。
1.7.3.3依据定级因素与拟进行定级的土地利用类型用地的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算各因素权重值；1.7.3.4 在各土地利用类型分布范围区域内，分别划分定级单元，分别计算单元内各定级因素的分值，各分值加权求和；1.7.3.5 分类按总分值的分布排列初步划分土地级别，验证土地级别，确定土地级别，落实土地级别界线；1.7.3.6 编绘土地类型用地土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。
1.8 土地定级的技术方法1.8.1因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0～100 分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高;1.8.2单元划分可选用主导因素均值法、叠置法、网格法或宗地法；1.8.3权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法或其它数学方法；1.8.4单元总分值计算采用多因素加权分值求和法。
计算式为:nＰ＝∑ w i·Ｆii=1式中：Ｐ—单元总分(各定级因素在单元内对土地优劣影响的综合反映)；∑—累加符号；ｎ—土地定级因素的总数；w i—权重(某定级因素对土地质量和使用价值的影响度)；Fi—分值(某定级因素在单元内表现出的优劣度)。
1.8.5 级别确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法或聚类分析法；1.8.6土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。
1.9 土地定级成果1.9.1以常规手段定级a. 土地定级报告；b.综合或各类型用地土地级别图；c.综合或各类型用地土地级边界图；d．各类型用地土地定级单元分值图；e. 各类型用地土地定级因素作用分值图；f. 各类型用地土地定级分类面积汇总表；g . 原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表。
1.9.2 以计算机系统为手段定级a. 土地定级报告；b.综合或各类型用地土地级别图；c.综合或各类型用地土地级边界图；d．各类型用地土地定级分类面积汇总表；e. 原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表；f. 土地级别数据库；g. 土地级分宗统计表。
1.10 地方补充规定省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。
补充规定不得与本规程要求相抵触，并须报国土资源部认可和备案。
1.11 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。
2 准备工作2.1 编写土地定级任务书凡开展土地定级的城镇，由市、县土地管理局组织编写土地定级任务书，经上级土地管理部门批准后实施。
土地定级任务书的内容包括：a. 开展土地定级城镇的基本情况；b. 土地定级工作所需的技术资料和图件资料；c. 土地定级工作的组织与领导；d. 土地定级时间安排和经费预算；e. 土地定级成果；f. 土地定级技术方案。
2.2 表格准备根据当地土地定级工作需要，从附录A中有选择地准备工作用表。
2.3 图件准备土地定级工作所需准备的图件主要为各类工作底图，包括土地级别总图工作底图、土地级别边界图工作底图、定级因素作用分值图工作底图和其它辅助工作底图。
各类底图采用能覆盖城镇定级范围的城镇平面图、地形图或地籍图。
根据城镇规模和复杂程度不同，各类工作底图的比例尺应当符合下列各款的要求：2.3.1 土地级别总图的工作底图大城镇 1:10000 ～ 1:20000中等城镇 1:5000 ～ 1:10000小城镇以下 1:1000 ～ 1:50002.3.2 土地级别边界图的工作底图应采用城镇地籍图，无地籍图时，可暂用比例尺大于土地级别总图并能准确划出土地级边界的其他图件。
2.3.3 定级因素作用分值图的工作底图作用分值图比例尺应与土地级别总图一致。
2.3.4 其它辅助图件的工作底图其它辅助图件的工作底图应采用满足需要的图件，比例尺由各城镇自定。
2. 3. 5 工作底图的采集方法及编码规则工作底图的采集方法及编码规则，必须遵照国家有关编码规则规定。
3 土地定级因素选择定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。