武汉房地产市场研究报告克尔瑞

绝对保密

SEP

武汉市场月报

2011年9月武汉上海克而瑞信息技术有限公司

宏策篇宏观政策篇

市政规划篇

市场热点篇

数据分析篇

土地市场篇

项目解析篇

PART1宏观政策篇

下阶段货币政策维持不变，二三线城市限购扩张止步于衢州，中◆中央调控房地产市场的决心依然坚定，货币政策不会再加紧，财税政策将

成为决策层“新宠”央地方博弈持续

成为决策层“新宠”；

◆本月仅衢州跟进“温和”限购令，而实施“限价”的城市渐增，“限购扩

编”受阻

编”受阻；◆重庆10月1日起对主城区存量独栋商品住宅征收房产税，模式有待检验，

武汉暂不征收

武汉暂不征收；◆国家政策支持各地发行企业债券为公租房建设融资，地方自创融资方式须

谨慎

中央调控房地产市场的决心依然坚定，货币政策不会再加紧，财税政策将成为决策层“新宠”

9月1日，温家宝在《求是》杂志发表文章，指出房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改

14日，达沃斯论坛上，温

家宝重申，继续实施积极的

财政政策和稳健的货币政策

保持宏观经济政策的连续

24日，周小川出席IMF

国际货币与金融委员会部

长级会议时指出国内货币

政策基调未变未来政策

变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。，保持宏观经济政策的连续

性、稳定性。这一表态增强

了货币政策不会放松的预期

。

政策基调未变，未来政策

将致力于稳物价防经济大

波动。

今年年内房地产调控政策依然严厉，寄望于政策松动是不现实的

◆房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，租金高企，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要一段时间。

观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要段时间。

◆限购政策是当前房地产调控政策的核心措施，也是相对有效的措施，因此，限购政策短期内不放松，中期内将适度扩展限购范围。

◆受国内外经济形势影响，货币政策再加紧（如上调存准率、加息等）已不可能，代之的是财税政策，可能成为未来调控的“重兵器”，如房产税试点城市扩大或者沪渝房产税应税住房范围扩大，对出租房屋收入征收个人所得税二手房征收土地增值税等

入征收个人所得税，二手房征收土地增值税等。

本月仅衢州跟进“温和”限购令，而实施“限价”的城市渐增，“限购扩编”受阻

台州限购令衢州限购令发布日期8月25日9月9日城

市

发

布

时

起始

时间

首次开盘项目在售项目其他

限购范围市区市区

限购产品新建商品住房（二手房住房（含新建商品

间

宜

昌

8

月

24

日

8月开

始

销售价格都不

得超过同地段

、同类型商品

住房近期销售

销售价格不得

高于7月份该

项目的实际销

售均价

将提高中心城区高档

商品房预售许可申请

标准，将对房价过高

的房地产开发企业依

不包含）住房和二手住房）

外地人条件限制提供自购房之日起前2

年内在本市累计缴纳1

年以上个人所得税证明

或社会保险缴纳证明

同台州规定

均价法加强税务监管

韶

关

9

月

4

日

9月18

日起

备案均价高于

周边同类楼盘

半年内实际成

交均价10%，

备案均价高于

本楼盘同类房

型半年内实际

成交均价5%

已发放预售证项目，

实际成交价格高于备

案价格的，暂停购房

合同网签和备案登记

购房套数限制市域范围内≥2套，市域

范围外≥1套或不能提供

上述证明者，暂停购买

资格

市域范围内≥3套，

市域范围外≥1套或

不能提供上述证明

者，暂停新购住房

暂缓办理预售

证

，暂缓办理预

售证

丹

东

9

月

5

9月5

日起

均价不得高于

同地段同类商

品住房备案公

已批准预售的

分期开发项目

，又申请该地

已取得预售证，尚未

销售的商品房，销售

价格实行价格备案及

点评整体宽松，衢州版与台州版如出一辙，虽然衢州二手房纳入限购，但限购第4套及以上的做法

，明显放宽了本市居民的购房限制日示后的销售均

价

块新的商品房

预售证，不得

高于该项目原

来的均价

明码标价制度，具体

价格以物价、房产部

门备案公示后的销售

价格为准

限购和限价利益链

主待重庆10月1日起对主城区存量独栋商品住宅征收房产税，模式有待检验，武汉暂不征收

重庆房产税内容简析

征收对1独栋高档住宅（包括存量和增量）

直接影响不大。目前重庆应税存量独栋商品住宅约300套象

1.独栋高档住宅（包括存量和增量）

2.个人新购的高档住宅（比新建商品住宅均价高两倍及以上）

3.非重庆户籍家庭新购第二套及以上征收标累进税率：按成交均价高于近两年商品住房这个并非新政策，在今年1月份的重庆房产税政策中已有规定，此前只征收了增量住房房产税，存量独栋并没有正式开征。

存量独栋商品住宅约3500套，占重庆主城区商品住宅的1%不到，同时房产税制定的价格门槛较高，税率偏低，还有面积减免，预计征收的税额准成交均价倍数

征税税率

3倍以下，征收0.5%3-4倍征收1%4倍以上征收1.2%

非重庆户籍家庭新购第二套及以上征收0.5%总体不大，对房价影响有限，仅是增加了一项税收来源。

1

2

计税依据以商品房市场价格为征税基数

特点

抵扣：

存量房开征房产税的威慑力比较大，将推动独栋别墅二手房交易。存量房开征房产税试点43

1月28日以前的存量独栋别墅可抵扣180㎡；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；

非重庆户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积

“重庆模式”尚属全国首例，有待时间检验，全国推广为时尚早，武汉暂不征收。

产税试点，

表明了调控的趋势，很可能逐渐扩大范围，如对个人多套普通住房征税，这对非自住的购房需求将产生明显心理影响。重庆增加持有环节计算公式每年应纳房产税额=应税建筑面积×房屋交易价×税率

纳税期10月1日-31日对主城九区1月28日前购买的独栋商品住宅征税而这之前只针对1月28日税费，将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源。

武汉三环内主城区存量独栋极少，包括梦湖香郡（32栋）、城投瀚城（18栋）、虹景花园、梦湖水岸（2栋）、保利心语（2栋限

独栋商品住宅征税，而这之前只针对1月28日以后新增的独栋别墅、高档住宅以及新购2套以上的外地人征税

）、南湖山庄（4栋）、水岸星城（2栋）、水墨清华（5栋）等项目，即使按照重庆模式征收存量独栋房产税，税负偏低，不足以影响整个市场。