工程管理房地产经营与管理论文

房地产经营与管理课程设计题目梦想·盛世地产武汉区投资项目学生魏阳学号 6208140323专业 12工程管理班级 03班指导教师宋彦朋完成时间： 14 年 05 月 08 日成绩一目录第一章武汉市状况..................................................................... (1)第二章武汉市前景展望1 武汉市国民经济发展现状和分析 (1)2进年来武汉市GDP、社会消费、资产图表 (2)第三章武汉房地产市场现状和分析1 武汉市土地市场 (3)2 武汉市房产市场分析 (4)第四章梦想.盛世项目基本介绍........................................................ .. 5第五章规划设计方案.. (5)1拟开发项目建筑工程规划设计要求.................................................... (5)2拟开发项目的规划设计方案.......................................................... (6)3项目开发经营周期的确定............................................................. (7)4项目投资估算 (7)5资金筹措计划 (10)第六章房产价格定位 (10)第七章房产销售 (10)二一、武汉市概况武汉市是湖北的省会，中国长江流域的重要中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。

世界上第三大河长江及其最大的支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳、武昌三镇。

武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。

武汉市土地面积8467平方公里，人口740万，流动人口400余万。

二、武汉市前景展望1 武汉市国民经济发展现状和分析：武汉作为中部地区的主要城市之一，这几年来经济发展较好，从大的方面来讲地区生产总值连续突破3000、4000、5000亿元，2010年达到5515.76亿元，较上年增加945亿元，增长14.7% ，在在 15个省级城市中排名保持第五，据统计，2010年，全市主要经济数据全线“飘红”：规模以上工业总产值6424.59亿元，增长28.4%；全社会固定资产投资3753.17亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%，预计今年年GDP可达到6259.51亿元。

武汉市这几年的GDP一直在保持着快速增长的态势，但其中有很大的一部分是占在房地产这一块，这几年，政府每年都买了不少的地，可是，武汉的地是有限的，所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来发展经济的，现在，政府对地土的依赖性还是很强，并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来发展经济的，所以，在以后的几年里，武汉的经济还会以快速发展的态势向前发展，但是好景不会太长，而且最终政府不会过份的依赖地土来发展经济而转向工业甚至是其它服务业。

武汉市虽然经济发展较快，可是在全国重多大城市中，武汉的人均收入是偏低的，众所周知，武汉人均工资在全国的重多城市中排名很低的，所以，武汉经济虽是在较快的发展着，可是人均收入增长并不太快1三近年来，武汉市的房价节节攀升，特别是从2008年以来，价格不停上涨，特点是上涨速度快，涨幅大！上图为前两年来武汉房价走势图，我们可以明显感受到房价上涨的速度的，不过还好，那是2008年以前的，2008到到2011年这三年之前是房价上涨最快的的三年！2 进年来武汉市GDP、社会消费、资产图表GDP社会消费2四资产三武汉房地产市场现状和分析（1）武汉市土地市场的分析3五2012年，全市的土地市场（含中心城区，新城区及开发区）累计成交土地583宗，面积3373.76公顷（合50606亩），同比增长5.1%；建筑面积7850.87万平方米，同比增长35.9%；成交金额964.59亿元，同比增长56.6%。

全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；建筑规划面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。

（2）武汉市房产市场分析随着房价过快上涨引起了很大的社会反应各种社会问题以及矛盾都随之出现，政府为了缓解各种社会矛盾和压力，从去年11月到今年11月，针对房地产市场的一系列调控措施几乎从未中断，今年4月份和9月底针对房地产市场的变化，密集出台了两轮“房产新政”，限贷、限购、限外等“三限令”成为房地产调控的实施细则。

宏观调控是政府有效应对不利房价过快上涨的一种重要手段，如果说房价是个风筝的话，那么宏观调控就是风筝后面的线了，房价的高低受那根线的牵引的！政府现在做的事就是牵好这条线，而不让其自由的向上涨，但是，房地产占总经济的好大一部分，GDP的增长里面增长的好大部分是房地产的贡献。

所以政府也不能将房地产打死，而且，房地产带动的不只是房价的问题，它的相关产业太多了，是一个很庞大的系统，房地产的兴衰对其它相关产业的影响很大的，如果房地产这块出现了比较大的问题的话，所带动的影响将是不可预测和控制的，房地产的稳定很大方面决定着其它相关产业的稳定甚至说是还会影响到社会的稳定，房地产的“革命”实际就是政府自己的“革命”，房地产只能进行软着陆，如果进行硬着陆的话政府本身也会受到伤害，也会给这个社会带来不稳定因素，所以，房价不能再涨下去的同时，房价也不能暴跌，所以就出现了现在的房价趋于稳定或者在小幅度内的长下波动的现状！2010年，武汉市制定出台了《市人民政府关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》，大力推进保障性住房建设，加强市场调控，坚决抑制投资投机性购房需求。

2010年武汉市房地产市场整体保持平稳的发展态势，全市商品房实际销售面积为1429.17万平方米，同比增长2.20%，成交套数141058套，同比增长4.65%。

2011年，武汉市房地产市场整体朝着调控预期方向发展，开发投资增幅回落，住房成交量小幅下滑，住房价格总体平稳，实现了全年房价控制目标。

2011年，全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米，同比减少6.11%，成交套数130963套，同比减少7.16%。

2012年上半年，武汉房地产市场已经从2011年下半年的冰封中，逐渐恢复。

4六2012年上半年，开发商继续“以价换量”、公积金政策微调、央行3年来首度重启降息，终于让观望中的刚性需求开始释放，1-6月，武汉住宅成交达到55872套，比2011年同期增长5498套。

从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。

从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。

随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。

四、梦想·盛世项目基本介绍梦想盛世，位于武汉市江夏区主干道——纸坊大道上，扼守江夏财富交通大动脉，地理位置极其优越，尽享成熟城市配套！项目以临街18层地标级建筑和小高层、多层品质住宅，傲立于江夏最繁华地带，成就江夏中心门户生活！整个社区以温馨居家为主导，将人居理念充分融入到建筑当中，户户采光通风，层层观景，功能齐全，结构合理，分区明显，主力户型为90-93㎡精致两房和102-128㎡经济实用三房。

部分户型配备双向阳台、入户花园、外飘窗和储藏室，为业主带来更多的生活情趣和居家实惠。

在社区配套上，小区独特的地理位置，造就了其完善的配套，江夏商业街、江夏中心百货、中百仓储、武商量贩；建设银行、农业银行、工商银行、中国银行、中国信合、中国邮政；江夏区第一人民医院、江夏妇幼保健院、江夏区中心医院；实验幼儿园、明熙幼儿园、江夏机关幼儿园、江夏三小、实验小学、明熙小学、实验中学、江夏一中等购物、娱乐、金融、医疗、教育配套设施应有尽有，尽享一站式便利生活！随着武汉市出口路高速化进程的推进，江夏区“六纵(南北向)六横(东西向)”道路网络正在形成。

目前，江夏区可通过江夏大道、阳光大道、纸李大道三条快速通道进入市区，乘坐902到达武昌火车站，仅需40分钟；乘901或903到鲁巷或卓刀泉，也只需要40分钟；乘坐905及906也可直达市区和火车站。

另外，在建中的光明大道将成为连接市内的第四条快速通道，也将是最为便捷的一条。

届时，由江夏入市区车程仅需20分钟，江夏将成为名副其实的武汉城南后花园！梦想•盛世名门以其独特的优势，成为武昌、光谷和江夏消费者关注的焦点，全城拭目以待！五、规划设计方案（一）拟开发项目建筑工程规划设计要点1.同意在规划红线范围内进行规划设计。

2.规划容量要求：5七容积率﹤1建筑密度﹤15%绿地率﹥50%3. 建筑退让要求。

4. 组织好用地内外交通，做到人车分流。

5. 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。

中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。

6.统一进行室外绿化设计。

7. 认真进行建筑单体设计。

8. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。

9 .报审图纸要求：（1）设计说明（含技术经济指标）。

（2）总平面图。

（3）主要建筑单体平、立、剖面图。

（4）小区景观表现图二）拟开发项目的规划设计方案根据建设梦想·盛世投资项目自身特征，结合武汉市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。

小区内所有住宅拟建为独立别墅和联排别墅。

依据规划用地地形特点，合理布局。

可建 21幢独立别墅，176套联排别墅，每幢独立别墅占地约160平方米，建筑面积平均约370平方米，设有私人绿地约440平方米/户，每套联排别墅建筑面积平均约270平方米。

每户都有自己的车库。

另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。

别墅建成后全部用于出售。

方案的主要技术经济指标如表1所示。

6八三、项目开发经营周期的确定本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为1年四、项目投资估算投资估算依据为：1、国家发改委2006年7月发布的《建设项目经济评价方法与参数》；2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。