地产销售团队自建与外判的对比
房地产自主销售委托代理销售差异
房地产自主销售委托代理销售差异引言在房地产行业，自主销售和委托代理销售是两种常见的销售方式。
自主销售指的是房地产开发商直接负责销售工作，而委托代理销售则是将销售任务委托给专业的代理机构。
本文将针对房地产自主销售和委托代理销售进行比较和分析，探讨它们在销售差异方面的特点。
自主销售自主销售是指房地产开发商自行组织和实施的销售活动。
下面是自主销售的一些特点：1.销售渠道控制：开发商可以完全掌控销售渠道，包括线上和线下渠道。
这意味着开发商可以根据自身需求，自由选择适合的销售渠道。
2.品牌宣传：自主销售可以更好地展示开发商的品牌形象。
开发商可以通过自有平台和渠道，展示自己的产品特点和优势，提升品牌知名度。
3.销售策略调整：自主销售可以根据市场需求和反馈，及时调整销售策略。
开发商可以灵活地制定售楼处布局、销售套餐和政策，以满足客户的需求。
4.直接接触客户：自主销售可以直接接触客户，了解客户的需求和意见。
这使得开发商能够更好地为客户提供个性化的服务，增强客户的满意度。
委托代理销售委托代理销售是指房地产开发商将销售任务委托给专业的代理机构，由代理机构负责销售工作。
以下是委托代理销售的一些特点：1.专业销售团队：委托代理销售可以利用代理机构的专业销售团队和资源，提高销售效果。
代理机构通常有丰富的销售经验和客户资源，能够更好地推广和销售房地产产品。
2.扩大销售范围：通过委托代理销售，开发商可以扩大销售范围和覆盖面。
代理机构通常有较广泛的销售网络和渠道，能够将房地产产品销售到更多的潜在客户。
3.减轻运营压力：委托代理销售可以减轻开发商的运营压力。
开发商可以将销售任务交给代理机构，专注于项目开发和其他核心业务，提高效率。
4.专业市场分析：代理机构通常对市场具有较深入的了解，能够提供专业的市场分析和预测。
这对开发商制定销售策略和决策具有重要意义。
自主销售与委托代理销售的差异自主销售和委托代理销售有一些明显的差异，下面将逐一列举：1.销售成本：自主销售的销售成本相对较低，因为开发商可以自行组织销售活动并控制销售渠道。
项目自销与委托代理优劣分析
尽职调查要诀：987654321规定动作
魔鬼藏在细节处
风过乙方90%以上的管理层和股东并面谈
坚持两次8点到达乙方公司（事先不能通知）
到达至少7个部门
在企业连续呆6天
对企业团队、管理、技术、市场、财务5个要素进行详细调查
与乙方公司4个客户面谈过
调查3个以上乙方同力还能干好活。
2、销售渠道，模式灵活多样
3、有庞大客户及商家资源
4、项目产品丰富对团队专业水平要求高
1、人员流动性大，团队稳定性差
2、项目代理完毕拿走代理费，没留管理模式和盈利模块
3、带走队伍没有种子培育，甲方田地永远荒芜，无法成长
4、利益分明责任心不够，看钱办事或择房而售。
甲对乙的基本要求自行约束
1、销售方式符合投资方式
2、销售周期及销售成本控制在预期目标范围内
3、价格策略符合资金回笼计划
4、不能超越委托权限
5、不能签约后另行追加合同外内容或反复改稿十次后要第一稿，第三稿（要求乙方存十次稿件）
6、告诉乙方你的优势，也要说出自己的不足，合作是双赢，不算计乙方赚多少钱，做一个好面子，大气，对专业执着的甲方，投资者只投资这种人
5、销售热情唯持签约后三个月
操作条件
1、长期招不到人无法组建团队或团队执行力较弱，无商家和社会资源的甲方
2、乙方曾经合作过的甲方标准落实，对接高效，能缩短磨合期
3、甲方认同的乙方，代理心态正确，流程清晰，专业过硬，高度责任心，不炒房
审查要点
1、乙方以往业绩中，其强项是否能弥补甲方弱项，擅长何种项目的推广销售？住宅？写字楼？商业？
提出不少于20个关键问题
至少与公司的普通员工吃过1次饭或面谈1次
开发商自营与代理机构销售的利弊谈
开发商自营与代理机构销售的利弊谈Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998开发商自营与代理机构销售的利弊谈(2012-3-169:15:21)分类：标签：|开发商自营与代理机构销售的利弊谈房地产的发展在几年间经历了启动、发展、鼎盛、调控等不同的阶段，在市场经济的作用下，在供需关系的平衡中，开发商与代理商之间的联系越来越多，合作的方式越来越灵活多样而有效；而同时，在彼此的合作中，不可避免地也发生了一些矛盾、冲突和隔膜，使一些行为背离了良好的初衷。
在太原这个二三线城市的房地产市场上，楼盘林立，销售模式也是多种多样，有开发商自营的，也有专业代理机构介入的。
房地产代理商就像一队机智勇猛的轻骑兵，在楼盘销售环节上凭借准、快、活的特点，迅速分食着房地产市场这块大蛋糕。
而开发商就像职能齐全、实力雄厚的正规部队，尽管有打胜仗的可能，但也逐步认识到轻骑兵的优势而加以利用。
本文就开发商自营和代理机构销售的利弊进行一个初步的探讨。
一、开发商自营与代理机构销售的概念1、开发商自营：开发商对楼盘进行开发后，自己组建销售团队，对市场进行分析、判断并进行销售，由公司内部的工作人员或者置业顾问来完成楼盘的销售及推广。
2、代理机构销售：开发商对楼盘进行开发的过程中，由专业的代理机构参与到前期策划、规划设计、项目定位、工程建议等环节，并负责楼盘后期的销售及市场推广。
二、开发商自营的利弊◆开发商自营的利：1、直接面对客户，掌握客户需求点，并能做出及时的应变措施及调整策略。
一般情况下，一个开发企业是要永续经营与长期存在的，项目也是要连续开发的，并非一个楼盘做完就了事，因此需要长久地掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。
并且自行销售能够使房地产开发企业直接面对消费者，掌握客户的第一手资料，根据市场动态随时做出应变的决策或及时调整楼盘定位。
2、内部沟通顺畅。
由于销售部门的人员都隶属于开发公司，相比较代理公司来说，销售部和公司其他部门是一个统一的整体，对于开发公司内部的人事及流程都比较熟悉，在人际关系的处理上更简单，一定程度上对销售工作的促进更大。
房产销售中的团队管理技巧
房产销售中的团队管理技巧房产销售行业是个竞争激烈的行业，在这个行业中，有效的团队管理是成功与否的关键。
一个高效的销售团队能够提高销售业绩、增加客户忠诚度，并为公司带来长期的可持续发展。
因此，正确地管理和激励销售团队成员是至关重要的。
一、明确目标和设定指标一个好的团队需要明确的目标和设定的指标，以使成员们明白他们的努力目标，并衡量他们的工作成果。
这不仅能激励团队成员积极投入工作，还能帮助他们更好地规划销售策略和实施行动计划。
团队管理者应该与团队成员一起制定目标，确保目标可以成为激励团队的力量。
目标应该明确、具体、可衡量，并根据市场需求和公司实际情况进行调整。
此外，制定合理的指标是确保团队导向和个人绩效的关键。
二、培养团队合作和沟通团队管理中，良好的合作和沟通是至关重要的，特别是在房产销售行业中。
团队成员之间需要建立互相信任的关系，共同合作来实现销售目标。
管理者应该促进团队成员之间的合作，例如组织团队活动、定期开展团队会议等。
此外，建立有效的沟通渠道也是不可或缺的，可以利用现代技术如在线协作平台和社交媒体来促进实时沟通和信息共享。
三、激励和奖励激励和奖励是激发团队成员潜力的重要手段。
一个良好的激励机制可以提高团队成员的工作积极性和主动性，进而推动个人和团队的业绩提升。
管理者可以通过提供竞争性的薪酬结构、奖金制度和晋升机会来激励团队成员。
此外，定期给予个人和团队的肯定和赞扬也是重要的激励方式，可以提高成员的自尊心和归属感。
四、持续培训和发展房产销售行业的竞争性要求销售团队不断提升自己的专业知识和技能。
管理者应该为团队成员提供持续培训和发展的机会，以帮助他们提高自己的销售技巧和市场洞察力。
培训可以包括内部培训、外部培训和业务拓展机会等。
通过不断的学习和发展，团队成员能够更好地适应行业变化和市场需求，提高个人绩效并为团队的长期发展做出贡献。
五、有效的管理和监督团队管理者需要具备良好的管理和监督能力，以确保销售团队的工作正常运行并达到预期目标。
房地产开发产品自用之内外有别
房地产开发产品自用之内外有别房地产是现代社会的重要经济支柱之一，房屋作为人们生活的基本需求之一，在城市建设中起着至关重要的作用。
房地产开发商不仅要考虑市场需求和竞争环境，还需要注重产品的内外有别，即房地产的内部和外部设计。
本文将探讨房地产开发产品自用之内外有别的重要性以及应如何实施。
房地产开发产品的内部设计是指住宅、公寓或商业空间的户型、功能分区和内部装修等方面。
在房屋市场竞争激烈的环境下，户型和功能分区的设计对吸引潜在购房者至关重要。
购房者常常注重房屋的实用性和舒适度，因此房地产开发商应根据目标人群的需求和生活方式进行差异化设计。
例如，在家庭型住宅中，需要考虑到儿童房、客厅、餐厅和卧室等功能区域的合理布局，以及通风和采光等因素。
对于商业空间，开发商需要考虑到每个商铺的大小、前后门的位置以及入口门面的设计，以吸引消费者并提供良好的购物体验。
与内部设计相比，房地产开发产品的外部设计更加重要。
外部设计包括建筑的外立面、公共区域、绿化等。
外立面是房地产产品的第一印象，影响着购房者对房产的评估和选择。
一个精心设计的外立面可以打造独特的建筑形象，吸引购房者的眼球，提高房产市场竞争力。
此外，公共区域的设计也是重要的考虑因素。
购房者希望居住在一个优雅、安全、舒适的社区中，因此公共区域的景观设计、步行道、健身设施等都需要与整体建筑风格相协调，营造出宜居的环境。
房地产开发产品自用之内外有别的重要性在于满足多样化的用户需求。
现代社会，人们的生活方式和居住需求多种多样。
一味地按照开发商的想法或模板去设计和开发产品，很难满足购房者的个性化需求。
通过内外有别的设计，可以提供丰富的户型选择，满足不同层次、不同群体的购房需求。
购房者可以根据自己的喜好和需求选择适合的房型，提高购房者的满意度，增加产品的销售率。
实施房地产开发产品自用之内外有别的策略主要包括以下几个方面：首先，了解目标人群的需求和生活方式。
开发商需要通过市场调研和调查来了解潜在购房者的需求和生活方式，为他们提供符合其需求的产品。
楼盘销售：委托代理还是自产自销？ 1000字
楼盘销售：委托代理还是自产自销？ 1000字
对于楼盘销售来说，委托代理还是自产自销的选择是一个重要的问题，可能会对未来的销售结果产生重大影响。
要想做出正确的决定，应根据自身特点、市场环境以及多项因素，认真审议比较，助你明晰其中的不同之处及利弊比较，才能选择出最合适的一种方式。
首先，从费用上看，委托代理模式较自产自销模式耗费较多，因两者各有费用，如楼盘开发商向房地产经纪公司支付佣金，受托方将依付费用，并可能支付投入的研究、营销资金给受托方等。
根据营销计划，建议楼盘开发商应调整费用投入方案，注重成本管理，谨慎把握好支出。
其次，从效率上看，自产自销模式更具效率，因受托的新房开发商可以更全面、深入地了解项目，同时利用自身优势及全网渠道，快速销售，可有效降低整个销售过程中遭遇拖沓、多重流程等可能带来的低效率问题。
再者，从风险上看，委托代理模式较为保守，因其只需要对有佣金费用的受托方负责，一般也不至于会出现无人问津、营销计划未能实现的失败，使得投资者可以相对安心。
最后，从品牌形象上看，委托代理模式可由外部的专业机构统筹楼盘的营销和宣传，更有利于打造楼盘的知名度和国际形象，同时也可以通过业内资讯服务了解竞争对手，及时补偿楼盘的不足，让品牌更具竞争力。
总之，要想在投资建设楼盘时进行有效的销售，尤其在房地产市场形势不稳定的情况下，不能贸然作出决定，必须深入考察，根据实际情况选择最合适的方式。
例如，如果建设方有足够的自营能力，可考虑自产自销的方式进行销售，以控制各项费用，推动营销效果；而如果建设方投资有限，则可考虑采取委托代理的模式，以确保品牌曝光度的提高。
【会计实务】房企到底选择自销还是代销？先搞清这些涉税问题
【会计实务】房企到底选择自销还是代销？先搞清这些涉税问题房地产开发企业在商品房销售过程中，一般会有两种销售模式：一是自己组建销售队伍自行销售，即有自己独立的销售团队，根据销售情况支付销售人员提成；二是通过房产销售代理公司进行销售，双方根据销售代理合同约定，向其支付佣金。
不同的销售模式，存在不同的涉税问题。
一、自行组建销售队伍（一）特点：房地产企业自行组建销售队伍，即所谓的传统自销或者直销模式。
这种模式由于产品销售不经过任何中介，直接从开发商流向消费顾客，公司可以更及时、准确的掌握顾客的购买动机和需求特点，来把握市场脉博；同时还可锻炼培养一支自己的营销队伍，为公司后续开发项目提供保证。
（二）销售提成的涉税风险：自行组建销售队伍从涉税方面需要考虑的是，由于销售团队一般都是自己公司员工，那么支付员工大量的销售提成或者是奖金，由于他们都是职工薪酬的组成部分，相应的会带来较大数额的个人所得税问题，如果企业未能履行代扣代缴义务或者采取其它手段变相支付，都会带来新的税务风险。
二、通过房产销售代理公司进行销售（一）特点：目前，房产销售的营销趋势和大型房地产公司，一般都是委托有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，由于它简化了商品市场的交易活动，缓解了开发商人力、物力和财力的不足，分散了公司开发房地产的风险，同时由于销售代理公司具有专业优势，一般都有较多的销售业务员及更为广泛的客户关系，使得近年来房产销售代理成为地产开发企业销售模式的主旋律。
（二）佣金涉税风险：房地产企业通过代理机构进行销售，按照双方约定的销售业绩，向代理机构支付佣金，并取得销售代理公司开具的佣金发票计入销售费用，在所得税前扣除。
根据财税2009年29号文件及国税发2009年31号的文件规定，对房地产企业销售代理的规定，地产企业支付的佣金在税前扣除，有四点涉税风险需要注意：1.扣除限额的涉税风险：房地产企业聘请境内销售代理机构，佣金不超过销售收入5%的部分，可以税前扣除，超过部分，不得扣除；如果聘请的是境外销售代理机构，佣金不超过销售收入10%的部分,准予据实扣除。
房地产销售的协作与合作团队的重要性
房地产销售的协作与合作团队的重要性房地产销售作为一个行业，以其庞大的规模和关系复杂的工作环境而闻名。
在这个行业中，协作和合作团队的重要性不可忽视。
一个高效的团队可以提供全方位的支持和专业知识，推动房地产销售的顺利进行。
本文将探讨房地产销售中协作与合作团队的重要性，并阐述其益处。
首先，协作与合作团队能够提供平等的参与机会，同时发挥个人优势。
在房地产销售行业中，每个人都拥有自己的专长和优势。
有些人擅长市场研究和分析，有些人擅长客户关系建立，还有些人擅长促成交易。
协作与合作团队的设置能够充分利用每个成员的优势，实现资源共享和优势互补。
通过协同工作，成员们可以相互学习和成长，更好地应对各种挑战和问题。
其次，协作与合作团队能够提供全面的支持和服务。
房地产销售行业有很多不同的领域和工作职责，例如市场研究、招商、销售和客户关系等。
一个优秀的团队能够集结各种专业人才，为客户提供全方位的支持和服务。
团队成员之间可以协调合作，共同解决问题，确保项目顺利进行。
无论是需求分析、项目推广还是交易促成，团队的协作与合作是不可或缺的。
同时，协作与合作团队能够提高工作效率和质量。
在房地产销售行业中，时间和响应速度是至关重要的因素。
由于每个人的时间安排和能力不同，如果只靠个人的努力和影响力，很难在有限的时间内完成所有任务。
而通过团队的共同努力和协作，可以最大程度地利用每个成员的时间和才能，提高工作效率和质量。
协作与合作团队还能够帮助识别和解决潜在的问题，减少错误的发生，最大程度地降低风险。
此外，协作与合作团队能够提供不同视角和创意。
房地产销售行业需要不断创新和适应市场变化。
一个高效的团队可以聚集来自不同背景和领域的成员，他们拥有不同的视角和创意。
在面对一项挑战时，团队成员可以共同关注，互相激发创造力，并提供多种解决方案。
通过集思广益和共同决策，团队的创意可以得到集体的认可和实施。
总结起来，房地产销售的协作与合作团队至关重要。
通过协作与合作，团队成员可以相互支持、共享资源，并集中优势，提高工作效率和质量。
开发商自建房屋销售
开发商自建房屋销售近年来，随着经济的快速发展，房地产市场始终保持着火热的状态。
为了满足人们对住房的需求，开发商自建房屋并进行销售已经成为了一种常见的商业行为。
本文将从不同的角度探讨开发商自建房屋销售的优势和劣势，并对其影响进行评估。
一、开发商自建房屋销售的优势1. 提供多样化的选择：开发商在自建房屋销售过程中，可以根据市场需求和个体差异性，提供多样化的住房选择。
这样，人们可以根据自身的实际情况和需求，选择合适的房屋类型和户型，满足个性化的住房需求。
2. 提供高品质的房屋：开发商自建的房屋通常经过精心设计和严格施工，质量有保障。
开发商为了满足购房者的要求，会注重细节和品质，确保房屋的可靠性和耐久性。
购买这类房屋的人们可以享受到舒适和安全的居住环境。
3. 提供完善的售后服务：开发商通常为自建房屋提供完善的售后服务，保修期内对房屋进行必要的维修和保养，确保房屋品质和住户满意度。
购买者可以放心地将问题交给开发商处理，减少了个人的繁琐事务，享受专业的服务。
二、开发商自建房屋销售的劣势1. 价格相对较高：开发商自建房屋价格一般相对较高，主要是由于其多方面的投入和成本考虑。
包括土地、材料、劳动力等方面的费用都会对房屋价格产生影响。
这对于一些经济实力有限的购房者来说，可能会造成一定的经济压力。
2. 市场供应有限：开发商自建房屋销售的数量受到资金、政策和土地资源等方面的限制。
因此，在市场上供应的房屋相对有限，可能无法完全满足市场需求。
购房者可能需要面临着房源紧缺和竞争激烈的情况。
3. 购房流程繁琐：购买开发商自建房屋需要进行一系列繁琐的手续和流程，包括签署购房合同、办理贷款、办理过户手续等等。
这需要购房者投入时间和精力去处理这些事务，可能会增加购房者的负担和不便。
三、开发商自建房屋销售的影响评估1. 对经济的促进作用：开发商自建房屋销售带动了相关产业的发展，包括建筑材料、装饰装修、家具家电等行业的发展。
这不仅刺激了市场需求，也增加了就业机会，并对地方经济起到了积极的促进作用。
如何在房地产销售中与竞争对手区别开来
如何在房地产销售中与竞争对手区别开来房地产销售是一个竞争激烈的市场，无论是开发商还是个人经纪人，都需要找到方法来与竞争对手区别开来。
下面我将分享一些如何在房地产销售中与竞争对手区别开来的策略。
首先，与竞争对手区别开来的重要一点是专注于客户需求和体验。
在购房过程中，客户关注的不仅是房屋本身，还包括配套设施、交通便利程度、教育资源等方面。
了解客户的需求，并提供相应解决方案，将使你在竞争中占据优势。
此外，提供良好的售后服务和维修服务也是一个重要的竞争力。
客户体验决定了用户口碑，在市场中树立良好的口碑，将有助于吸引更多的客户。
其次，建立个人品牌也是与竞争对手区别开来的重要手段。
在房地产销售中，个人信誉和声誉对于业务的发展至关重要。
努力建立并树立自己的品牌，注重个人形象和风格，在整个销售过程中体现出专业性和诚信度，能够吸引更多的客户。
与此同时，通过积极参与行业相关的讲座、研讨会等活动，展示专业知识和优秀的口头表达能力，也可以加强个人品牌和竞争力。
第三，借助互联网的力量也是与竞争对手区别开来的有效途径。
如今，互联网已成为人们生活中不可或缺的一部分，房地产销售也不例外。
利用社交媒体平台、房地产专业网站等渠道，发布优质内容、精准广告，将自己的房源信息传播给更多潜在客户。
同时，在线咨询和即时沟通等工具，也方便了与客户的交流和沟通，为销售提供便利。
此外，要与竞争对手区别开来，还需要持续学习和提升个人素质。
房地产市场的发展日新月异，新的政策法规、销售技巧和市场分析等要点都需要与时俱进。
定期参加培训，吸收新知识和经验，改善自身的专业素质和能力，将有助于在竞争中脱颖而出。
最后，关注并利用客户反馈也是与竞争对手区别开来的一种策略。
客户反馈是了解客户满意度和需求的重要途径，在销售过程中及时收集和记录客户反馈，及时作出改进，并反馈给客户，将带来更好的客户体验。
通过善用客户反馈，提升自身服务质量与竞争对手区别开来，树立良好的企业形象。
房地产销售如何与竞争对手区分开来
房地产销售如何与竞争对手区分开来在当今房地产市场的竞争激烈之下，房地产销售如何从竞争对手中脱颖而出，成为一道难题。
然而，只要具备正确的策略和方法，房地产销售人员就能够与竞争对手区分开来，并展现出自己的独特之处。
首先，要与竞争对手区分开来，房地产销售人员需要建立自己的专业形象。
当消费者在选择房地产项目的时候，他们更倾向于购买来自专业销售团队的产品。
因此，房地产销售人员需要在专业知识、销售技巧以及服务态度等方面下功夫，不断提升自身的专业水平。
通过参加培训课程、学习市场动态以及积极参与业内交流活动，房地产销售人员可以打造一个与众不同的专业形象，从而吸引更多的消费者选择他们的产品。
其次，房地产销售人员要与竞争对手区分开来，就需要针对不同的客户群体采取不同的销售策略。
在房地产市场中，消费者的需求和偏好各不相同，因此，房地产销售人员需要根据客户的差异性，量身定制适合他们的销售方案。
例如，对于有稳定收入、追求品质生活的高收入人群，销售人员可以强调房屋的高品质装修、豪华设施以及居住环境的舒适性。
而对于年轻人群体，销售人员可以突出房屋的地理位置、周边配套以及社交活动的便利性。
通过精细化的销售策略，房地产销售人员能够更好地满足客户的需求，建立起与竞争对手的差异化优势。
此外，房地产销售人员还可以通过提供增值服务与竞争对手进行区分。
在购房过程中，消费者往往还需要解决一系列问题，如办理贷款、签订合同、过户手续等。
如果房地产销售人员能够提供这些增值服务，那么他们就能够为客户提供更全面、更便捷的购房体验。
例如，他们可以与银行建立合作关系，帮助客户办理贷款并提供优惠政策；他们可以与律师事务所合作，为客户提供法律咨询和合同审核等服务。
通过这些增值服务，房地产销售人员能够在竞争对手中脱颖而出，赢得客户的青睐。
最后，房地产销售人员要与竞争对手区分开来，需要在营销手段上做足文章。
随着互联网的迅猛发展，房地产销售人员可以借助各种网络平台，与客户进行更为直接的沟通和交流。
住宅销售业务中的竞争优势与差异化
住宅销售业务中的竞争优势与差异化在如今竞争激烈的住宅销售市场中，销售人员需要具备一定的竞争优势和差异化策略，以吸引客户并取得销售成功。
本文将探讨住宅销售业务中的竞争优势与差异化的重要性，并提供一些实用的建议。
一、了解客户需求了解客户需求是成功销售的关键。
销售人员应该深入了解客户的偏好、预算、家庭状况和未来规划等方面的信息。
通过与客户建立良好的沟通和关系，销售人员能够更好地满足客户的需求，并提供个性化的解决方案。
此外，销售人员还应该关注客户的反馈和意见，不断改进产品和服务，以满足不断变化的市场需求。
二、提供优质的产品和服务在住宅销售业务中，提供优质的产品和服务是获得竞争优势的关键。
销售人员应该与开发商合作，确保所销售的住宅项目具备高品质的建筑材料、现代化的设施和良好的居住环境。
此外，销售人员还应该提供全方位的售后服务，包括解答客户疑问、协助办理贷款和手续等，以提高客户的满意度和忠诚度。
三、建立个人品牌在住宅销售业务中，建立个人品牌是实现差异化的关键。
销售人员应该通过个人形象、专业知识和服务态度等方面的提升，赢得客户的信任和认可。
建立个人品牌可以使销售人员在竞争激烈的市场中脱颖而出，获得更多的销售机会。
销售人员还可以利用社交媒体和专业平台等渠道，展示自己的专业知识和业绩，吸引潜在客户的关注。
四、提供附加价值在住宅销售业务中，提供附加价值是实现差异化的重要手段。
销售人员可以通过提供额外的服务或福利，吸引客户并提高销售额。
例如，销售人员可以提供免费的室内设计咨询、装修建议或家居配套服务等，以增加客户对产品的价值认知。
此外，销售人员还可以与周边商户合作，为客户提供折扣或优惠券等，增加客户购房的吸引力。
五、建立良好的口碑和信誉在住宅销售业务中，良好的口碑和信誉是获得竞争优势的重要因素。
销售人员应该始终保持诚信和透明，遵守合同和承诺，以树立良好的商业信誉。
通过提供优质的产品和服务，满足客户的需求，并与客户建立长期的合作关系，销售人员可以获得客户的口碑推荐和良好的评价，从而吸引更多的潜在客户。
房地产市场销售(营销)模式优、劣势分析
房地产市场销售（营销）模式优、劣势分析一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。
这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。
●它的优势主要表现在：分工明确，各展所长由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。
而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。
开发商和代理商合作，可以说是优势互补。
如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。
二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。
这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。
●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。
爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。
因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。
●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。
在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。
毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。
走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。
综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。
地产销售PK及末位淘汰制度管理
沈阳公司各销售部分组PK及末位淘汰
制度
第一条目的
为营造各项目销售团队内部竞争氛围，增强案场销售人员紧迫感和危机感，以点燃销售人员工作激情，提升销售业绩。
第二条制度细则
一、分组PK制度
（一）使用范围
分组PK制度适用于沈阳公司各项目内销销售团队全体销售人员。
（二）PK细则
1、各项目内销销售团队将销售人员分为两组，以当月签约额为
衡量指标。
2、如两组人数均等，则月度签约额多的小组取胜；如两组人数
不均等，则小组人均月度签约额多的小组取胜
（三）PK奖惩
优1组提成应例按该项目标准提成点位的1.2倍计算，失败组则按标准提成点位的0.8倍计算。
二、末位淘汰制度
（一）适用范围
末位淘汰制度适用于沈阳公司营销系统全体销售人员。
（二）内销置业顾问淘汰规则
各项目内销置业顾问当月销售排名末位，如在下月排名倒数后两名，则直接淘汰。
（三）外销置业顾问淘汰规则
K各外销团队应把月度销售任务分解到各门店，各门店再把任务平均分配至各外销置业顾问。
2、如外销置业顾问连续2个月（入职当月不计算）未完成个人任务, 则评定为待淘汰人员。
3、各外销团队须保证外销置业顾问不低于10%的月度淘汰率，即月末淘汰人数二月初在岗置业顾问人数*10%,具体月度淘汰人员由项目
外销经理从待淘汰人员中选定。
沈阳荣盛房地产开发有限公司
销售管理部二O—四年四月十。
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销售团队自建与外判的关系房地产业的发展是一个循序渐进的过程，开发商的开发理念必须与区域经济发展水平相一致，纵观房地产业，自产自销与专业代理在今后一段时间里会同步存在与发展。
但对每一个开发商而言，是自建队伍还是委托代理，自身必须有一个清醒的认识：1）自己有没有实力进行销售，有没有必要自己组织队伍进行销售？2）如果要找代理商，找什么样的代理商？自建营销队伍进行销售其实是可以的，我们可以去挖掘优秀的专业销售人才，可以组织加强专业的培训，必要时可以邀请专业成功人士进行讲课，提高业务专业水平和专业素质，打造属于自己的优秀销售团队。
对于代理公司，我们应该更看重的是其公司的实力和信誉度，操盘的成功案例和实战水平，往往有些代理公司是挂羊头卖狗肉，几个人撮起来就是一个公司，没有实战的操盘经验，没有专业的能力水平。
有实力的代理公司一般有广泛的客户网络，因为代理公司在长期的楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案，拥有训练有素的营销人员，这些客户档案是开发商短时间内无法建立起来的，没有客户网络，仅仅靠广告做大海捞针式的销售，面对竞争日益激烈、有效需求日趋饱和、以及越来越规范的房地产市场，其时效比之低、销售难度之高是可以想象的。
自建队伍组成的部门叫营销部，而营销部通常是开发公司的一个下属部门，直接隶属于开发公司。
对于公司决策层的一些个人观点，营销部门的负责人在潜意识里有一种“顺从”的心态，基本上是以“执行”和“服从”为主，很少能“据理力争”。
另一方面，有些开发公司的营销部门因服务对象单一（本开发公司）、服务项目单一（开发公司自己的项目）、服务区域单一（本公司的项目所在区域），不同于专业代理公司具有多元的服务范畴（服务对象、服务区域、服务项目、服务时间等的非单一性），其对市场的把握往往是一个“点”，而缺少一个“层”、“面”上的认识。
这种单一性对销售的影响是更为直接的。
专业的代理公司有足够的专业人才和丰富的市场经验，他们能够站在市场的高度、从整体与全局上来把握销售，实行“理性销控”。
对项目的优劣分析客观，很少受“情感因素”支配。
但事实上真正负责的代理公司太少了，那如果这个代理公司接盘过多的话，那肯定会有中间轻两头重，很难兼顾过来，容易顾此失彼。
下面我就自建队伍销售和委托代理销售的利弊作如下分析.1．自己组建销售队伍直销模式顾客直接从开发商销售部门取得所需物业的营销渠道方式，称为直销或自销。
由于房地产产品不经过任何中介直接从开发商流向消费顾客，实际运作中体现诸多的优势和特点。
①从信息传递的角度，由于采用直销模式，房地产产品从开发商直接转到消费顾客手中，而不经由中介，因此开发商直接面向顾客，公司可以更及时、准确的掌握顾客的购买动机和需求特点，把握市场脉搏；②从销售成本控制的角度，由于采用了直销模式,销售过程中发生的费用也就完全由开发商来控制。
高效从严支出可以降低物业销售的费用；③从渠道控制的角度，由开发商自己组建的销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制，组建这样一个销售队伍既可以使这部分利润不致外流，更重要的是，还可以借此锻炼培养一支自己的销售队伍，为公司今后项目的开发提供保证。
相比来说，直销模式也有缺点：①并不是所有的房地产开发商都具备自己组建销售部门进行直销的必要性，以及会有足够的财力、物力、人力和相应的管理、运作经验，直销渠道要求更多的专业化的销售队伍和有经验的策划人员；②很多时候它并不符合社会分工的特点和要求，开发商肩负开发和销售两项职能，容易顾此失彼，且使风险集中，导致开发商风险增加；③直销渠道一般较窄，并不利于房地产产品尤其是新产品迅速广泛的推向市场。
由开发商自行组织销售，能对销售费用进行控制，有利于降低营销成本；同时，可以节省代理公司的销售佣金，销售佣金虽然不多，但可以克服消费者的心理障碍，为消费者省钱，因此销售成本低。
2．委托给专业代理公司的代理销售模式开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式，这种模式就是房地产委托代理销售模式。
随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济；另一方面又要走专业化道路，细分产业市场，公司为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。
在商品房销售过程中，代理商是在买卖双方之间说合交易，但对盈亏不负责、只要成交就可从中取得佣金的中间商人。
那么委托代理到底在销售中体现了哪些优势呢？作为专业化的委托代理销售,销售优势主要体现为：①它简化了商品市场的交易活动，节约开发商和顾客共同的时间和精力，缓解了开发商人力、物力和财力的不足,提高企业运作的效率和效益；②相对于直销模式，委托代理分散了公司开发房地产的风险；③由于专门从事代理销售工作，代理商一般都有较多的销售业务员和更为广泛的客户关系；④公司在推广新产品的时候，它更快的将产品推向了市场并为顾客了解，实现房地产商品的销售。
但直销渠道的优点很多也成了委托代销的缺点。
由于代理商的介入，分隔了开发商和市场、消费顾客之间的联系，使得开发商对市场发展的动向和顾客需求变化的了解更加困难，从而导致开发商对市场的敏感度降低；另外,过多的中间代理环节大大降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担,随着微利时代的到来，即使是处在利润颇丰的房地产行业，开发商也面临考虑如何尽可能的降低成本,提升企业的竞争实力。
在代理商的具体操作上，过去的代理商由于普遍存在“赌”的心态，接项目往往采取包销的方式，投入巨额的广告，从而给发展商以能共担风险的信心。
可是现在由于市场普遍不景气，代理商一般情况下不可能再投入广告，相反只寄托于开发商多做广告，自己再借此提高知名度，而代理商手中的项目少则几个，多则数十个，开发商知道即便有了客户，代理商也不会仅仅向他们推荐自己的一处物业，而只是有成交即做。
这样开发商对代理商失去信任也就在所难免。
作为专业代理公司，行业形象决定了其行业存在，因此开发商形象、楼盘形象、代理公司形象构成的是一个整体品牌，在项目销售过程中与开发商是一种合作伙伴关系，代理公司在销售策略的制定与执行上，一方面出于对职业操守的追求，对开发商带有“情感色彩”的某些建议，会依据市场供求关系变化据理力争，而不是一味服从。
另一方面，由于销售业绩是考察代理公司行业形象的一项“硬指标”，为维护自身行业形象与企业生存的要求，会竭尽全力推动项目的市场运行，同时能将其他专业代理公司的专业优势引进自己的销售环节，以“优势互补”手段获取项目成功。
代理公司的素质当然对营销影响很大。
如一些无良的代理商在一期工程的销售时，根本不考虑对二、三期销售的影响，更不会为它们预留足够的空间；或者故意不合理定价，低价销售，致使好层好单位快速卖出，然后按销售额提取代理费走人，给发展商留下一个烂摊子；或者虚假承诺、超越委托权限等不胜枚举，但我们不能因噎废食，这有待于市场的逐步规范，制定风险共担、实现共赢的代理规范。
代理商的一个特点就是低风险经营。
面对当前房地产市场的激烈竞争，开发商需要组建一支高效的房产销售团队，以利于销售策略正确地贯彻实施。
那么，如何组建一支高效的房产销售团队，成为许多房地产企业一直想解决的问题。
高效的房产销售团队按照其团队的属性，大致可分为两种：隶属于开发商的销售团队与隶属于代理商的销售团队。
这两种团队在组建过程中有不同的要求：（一）隶属于开发商的高效销售团队的组建。
这种销售团队是由开发商组建的，属于房地产开发企业的其中一个部门——销售部，在组建过程中，应注意以下几方面的建设：1、高效房产销售团队的组织建设。
一支高效的房产销售团队必须拥有一个良好的组织。
作为房产销售工作的主体，应具备以下几点：（1）适当的规模。
销售团队的规模按项目规模和销售进度而定，一般控制在6—8人。
成员太少，销售工作无法正常开展，影响项目销售进度；成员太多，不利于部门管理与销售信息的通畅，很难形成团队的凝聚力、忠诚度和相互信赖感。
（2）互补的技能。
房产销售团队要有效地运作，需要3种不同技能类型的成员。
第一，需要具有技术专长的成员，即熟悉房产知识，擅长房产销售的人员；第二，需要善于凝听、反馈、解决客户冲突及其他人际关系技能的人员，即相关协调者；第三，需要具有解决问题和决策技能，能够发现问题，提出解决问题的建议，并权衡这些建议，然后作出有效选择的成员，即主管人员。
分析现代房地产企业中销售人员的业绩分布，大致会有下列三种型态：I类型态，属于精英代表型，即销售业绩主要由少数销售代表达成较大比例，可能是20％的销售代表达成公司80％的销售业绩；Ⅱ类型态，属于常规正态分布，业绩与销售人员呈均态分布，企业应“抓两头，带中间”，努力提高优秀销售代表的比例，同时淘汰业绩很差的销售人员；Ⅲ类型态，属于精英团队型，这是房地产企业追求的理想状态，销售人员人人业绩卓越。
高效的房产销售团队应完成由I型态向Ⅲ型态转型。
3、房产销售人员的培训。
销售人员是销售团队的主体，员工的素质是团队的基础。
因此，高效的房产销售团队应从销售人员的个人培训抓起。
第一，销售人员的心理素质和潜能培训。
由于销售人员通常面对的是挫折。
因此，通过培训使销售人员永远充满自信和保持积极进取的心态显得尤为重要；第二，专业销售技巧培训。
销售是一门专业的科学，主要包括有销售前的准备技巧（了解项目当地市场状况、熟悉产品的具体情况、做好销售计划等）、接近客户的技巧（电话接待客户、实地接待客户、样板房介绍等）、进入销售主题的技巧，询问与倾听的技巧、处理客户异议的技巧以及最后如何达成交易的技巧等等；第三，商品房专业知识方面的培训。
能够将商品房的特性迅速转化成客户的利益需求点，这是专业销售人员应该具备的基本素质。
4、建立科学的员工激励制度和薪酬考核制度。
目前房地产销售人员的薪酬考核制度主要有三种形式：一种是老式的固定工资形式，跟销售业绩关系不大；二是小承包式，即基本工资加业务提成；三是费用包干制，即个人收人与销售业绩完全挂钩。
高效的房产销售团队薪酬方案要求将员工个人业绩与成长的衡量标准和以市场为基础的竞争性薪酬水准结合起来，而不是简单的看是否完成目标销售额或完成销售额的数量。
（二）隶属于代理商的高效销售团队的组建。
隶属于代理商的高效销售团队在组建过程中，除了上述隶属于开发商的高效销售团队的组建四方面的内容，还应注意以下两点：1、代理商对房产销售团队的心态管理。
当前，隶属于代理商的房产销售队伍管理中主要存在两个方面的问题：第一，销售人员心态方面，表现在工作积极性、主动性不高；心态不好，攀比风浓；凝聚力、忠诚度差而易导致销售队伍不稳定，人才流失；第二，销售技巧和能力方面表现在专业知识缺乏，依赖技术服务；销售团队的销售技巧和能力亟待提高，以适应激烈的市场竞争的需要。