房地产项目开发与投资风险管理浅析

房地产项目开发与投资风险管理浅析中文摘要（含关键词）:随着中国城镇化和城市发展进程的加快,随之而来的是我国房地产业快速发展，快速发展的同时带来的问题也是越来越多，现代房地产市场普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发与投资只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。

本文将介绍了风险管理的理论与方法研究，并对风险管理的内涵及过程进行了阐述，指出建立风险管理体系将有助于提升企业风险管理水平，从而创造更好的经济效益。

从而有利于房地产行业的健康发展,也有利于国民经济的稳定运行。

关键词：房地产市场、项目开发、项目投资、风险管理目录： 1. 引言2. 回顾近几年房地产行业的现状3. 房地产风险管理主题的提出4. 针对目前房地产开发项目的风险现状进行分析4.1 房地产开发项目全面风险管理的方法4.2 房地产开发项目全面风险管理的流程4.3 房地产开发项目全面风险的应对策略4.4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题5. 针对目前房地产投资存在的风险进行深入透析5.1 我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势5.2 房地产开发投资项目风险概述5.3 房地产开发投资项目各阶段风险内容5.4 房地产开发投资项目风险管理对策6. 总结7. 结束语8. 参考文献引言随着我国城镇住房制度改革的不断推进,房地产业呈现出蓬勃发展的态势,成为国民经济的支柱产业。

但是随着不断发展的同时，行业出现的问题也越来越多，房地产市场开始出现“泡沫”企业的开发与投资业也缺乏必要的风险管理，企业内部往往是每个人或部门只针对自己工作中的风险独立地采取一定对策，缺乏系统性、全局性。

企业中的风险管理基本上是一种被动式管理；企业中风险管理活动往往是间断性的，缺乏系统、科学的风险管理理论方法指导。

构建企业风险管理体系，是在对相关信息采集的基础上，分析可能导致生产活动中出现风险的根源性因素，通过定性与定量相结合的方法发现企业各生产环节管理与运作过程中的潜在风险。

充分重视企业风险管理，建立风险管理体系，并对风险分析的理论方法进行全面、深入、细致的研究，将对成功实现企业目标，达到资源的优化配置起到重要的理论指导作用。

因此，加强房地产市场的风险管理，成为一件非常重要的事情，也有利于房地产行业的健康发展。

2. 回顾近几年房地产行业的现状近年来我国房地产业快速发展，房地产业带动着相关产业的发展已成为我国经济非常重要的一环，其关乎着国家经济的增长和国计民生的稳定。

房地产的走势此起彼伏，国家的救世新政让房地产的市场交易量有所回升，大量的楼房盖起来，导致了土地用量的供不应求，房价居高不下，房地产市场泡沫严重。

但是从总体上讲，我国的房地产市场形势还是好的。

但是其中也出现了不少问题，行业“泡沫”增多，特别是04年后房地产虽然迅速发展但也出现“泡沫”，房地产企业开发出现“小，散，差”的特点，只中开发，投资不重管理, 开发商投资风险较大，使其信心未积极跟上。

从而使其风险增大，导致项目往往失败，加强项目开发与投资的风险管理成为了一种趋势。

3.房地产风险管理主题的提出3.1 风险管理的历史来源20世纪80年代中期，自改革开放、实行市场经济体制以来，国外各种介绍风险管理的理论与书籍被介绍到中国，风险管理的课程已经逐步在走进大学课堂。

风险管理教学、研究和应用开始起步，企业经营领域的风险管理专著开始面世，在许多大型工程的建设过程中，也已开始应用风险分析的理论，风险管理研究已成为管理学科研究领域中重要的课题。

3.2 风险管理的内涵从表层上分析，风险管理就是对生产活动或行为中的风险进行管理，从深层上研究，风险管理是指主体通过风险识别、风险量化、风险评价等风险分析活动，对风险进行规划、控制、监督，从而增大应对威胁的机会，以成功地完成并实现总目标。

风险管理的主体是管理人员，客体是生产活动中的风险或不确定性，大型、复杂的生产活动过程应设置专门的风险管理机构和相应的风险负责人。

风险管理是一个过程，由风险的识别、量化、评价、控制、监督等过程组成，通过计划、组织、指挥、控制等职能，综合运用各种科学方法来保证生产活动顺利完成；风险管理技术的选择要符合经济性原则,充分体现风险成本效益关系，不是技术越高越好，而是合理优化达到最佳，制定风险管理策略,科学规避风险；风险管理具有生命周期性，在实施过程的每一阶段，均应进行风险管理,应根据风险变化状况及时调整风险应对策略，实现全生命周期的动态风险管理。

4. 针对目前房地产开发项目的风险现状进行分析4.1 房地产开发项目全面风险管理的方法全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。

经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。

房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。

在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。

四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。

4.2 房地产开发项目全面风险管理的流程4.21房地产开发项目风险识别房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。

主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。

风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。

不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。

4.22房地产开发项目风险评估房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。

值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。

4.23房地产开发项目风险监控房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。

风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。

4.3 房地产开发项目全面风险的应对策略4.31 风险回避风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。

通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。

风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。

可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。

因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。

所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。

4.32 风险控制风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。

根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。

前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。

风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。

因而，它是一种积极的风险管理措施。

由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。

因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。

4.33 风险转移风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。

风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。

风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。

风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。

合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。

各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。

风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。

4.34 风险自留风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。

在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。

风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。

计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。

非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。

风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。

风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。

4.35 风险利用风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。

风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。

例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。

但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。

因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。