房地产项目开发流程111

开 工 开 盘 阶 段
申办项目临时、永久路口的报建手续 环卫、环保等相关手 申办项目临时施工用水、临时用电、排 续 污手续 办理施工人员暂住手续
工程 工程
工程
开发 开发
开发
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
主要阶段 施工放线 规划验线 桩基施工 桩基检测 开 工 开 盘 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容 建立平面和高程控制系统。建立控制 主轴线（基线）标桩，并在现场清楚 标明墙、柱轴线位置 监理单位组织工程部、设计、规划局 验线 试桩施工，确定桩基施工标准 桩基全面施工 委托桩基检测单位 进行桩基施工质量检测，并提供桩基 检测报告 土方工程 支护工程 降水工程 地基处理 混凝土垫层 地下防水 混凝土基础 承建单位自评 监理对验评资料审查、现场观感质量 量测和检查 监理组织相关部门验收 签定建筑工程分部工程（基础）验收 表 核对全部设计变更、现场签证及各项 扣款的增减项造价。 协办部门工作内容 工作部门 主办部门 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 运营 工程 研发 协办部门 研发 研发、开发 研发
研发 运营 开发部 研发 开发部 研发 运营 开发部 开发 研发
市场研究、销 售、招商
房地产项目开发流程：规划设计阶段
主要阶段 指标确认阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容 项目成本指标确定 项目考核指标确定 年度考核指标调整 施工图设计院的选择与合同签定 协办部门工作内容 市场：对相关配套设施设备的 种类、数量提出建议 工作部门 主办部门 协办部门 市场、销售、 运营 招商 运营 销管 工程 运营 销管 工程 研发 运营 工程管 理部 法务
主要阶段
开 工 开 盘
建设工程规划许可证
发展中心
取得许可证
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
主要工作内容 主办部门工作内容 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 协办部门工作内容 工作部门 主办部门 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 研发 工程 工程 工程 研发 工程 工程 工程 研发 工程 协办部门
设计前期
明确设计院选择标准 制定设计组织计划
方案与设计院选择与合同签订
市场：结合业态规划和商 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及 家要求，提出有效建议， 规划指标、环境指标的初订 保障客户需求 规 划 设 计 阶 段 对于初步测算的成本指标 市场：结合规划方案测算 规划方案结合成本测算的研讨 逐步细化、结合市场调整 成本、制定合理的售价和 及确定 售价，确保预期利润率。 租金体系，保障利润率 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 方案设计组织 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政 府） 市场：结合项目定位，对 建筑平、立面功能效果及成本 各部门共同商讨成本指标， 方案进行分析评价，合理 测算的研讨及确定 逐步深化。 优化成本结构 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图 市场：结合项目定位和客 景观概念方案设计及确定 户需求，对景观方案设计 提出有效建议
规 划 设 计 阶 段
工程 运营
市场、销售、 招商 开发 运营 市场研究中 心
运营部
研发 研发 运营部
市场：平衡成本和利润，优化 景观方案
房地产项目开发流程：开工开盘阶段
主要工作内容 主办部门工作内容 设计方案（含总平面方案）申报 表 土地出让合同 规划方案及市政 修建性详细规划 2 份，电子文件 1 方案送审 份（注：规划方案审定前，提交 10本规划设计方案，电子文件1份） 申报单位（人）委托代理的，需 提交授权委托书 建筑设计方案申报表 1/500现势地形图1份 土地出让合同 投资计划 建筑方案送审 建筑设计方案2份（含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面 图等）、重要项目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需 提交授权委托书 投资计划 大配套 小配套 消防证明 人防证明 地名证明 协办部门工作内容 工作部门 主办部门 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务 财务 研发 研发 研发 协办部门 研发 发展中心 研发
工作部门 主办部门 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 销管 开发部 开发部 开发部 开发部 研发 销管 物业 工程 协办部门
开 工 开 盘 阶 段
销售许可证
企业投资项目备案
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
主要阶段 主要工作内容 主办部门工作内容 移苗 临水、临电 临水、临电 平整场地 施工组织方案 勘察 桩基施工单位 招投标、签订合同 监理 土建施工单位 开工准备 甲供材、分包商 沉降观测 土建施工单位的公开招标及合同备案 施工图会审 设计交底 质量监督手续 组织监理、施工单位一起对图纸会审 会同设计院进行会审，签定会审记录 会同设计院进行技术交底，签定交底记 录 办理质检委托 办理安全检查委托 协办部门工作内容 工作部门 主办部门 协办部门 工程 工程部、财务部、 开发部 运营部 开发部 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 开发部 工程 工程 工程 工程 工程 研发 运营 运营 研发 法 务 运营 运营 法务 运营 法务 运营 法务 运营 工程 运营 研发 研发 研发 开发 开发
可行性研究按5个步骤进行
(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项; (2)市场调查研究; (3)方案选择与优化; (4)财务评价和经济评价; (5)编制可行性研究报告。 集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入 前期开发阶段。
一、土地获取阶段
土地信息的收集：
1）现状图； 2）规划设计条件； 3）现场踏勘； 4）了解周边配套情况； 5）了解该区未来规划情况；
销售、招商 销售、研发部 商业招商 项目销售 项目销售 项目销售 项目销售 项目销售 研发 项目销售 研发 项目销售 销售、策划、研发 销售、策划、研发 销售、招商、策划 企划部 研发部
活动公司寻找及确定 项目名称、组团名称 项目推广定位 项目核心推广理念确定 确定 SLOGON确定 项目核心识别 logo确定 市场：寻找设计公司对方案 系统确定 VI系统及延展方案确定 进行设计 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述， 亮相前项目知 市场：提供定位、产品、竞 竞争对手比较，付款方式，法律手续， 识培训 争能力等多方面的培训 销售技巧等方面的综合系统培训。 为实现项目宣传的最大化，在合理地段 分卖场设立 设立商品房展示中心 现场房型手册（亮相版）
申办拆迁许可证应提 交以下申报资料
1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五 份； 2）建设项目批准文件； 3） 建设用地规划许可证； 4）国有土地使用权批准文件（建设用地 批准书或划拨决定书） 5）拆迁代办单位和评估机构资料。 6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范 围内房屋面积、户数、性质、用途等基本 情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及 还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆 迁补偿资金来源及预算资金额度。） 7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资 金证明。
寻找合作资金：
1）项目招商报告（前期阶段）； 2）明确合作伙伴、寻找合作方式(投资策 划书、合作伙伴确定、合作方案确定、全 作结节确定； 3）引资（商业计划书）； 4）合作实施（实施阶段）； 5）了解该区未来规划情况；
征地拆迁，申办并取得 《房屋拆迁许可证》
拆迁方式： 1）政府组织拆迁：主要指通 过批租、旧城改造方式取得 土地使用权所涉及拆迁。 2）拆迁人自行拆迁：这是大 型房地产公司常用模式，但 要申请拆迁许可证。 3）拆迁人委托拆迁：适用开 发商缺乏拆迁经验时委托专 门从事房屋拆迁工作的单位 进行。
市场 ：结合项目定位和客户需 制定建筑、综合管网、景观施 按产品型式不同提供建筑 求及经验判断，参与建筑、景 市场、销售、 工图设计任务书（交工标准确 设计限额指标，提供景观 研发 运营 观规划和交工标准的讨论制定 招商 定、建筑、景观限额指标确定）限额设计指标 结构方案及设备选型研讨及确定 组织现场勘察，并提供地 地质勘察报告 质勘察报告 总平面图 放线图 桩位图 施工图设计 施工图报建图 组织 消防、人防报建图 施工图成果 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 施工图全图 编制典型楼座建安预算， 市场：平衡成本和利润，优化 建安成本综合测算、分析、 方案 反馈并进行图纸优化 综合管网方案设计 景观扩初及施工图设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 研发 工程 研发 研发 研发 研发 研发 研发 运营 研发 研发 工程 运营 研发
土地初判：
1）了解地块的上市方式和土地款 2）了解当地的建安成本、政府收费项目 和具体情况； 3）了解当地的房地产市场现状；
土地深判：
1）可行性研究报告（现状图四份\项目最 各定们、成本测算：针对多个方案进行初 步成本测算、利润率分析及比选、开发周 期及付款计划、项目方案的确定、现金流 测算
一、获取土地使阶段
产品策略 推盘策略确定 价格策略 推广策略 招商策略：整合外部资源，根据项目销 售需要，制定项目全程招商策略 开 工 开 盘 阶 段 广告公司寻找及确定 制作公司寻找及确定 项目亮 相前准 确定外部资源 策略公司寻找及确定 备 媒介公司寻找及确定
策划
市场研究、销售、 招商
ห้องสมุดไป่ตู้
市场 企划 商业策划 企划 商业策划 企划 企划 商业策划 企划 商业策划 企划 企划 企划 企划 市场 市场 市场 外卖场 企划部
二、 规划设计阶段
1、区域商场调研
2、项目定位
房地产项目开发流程：规划设计阶段
主要阶段 主要工作内容 主办部门工作内容 明确产品设计思路 协办部门工作内容 工作部门 主办部门 协办部门 市场：结合项目定位和周 边项目状况，对动线、主 市场研究中心 销售、招商 力面积划分等建筑设计提 出建设性意见 研发 研发 运营部、法务 研发 部 研发 市场研究、销 售、招商 市场研究、销 售、招商 研发部 开发 研发部 市场研究、销 售、招商 研发 研发