大陆物权法草案对土地估价的影响探讨

2006年两岸四地土地学术研讨会大陆物权法草案对土地估价的影响探讨曲卫东王京华1摘要大陆就物权问题已经展开了立法研究，物权法草案已经出台，正式的物权法马上就会开始施行。

物权法中关于土地使用权使用年期做出了明确的规定，特别保证居住类土地使用权使用年期到期可以自动续期。

这些新规定势必对土地评估产生重要影响，特别是使用年期的修正问题。

本文将探讨期权理论对这一估价问题的解决适应性，给出具体的解决方案。

本研究之主要目的在:(1)探讨物权法草案对土地估价产生的影响。

(2)探讨期权理论在估价中的适用性。

(3)探讨和寻找解决物权法影响土地估价的思路和方法。

（4）给出采用实物期权选择解决问题的具体方案。

本研究采用理论研究结合实际的方法，通过对期权理论的深入研究，结合土地估价实践活动，从而解决物权法对土地估价的影响。

预期研究结果是给出具体的土地估价实物期权选择修正法，通过该种方法的运用解决物权法带给土地估价的实践影响，从而保证土地管理各项制度施行的连续性，以进一步推动土地制度改革的进程。

中文关键词：物权法、土地估价、实物期权。

一、大陆物权法立法简介法律是一定社会制度下经济社会关系的综合反映，随着经济和社会发展不断演变。

从国际层面上来看，包含物权法的民法是一国经济现代化的法律基础。

起着举足轻重的作用。

大陆一直没有一部完整的物权法，虽然在20世纪80年代初制定了《民法通则》，但是立法者对物权法的制定没有给予应用的重视。

大陆目前关于物权的法律规定散见于《民法通则》、《担保法》以及其它法律法规。

这些1曲衛東，中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授。

王京華，北京市地方稅務學會理事。

法律法规制定的期限比较早，多诞生于改革开放之初，具有明显的时代特点。

2对于目前经济发展出现的新问题不能很好地适应和解决。

因此，大陆从1998年开始进行物权法的起草工作，至今已有9个年头。

1999年产生第一个专家草案，2000年产生第二个专家草案，2001年产生法工委的正式草案，2002年12月经过人大常委会第一次审议，2004年10月经过第二次审议，2005年6月经过第三次审议，7月在媒体公布征求修改意见，10月经过第四次审议。

到目前为止，参与物权法制定研究的学者完成了不同版本的物权法草案，例如，梁慧星主笔的《物权法草案建议稿》，中国人民大学法学院王利明教授起草的《物权法草案建议稿》，以及全国人大的《物权法草案征求意见稿》。

人大的征求意见稿经过多次修改，形成了比较系统的有关无权的基本规则和制度。

原本经过多次修改的《物权法》有望于2006年提交人大表决，并很可能在2006年正式实施，但是立法者和学者在关于典权﹑居住权﹑不动产登记等很多问题上仍然存在比较大的争论，而且这些争论持续不断。

最终北京大学法学院教授巩献田的一封公开信，引发了关于物权法草案是否违宪的争论。

正是这一争论，导致原定今年提交人大会议表决的物权法草案被法律委员会送回法工委，继续修改。

以下分析的出发点将建立在互联网上可以公开查询得到的《物权法草案》的有关规定，鉴于文章篇幅所限，这一草案将不被列入本文的附件中。

本文研究的重点不在探讨物权法本身，而是基于现在版本的《物权法》不作过多调整，对土地使用权年期规定没有实质性改变的假设，来研究探讨这一规定可能对现行土地估价制度和方法带来的影响。

二、目前土地估价中年期修正问题（一）土地使用权年期的法律规定大陆实行的是土地公有制，土地使用权可以依法转让。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》3第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①. 居住用地七十年；②. 工业用地五十年；③. 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；④. 商业、旅游、娱乐用地四十年；⑤. 综合或者其它用地五十年。

根据这一规定，土地使用者使用土地的年期是有限的。

土地使用年期的长短，2胡志剛著《不動產物權新論》，學林出版社，2006年，第1頁。

3中華人民共和國國務院令第55號，一九九○年五月十九日。

直接影响土地收益的多少。

如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此升高。

通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响。

在具体评估实践上，表现为下面将要探讨的土地使用权年期修正。

（二）市场法中的年期修正市场比较法的基本计算公式为：P = P ˊ× A × B × C × D × 容积率修正系数 × 土地使用年期修正系数 公式1式中，P —— 待估土地评估价格；P ˊ—— 可比交易实例价格；A —— 交易情况修正系数；B —— 交易日期修正系数；C —— 标准化修正系数；D —— 区域因素修正系数；E —— 个别因素修正系数。

土地使用年期修正系数按下式计算：n m r r k )1(11)1(11+-+-=公式2公式2中，k ——将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数；r ——还原利率；m ——待估土地的使用权年期；n ——可比实例的使用权年期。

土地使用年期修正后地价 = 比较实例价格 × k（三）成本法中建筑物折旧与土地使用权年期成本法评估土地价值可以采用剩余价值法进行，即通过成本法以外的其它方法评估房地产的价值，再从这个价值中扣除地上建筑物的现值，参见公式3。

土地价值=房地产价值-建筑物现值 公式3 建筑物的限制等于建筑物的重新构建价值扣除折旧。

由于建筑物的耐用年限与土地使用权年限可能存在不同步，所以应注意在估价中建筑物耐用年限的确定。

建筑物耐用年限的确定直接影响建筑物的折旧额大小。

根据法律规定，土地权利是最根本的权利，决定建筑的权利，即通常所言的“房随地走”。

二者之间关系的具体规定为：1）建筑物耐用年限均以建筑物竣工验收合格的时间为起点，与土地使用权年限的起始时间无关。

2）建筑物耐用年限的终止时间：当建筑物耐用年限早于土地使用权年限结束时，取建筑物耐用年限结束的时间；当建筑物耐用年限晚于土地使用权年限结束时，取土地使用权年限结束的时间。

从这些规定能够看出土地使用权年限在成本法估价中的作用。

（四）收益法中收益年期与土地使用权年期通过收益法评估土地价值，在假定年收益不变的情况下，土地使用权剩余使用年期决定了土地的收益年期，因此，应该采用有期限收益资本化公式计算待估土地的收益价值： ])1(11[n Y Y AV +-= 公式4公式4中，V ——土地的收益价值A ——不变的土地年收益Y ——土地的报酬率N ——土地使用权剩余使用年期（剩余收益年期）（五）基准地价因素修正法评估宗地价格的年期修正基准地价系数修正法,是土地估价的方法之一，它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

采用的计算公式可以表达为：1nii K K ==∑ 公式5 式中，K ——某一宗地所有地价影响因素总修正值；K I ——分别为宗地在第I 个因素条件下的修正系数% ；n ——修正因素个数。

对出让或使用年期不一致的宗地,要进行年期修正。

土地使用年期修正系数可按公式2计算，这时公式中的变量含义如下：k ——宗地使用年期修正系数；r ——土地还原利率；m ——待估宗地土地使用权尚可使用年期；n ——该用途土地法定最高出让年期。

三、 物权法对土地估价年期修正的影响（一）物权法对土地使用年期的规定十届全国人大常委会2005年7月10日公布的社会广证意见稿《物权法（草案）》的第三编用益物权的第十二章建设用地使用权的第一百四十条、第一百五十四条和第一百五十五条对建设用地使用权的规定如下：第一百四十条建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百五十四条建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。

第一百五十五条建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。

建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

（二）对土地估价可能产生的影响现行法律对土地使用权使用年期届满的规定是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》4的第四十条和四十一条：第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。

土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。

需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

通过对比分析我们可以发现二者之间最显著的区别在于：当土地使用权人或建设用地使用权人申请续期时可能会面临不同的处分结果。

根据《物权法（草案）》的规定，建设用地使用权人的续期权利是明确能够得到保证的。

而根据现行的规定，这一权利能否得到保证是个很模糊的规定。

因此，我们可以假定，在未来《物权法》正式实施后，建设用地使用权（或土地使用权）是可以得到保证的，只要使用权人愿意，当然是有条件的，至少应该重新交纳出让金，就可以继续使用原来的建设用地。

这就是说，党地上建筑物使用和维护良好，超过土地使用年限时，可以继续经营使用，并源源不断获得收益。

如果这个假定成立的话5，那么可以说，土地使用权年期将不再是影响土地价值的重要因素。

因此，必须对本文第二部分关于土地估价中土地使用年期修正的若干做法作出相应的调整。

这项选择我们可以称之为实物期权（Real Option）。

依据《物权法（草案）》未来土地使用权年期将主要取决于土地使用权人在土地使用权即将到期时可能采取的决定，即他将根据其所使用不动产的情况和房地产市场状况作出选择——放弃还是继续申请使用他所拥有的土地使用权。

因此，实物期权的履行就成为未来评估土地价值必须充分予以考虑的重要因素，这一因素将取代目前的土地使用权4中華人民共和國國務院令第55號，一九九○年五月十九日。

5筆者注：只要未來實施的物權法不作大的修改和調整，目前來看，即使存在調整，也不會是這一規定。

年期修正因素。

四、解决问题的建议——实物期权的应用（一）实物期权（Real Option）的含义金融期权是赋予持有者在未来某一时刻买进或卖出某种金融资产的权利，相应地称之为买入（看涨）期权或卖出（看跌）期权，该金融资产称之为标的资产。

期就是未来的意思，权是选择的意思。

实物期权(real options)就是把非金融资产当作标的资产的一类期权，此时期权的交割不是决定是否买进或卖出金融资产而是进行实物投资或出售固定资产。