中国银行股份有限公司个人二手住房贷款业务管理办法（2011年修订版）

中国银行股份有限公司个人二手住房贷款业务管理办法（2011年版）第一章总则第一条为规范个人二手住房贷款业务操作，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、银监会《个人贷款管理暂行办法》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条本办法所称个人二手住房系指由房屋产权人出售，房屋土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，可在房屋交易二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。

第三条本办法所称个人二手住房抵押贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于在二级市场购买住房的商业性贷款。

第四条贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则，借贷双方应根据此原则依法签订借款合同。

住房公积金贷款按住房公积金管理中心相关规定执行。

第五条本办法所称贷款人是指中国银行股份有限公司开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。

本办法适用于中国银行股份有限公司境内分支机构向借款人发放的个人二手住房贷款。

第二章借款人条件第六条借款人申请个人二手住房贷款时须同时具备以下条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人；（二）在中国境内具有常驻户口或有效居留身份；（三）具有稳定收入，良好信用，有按期偿还借款本息的能力；（四）所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议；（五）必须支付符合法律法规、监管规定和贷款人要求的购房首付款,并在贷款人开立个人结算账户；（六）借款人应提供经贷款人认可的有效担保；（七）法律法规、监管规定及贷款人规定的其他条件。

第三章贷款币种、限额、期限与利率第七条贷款币种：个人二手住房贷款币种为人民币和外币。

申请外币贷款的借款人必须具有外汇还款来源。

第八条贷款限额：个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的70％(两项选其中较低一项),具体成数不得超过监管规定。

单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。

第九条个人二手住房贷款的期限最长不超过30年，其中房龄与贷款期限之和最长不超过30年，且贷款期限不得超过抵押物剩余土地使用年限（附件中60家个金条线重点行的房龄与贷款期限之和最长可放宽至40年）。

贷款期限与借款人年龄之和原则上不得超过65周岁，符合我行规定的中高端客户可延至70周岁。

如果申请老式花园洋房、老式公寓、老式四合院以及对位于大中城市、地理位置优越、具有较强变现能力的二手住房贷款，贷款期限与房龄之和超过上述年限要求的，可向总行个人金融总部提出业务开办申请，待总行批准后叙做。

第十条贷款利率：分行应严格按照总行关于个人贷款利率定价政策的要求执行，在总行规定的范围内，人民币个人二手住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率，可在总行规定的定价范围内进行浮动。

在符合个人贷款、外汇管理等法律法规、监管规定的前提下，外币个人二手住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。

第四章贷款申请与审批第十一条借款人申请个人二手住房贷款时，可通过与我行认可的中介机构或本人直接向贷款人提出书面申请并同时提交下列资料：（一）个人二手住房贷款借款申请书；（二）具有法律效力的身份证件（居民身份证、军官证、户口簿、港澳同胞回乡证及其他有效居留证件等）并提供其复印件；（三）在贷款人开立的用于支付二手住房首付款的存款凭证及复印件或收款收据及复印件；（四）贷款人认可的经济收入证明；（五）借款人（购房者）与房屋出售人签订的《房屋买卖合同》；（六）拟购二手住房的《房产评估报告》。

（七）法律法规、监管规定及贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十二条所售房屋应具备的条件和售房人应提供的资料：（一）所售房屋必须符合上市出售条件；（二）拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；（三）售房人（含共有人）身份证明及复印件；（四）房屋共有人签字同意出售房屋的书面文件；（五）承租方出具放弃优先购买权的声明。

（六）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第十三条贷款的审批个人二手住房贷款须由业务经办机构对借款人和房产中介机构提供的资料进行调查核实，并对借款人的还款能力和所提供的担保能力进行评估，写出书面审查意见后报消费信贷中心按相关流程进行审批。

第五章贷款的担保、保险第十四条个人二手住房贷款担保方式可为抵押担保、质押担保、自然人连带责任保证担保或当地经贷款人认可的担保公司的连带责任保证担保。

个人住房贷款必须以所购住房做抵押，贷款人可根据借款人的具体情况在此基础上决定是否追加质押担保、自然人连带责任保证担保或当地经贷款人认可的担保公司的连带责任保证担保。

第十五条抵押物保险：借款人在自愿的前提下可购买抵押物保险。

第六章贷款的发放、使用与偿还第十六条借款申请获得批准后，借款人（包括房屋共有人）及其他有关当事人在指定的时间到贷款人处当面签订有关合同和办理用款手续，并开立结算账户。

借款人应在借款合同中授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的扣款账户中扣收贷款本息。

第十七条贷款发放：借款人与贷款人签订《借款合同》后，贷款人应将合同中所约定的贷款金额，根据法律法规、监管规定和合同约定，将贷款资金支付给符合合同约定用途的原房屋所有权人的个人账户，若当地监管部门对贷款资金支付账户有特殊规定，则从其规定。

第十八条还款方式：偿还贷款本息的方式主要有一次性还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法和递减（增）还款法。

其中，一次性还本付息法只适用于期限在1年（含）以内的个人二手住房贷款。

贷款期限在1年（含）以内的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息；贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。

合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。

借款人需要变更还款方式，必须提前30天书面提出申请，经贷款人同意后，方可按新的还款方式归还，书面申请材料必须归档保存。

第十九条贷款使用：借款人必须按合同规定使用贷款。

违反借款合同约定的，贷款人有权根据合同约定采取停止发放贷款、提前收回部分或全部贷款、计收罚息等措施。

第二十条提前还款：借款人在《借款合同》生效后，若有足够的资金来源，经贷款人同意后可以提前部分或全部还款，贷款人可根据合同约定按提前还款金额收取一定比例的补偿金。

第二十一条贷款展期：借款期限在一年以内的，贷款到期后，借款人不能按照合同规定期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请贷款展期，经审查批准后，借贷双方应签订展期协议。

累计展期期限不得超过一年。

展期协议须经担保人书面认可，并办理相应担保变更手续。

对借款期限在一年（不含）以上的贷款，不能办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。

第二十二条贷款重整：借款人因各种原因不能按原计划支付贷款本息，应取得担保人的书面同意后可提前30个工作日向贷款人提出贷款重整，即调整贷款期限和每期还款额。

贷款的重整原则上不能超一次，重整前后的年限之和不超过30年。

贷款重整后的贷款总额应小于借款人的原贷款金额。

贷款重整申请经审批之后，借款人按照新的还款计划还本付息。

第二十三条逾期贷款：借款人逾期的，贷款人应根据借款合同约定收取罚息。

如借款人连续三个月或累计六个月未能按期如数还款的，贷款人应向保证人追偿或处分抵/质押物，清偿全部贷款本息。

第七章合同的变更和终止第二十四条合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

涉及第三方担保的，变更条款还应根据相关担保合同约定取得第三方担保人同意。

协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第二十五条借款人在还款期间死亡，经人民法院宣告死亡或失踪，或宣告为无民事行为能力或限制行为能力人或借款人丧失民事行为能力，借款人财产的合法继承人或受遗赠人应继续履行借款人签订的借款合同。

借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人，或其合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人拒绝履行借款合同项下未履行的义务，贷款人有权依照《物权法》、《担保法》等法律法规和担保合同约定向保证人追偿或处分抵/质押物。

第二十六条保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立、破产等贷款人认为可能影响其担保能力的事件时，借款人应按照借款合同约定提供新的担保、更换担保人并重新办理担保手续。

第二十七条借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。

在合同终止后30日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证及保险单（如需）。

第八章债权保护第二十八条借款人必须严格履行《借款合同》所规定的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：（一）借款人未能或拒绝按《借款合同》的条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；（二）借款人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按《借款合同》规定的用途使用贷款；（三）借款人在有关合同中的陈述发生重大失实或提供虚假文件材料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以至全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款人未按我行要求重新落实抵押、质押或保证的；（五）抵押人未经我行书面同意擅自变卖、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵押或以其他方式处置抵押物或质物的；（六）继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义务；（七）借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；（八）未按合同约定方式支用贷款资金的。

（九）借款人在贷款期间的其他违约行为。

第二十九条借款人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：(一)要求限期纠正违约行为；(二)要求增加所减少的相应价值的抵押物或更换保证人；(三)停止发放未使用的贷款；(四)在原贷款利率基础上计收罚金；(五)提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）；(六)依据有关法律及规定处分抵押物；(七)向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。

第三十条借款人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。

(一)借款人死亡或宣告失踪；(二)借款人破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的；(三)借款人对其他债务有违约行为或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现。

第九章贷款管理与考核第三十一条贷款人要按照《个人贷款管理暂行办法》等相关法律法规和监管规定加强对个人二手住房贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。

第三十二条贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，了解贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况。