房地产评估
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一,它通过比较目标房地产与类似房地产的市场交易价格来确定其价值。
该方法适合于市场上有大量类似物业进行交易的情况。
评估师会采集和分析该地区类似物业的销售数据,包括面积、位置、建造结构、年代等因素,并将目标房地产与这些类似物业进行比较。
通过对照销售价格的差异,可以得出目标房地产的估值范围。
二、收益法收益法主要适合于商业地产,特殊是出租物业的评估。
该方法基于物业的租金收入和未来现金流量来确定其价值。
评估师会考虑物业的租金收入、租期、租户信用等因素,并结合市场利率和资本化率来计算物业的现值。
通过对物业未来现金流量的估计和资本化率的应用,可以得出物业的估值。
三、成本法成本法是根据重建或者替代成本来确定房地产价值的方法。
该方法适合于新建或者改建的物业,以及特殊用途的物业。
评估师会考虑物业的土地价值、建造材料和劳动力成本等因素,并结合物业的折旧和磨损程度来计算其价值。
通过对物业重建或者替代成本的估计,可以得出物业的估值。
四、收益比率法收益比率法是一种相对简单和快速的评估方法,适合于房地产投资的初步评估。
该方法基于物业的租金收入和市场的收益比率来确定其价值。
评估师会考虑物业的租金收入和市场上类似物业的收益比率,并将物业的租金收入乘以相应的收益比率来计算其价值。
通过对物业租金收入和市场收益比率的估计,可以得出物业的估值。
总结:以上介绍了房地产评估中常用的四种方法:市场比较法、收益法、成本法和收益比率法。
每种方法都有其适合的场景和优缺点,评估师需要根据具体情况选择合适的方法来进行评估。
市场比较法适合于有大量类似物业交易的情况,收益法适合于商业地产的评估,成本法适合于新建或者改建的物业,收益比率法适合于初步评估。
通过综合运用这些方法,可以准确评估房地产的价值,为投资决策提供重要参考。
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
(二)房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较:将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正:将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算:得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多,市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
(1)土地价值=房地产价值-建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=(建筑物重置价-残值)÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×(1-残值率)÷耐用年限
(2)土地价值=(房地产净收益-建筑物净收益) ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%,维修费为重置价的1.5%,土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元,保险费为建筑 重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答:
1.总收益=50×900×12×(1-10%)=486000(元) 2.总费用: 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3.房地产净收益=总收益-总费用=412740(元)
如何评估房地产的价值
如何评估房地产的价值房地产是人们生活中最基本的需求之一,对于购房者和投资者而言,了解如何评估房地产的价值至关重要。
本文将介绍一些常用的方法和指标,以帮助读者准确评估房地产的价值。
一、市场对比法市场对比法是评估房地产价值最常用的方法之一。
通过对房屋周边同类型物业的销售价格进行对比,可以更准确地了解当前市场价格。
在使用市场对比法时,需要考虑以下几个因素:1. 位置:房地产的地理位置是价值评估的重要因素之一。
同类型物业在不同位置的销售价格可能存在较大差异。
因此,需要将房地产与周边同类型物业进行比较,以获取更准确的价值评估结果。
2. 建筑面积和房间数量:建筑面积和房间数量是房地产价值评估的另一个重要考虑因素。
通常情况下,建筑面积越大、房间数量越多的房屋价格相对较高。
因此,在进行市场对比时,需要确保同类型物业的建筑面积和房间数量与待评估的房地产相似。
3. 房屋年限和维护状况:房屋的年限和维护状况同样会对价值评估产生影响。
较新的房屋一般具有更高的价值,而老旧房屋则可能价值较低。
此外,房屋的维护状况也会对价值评估产生影响,因为较好的维护状况通常意味着更高的价值。
二、收益法收益法是评估投资物业价值的常用方法,尤其适用于评估出租物业的价值。
这种方法基于租金收益,通过将预期租金与市场上相似物业的租金进行对比,从而确定房地产的价值。
在使用收益法进行房地产评估时,需要考虑以下几个因素:1. 净年租金收入:净年租金收入指扣除房屋运营费用之后的租金收入。
评估房地产价值时,需要基于该指标计算预期年租金收入。
2. 收益率:收益率是指投资者在房地产上获得的回报率。
不同地区和不同类型的房地产可能具有不同的收益率。
因此,在使用收益法进行评估时,需要了解当地市场的收益率情况,并将其应用于预期年租金收入,以确定房地产的价值。
三、成本法成本法是一种评估房地产价值的方法,基于重建或重置成本来确定房地产的价值。
该方法适用于新房和待建房地产的评估。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的一种方法,它通过比较被评估房地产与类似房地产在市场上的交易价格,来确定被评估房地产的价值。
具体的评估步骤如下:1. 采集市场数据:评估师需要采集大量的市场数据,包括类似房地产的交易价格、成交日期、面积、位置、建造年代等信息。
2. 选择可比房地产:评估师根据采集到的市场数据,选择与被评估房地产相似的可比房地产。
3. 调整比较因素:评估师需要对可比房地产进行调整,以确保其与被评估房地产在各个方面的差异得到准确反映。
调整因素包括面积、位置、建造年代、装修程度等。
4. 确定市场价值:通过对可比房地产的调整后价格进行加权平均,评估师可以得出被评估房地产的市场价值。
二、收益法收益法是一种基于房地产租金收益来确定房地产价值的方法。
这种方法适合于商业房地产或者租赁房地产的评估。
具体的评估步骤如下:1. 采集租金数据:评估师需要采集被评估房地产的租金数据,包括租金收入、租约期限、租户信誉等。
2. 确定净收益:评估师需要计算被评估房地产的净收益,即扣除管理费用、维护费用等后的实际收入。
3. 确定折现率:评估师需要确定适合于被评估房地产的折现率,以考虑时间价值的影响。
4. 计算现值:通过将净收益按照折现率进行贴现计算,评估师可以得出被评估房地产的现值。
三、成本法成本法是一种基于房地产建设成本来确定房地产价值的方法。
这种方法适合于新建房地产或者没有市场交易数据的房地产。
具体的评估步骤如下:1. 确定建设成本:评估师需要计算被评估房地产的建设成本,包括土地购买费用、建造材料费用、劳动力费用等。
2. 考虑折旧和损耗:评估师需要考虑被评估房地产的折旧和损耗情况,以确定其现在的价值。
3. 考虑土地价值:评估师需要考虑土地的价值,通常是根据土地市场价格来确定。
4. 确定总价值:通过将建设成本与土地价值相加,评估师可以得出被评估房地产的总价值。
四、收益资本化法收益资本化法是一种基于房地产租金收益和资本化率来确定房地产价值的方法。
房地产评估基本概念
房地产评估基本概念1. 背景介绍房地产评估是指通过客观、科学的方法和技术,依据一定的评估标准,对房地产进行价值估计和性能评价的过程。
房地产评估具有重要的经济、金融和社会意义,对于房地产交易、决策、融资、税收等方面都有着重要的影响。
2. 房地产评估的定义房地产评估是指通过对房地产的实地调查、研究和分析,根据一定的价值评估标准和方法,确定房地产的市场价值、租金价值、抵押价值等的过程。
房地产评估的主要目的是确定房地产的价值,为房地产交易、融资等决策提供科学依据。
3. 房地产评估的基本原理房地产评估的基本原理包括以下几个方面:3.1 比较法原理比较法是房地产评估中最常用的一种方法。
该方法通过比较被评估房地产与相似房地产的交易价格、租金等指标的差异,从而确定被评估房地产的市场价值。
3.2 收益法原理收益法是评估商业性质房地产的常用方法。
该方法通过估计被评估房地产未来的租金收益,并将其折现到现值,从而确定被评估房地产的市场价值。
3.3 成本法原理成本法是评估新建房地产的常用方法。
该方法通过估算重建成本和折旧等费用,从而确定被评估房地产的市场价值。
3.4 综合法原理综合法是将以上几种方法综合运用的评估方法。
通过比较、权衡不同方法所得到的结果,确定被评估房地产的市场价值。
4. 房地产评估的主要内容房地产评估主要包括以下几个方面的内容:4.1 市场调查房地产市场调查是评估的基础,包括对房地产的位置、周边环境、交通状况、设施设备等进行详细的调查和研究。
4.2 建筑结构和设备评估师需要对被评估房地产的建筑结构和设备进行研究,包括建筑物的结构、材料、装修等情况,以及电力、水、暖气、通风等设备设施的状况。
4.3 收入和支出估算对于商业性质的房地产,评估师需要对租金收入、管理费用、维护费用等进行估算,以确定房地产的收益能力。
4.4 市场价值评估根据以上调查和估算的结果,评估师可以运用比较法、收益法、成本法等方法,对房地产的市场价值进行评估。
第四章房地产的评估
一、土地的特征
土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特 性两个方面: 土地的自然特征是指自然物体的土地,其本身 所具有的特殊性质; 土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系 时才会表现的性质。
自然特征
1.位置的固定性 2.质量的差异性 3.不可再生性 4.效用永续性 经济特征 1.供给的稀缺性 2.可垄断性 3.利用多方向性 4.效益级差性
2、交易日期的修正
评估基准日交易实例价格=交易实例价格×(评估基准日指 数/可比实例交易日期指数)
3.区域因素修正
区域因素修正的内容有交通、环境、治安状况、城市规划、 繁华程度、噪音等影响不动产价格的因素。如果交易实例地 产与待评估地产处在同一地区,则不必进行此项修正。
4.个别因素修正
个别因素修正的内容主要有位置、面积、地势、地形、日照、 通风、建筑结构、楼层、朝向、内部设施临街状态等
纯收益=总收益-总费用
2.客观总收益
是指以收益为目的的房地产和与之有关的各 种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生 的收益,求取总收益时,是以客观收益即正 常收益为基础,即总收益必需是客观总收益 而不能以实际总收益计算。房地产所生产的 客观总收益必须是处于最佳利用方向和最佳 利用程度。
3.客观总费用
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法的基本思路
收益法的基本思路是不动产的现实价值取决 于它未来带来的收益的大小,未来产生的收 益折现为现值越大,说明不动产的价值越大。
收益法的理论依据预期收益原理。
第三节 收益法在房地产评估中的应用
二、适用范围
收益法适用于有收益或又潜在收益的房地产价 值评估,如商场、写字楼、旅馆、公寓等收益性不 动产及住宅等可以转化为收益性的不动产。 而对于政府机关办公楼、学校、公园、图书馆等 公用、公益性房地产价值评估不适用。
房地产评估三大基本方法
房地产评估三大基本方法房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程,以确定其市场价格。
评估房地产的方法有很多种,其中三大基本方法是市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是最常用的房地产评估方法之一,它通过比较同类房地产的市场交易数据,来确定被评估房地产的市场价值。
这种方法适用于市场上存在大量同类房地产的情况,其基本原理是“一物降一物”,即以相似的房地产作为参照物,找到市场上最为相似的交易记录,通过比较交易价格、面积、位置等因素,给被评估房地产确定一个合理的市场价值。
市场比较法的优点是直观、简便,容易理解和接受;但同时也存在一些限制,如市场上同类房地产数据不足、参照物与被评估房地产存在差异等问题。
二、收益法收益法是一种以房地产产生的经济收益为基础,来评估房地产价值的方法。
它通过计算房地产的租金收益、未来的现金流量等因素,来确定房地产的价值。
这种方法适用于商业地产、出租房产等可以直接产生租金或收益的房地产。
收益法的核心是计算房地产的未来现金流量,并根据市场的风险与回报关系,将未来现金流量折现到现在,从而得出房地产的现值。
这种方法的优点是能够考虑到房地产的长期收益,具有较高的科学性和准确性;但同时也需要掌握相应的经济学和金融学知识,对市场的预测也要有一定的准确性。
三、成本法成本法也是评估房地产常用的方法之一,它是以房地产的重建成本或代替成本为基础,来确定房地产的价值。
成本法的核心是根据房地产的重建成本,考虑到折旧、磨损等因素,来确定房地产的市场价值。
成本法适用于新建房地产、独特性较强的房地产等情况,它的优点是相对简单、直观,能够较为准确地评估房地产的价值;但同时也存在一些限制,如未考虑房地产的收益、市场需求等因素。
市场比较法、收益法和成本法是房地产评估的三大基本方法。
每种方法都有其适用的情况和限制,评估人员在实际操作中需要根据具体情况选择合适的方法,以确保评估结果的准确性和科学性。
同时,评估人员还需要不断学习和研究,提高自身的专业素养和评估能力,为房地产市场的健康发展提供有效的支持。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
它基于市场上类似物业的销售价格来确定目标房地产的价值。
该方法的核心思想是,类似的房地产在相似的市场条件下具有相似的价值。
评估师会收集并分析市场上类似物业的销售数据,包括销售价格、房屋面积、地理位置、建筑年代等因素,并根据这些数据来确定目标房地产的价值。
例如,假设评估师要评估一套位于某城市市中心的公寓。
评估师会收集同一小区内其他公寓的销售数据,比如相同楼层、相似面积的公寓的销售价格。
然后,评估师会根据这些数据来确定目标公寓的市场价值。
二、收益法收益法是评估商业房地产价值的常用方法。
它基于房地产产生的经济收益来确定其价值。
评估师会考虑到物业的租金收入、物业管理费用、维护费用等因素,以及市场上的租金水平和资本化率,来计算物业的净收益。
然后,评估师会将净收益与相应的资本化率相除,从而确定物业的价值。
举个例子,假设评估师要评估一栋写字楼。
评估师会考虑到写字楼的租金收入、物业管理费用、维护费用等因素,并调研市场上类似写字楼的租金水平和资本化率。
然后,评估师会计算出写字楼的净收益,并将其除以相应的资本化率,从而确定写字楼的价值。
三、成本法成本法是评估房地产价值的一种方法,它基于房地产的重建成本来确定其价值。
评估师会考虑到重建房地产所需的建筑材料、劳动力成本、土地成本等因素,并根据这些成本来确定房地产的价值。
此方法适用于新建房地产或者破产房地产等情况。
举个例子,假设评估师要评估一栋新建的别墅。
评估师会考虑到别墅建造所需的建筑材料、劳动力成本、土地成本等因素,并根据这些成本来确定别墅的价值。
四、收益比法收益比法是评估房地产价值的一种方法,它基于房地产的租金收入与购买价格之间的比率来确定其价值。
评估师会考虑到房地产的租金收入、市场上的租金水平以及类似物业的销售价格,从而计算出房地产的收益比。
然后,评估师会将目标房地产的租金收入与相应的收益比相乘,从而确定其价值。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法房地产评估是指通过对房地产的价值、利润和潜在风险进行定量、定性分析的过程。
在房地产评估中,常用的方法主要有四种:市场法、成本法、收益法和比较法。
一、市场法评估市场法评估是指根据市场上类似房地产的交易数据和市场供需关系,通过比较分析确定一个房地产的市场价值。
该方法主要分为比较市场法和收益市场法两种。
1.1比较市场法比较市场法是通过比较分析来自市场上的类似房地产交易数据,选择合适的比较基准,根据一定的调整和折旧,确定目标房地产的市场价值。
这种方法适用于供需关系相对稳定、交易数据相对丰富的情况下。
1.2收益市场法收益市场法是通过分析目标房地产的租金收益或营业收入,根据市场上的收益率水平来确定房地产的市场价值。
该方法适用于产生稳定收益的商业房地产,如写字楼、商场等。
二、成本法评估成本法评估是通过计算房地产的重建成本、剩余价值和减值等因素,确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产和没有交易数据的房地产。
2.1重建成本法重建成本法是通过计算房地产的重建成本,即将目标房地产完全拆毁再重新建设的成本,来确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产,尤其是没有交易数据的房地产。
2.2剩余价值法剩余价值法是通过计算完成项目全部成本后,项目所增加或减少的剩余价值,来确定房地产的价值。
该方法适用于特殊用途房地产或土地开发项目。
2.3减值法减值法是通过评估一个房地产的状况、附带权益和未来可能发生的风险等多个因素,来确定房地产价值的下降程度。
该方法适用于评估陈旧或损坏的房地产,如旧楼、废弃厂房等。
三、收益法评估收益法评估是通过分析房地产的租金收益或者现金流,结合市场上的收益率水平,来确定房地产的价值。
该方法适用于租金收益稳定的商业房地产。
四、比较法评估比较法评估是通过比较分析市场上类似房地产的交易数据,选择合适的比较基准,参考类似房地产的价格水平,来确定房地产的价值。
四种评估方法各有侧重,适用于不同类型的房地产。
房地产评估概述
房地产评估概述引言房地产评估是指对房地产的价值进行全面评估和判定的过程。
它是为了确定房地产的市场价值、租金价值、抵押价值等目的而进行的一项专业活动。
房地产评估在房地产交易、金融贷款、投资决策等方面具有重要的作用,并且对于政府制定土地利用政策、城市规划等方面也起到了重要的指导作用。
本文将对房地产评估的概念、作用、流程以及相关法律法规进行概述。
概念房地产评估是通过对房地产市场情况、土地利用规划、建筑物状况等方面的调查和分析,综合运用经济学、统计学、土地管理学、建筑学等多学科知识和方法,对房地产的价值进行科学的判断和评定的一项专业活动。
评估的价值主要包括市场价值、租金价值和抵押价值。
房地产的市场价值是指在正常的市场交易条件下,以市场时间和市场价格为基础确定的房地产的交易价格。
租金价值是指房地产作为租赁物产生的租金收益。
抵押价值是指房地产作为贷款抵押物的价值。
作用对于房地产交易的作用房地产评估对于房地产交易具有重要的作用。
买卖双方可以通过房地产评估来确定房屋的市场价值,从而合理确定买卖价格。
同时,作为买方,通过评估可以判断房屋是否存在瑕疵,是否需要进行维修和改善。
作为卖方,则可以通过评估确定最佳的出售时间和价格。
对于金融贷款的作用在金融贷款过程中,房地产评估是银行决定是否给予贷款的重要依据。
银行通过对房地产的评估,确定抵押物的价值,从而决定是否给予贷款以及贷款的额度。
同时,评估还可以作为贷款利率的重要参考。
对于投资决策的作用房地产评估对于投资者进行房地产投资决策具有重要的作用。
评估可以帮助投资者了解房地产的市场价值和租金价值,从而决定是否进行投资以及投资的规模和方式。
同时,评估还可以指导投资者进行房地产投资的分散和风险控制。
流程房地产评估的流程包括以下几个步骤:1.调查准备:评估师需要进行相关资料的收集和准备工作,包括房地产的所有权状况、土地利用规划、建筑物的结构和状况等。
2.市场调查:评估师需要对房地产市场进行调查和分析,了解同类型的房地产的市场情况和价格水平。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法引言概述:房地产评估是指通过一系列的方法和技术手段,对房地产的价值进行客观评定的过程。
在房地产行业中,评估方法的选择和应用对于买卖双方、金融机构以及政府部门都具有重要意义。
本文将介绍房地产评估的四慷慨法,包括市场比较法、收益法、成本法和折现法。
正文内容:一、市场比较法1.1 选择合适的比较对象:评估师需要根据房地产的特征和市场情况,选择与被评估房地产相似的比较对象。
1.2 比较对象的数据采集:评估师需要采集比较对象的交易价格、面积、地理位置等信息,并进行数据分析和整理。
1.3 价值调整:评估师需要根据比较对象与被评估房地产的差异,进行适当的价值调整,以得出准确的评估结果。
二、收益法2.1 收入预测:评估师需要对被评估房地产的租金收入进行预测,考虑到市场需求、租金水平等因素。
2.2 贴现率确定:评估师需要根据市场情况和风险因素,确定适当的贴现率,用于计算未来现金流的现值。
2.3 净收益计算:评估师需要将租金收入减去相关费用,计算出净收益,并根据贴现率计算出房地产的现值。
三、成本法3.1 重建成本估算:评估师需要根据被评估房地产的建造面积、建造材料、工程难度等因素,估算出重建成本。
3.2 折旧计算:评估师需要考虑房地产的使用年限和折旧情况,计算出折旧值。
3.3 折旧调整:评估师需要根据房地产的实际使用情况,对折旧值进行适当的调整,以得出准确的评估结果。
四、折现法4.1 未来现金流估算:评估师需要根据被评估房地产的租金收入、销售收入等,估算出未来的现金流。
4.2 贴现率确定:评估师需要根据市场情况和风险因素,确定适当的贴现率,用于计算未来现金流的现值。
4.3 现值计算:评估师需要将未来现金流按贴现率进行计算,得出房地产的现值。
总结:综上所述,房地产评估的四慷慨法包括市场比较法、收益法、成本法和折现法。
市场比较法通过对照较对象进行分析,得出房地产的价值;收益法通过预测租金收入和计算净收益,确定房地产的价值;成本法通过估算重建成本和考虑折旧情况,评估房地产的价值;折现法通过计算未来现金流的现值,得出房地产的价值。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程,以确定其公正市场价值。
房地产评估方法有很多,但其中四大评估方法是经常使用的,它们分别是:市场比较法、收益法、成本法和投资价值法。
下面将详细介绍这四种评估方法。
一、市场比较法市场比较法是最常用的房地产评估方法之一,它基于市场上类似房地产交易的价格来确定被评估房地产的价值。
评估师会收集并分析类似房地产的销售数据,包括交易价格、房屋面积、地理位置等,然后根据这些数据判断被评估房地产的价值。
市场比较法的优点是简单易懂,数据来源广泛,因此应用广泛。
然而,它也存在一些局限性,比如市场数据可能不准确或不完整,因此评估结果可能存在一定的偏差。
二、收益法收益法是一种基于房地产收益能力来评估房地产价值的方法。
该方法主要应用于商业地产评估,通过考虑租金收入、运营费用、提供的资本回报率等因素,来计算房地产的价值。
收益法的优点是能够全面考虑到房地产的收益能力,因此在商业地产评估中常常使用。
然而,收益法也存在一些限制,如对未来收益的预测可能存在不确定性,因此评估结果可能不够准确。
三、成本法成本法是一种基于房地产重建或重建成本来评估房地产价值的方法。
该方法认为房地产的价值等于重建或重建成本减去折旧和损耗。
成本法的优点是适用于新建的房地产或没有可比的交易数据的房地产,因为它基于房地产的重建成本而非市场价格。
然而,成本法也存在一些限制,如对重建成本的准确估计可能存在困难,因此评估结果可能不够精准。
四、投资价值法投资价值法是一种基于投资者对房地产的预期回报来评估房地产价值的方法。
通过考虑租金收入、未来增值潜力、投资时间等因素,来计算房地产的投资价值。
投资价值法的优点是能够全面考虑投资者对房地产的预期回报,因此在投资性房地产的评估中常常使用。
然而,投资价值法也存在一些限制,如对未来收益和投资者预期的准确预测可能存在困难,导致评估结果不够准确。
综上所述,市场比较法、收益法、成本法和投资价值法是房地产评估中常用的四种评估方法。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法引言概述:房地产评估是指对房地产价值进行估算和评定的过程,是房地产交易、贷款和投资中必不可少的环节。
为了准确评估房地产的价值,人们发展了多种评估方法。
本文将介绍房地产领域中常用的四大评估方法,包括市场比较法、收益法、成本法和折现现金流法。
一、市场比较法1.1 选取可比房地产:在市场比较法中,首先需要选取与待评估房地产相似的可比房地产。
这些可比房地产应该具有相似的地理位置、建造面积、用途和年代等特征。
1.2 采集市场数据:接下来,采集可比房地产的市场数据,包括出售价格、租金、租赁率等信息。
这些数据将用于评估待评估房地产的市场价值。
1.3 进行比较和调整:通过比较可比房地产的市场数据和待评估房地产的特征,进行适当的调整,得出待评估房地产的市场价值。
二、收益法2.1 确定未来收益:在收益法中,评估师需要预测待评估房地产未来的收入,包括租金收入和其他收入。
2.2 计算净收入:根据预测的收入,减去相关的经营费用和折旧等成本,得出净收入。
2.3 应用资本化率:将净收入除以资本化率,得出待评估房地产的价值。
资本化率是根据市场情况和风险来确定的,通常通过参考市场数据和专业判断得出。
三、成本法3.1 重建成本:成本法是基于重建成本来评估房地产价值的。
评估师需要计算出待评估房地产的重建成本,包括土地购买费用、建造和设备的成本等。
3.2 考虑折旧和磨损:根据待评估房地产的使用年限和磨损程度,计算出折旧和磨损的金额。
3.3 考虑市场折扣率:根据市场情况和风险,确定一个适当的市场折扣率,将重建成本和折旧磨损的金额折现到现值,得出待评估房地产的价值。
四、折现现金流法4.1 预测现金流:折现现金流法是基于未来现金流来评估房地产价值的。
评估师需要预测未来的现金流,包括租金收入、销售收入等。
4.2 考虑增长率和折现率:根据市场情况和风险,确定一个适当的增长率和折现率。
增长率用于预测未来现金流的增长,折现率用于将未来现金流折现到现值。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法标题:房地产四大评估方法引言概述:房地产评估是指对房地产价值进行评定的过程,其目的是为了确定房地产的市场价值。
房地产评估方法多种多样,其中有四种主要的评估方法,分别是市场比较法、收益法、成本法和折现现值法。
本文将详细介绍这四种评估方法的原理和应用。
一、市场比较法1.1 原理:市场比较法是通过比较目标房地产与类似房地产的交易价格来确定目标房地产的市场价值。
1.2 应用:适合于市场活跃、数据充分的情况下,特别适合于住宅和商业地产的评估。
1.3 优缺点:优点是简单易懂、市场透明度高,缺点是受市场波动和数据质量的影响较大。
二、收益法2.1 原理:收益法是通过对房地产未来现金流量的预测来确定其市场价值。
2.2 应用:适合于商业地产和投资性房地产的评估,能够考虑未来收益和风险。
2.3 优缺点:优点是考虑了未来现金流量,缺点是对未来预测较为主观,需要依赖大量数据和假设。
三、成本法3.1 原理:成本法是通过计算重建或者替换目标房地产的成本来确定其市场价值。
3.2 应用:适合于新建房地产或者特殊用途的房地产评估。
3.3 优缺点:优点是适合于独特或者特殊用途的房地产,缺点是不考虑市场供需关系和未来现金流量。
四、折现现值法4.1 原理:折现现值法是通过将未来现金流量折现到现值来确定房地产的市场价值。
4.2 应用:适合于考虑时间价值和风险的房地产评估,常用于商业地产和投资性房地产。
4.3 优缺点:优点是考虑了时间价值和风险,缺点是对未来现金流量的预测敏感,需要谨慎处理。
五、总结综上所述,房地产评估是一个复杂的过程,需要综合考虑多种因素。
市场比较法、收益法、成本法和折现现值法是四种常用的评估方法,每种方法都有其适合的场景和局限性。
在实际应用中,评估师需要根据具体情况选择合适的评估方法,并结合多种方法进行综合评估,以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一,它通过对类似物业的市场交易数据进行比较,来确定被评估房地产的价值。
该方法适合于有大量市场交易数据可供参考的情况下,通常用于评估住宅、商业和工业物业。
市场比较法的步骤如下:1. 采集市场交易数据:采集类似物业的市场交易数据,包括售价、面积、地理位置、建造年代等信息。
2. 选择合适的比较物业:根据被评估物业的特征,选择与之相似的比较物业。
3. 进行比较分析:对照较物业和被评估物业的特征进行比较分析,如面积、建造质量、地理位置等。
4. 确定价值调整因素:根据比较物业和被评估物业的差异,确定需要进行价值调整的因素,如建造年代、装修程度等。
5. 进行价值调整:根据确定的价值调整因素,对照较物业的市场价值进行调整,得出被评估物业的市场价值。
二、收益法收益法是评估商业和投资物业常用的方法,它基于物业产生的经济收益来确定其价值。
该方法适合于有稳定租金收入的物业,如写字楼、商业中心等。
收益法的步骤如下:1. 采集租金数据:采集物业的租金数据,包括租金金额、租期、租户信用等信息。
2. 计算净收益:根据租金数据计算物业的净收益,即扣除运营费用和管理费用后的收益。
3. 确定资本化率:根据市场情况和物业特征,确定适当的资本化率,该率反映了投资者对物业的预期回报率。
4. 计算物业价值:将净收益除以资本化率,得出物业的价值。
三、成本法成本法是评估新建物业或者物业改造项目常用的方法,它基于重建或者重新建造物业所需的成本来确定其价值。
该方法适合于没有市场交易数据可供参考的情况下。
成本法的步骤如下:1. 估算重建成本:根据物业的规模、建造材料、建造标准等因素,估算重建物业所需的成本。
2. 考虑折旧和磨损:根据物业的使用年限和磨损程度,考虑折旧和磨损因素,确定物业的当前价值。
3. 考虑土地价值:根据物业所在地的市场情况和土地价值,确定物业的土地价值。
4. 计算物业价值:将重建成本和土地价值相加,得出物业的总价值。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法引言概述:房地产评估是指对房地产的价值进行评估和估算的过程。
在房地产市场中,评估方法的准确性和专业性至关重要。
本文将介绍房地产领域中常用的四大评估方法,包括市场比较法、收益法、成本法和综合法。
通过这些评估方法,可以更全面地了解房地产的价值和潜在风险,为投资和交易提供决策依据。
一、市场比较法1.1 选择合适的比较物件:市场比较法是通过比较同一地区、同一类型的房地产物件的交易价格来确定被评估物件的价值。
在选择比较物件时,需要考虑其地理位置、建造结构、用途等因素,以确保比较的准确性。
1.2 考虑市场因素:市场比较法还需要考虑市场供需关系、经济环境和政策因素等对房地产市场的影响。
这些因素会对房地产物件的价值产生重要影响,评估师需要充分了解市场动态,以准确判断被评估物件的价值。
1.3 进行调整和比较:在进行市场比较时,评估师需要对照较物件进行必要的调整,如考虑物件的年龄、状况、装修程度等因素,以确保比较的公正性和准确性。
通过比较物件的交易价格和调整,评估师可以得出被评估物件的市场价值。
二、收益法2.1 确定收益来源:收益法是通过对房地产物件产生的未来收益进行估算来确定其价值。
评估师需要考虑物件的租金收入、未来增值潜力和其他收益来源,以综合评估物件的价值。
2.2 计算净现值:评估师通常会使用贴现率来计算未来收益的现值。
贴现率反映了投资的风险和机会成本,评估师需要根据市场情况和投资特点来确定合适的贴现率,以确保评估结果的准确性。
2.3 考虑风险因素:在进行收益法评估时,评估师需要考虑房地产市场的风险因素,如租金市场的波动性、物件的维护成本和未来市场变化等。
通过考虑这些风险因素,评估师可以更全面地评估物件的价值和投资回报率。
三、成本法3.1 确定重建成本:成本法是通过估算重建物件所需的成本来确定其价值。
评估师需要考虑物件的建造结构、材料成本、劳动力成本等因素,以确定合理的重建成本。
3.2 考虑折旧和磨损:在进行成本法评估时,评估师需要考虑物件的折旧和磨损情况。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法1. 市场比较法:市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一,它基于市场上类似房产的销售价格来确定目标房产的价值。
评估师会收集和分析类似房产的销售数据,包括房屋的大小、位置、建筑年份、装修程度等因素,并将其与目标房产进行比较。
通过对比销售数据,评估师可以确定目标房产的市场价值。
例如,假设评估师要评估一套位于某城市市中心的公寓。
他会收集附近类似公寓的销售数据,比如相同楼层的公寓在过去三个月内的销售价格。
然后,评估师会分析这些数据,考虑到公寓的面积、楼层、装修程度等因素,来确定目标公寓的市场价值。
2. 收益法:收益法是用于评估投资性房地产(如出租房产)价值的一种方法。
这种方法基于房产产生的收益来确定其价值。
评估师会考虑房产的租金收入、支出、折旧等因素,使用现金流量分析来计算房产的净现值或内部收益率。
例如,评估师要评估一栋写字楼的价值。
他会收集该写字楼的租金收入、运营费用、维护费用等数据,并考虑到未来的租金增长率和折旧情况。
然后,评估师会使用现金流量分析来计算该写字楼的净现值或内部收益率,从而确定其价值。
3. 成本法:成本法是一种基于房地产重建或重置成本来确定其价值的方法。
评估师会考虑到房产的建筑成本、土地成本、折旧等因素,来确定房产的价值。
例如,评估师要评估一座办公楼的价值。
他会考虑到该办公楼的建筑成本、土地成本、折旧等因素,并结合当前市场的建筑成本指数来计算该办公楼的重建成本。
然后,评估师会根据该办公楼的使用寿命和折旧情况来确定其价值。
4. 投资回报率法:投资回报率法是一种基于投资回报率来确定房地产价值的方法。
评估师会考虑到房产的租金收入、支出、折旧等因素,计算出投资回报率,并将其与市场上类似房产的投资回报率进行比较,从而确定房产的价值。
例如,评估师要评估一栋商业物业的价值。
他会考虑到该物业的租金收入、运营费用、维护费用等因素,并计算出投资回报率。
然后,评估师会将该物业的投资回报率与市场上类似物业的投资回报率进行比较,来确定其价值。
房产评估方法有哪些
房产评估方法有哪些房产评估是指对房地产进行价值判断和价格测定的过程。
在市场经济条件下,房产评估是买卖房屋、贷款抵押、税收征收和房地产开发等重要环节中的核心环节。
下面将介绍一些常见的房产评估方法。
1. 市场比较法:市场比较法是目前广泛使用的一种房产评估方法。
它通过对类似房产的交易价格进行比较,从而确定被评估房产的价值。
评估师会参考相同地区、相似类型、相近时期的房屋交易记录,根据其交易价格以及特征调整因素(如土地面积、建筑面积)来估算被评估房产的价值。
2. 收益法:收益法是用于商业房产和投资物业的评估方法。
该方法基于房地产产生的潜在收入,通过资本化率计算出房地产的价值。
评估师会根据房地产的租金收入、租赁周期和租赁市场的行情,计算出每年的净现金流。
然后,将净现金流除以资本化率,来估算出房产的价值。
3. 成本法:成本法是基于建筑成本和土地价值来评估房产的方法。
评估师会根据房屋的建筑面积、建筑质量、建造时间以及土地的面积和地段等因素,计算出建筑物的重建成本,并根据折旧、磨损和时效性等因素,考虑到建筑物的实际价值情况。
然后,将建筑物的实际价值与土地价值相加,得出房产的总价值。
4. 投资评估法:投资评估法是一种用于房地产开发项目的评估方法。
该方法综合考虑项目的投资成本、预期收益以及风险等因素,来评估房产的价值。
评估师会对项目的投资回报率、现金流量、市场需求、竞争情况等进行全面的分析和测算,以确定房产的价值。
5. 统计方法:统计方法是一种基于历史数据和统计模型来评估房产的方法。
评估师会收集房地产市场的历史交易数据、供求关系、价格指数等信息,利用统计方法和模型来对房产的未来走势进行预测,从而确定房产的价值。
6. 改良成本法:改良成本法是一种用于土地开发和改良项目的评估方法。
该方法考虑到土地的发展潜力和增值空间,通过估算土地改良所需的成本和可能带来的收益,来评估房地产的价值。
以上介绍了一些常见的房产评估方法,每种方法都有其适用的场景和使用的条件。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
该方法通过对类似物业在市场上的交易价格进行比较,来确定被评估房地产的市场价值。
评估师会采集和分析大量的市场数据,包括同一区域内相似物业的成交记录、租金水平、土地价格等信息。
然后,根据这些数据进行比较,找出与被评估房地产最相似的物业,并以此为基准进行评估。
二、收益法收益法是评估商业用途的房地产常用的方法。
该方法基于预期的租金收入和投资回报率,来确定被评估房地产的价值。
评估师会考虑物业的租金收入、运营成本、资本化率等因素,计算出预期的净收益。
然后,根据市场上的投资回报率,将净收益进行贴现,得出被评估房地产的现值。
三、成本法成本法是评估新建房地产的常用方法。
该方法基于建造物的重建成本和折旧率,来确定被评估房地产的价值。
评估师会考虑建造物的建造成本、土地价格、折旧率等因素,计算出建造物的重建成本。
然后,根据建造物的使用年限和折旧率,计算出建造物的折旧值。
最后,将建造物的重建成本减去折旧值,得出被评估房地产的价值。
四、综合法综合法是将以上三种方法综合运用的评估方法。
评估师会根据被评估房地产的特点和市场情况,综合考虑市场比较法、收益法和成本法的评估结果,来确定被评估房地产的价值。
这种方法能够兼顾不同方法的优势,提高评估的准确性和可靠性。
需要注意的是,以上四种评估方法并非独立使用,而是根据不同的情况和目的进行选择和组合使用。
评估师会根据被评估房地产的类型、用途、市场情况等因素,选择最合适的评估方法,以确保评估结果的准确性和可靠性。
同时,评估师还会考虑其他因素,如地理位置、建造物状况、市场需求等,来综合评估房地产的价值。
总结起来,房地产评估的四慷慨法包括市场比较法、收益法、成本法和综合法。
每种方法都有其适合的场景和优势,评估师需要根据具体情况选择合适的方法,并综合考虑各种因素,以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产四大评估方法
4、文化创造的主体
1)主体:人民群众是社会实践的主体,也是文化创造的主体。 误区:文化创新主要靠作者的聪明才智
2)文化创造的具体要求
文化创造者应自觉投身于群众实践,虚心向人民群众学习。 ◇充分认识时代意义 ◇关注群众根本利益 ◇理解群众文化需求 ◇虚心向人民群众学习 ◇从实践中汲取营养◇刻苦钻研、锐意创新
1、文化发展的实质 2、文化创新的源泉和动力 3、文化创新的意义 4、文化创新的主体与要求
苏大宝是中国沙画界的先锋创作者,其独具中国传统文 化色彩的创作风格在沙画界独树一帜,备受世人瞩目。
沙画艺术是近年刚刚兴起的一种与舞台艺术相结合的表演形式, 最早由来自匈牙利的世界著名沙画大师Ferenc Cako所创造。它是指 在白色背景板上现场用沙子作画,并结合音乐通过投影展现在屏幕 上。 首次将沙画艺术带到中国的是沙画艺术家苏大宝,在沙动画的基 础上,从2004年开始,苏大宝致力于将中国画元素引入到沙画当中, 把中国传统绘画与新型创作形式融合,并首次提出了“中国沙画” 的概念,积极推动了中国沙画艺术事业的发展。
文化工作者 的使命和Βιβλιοθήκη 责注:注意几个误区
误区一、文化创新在一定条件下可以离开社会实践。
• 这个观点是错误的。社会实践是文化创新的源泉,离开了社会实践,文化就成了无源之水 ,无本之木。
误区二、文化创新的渊源和源泉是一回事。
• 不能混为一谈。文化创新的渊源是传统文化和外来文化中的一切人类文明的优秀成果;文 化创新的源泉是社会实践,是唯一的来源,也是文化创新的本质。
源泉 动力 目的 标准(决定)
社会实践
推动(反作用)
文化创新
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影响土地价格的因素
区域因素——住宅用地 (1)自然环境因素有:空气、噪音、水资源 、自然景观、交通便利条件等 (2)居住环境因素:市政基础设施、公共建 筑配套、当地居民的职业、素质等
影响土地价格的因素
区域因素——商业用地 (1)腹地的大小及其商业群落状况 (2)顾客的来源及其购买力 (3)顾客的交通手段及其交通状况 (4)营业类别及竞争状况 (5)该地经营者的创造力与资信状况 (6)繁荣程度与盛衰状况 (7)土地利用的管理制度
案例3:
• 某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收 益,经计算未来3年收益分别为93万元、 100万元、120万元,从第4年到第30年的 净收益会稳定在130万元左右,在该地区酒 店类房地产的报酬率为12%,则此宗评估 对象房地产的价格为多少?
案例4:某公司于2004年1月以有偿出让方式取得一 块土地40年使用权,并于2006年1月在此地块上建成一 栋钢筋混凝土结构的写字楼,造价每平方米2500元,经 济耐用年限为55年,残值率为2%。目前该类建筑重置价 格为每平米3600元。该建筑物占地面积3000平方米,建 筑面积为9000平方米,用于出租,每月平均实收租金3 万元(据了解,当地同类写字楼出租租金一般为每月没 建筑平米50元,空置率为10%,)。每年需支付的管理 费为年租金的3.5%、维修费为建筑物重置价格的1.5%, 土地使用税基房地产税合计为每建筑平米20元,保险费 为重置价的0.2%,土地资本化率8%,建筑物资本化率为 8%。土地使用权出让年限届满时地上建筑物由国家无偿 收回。根据以上资料评估该宗房地产2010年1月的土地 使用价值。
成本法
基本思路:
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济 性贬值
适用范围:
(1)公共建筑、公共设施的评估 (2)特殊房地产,如寺庙、教堂、桥梁等 (3)抵押贷款、房地产拍卖的“底价”和拆迁房地产 补偿等特殊的房地产评估 (4)新开发的土地,如填海造地和开发区土地。
成本法
土地评估 新建房地产评估 旧建筑物评估
评估房地合一的房地产价值
单独评估建筑物的价值
计算公式
单独评估土地价值
(1)由土地收益评估土地价值
(2)由房地产收益评估土地价值
案例1:
• 有一宗土地,出让年限为50年,资本化率 为10%,预计未来的年收益可以稳定在25 万元左右,试评估该宗土地的收益价值
案例2:
• 某宗房地产未来第一年的收益为20万,此后每年 的净收益会在第一年的基础上增加3万元,该类 房地产的报酬率为8%,则该房地产的价格为多 少?若未来各年的收益都在上一年的基础上增加 5%,则该房地产的价格变为多少?
排除了实际收益中属于特殊、 偶然的因素后所得到的一般正 常收益用作评估
折现率或资本化率——是指较能客观反映 土地收益风险的投资报酬率 收益年限——是指待估地产从评估基准日 开始,其收益能力延续的时间长度,通常 以年表示。
收益额的计算步骤
(1)求取总收入——客观收入,房地合一状态下, 房地产在做最有效使用的前提下可能获取的总收 入 (2)求取总费用——是为取得房地产收入所必须支 付的必要费用,影视客观费用,包括:房地产税 、折旧费、租金损失准备费、维修费、管理费、 保险费、利息等 (3)求取总收益 (4)求取土地纯收益——从总收益中扣除房屋纯收 益之后的金额
供求原则 替代原则 贡献原则 最有效使用原则 合法原则
房地产价格的类型
根据权益不同分为所有权价格、使用权价格、其 他权利价格;
根据价格形成方式可分为市场交易价格和评估价 格; 按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物 价格和房地产价格; 按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价 格、楼面价格
标定地价——是以基准地价为依据,根据 土地使用年限、地块大小、形状、容积率 、微观区位及市场供求等条件评估确定的 具体地块在某一时期的价格
房地产的特性
位置固定性 使用的长期性 影响因素多样性 投资额大 保值增值趋势
房地产市场的区域性和不完善性 交易的复杂性 供给对需求的变化反应迟缓
房地产的评估原则
我国土地市场
按照土地使用权的流转方式分为: (1)一级土地市场——政府批租市场,政府 代表国家,以土地所有者的身份将一定年 限的、一定用途的土地使用权出让给土地 使用者,是政府完全垄断的市场。 (2)二级土地市场—是土地使用权转让、出 租、抵押市场的总和。
我国地价体系
基准地价——城镇国有土地使用权的基本 标准价格,是一定时期、一定区域内不同 用途土地使用权的级别平均价格
成本法——土地评估
土地取得费在取得土 地时一次付清,计息 期为整个开发期和销 售期。
练习—土地取得费用的计算 某块土地开发项目取得的土地的费用和 该阶段的税费共计500万元,取得土地后即 可开始动工,将土地开发后转让,开发期3年 ,同期银行贷款利率为7%,计算土地取得费 用的利息。
成本法——土地评估
房地产的计算方法
收益法 市场法 成本法 假设开发法
收益法
收益法——是指通过预测土地未来所能产 生的预期收益,以一定的还原利率(资本 化率)将预期收益折算为现值之和,作为 被评估土地价格的方法 适用范围: (1)租赁用房地产 (2)企业用房地产 (3)不适用于非经营性房地产
收益法
地产收益期限无限期,收益额及本金化率 一定时:
练习—土地开发费用的计算
根据资金的 占用时间来 计算利息。
(1)某项目总投资为1000万元,开发期为2年,投资在2 年内均匀投入,同期银行贷款利率为7%,计算土地开 发费用利息。 (2)某项目总投资为900万元,开发期为2年,在第一年 年初投入总投资的70%,第二年年初投入剩余的30%, 同期银行贷款利率为7%。计算开发费用的利息。 (3)某项目总投资为900万元,开发期为2年,在第一年 投入总投资70%,第二年投入剩余的30%,同期银行贷 款利率为7%,计算开发费用利息。
成本法——土地评估
土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+ 利息+利润+税费+土地增值收益 待开发土地取得费 (1)土地取得费用包括国家征收集体土地而 支付的土地补偿费、地上附着物和青苗补 偿费及安置补助费等 (2)为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁补偿费用。
成本法——土地评估
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5
修正系数 0.5
0.6
0.8
1.0
1.1
1.2
1.6
1.8
1.9
2.1
市场法
2、若选择的比较案例成交地价为1500元/平 方米,对应使用年限为40年,待估宗地出 让年期为30年,土地资本化率为10%,计 算经土地使用年期修正后的地价。
资本化率的计算方法
净收益与售价比率法
被评估房地产资本化率 =(10.11%+9.61%+10.23%)/3=9.98%
资本化率的计算方法
安全利率加风险调整值法
社会平均风险收益率=12%-8%=4% 该项目风险收益率=4%*1.2=4.8% 该土地的资本化率=8%+4.8%=12.8%额不同时
收益法
房地产评估对象和收益口径保持一致 (1)纯建筑物——属于纯建筑物的收益 (2)纯土地使用权——属于纯土地使用权的 收益 (3)房地合一的房地产评估——房地合一产 生的收益。
收益法的三大要素
收益额 (1)实际收益 (2)客观收益
在现状状态下土地实际取得的收 益,一般不能用于评估,因其含 偶然性、特殊和个别因素
房地产价格的特征
影响房地产价格的因素
一般因素— 是指对土地价格高低及其变化具有普遍性、 一般性、共同性影响的因素,对房地产的价格产 生全局性影响 区域因素— 是指地产所在地区的自然、社会、经济、政 策等因素相结合所产生的地区特性,对地产价格 水平的影响因素 个别因素— 是指地产的个别特性对其价格的影响因素, 是决定相同区域地产价格出现差异的依据。
市场法
市场条件: 充分活跃的市场至少 能够找到三个交 易案例。 资产条件: 具有广泛交易性的房地产。
市场法
要有充分的市场交易资料 交易实例与被估地产之间应具有较大的相关性 或较好的比较性 (1)用途相同 (2)所处的地区相同 (3)价格类型相同 (4)交易日与估价期日接近 (5)交易实例必须是正常交易或可修正为正常 交易 交易实例资料及其来源必须翔实可靠。
影响土地价格的因素
区域因素——工业用地 (1)道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建 设状况 (2)动力供应和供水排水状况 (3)劳动力市场的供求状况 (4)与关联产业的位置关系 (5)与生产紧密相关的气候、地质、水文条件等 (6)政府行政上的指导与管制程度
影响土地价格的因素
个别因素 (1)位置、面积、地势、地质 (2)形状、宽度、深度 (3)临街状况 (5)交通状况
土地及土地使用权
土地及土地使用权
土地特性——自然属性 (1)数量的固定性—非再生自然资源,使其具独占性和有限性 (2)位置的不可移动性—使其具有地域性和区域性特征 (3)质量的差异性—如肥沃与贫瘠,位置、地质和地貌等 (4)效用的持久性—不可灭性和持久性 土地特性——经济属性 (1)供给的稀缺性—土地面积的有限性 (2)可垄断性—使用权和所有权均可垄断 (3)用途多样性和效益级差性—土地质量和用途不同,其市 场价值不同 (4)经济地理位置的可变性—交通条件、商业网点、住宅建 设及环境绿化等,直接影响其将来的保值和升值潜力
土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+ 利润+税费+土地增值收益 土地开发费: 基础设施配套费、公共事业建设配套费和小 区开发配套费。 计算投资利息: 包括借款利息和自有资金的投入机会成本。 计算投资利润和税费 投资利润=(土地取得费+土地开发费)*利润率 土地增值收益确定。