房地产评估概述

2)建筑物 从建筑学的角度来看 , 建筑物是指人工 建筑而成的东西 , 包括房屋和构筑物两大类。 房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、 储藏物品或进行其它活动的工程建筑 , 一般 由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件 组成；构筑物则指除房屋以外的建筑 , 如道 路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒 等。从资产评估的角度来看 , 建筑物不仅包 括了房屋和构筑物 , 而且还包括了与其不可 分离的部分及其附带的各种权利。
第8章 房地产评估
8.1 8.2 房地产评估概述 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
8.3
8.4 8.5
收益途径及其方法在房地产评估中的应用
成本途径及其方法在房地产评估中的应用 其他评估技术方法在房地产评估中的应用
8.1 房地产评估概述
8.1.1 房地产的概念及其特征
房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权 属的总称。其中,土地是指地球表面及其上下一定 范围的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材 料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上 定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑 物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者 分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或 功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的 植物或人工建筑等。
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3.交通便捷因素 这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的 完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高， 房地产价格水平也较高。 4.城市设施状况因素 (1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、供热和通讯等设施。 (2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮局等设施。 (3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。 5.环境状况因素 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美， 则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大 气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。
例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单 价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米 。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土 地进行投资更为经济？ 解：甲的楼面地价=1000/5=200元/平方米 乙的楼面地价=800/3=267元/平方米 应选择甲进行投资。 3.根据权益的不同：可分为所有权价格、使用权价格、其他权 利价格，如抵押价格、租赁价格等。 一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。 4.按价格形成方式：可分为市场交易价格和评估价格。 市场交易价格是指房地产在市场交易中实际成交的价格。 评估价格是对市场交易价格的模拟。 5.按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格。
(3)个别因素
• 1.土地的个别因素 (1)区位因素。 区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也 叫宗地位置。区位有自然地理区位与经济地理区位之 别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价 下跌。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小 都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。 (3)形状因素。 土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯 形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地 价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街 道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
4) 房地产价格的影响因素
• 影响房地产价格的因素通常可划分 为一般因素、区域因素和个别因素， 下面分别予以阐述
(1) 一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心 理因素等。 1.经济因素。 (1)经济发展因素。(2)财政金融因素。(3)产 业结构因素。 2.社会因素。 (1)人口因素。(2)家庭规模因素。(3)房地产 投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社 会福利因素。 3.行政因素。 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶 属关系变更。(5)交通管制。 4.心理因素。
2.建筑物的个别因素
1、座落位置。 2、面积。 3、用途。 4、建筑结构。 5、建筑高度。 6、附属设施。 7、装修质量和水平。 8、建成时间。 9、外观。 10、平面格局。 11、产权。 12、其他。
8.1.4 房地产评估程序
(1)明确评估基本事项 ①明确评估目的
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②明确评估对象
③明确评估价值类型 ④明确评估基准日 ⑤签订评估委托协议或合同
3)房地产特性 房地产是地产(土地使用权)、建筑物以 及地产与建筑物的结合及其权属的统称 , 亦 称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性, 而它们的结合又形成了一些新的特性。 房地产一般具有如下特性： (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。
A．供给的稀缺性。 B．可垄断性。
C．土地用途的广泛性。 D．效益级差性。
(3)土地权利
1)土地所有权的归属
我国城市土地的所有权属于国家； 农村和城wk.baidu.com郊区的土地，除由法律规定属于 国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国 务院确定：(掌握) 1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年； 5.综合或者其他用地50年。
(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地 价较高；反之，土地高低不平，地价较低。 (5)容积率因素。 容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越 低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。 (6)用途因素。 土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为 不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同一宗土地而 言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。 (7)土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越 高。
8.1.3 房地产价格及其影响因素
1）房地产价格的种类
（一）房地产价格和房地产价值
1.房地产价格，它是房地产交易双方在市场上实现 了的实际成交价格。它是一种历史事实。 2.资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。 而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评 估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列 假设或限定，将评估对象置于一种即符合客观实际、又 不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。 房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。
（二）房地产价格的种类
1.按房地产的
实物形态
土地价格：地价，通常指空地的价格， 建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含地价 房地产价格：指建筑物连同其占用的土地的价格 总价格 单位价格 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均 到每单位建筑面积上的土地价格
2.按房地产价 格表示单位
楼面地价=土地总价格/建筑总面积 楼面地价=土地单价/容积率 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。 容积率=建筑总面积/土地总面积
8.1.2房地产评估原则
进行房地产评估时，除了需要 遵循供需原则、替代原则、贡 献原则等，还应该遵循以下原 则。
1)合法性原则 是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合 法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地 产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关 法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高 度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。 2)最佳使用原则 评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时 的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何 种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可 能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的 价值。
(2)制定工作计划
(3)实地勘察与搜集资料 (4)测算待估资产评估价值 (5)综合分析确定评估结果 (6)撰写房地产评估报告
(2)区域因素
• 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与 社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生 的区域特性。 1.商服繁华因素。 这是指所在地区的商业、服务业繁华状况 及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商 服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会 较高。 2.道路通达因素。 这是指所在地区道路系统通畅程度，道路 的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区 的房地产价格水平也较高。
1)土地及土地权利
(1)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分, 包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土 地是指陆地及其空间的全部环境因素,是
由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、
水文地质等因素构成的自然综合体。
(2)土地的特性
①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可再生性。 ②土地的经济特性 D．效用永续性。