关于商品房认购书、商品房订购意向书纠纷的处理问题
安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见-地方司法规范
安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。
一、关于新建商品房买卖合同纠纷1．当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。
但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。
人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。
2．当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持；转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。
3．出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。
签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。
4．房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款，并同意完全按该样板调控签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”的特别约定如何处理？《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约，在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下，该《认购书》是有效的。
对当事人具有约束力，认购人以合同条款不公平，可以再协商，其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的，不应支持。
二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理？合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持：出卖人拒绝签约已构成违约，在适用《司法解释》第四条的基础上，还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失，该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围，区别下列不同情形处理：住宅在30%以内，商业用房在10%以内。
买受人拒绝签约构成违约，不去别对待，作对等处理。
三、商品房被出卖人抵押后，买受人诉请确权或者办证的，应如何处理？起诉确权的，由于房屋不存在权属争议，应驳回诉讼请求。
起诉办证的，买受人在履行下列注意义务后即不构成过错。
（1）审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内；（2）将购房款汇入合同指定的监控账号；（3）无论是抵押后再预售，或者是预售后再抵押，只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售，其行使抵押权不得对抗买受人。
伪造《预售许可证》出售房屋的，应承担双倍赔偿责任。
四、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条？买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持，根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。
五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的，应如何把握违约金标准是否过高？约定违约金标准为万分之五以内，（含万分之五）的，均认定属于合理范围，不予调整。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要文章属性•【制定机关】北京市高级人民法院•【公布日期】2014.12.16•【字号】京高法发［2014］489号•【施行日期】2014.12.16•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】审判机关,买卖合同正文北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日）京高法发［2014］489号近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。
为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。
二、预约合同的效力和履行当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。
当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阴阳合同的效力当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。
认购协议书与购房合同不符
认购协议书与购房合同不符随着城市的不断发展，高楼大厦如雨后春笋般崛起，人们对于住房的需求也越来越大。
因此，房地产行业成为了我国经济发展的重要支柱。
然而，在购房过程中，购房者常常会遇到一种情况，即认购协议书与购房合同内容不符。
这种情况给购房者带来了诸多困扰，也引发了许多纠纷。
本文将从认购协议书与购房合同的定义、不符的原因及解决办法等方面进行探讨。
一、认购协议书与购房合同的定义1. 认购协议书认购协议书是购房者与开发商在购房意向确定后签订的一份书面协议，主要约定了购房者拟购买的房屋的基本信息、价格、付款方式、交付时间等内容。
认购协议书具有一定的约束力，是购房者与开发商双方履行合同的依据。
2. 购房合同购房合同是购房者与开发商在达成购房意向后签订的一份正式书面合同，明确了购房者购买的房屋具体位置、面积、户型、价格、付款方式、交付时间等详细信息。
购房合同具有法律效力，双方必须严格履行。
二、认购协议书与购房合同不符的原因1. 开发商原因（1）误导购房者：开发商在销售过程中，可能故意夸大房屋的优点，或者隐瞒房屋的不足，导致购房者对房屋实际情况产生误解。
（2）擅自更改规划：开发商在房屋建设过程中，可能因为种种原因更改原有规划，导致购房者所购房屋的实际面积、户型、绿化等方面与认购协议书不符。
2. 购房者原因（1）缺乏购房经验：部分购房者对房地产法律法规不熟悉，对房屋交易流程了解不足，导致在签订认购协议书时未能仔细审查合同内容。
（2）急于购房：部分购房者因为急于购房，往往在未充分了解开发商信誉、房屋质量等方面的情况下，就匆忙签订认购协议书。
三、解决办法1. 加强监管政府部门应加强对房地产市场的监管力度，规范开发商销售行为，确保开发商按照法定程序开盘、销售。
对于开发商擅自更改规划等行为，应予以严肃处理。
2. 完善法律法规完善房地产法律法规体系，为购房者提供更加有力的法律保障。
对于开发商违反合同约定的行为，购房者可以依据法律规定要求开发商承担违约责任。
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引(试行)及典型案例
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例为帮助正确审理商品房预约合同纠纷类案件，更好地统一裁判尺度和办案标准，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，结合审判工作实际，制定本指引。
一、涉商品房预约合同纠纷类案件主要类型概述1.签订意向书后已交房，但尚未验收竣工，购房者诉求确认双方存在商品房销售合同关系、根据意向书签订正式商品房买卖合同、办理网签、过户等。
2.签订意向书后，因开发商违约，购房者诉求解除购房意向、双倍返还意向金、定金。
3.商品房预约合同签订后，因价格上扬，开发商拒绝与购房者签订正式的商品房买卖合同，购房者不能按约定的房价款取得房屋，购房者诉求解除合同并要求赔偿损失。
二、涉商品房预约合同纠纷类案审理指引（一）注意妥善区分预约合同和本约合同的区别1.认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容，合同效力待定。
商品房买卖的交易过程中一般存在商品房买卖合同以及商品房预售合同两种文书，认购协议本来并不是这个过程中必然存在的。
然而，开发商以及购房者出于双方各自的目的，为了更快地将交易确定下来，会在未取得商品房预售许可的情况下，先签订一个名为“认购”、“订购”、“预定”等协议（以下统称“认购协议”）。
这样一种认购协议不属于现售或预售合同，而是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对比较简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定，包括：（1）双方当事人基本情况;（2）房屋基本情况，包括坐落位置、房号、面积等;（3）房屋单价、总价等;（4）签约及交付房款的时间;（5）定金及罚则。
认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
浅析商品房认购书及定金问题
定 日后 要 签订 商 品 房买 卖 合 同 ， 日后 一 定要 来 磋 商 商 品房 但 买 卖 合 同 的 签 订 事 宜 。所 以 只要 是 善 意 的 履 行 了磋 商 义 务 ，
则就 是履 行 了认 购 书 的 义务 。
房 认 购 书做 出 了 一 些 规 定 ， 其 中 仅 有 两 个 条 文 涉 及 此 问 但 题， 由于 法 律 的 滞 后 及 买 卖 双方 的 不 规 范 操 作 ， 致 这 一 领 导 域矛盾重重 ， 纷不断。 纠
一
些主要条款进行 了简单 的约定 ， 当然 ， 也有 的认 购书 内容 比较详细 ， 基本涵盖 了法律规定 的购 房合同 的主要 内容。但
２ １ 年 ６月 ０１
山 西 省政 法 管 理 干 部 学 院 学 报
Ｊ ｕ ｎ ｌｏ ｈ ｎ ｉＰ ｌ ｉｓ ａ ｄ Ｌ Ｗ Ｉ ｓｉ ｔ ｏ ｍｉ ｉｔ ｔｒ ｏ ｒ ａ ｆＳ ａ ｘ ｏｉ ｅ ｎ ａ ｎ ｔ ｕｅ ｆ ｒＡｄ ｎ ｓ ａｏ ｓ ｔ ｔ ｒ
ＪＬ ．． Ｉ ２０１ Ｒ １ Ｖｏ ． ４ Ｎｏ． １２ ２
、
商 品房 认 购 书概 述
认 购 书 是 商 品 房 买 卖 双 方 在 签 署 正 式 购 房 合 同 前 所 签 订 的文 书 ， 是对 双方 交 易 房 屋 有关 事 宜 的初 步 确 认 。认 购 书
的 内容 一 般 包 括 ： 方 当事 人 基 本 情 况 ； 屋 基 本 情 况 （ 位 双 房 含
实 践 巾 ， 多 开 发 商 在购 房 者 签 订 正 式 的 商 品 房 买 卖 合 很
任 ， 样 一 来 ， 于 购 房 者来 说 ， 少 是 显 失 公 平 的 。 这 对 至 认 购 书 的 内 容 相 对 于 购 房合 同来 说 ， 只是 就 购 房 合 同 的
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
处理房屋买卖合同纠纷
处理房屋买卖合同纠纷处理房屋买卖合同纠纷1房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。
房屋买卖合同纠纷产生的原因房屋作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。
一方面，经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调容易引起利益矛盾;另一方面，某些客观情况的变化，如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等，也会引起利益矛盾;第三，商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益矛盾;第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规，侵犯他人的合法权益，也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。
房屋买卖合同纠纷出现的司法难题第一，关于认购协议与定金的效力问题。
认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书，因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。
由于买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，如果双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更容易成为受损方，买受人索还定金则成为必然，从各个区县法院审理的案件看，因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。
第二，关于办理房屋权属证书义务承担问题。
现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。
那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。
现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。
第三，政策调整后的税费分摊。
论商品房认购书中的定金处理规则
论商品房认购书中的定金处理规则摘要：随着房地产市场不断发展,相关房地产法律法规的不健全已经成为商品房买卖问题不断突出的诱因。
目前,商品房买卖中的焦点问题是认购书中的定金问题。
要正确的适用定金罚则，首先应明确认购书的法律性质。
文章从分析认购书的法律性质入手，探讨认购书中定金的性质及定金罚则的适用条件，并提出相应的法律规制措施，以期能规范商品房预售行为，保护消费者的利益。
我国九十年代后期实施的住房体制改革，结束了“福利房”的历史，使房屋作为一种商品成为人们生活消费的一大热点。
但房屋作为一种特殊商品决定了其交易本身的复杂性，同时房地产市场的成熟也带来了市场竞争日益激烈。
房地产开发商为了抢占商机及早将商品房销售出去，或者在事实、法律上存在当时不能克服的销售障碍，往往推出认购书这种格式合同，就房屋买卖基本事项进行初步确认，并收取一定的定金作为订立商品房买卖合同的担保，这样便以简单的内容推进交易进程，使潜在客户变为现实的买家。
但从认购书的签订到正式买卖合同的订立，期间充满种种变数。
一方面，交易双方在签订认购书时并没有就将来的售房合同内容达成全面一致。
另一方面认购书是开发商与认购人双方的真实意思表示，且内容合法，应当具有一定的法律效力。
但这是否意味着认购人必须于约定期限内与开发商签订房屋买卖合同，而不论正式合同的内容如何，否则开发商即可没收认购人数千甚至数万元的定金?由于人们对认购书中定金的性质、效力和双方当事人的权利义务缺乏清晰认识，引发了大量纠纷，成为司法界巫需解决的问题。
一、商品房认购书的性质探析1.商品房认购书的概念商品房认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
双方约定在签订认购书后，开发商将在一定的期限内为购房人保留标的房屋，不得再行售于他人;同时，认购书约定的房屋的房号、位置、面积、价格等在将来签署正式预售合同时不得变更，如果购房人未按认购书中约定的时间前来签署合同，则开发商将不再为其保留标的房屋，并且有权没收购房人已交纳的定金;若在认购书约定的时间内签署了合同，则定金充抵预付款。
商品房认购书司法问题研究
易行为的约束 ， 是对将来协定正式合同的锁定。
合 同即契约 ，是通过当事人意思 自治形成意思 的固化 ， 进而实现对合 同各方行为 的约束 。 认购书正
等； 其 目的意在约束合同双方在将来的某个时间协商 是经双方 意思表示一致设立协议 ，约定双方负有将
签订 正式 的商 品房 买 卖合 同 。 在实 践 中 ，商 品房 认 购 书 未 形 成 典 型 的 表 现形
来协定正式合同的义务。因此 ， 所谓意向书说完全没
有依据 。
式， 因此对其性质的认定可谓纷繁复杂。比较有代表 性 的观点有 ： 一、 意 向书说 ， 认为认 购书没有法律效
最高人 民法 院关于商品房买卖合 同司法解释 的
方 当事 人 在 签 署 预售 契 约 或 买 卖 契 约 前 所 签订 的文
问答 中对认购书如此规定 ： “ 认购书是商品房买卖双 示 ， 符合要约的特征 ， 并非双方意思表示一致 的结果 ； 书， 是对双方交易房屋有关事宜 的初步确认 。” 【 ｌ Ｊ 上述
认购书对合 同的主要条款譬如标的 、 价款等达成一致
意见 ，只要经双方签字盖章就具备 了买卖合 同的效 力， 可 以据此实现房 产和价款 的交互 ； 五、 预 约合 同 说， 认为认购书与买卖合 同的区别在于其是对未来交
商品房认购书意在 以契约的形式锁定交易机会 ， 其特征表现为 ： 其 内容是正式合 同的奠基 ， 如房屋 的
其债权实现的， 可以依照本法规定设定担保” “ 担保合 性双务合 同， 而商品房买卖合同按照法律规定为要式 同是主合同的从合 同” 。 可见 ， 担保合同是保障主合同 债权 的实现 ； 认购书却是保障正式合 同的实现 ， 认 购 立， 何来保障其债权 的履行之说。 合同。①
市法院发布商品房买卖合同纠纷10个典型案例
市法院发布商品房买卖合同纠纷10个典型案例近年来,随着经济形势的变化和国家政策的调整,房地产市场出现了许多新情况、新问题,⽽这些都在⼈民法院审理的相关案件中得以体现。
据了解,三年来,市⼈民法院共受理商品房买卖合同纠纷449件,审结434件,涉案标的2.24亿元,有效维护了我市商品房买卖市场的良好秩序。
其中2013年受理117件,审结113件,涉案标的4081余万元;2014年受理113件,审结101件,涉案标的3780万元;2015年受理219件,审结220件(含旧存),涉案标的1.45亿元。
1.购房⼈订⽴认购书后,因不可归责于当事⼈双⽅事由导致合同未订⽴的,出卖⼈应返还定⾦【基本案情】 2011年11⽉,崔某与⽴都公司签订《房屋订购单》⼀份,内容为:崔某向⽴都公司订购房屋⼀套,预测建筑⾯积为24.26平⽅⽶,签约单价每平⽅⽶6480元,定⾦10000元;签约⽇期为2011年11⽉27⽇⾄12⽉17⽇;买⽅应于签约⽇携带本订购单及⾝份证、印章⾄售楼处签署定购房屋的《商品房买卖合同》。
当⽇,⽴都公司向崔某收取定⾦10000元。
2011年12⽉17⽇,崔某到⽴都公司处磋商签订合同事宜,因双⽅就合同的部分条款未达成⼀致,未能签订合同。
后崔某要求⽴都公司返还定⾦,遭到拒绝,遂诉⾄法院,要求⽴都公司返还购房定⾦10000元。
法院审理后认为,崔某与⽴都公司签订的房屋订购单未对房屋买卖作出详细约定,尚不具备商品房买卖合同的主要内容,属预约合同。
正式合同的签订需要双⽅当事⼈在平等、⾃愿的基础上,采取要约、承诺的⽅式就合同的具体内容进⾏磋商,并最终就所有条款达成⼀致意见。
在《房屋定购单》限定的期间内,崔某与⽴都公司进⾏了磋商,但双⽅对合同部分条款存在分歧,因⽽未能签订商品房买卖合同。
鉴于合同的订⽴是以当事⼈意思表⽰⼀致为前提,该情形下双⽅未能签订商品房买卖合同不可归责于任何⼀⽅当事⼈,原告有权要求被告返还定⾦10000元。
粤高法号广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引
粤高法[ 2017 ] 191号广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知粤高法[ 2017 ] 191号全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。
对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。
特此通知。
广东省高级人民法院2017年9月12日广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。
一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。
二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。
三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。
四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。
五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。
预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。
六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。
七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:(一)出卖人未领取权属证书的;(二)买卖未经抵押权人同意的;(三)买卖未经预告登记权利人同意的;(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;(七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害承租人优先购买权的;(八)违反政府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。
签订了意向书反悔不想购房了-可以退定金吗
教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》（或《购房意向书》），因《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。
认购书一般包括什么内容呢？（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。
实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。
有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售人员往往也不会认真提示。
等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。
那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？杨文战律师先带您看看法律上的规定：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。
这里的事，在本文中先不分析。
）按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。
如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。
当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。
当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。
试论商品房买卖定金合同纠纷疑难问题
试论商品房买卖定金合同纠纷疑难问题作者：梁传斌隋毅来源：《中国学术研究》2013年第09期近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。
该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。
本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题逐一探讨。
一、商品房认购书性质的认定由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。
笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。
其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。
从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。
通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。
从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。
二、商品房认购书所涉定金性质的认定根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。
笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。
首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的解读及提示2010-1-23 9:50:33关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的解读及提示２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），并公告宣布该解释将自２００３年６月１日起施行。
《解释》出台的目的在于保护参与商品房买卖合同的各方当事人的合法权益，逐步规范商品房交易市场的交易行为，最终保护商品房交易的安全和稳定。
正确理解该《解释》，对于开发商规范经营行为，正确处理纠纷、购房人防范购房风险，理智对待因购房而产生的纠纷、商品房交易的参与者保护自身合法权益都有重要意义。
下面就作者本人的理解，对《解释》作出解读及相关提示：首部为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
解读或提示：《解释》的首部明确了两个问题：第一，本解释的适用范围。
本解释只适用于商品房买卖合同纠纷的解决。
第二，本解释依据较高阶位的法律制定。
本解释依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定及精神制定，其效力高于相关部门或地方的法规、规章。
如果相关部门或地方的法规或规章与本解释存在冲突，则人民法院在审理这类纠纷时，将不会适用相关部门或地方的法规或规章。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
解读或提示：本条通过对商品房买卖合同下定义的方式，进一步明确了本解释的适用范围。
解释中所谓商品房买卖的行为是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言的。
商品房认购书若干问题的探讨
书是一 类非常典型的预 约：首先 ．它是 平等 主体为设立商 品房 买卖权利义务订 立的协议 ．符合 《 合同法》中 台同 ”的
卖台同纠纷 案件适用法律 若干问题的解
释》第五条规定 商品房的认购， 购 订 预订等协议具备 达 了商品 筹买卖 的真实意思 ．且就杈利 义务协 商 致 敞认购书应视为买卖台 同． 日后
卖台同一旦成 立后 认 购书即失去法律 效 力 ．而担保 台同作为从合 同应以主合 同的有效成 立为前提 故 将认购书认定
品房买卖 台同的关系为预约与本 约的关 系 预约是指将来订立一定契约的契约 ． 尽管我 国立法没有规定预约 制度．但基 干契 约自由 不应否认 交易双方以订立
认购
较绝对 ，也有违公平 。《 品房买卖司法 商 解释 第四条对此进 行了完善 ，该条规
定 ： 出卖 人通过认购 订 购 预订等方
卖合 同尽诚信 义务磋商 ，而难以约束 其
必须订立 买卖 合同 。
２
，
式向买 受人 收受定金 作为订立商 品房买 卖合同担保 的 如果 因当事人 方原 因
未能订立商 品房 买卖合 同 ，应 当按 照法 律 关于定金 的规定处理 ；因不可 归责于
《 商品房 销售管理办法》第十六条包 括了十三项商品房 买卖合 同的主要内容 ，
认购书 中一旦具备这 些内容 ，即具备 了
如果认购书 中已包括买卖合 同的
主要 内容 ，采用 必 须缔约说 ”较 为合
理 。因为双 方除了对一个月后订 立买卖
商品房现实交 易的可 能性 ，因而 没有再 签订本约的必要 ，在此 情形下认购 书应 直接认定 为本约 。至 于 出卖人 已按 约 定收取购房款 ” 表 明认购书 已进入实际 ． 履行阶段 考虑到 商品房交易时 ，认 购 书中大多订有数 日后签订正 式买卖合 同
商品房认购书纠纷的发生及解决
商品房认购书纠纷的发生及解决在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订商品房认购书，作为买卖合同签署前买卖双方行使权利承担义务的书面凭证。
目前我国大陆地区通行的签署商品房认购书的做法是从香港房地产业借鉴过来的。
购房者先与开发商签署商品房认购书，交纳少部分房价款，并约定一定在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订商品房认购书，作为买卖合同签署前买卖双方行使权利承担义务的书面凭证。
目前我国大陆地区通行的签署商品房认购书的做法是从香港房地产业借鉴过来的。
购房者先与开发商签署商品房认购书，交纳少部分房价款，并约定一定的违约责任，这样，在商品房认购书签署之后，正式买卖合同签署之前，给购房者留出了一定的重新考虑该次交易的时间。
如果购房者认为交易确实值得继续进行，或顾忌到商品房认购书中所约定的违约责任从而继续交易的，可以与开发商进人正式签署买卖合同的阶段，这也从一定程度上确保了买卖合同日后的切实履行和稳定性。
如果购房者经过再次考虑，认为该次交易确实应该终止，则在承担一定违约责任后放弃认购，也就避免了如果直接签署正式合同后较重的违约责任以及大笔购房款项的来回调动。
一、商品房认购书的内容商品房认购书的内容远较正式买卖合同简单，它大致包括以下几部分内容：1.客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价;2.买卖双方应该签署正式买卖合同的期限;3.认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。
对于第1、2部分内容，买卖双方一般不会有争议，而且，对于第3部分中的开发商违反约定将已认购房屋再次销售时定金的处理方式一般也不会有争议，大部分的纠纷均发生在第3部分中认购方未能按时与开发商签署正式合同时而对定金的处置上。
因为种种原因，认购方或是未能在约定期限内与开发商签约，或是与开发商未能就买卖合同条款达成一致而无法签约。
一旦过了商品房认购书中约定的签约时间，开发商认为依据商品房认购书，已有权扣除定金，而认购方则认为未能签约并非己方责任，开发商无权扣除定金，这样就导致了纠纷的发生。
认购书纠纷案例
认购书纠纷案例认购书纠纷是指在认购书签订后，双方因履行认购书中的条款发生争议，导致无法达成一致意见而产生的纠纷。
下面列举了十个认购书纠纷案例，从不同角度分析了其中的问题和解决办法。
1. 案例一：股票认购书纠纷甲方和乙方签订了一份股票认购书，约定甲方向乙方认购一定数量的股票。
然而，在认购期限结束后，乙方未能按约履行股票转让义务，导致甲方损失严重。
甲方提起诉讼要求乙方承担违约责任。
法院判决乙方违约，并要求其赔偿甲方的损失。
2. 案例二：商品认购书纠纷甲方和乙方签订了一份商品认购书，约定甲方向乙方认购一定数量的商品。
然而，在交货期限届满后，乙方未能按约交付商品，导致甲方无法履行与其客户的合同，造成严重经济损失。
甲方要求乙方赔偿损失，并提起诉讼。
法院判决乙方违约，并要求其赔偿甲方的损失。
3. 案例三：房屋认购书纠纷甲方和乙方签订了一份房屋认购书，约定甲方向乙方认购一套房屋。
然而，在交房期限届满后，乙方未能按约交付房屋，导致甲方无法按时入住，造成经济损失和生活困扰。
甲方要求解除合同并要求乙方赔偿损失。
法院判决乙方违约，并要求其赔偿甲方的损失。
4. 案例四：认购书条款争议甲方和乙方签订了一份认购书，约定了认购数量、价格和交付期限等条款。
然而，双方对于认购数量的计算方式和价格的调整存在分歧，无法达成一致意见。
双方协商无果后，甲方提起诉讼，要求法院解释认购书中相关条款的含义。
法院根据合同解释原则和双方意思自治原则，对认购书的条款进行解释，并做出裁决。
5. 案例五：认购书撤销纠纷甲方和乙方签订了一份认购书，约定了认购数量和价格等条款。
然而，双方在认购书签订后发现有重大误解或不利因素，希望撤销认购书。
甲方和乙方协商无果后，甲方提起诉讼，要求法院判决认购书无效。
法院在审理过程中，综合考虑双方的意思表示和合同效力原则，最终判决认购书无效。
6. 案例六：认购书履行拖延纠纷甲方和乙方签订了一份认购书，约定了认购数量和交付期限等条款。
商品房认购书性质认定及责任承担（二）
商品房认购书性质认定及责任承担（二）本文是君之道思考的第347期文章在《商品房认购书性质认定及责任承担》的第一篇文章中，我们提到一般商品房认购书的性质应为预约合同，独立于商品房预售合同有效。
由于司法实践的复杂性模糊了预约合同和本约合同的界限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确立了内容标准与履行标准区分规则。
但在具体案件中，这两项标准是否足以满足实践需求，本文进一步对此讨论。
一、“具备合同主要内容”的认定对于“合同主要内容”的确定，有部分裁判采取严格依照《商品房销售管理办法》第16条规定的全部13项内容或大部分内容的态度。
但参照最高人民法院相关案例，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条确定的合同“主要内容”并不等同于《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应明确的“主要内容”。
在（2018）最高法民申2297号大中华国际集团（中国）有限公司与王诗增房屋买卖合同纠纷再审案件中，最高人民法院认为，虽然案涉《认购书》没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部13项内容，但该协议具备了房屋位置、用途、面积、价款、付款方式等房屋买卖合同的主要条款，当事人履行房屋买卖合同不存在实质障碍，且王诗增已经按照约定支付了部分购房款，原审据此认定该《认购书》构成房屋买卖合同，并无不妥。
最高人民法院（2017）最高法民申1317号案件中也有类似表述，即“虽然该认购书不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容，但对商品房买卖合同关系应具备的当事人名称或者姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定及付款方式等基本内容已作明确约定……”因此，就内容标准而言，“具备合同主要内容”主要指认购书包括商品房位置、面积、用途等基本情况、价款及价款支付方式等，并非严格执行《商品房销售管理办法》第16条规定的全部13项内容。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
关于商品房认购书、商品房订购意向书纠纷的处理问题
发布时间： 2010-09-27 08:38:32
近年来，因商品房认购书、商品房订购意向合同引发的纠纷越来越多，此类纠纷的引起往往是开发商在房屋建设的初期以商品房认购书、订购意向书的形式向社会公开预售房屋，购房者与售房者签订商品房认购书或订购意向书，认购书或订购意向书签订后，一种情况是房屋价格上涨，开发商将房屋另售他人引发纠纷；另一种情况是，认购书所约定的双方要签订正式的商品房买卖合同，但经双方洽谈，未能对就买卖商品房的意思表示达成一致，购房者起诉要求法院判令双方签订合同。
审判实践中，处理此类纠纷的主要有争议的问题是：
第一、商品房认购书、商品房订购意向书的性质如何确认，属于预约合同、还是本约合同，没有严格的认定标准。
第二、法院能否依据商品房认购书或意向书中签订商品房买卖合同的约定，判决当事人双方签订商品房买卖合同；
第三、房屋买卖双方经洽谈，未能对就买卖商品房的意思表示达成一致，如何确认违约责任。
案例：上诉人A公司与被上诉人王某商品房买卖合同纠纷案
2006年12月9日，王某与A公司签订了商品房认购书，认购书约定：王某自愿订购A 小区大厦第五层，朝向南第4号住房一套，总价款22.8万元，约56平方米；王某签订本协议时，向A公司支付缔约订金壹万元，A公司自收到王某缔约订金时起，至双方约定签订《商品房买卖合同》之日，A公司不得将上述房屋另售他人；王某自接到A公司通知起七日内同A 公司签订《商品房买卖合同》同时支付首期房款，王某交纳的缔约订金转为购房款。
若王某逾期七日未与A公司签订商品房买卖合同，A公司不再为王某保留上述房屋，并有权将上述房屋另售他人；若王某违约，逾期不与A公司签订《商品房买卖合同》，则A公司不予退还收取的缔约订金；若A公司违约，将上述房屋在约定的期限内售予他人，则将双倍返还王某的缔约订金。
同年12月24日，A公司发通知给王某，要求王某在接到通知7日内签订《商品房买卖合同》，需要银行按揭的请交纳总房款的50%按揭首付款，并同时交清夹层代建费每平方米200元及扩大部分的房款，逾期不来的，按商品房认购书的约定执行。
王某在接通知后到A公司洽谈，因购房首付款按总房款的比例，夹层代建费，房屋扩大面积的价款等产生争议，双方没有达成协议，没有签订《商品房买卖合同》。
王某遂起诉，请求判令A公司与其依约签订商品房买卖合同，A公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认为：王某与A公司之间的商品房认购书，并未违反相关规定应认定为合法有效的商品房买卖预约合同。
与商品房买卖合同的本约，两者没有本质的区别，不同之处在于商品房预约合同为无名合同，商品房预售本约合同为有名合同，对开发商而言，前者履行的是缔约义务，后者履行的是合同标的物的交付义务。
A公司在未征得王某同意，在双方约定的房价外以“夹层代建费”名义加价，属擅自变更房屋单价，有违约诚信原则，已构成违约行为。
且A公司在本案诉讼过程中，也没有提供证据证明与王某签订的认购书中所确定的房
屋卖与他人，因此双方应根据认购书确定的房屋履行签订商品房买卖合同的义务。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第六条之规定，判决A公司与王某依商品房认购书签订商品房买卖合同，于判决书生效后30日内履行完毕。
原审法院宣判后，A公司不服，上诉至本院。
本院经审理，撤销一审判决，发回重审。
原审法院参考本院发回重审函的意见重新作出判决后，王某不服，其上诉到本院，本院对该案已调解解决。
但本案引发的几个问题值得研究和探讨，在此谈一下本庭的倾向性观点：第一、双方签订的商品房认购书属于预约合同、还是本约合同。
原审法院认为“王某与A公司之间的商品房认购书，与商品房买卖合同的本约合同没有本质的区别，不同之处在于商品房预约合同为无名合同，商品房预售本约合同为有名合同”。
原审法院的这种认定不妥，本案中王某与A公司之间的商品房认购书，是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，不是对商品房买卖结果进行直接确认。
该认购书属于预约合同，预约合同与本约合同是有区别的，不仅仅是有名合同和无名合同的区别。
本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约；预约则是约定将来要订立一定契约的契约。
本案的认购书从性质上来说属于“有未决条款的预约”。
当然，预约在一定条件下可以转化为本约，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
”本案中，王某与A公司签订的商品房认购书，不具备《商品房销售办法》第十六条规定的内容，该认购书中尚有“缺失条款或不确定的条款”，如《商品房销售办法》第十六条规定的“交付使用条件和日期”、“面积差异的处理方式”等内容为商品房买卖的必备条款，该认购书中均未作约定，同时房屋的购买人王某也未交付房款或大部分房款，故该认购书在履行过程中亦未转化为商品房买卖的本约合同。
第二、法院能否依据商品房认购书中签订商品房买卖合同的约定，判决当事人双方签订商品房买卖合同。
《中华人民共和国合同法》第四条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
”因此，法院不能仅凭当事人单方的意识表示来判决双方当事人签订合同，原审法院判令王某与A公司签订商品房买卖合同无法律依据，同时也属于公权力干预当事人意思自治。
同时，判令双方签订合同，是否具有可执行力，如一方当事人坚持不签合同，法院怎样强制执行？
第三、王某与A公司未能对就买卖房屋的意思表示达成一致，是否存在一方违约。
王某与A公司在协商签订合同的过程中，因购房首付款按总房款的比例，夹层代建费，房屋扩大面积的价款等产生争议，双方没有达成协议，没有签订《商品房买卖合同》。
该几项属于认购书以外的内容，双方没有协商一致，是否属于A公司违约，值得探讨。
如果属于A公司违约，其应当承担的责任是双倍返还定金；是否还能包括王某的期待利益。
从公平原则考虑，本案中王某仅投入了1万元的资金，其期待利益损失在适用定金罚则后已得到充分的救济，不应在判令违约方重复赔偿。