土地估价报告常见错误汇总
-历年真题-土地案例分析总结
-历年真题-⼟地案例分析总结⼟地估价报告中容易出错的地⽅封⾯1 、封⾯缺少关键词；2、封⾯中罗列的项⽬与《城镇⼟地估价规程》要求不⼀致；3、报告编号明显有问题，例如2007年出具的报告编号为[2005]*****；第⼀部分总述4、第⼀部分中罗列的项⽬与《城镇⼟地估价规程》要求不⼀致；⼀、估价项⽬名称：【要点】全称,⼀般形式为某某单位位于某某地⽅的⼟地使⽤权评估,包括评估⽬的5、估价项⽬名称不正确，没有明确估价⽬的和⼟地价格类型；⼆、委托估价⽅：【要点】说明委托⽅的名称三、受托估价⽅：（注意！！国⼟资发［2002］237号⽂的新规定，现已讲评级制度改为注册制度）【要点】（1）评估机构的全称；（2）机构地址；（3）机构注册证书；4）法定代表⼈。
6、不完整或者错为国⼟资源部或某省厅颁发的某级资质证书；四、估价⽬的：【要点】（1）为什么评估；（2）谁委托估价的；（3）应⽤⽅向。
7、评估⽬的只能是⼀个，不能不同的评估⽬的共⽤⼀份报告；五、估价依据：【要点】（1）法律、法规、政策⽂件依据；（2）技术规程及当地的有关地价评估的⽂件及规定；（3）委托⽅提供资料；（4）评估⼈员调查收集的资料。
8、缺少《城镇⼟地估价规程》；9、估价依据中错误之⼀——原国家⼟地管理局颁布的《城镇⼟地估价规程》，《城镇⼟地估价规程》由国家质量监督检验检疫总局2001年11⽉12⽇发布；10、估价依据中错误之⼆——国⼟资源部有关规定及原国家⼟地管理局（1996）国⼟（籍）字第180号《⼟地估价报告规范格式》，已更新为2002年7⽉1⽇开始实⾏的《城镇⼟地估价规程》附录的《⼟地估价报告规范格式》；11、估价依据中错误之三——有关法律法规、地⽅政府及有关部门颁布的法规、条例、⽂件、通知，应该写明；12、评估中采⽤了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地价⽂件。
13、估价依据中错误之五——不应该是基准地价评估报告，⽽是当地政府颁布基准地价⽂件；六、估价基准⽇：【要点】估价期⽇是估价基准⾯⽇，是⼀个时点。
土地估价实务难点与常见错误剖析
考⽣在复习⼟地估价师估价实务案例分析题时，感到⾮常棘⼿，其实它的考点重在对地价含义和类型的理解。
考试⼤⼟地估价师站点就帮⼤家理顺思路： 1.⼀般来说应该注意如下⼏⽅⾯： (1)是有限年期价格还是⽆限年期价格?如果是⽆限年期的⼟地价格，在出让地价估算时要进⾏使⽤年期修正。
(2)是针对部分⽤地可出让还是全部⽤地可出让的地价?如果是分块出让⼟地的模式，开发区总投⼊所形成的价值要分摊到可出让⾯积上。
(3)是计算单位⾯积地价还是总地价?如果只是涉及单位⾯积地价，应注意地价计量单位的选⽤。
此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算⽅法，特别是利息的计算：①计息周期的考虑。
通常情况下，⼟地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费⽤的计息期在均匀投⼊的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资⾦集中在开始投⼊和结束这⼀时间段的中点;②计息⽅式。
注意是采⽤单利还是复利计息。
2.常见错误分析 (1)计算不分步骤，或者步骤不够细。
常见的是将各项⽬直接代⼈成本逼近法公式，直接计算出⼀个结果。
必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。
⼀旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。
加⼊收藏 (2)⾯积换算错误。
在计算的前两个步骤，主要考察⾯积单位的换算，这是成本逼近法计算题中⼏乎必考的项⽬。
在估价中，⾯积⼀般以平⽅⽶为单位。
应熟悉平⽅公⾥、公顷、亩和平⽅⽶之间的换算关系和⽅法，如1亩=666.67平⽅⽶;1公顷=15亩=10000平⽅⽶。
(3)利息构成的遗漏。
利息由⼟地取得费(含税费)、开发费⽤产⽣的两部分利息构成。
有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏⼟地取得费的利息。
所以应注意将两部分利息写在⼀个步骤⼀个算式中。
(4)利息项不单独计算。
有的应试者将⼟地取得费⽤、开发费⽤、利息不单独计算，⽽是分别计算⼟地取得费⽤、开发费⽤的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是房地产交易中不可或缺的环节，它直接影响着土地的交易价格和土地资源的利用效率。
土地评估中存在着一些问题，包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等，这些问题影响了土地资源的有效利用和交易的公平性。
为了解决这些问题，我们有必要对目前土地评估中存在的问题进行深入分析，并提出相应的建议，以期能够改善土地评估的现状。
目前土地评估中存在的一些问题主要包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等。
评估标准不统一是目前土地评估中的一个突出问题。
在不同地区和不同评估机构中，土地评估的标准和方法各不相同，导致评估结果的可比性较差。
这不仅给土地交易带来了不便，还影响了土地资源的有效利用。
土地评估中的数据不准确也是一大难题。
由于土地评估涉及到大量的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置等，而这些数据往往并不完全准确，导致评估结果存在一定的误差。
土地评估方法缺乏科学性也是一个亟待解决的问题。
目前土地评估中的一些方法缺乏科学性，无法科学地反映土地的真实价值，这给土地交易带来了风险，也容易引发土地资源的浪费。
针对目前土地评估中存在的问题，我们可以提出一些建议。
需要建立统一的土地评估标准和方法。
可以借鉴国外先进的土地评估标准和方法，结合我国的实际情况，建立适合我国国情的土地评估标准和方法，以提高评估结果的可比性和准确性。
需要加强土地评估中的数据采集和管理。
可以利用先进的信息技术手段，建立土地评估数据的信息平台，实现对土地信息的准确采集和及时更新，以提高评估数据的准确性。
需要优化土地评估方法，提高其科学性。
可以引入先进的评估技术，如遥感技术、地理信息系统等，来辅助土地评估，提高评估结果的科学性和精确性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估存在一些问题，主要表现在以下几个方面：1. 数据不准确：土地评估所依据的数据存在不准确的情况。
由于缺乏对土地本身的详细调查和调研，评估师在评估过程中往往无法获取真实、全面的信息。
评估所依据的数据源也不完善，数据的收集和整理存在一定的偏差。
2. 评估方法不科学：目前土地评估所采用的评估方法较为单一，无法全面、深入地评估土地的价值。
评估师往往只关注土地的面积、位置等基本指标，而忽视了土地的质量、用途等重要因素。
评估方法应该采用多种评估指标，综合考虑土地的各个方面，才能更准确地评估土地的价值。
3. 评估标准不规范：目前土地评估的标准和规范不够明确，评估师在评估过程中往往没有一个统一的标准可供参考。
这导致不同评估师对同一块土地的评估结果可能存在较大差异，影响了评估结果的准确性和公正性。
针对以上问题，我提出以下几点建议：1. 加强土地调查和调研：评估师在进行土地评估之前应该进行详细的调查和调研工作，了解土地的详细情况。
这包括土地的位置、面积、用途、质量等方面的信息。
评估师还应该与相关方进行沟通，了解土地的开发前景和价值。
3. 完善评估标准和规范：相关部门应该制定统一的土地评估标准和规范，明确评估的程序、方法和指标。
评估师在进行评估时应该按照标准和规范进行操作，确保评估结果的准确性和公正性。
4. 提高评估师的专业能力：评估师应该具备一定的土地专业知识和技能，能够熟练掌握评估方法和工具，准确判断土地的价值。
相关部门应该加强对评估师的培训和监督，提高评估师的专业水平和素质。
土地评估是一个复杂而重要的工作，目前存在一些问题。
只有加强土地调查和调研，科学多样地评估土地价值，完善评估标准和规范，提高评估师的专业能力，才能够更准确地评估土地的价值，为土地交易和开发提供有力的支持。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是土地利用规划和城市发展中不可或缺的一环。
土地评估过程中存在一些问题，这些问题可能会导致不准确的评估结果，给城市规划和发展带来不利影响。
有必要对目前土地评估存在的问题进行分析和探讨，并提出一些建议，以改善土地评估的准确性和可靠性。
一、目前存在的一些问题1. 数据不准确目前土地评估中存在着大量的数据不准确的情况，这可能是由于采集数据的不规范性、不及时更新或者是数据采集的方式不合理所致。
而不准确的数据会导致评估结果的失真，从而给规划和发展带来负面影响。
2. 评估方法不科学土地评估方法的科学性对于评估结果的准确性有着至关重要的作用。
目前一些地方的土地评估方法过于主观、缺乏科学依据，甚至存在利益输送的情况，导致评估结果不稳定，不可靠。
3. 规划和评估的脱节土地规划和评估应该是相辅相成的关系，然而在实际操作中常常存在规划和评估的脱节情况。
土地规划的不科学性和与评估的脱节可能会导致评估结果与实际需求不符，从而影响城市的可持续发展。
4. 缺乏公众参与缺乏公众参与是当前土地评估工作中的一个问题。
公众是土地使用的直接受益者和利害关系人，他们的参与可以使土地评估结果更为公正、公平，缺乏公众参与可能使评估结果偏离实际需求，导致城市规划和发展的不理想。
5. 法律法规不完善土地评估是一个复杂的工作，需要有法律法规的保障，然而目前土地评估的法律法规体系还不够完善，在一些情况下可能出现规避评估、操纵评估等现象，导致评估结果的不准确和不可靠。
二、一些建议1. 完善土地评估的数据采集和管理体系建立健全的土地评估数据采集和管理体系，确保数据的准确性和科学性。
加强对数据采集人员的培训和监督，规范数据采集的流程和标准，及时更新、完善土地评估所需的各类数据。
建立科学、客观、公正的土地评估方法，避免主观因素的干扰，确保评估结果的准确性和可靠性。
加强对土地评估人员的培训，提高其专业能力和水平，提高评估工作的科学性和客观性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议在当前土地评估实践中，存在一些问题，导致评估结果不够准确和公正，这些问题主要包括以下几个方面：一、数据不够准确和完备。
土地评估的关键在于数据的收集和准确性，如果数据收集不完备或者准确性较低，就会直接影响评估的可信度。
因此，建议加强对相关数据的搜集、整理、验证和归档，避免数据的缺失和失误。
二、评估方法和标准不统一。
不同评估师或机构之间在评估方法和标准上存在差异，增加了评估结果的随意性和主观性，影响了评估的公正性和准确性。
因此，建议建立一套统一的评估标准和方法，规范评估行业的发展。
三、评估师的专业素养存在差异。
评估师的素质和能力直接影响评估结果的准确性和公正性，但由于行业缺少有效的规范和监管，导致一些评估师专业素养存在差异。
建议加强对评估师的培训和认证，提高他们的专业水平和职业素养。
四、评估报告内容不够清晰和完整。
评估报告的准确性和可信度需要依赖于评估报告的清晰度和完整度，如果评估报告内容不够明确、详尽，或者存在漏洞、不合理的地方，都会影响评估结果的准确性和可信度。
因此，建议加强评估报告的规划和标准化，同时加强对评估报告的审核和验收。
五、评估过程中缺乏公开和透明。
评估结果应该本着公开、透明和公正的原则，但由于评估过程的不透明性，会导致评估结果被怀疑和质疑。
建议加强评估过程中的公开和透明，向社会公众公开评估报告，提高评估结果的可信度和公正性。
总的来说，土地评估行业在实践中存在一些问题，如数据的不准确和完备、评估方法和标准不统一、评估师的专业素养存在差异、评估报告内容不够清晰和完整等，需要加强行业自律和监管，切实提高评估行业的规范性和专业性，以保障土地评估的公正性和准确性。
土地案例与分析_土地报告中常出现的错误
土地报告中常出现的错误一、估价报告格式的规范性一份完整的土地估价报告，要求内容全面、格式规范，各项表述清晰准确。
在规范性方面，报告中常出现的错误有如下。
1、报告内容不全，有明显遗漏或错误。
估价项目名称不明确；（1）缺少《估价结果一览表》。
在第一部分总述中应当包含《估价结果一览表》。
（2）缺少一般因素、区域因素、个别因素的描述。
或者把个别因素、区域因素、一般因素中的有关内容颠倒。
第二部分，估价对象描述及地价影响因素分析中，一般因素、区域因素、个别因素的描述。
比如有关一般因素的地价政策因素错误地划分到了区域因素中去、将个别因素——宗地形状、面积列入了区域因素；将区域因素——环境条件列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途等。
（3）估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
（4）未列出土地估价的技术标准；（5）“估价定义中，未说明是什么权利的土地价格”。
（6）“土地权利状况”未作他项权利状况说明；（7）“地价定义”未说明土地开发程度；（8）“地价定义”未说明土地用途、使用年期、权利状况、开发程度等；（9）“估价结果中，缺少单位地价”，地价没有用大写，地价用外币表示的没有列出估价时点的本外币汇率。
（10）“需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明”。
（11）“估价目的”未说明估价结果的应用方向；（12）“估价目的”中的土地权利说明不明确；（13）在“第二部分估价对象描述及地价影响因素分析”中存在“土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述”、“土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述”。
（14）“在第三部分土地估价”中出现“地价的确定中，估价结果无大写、币种”；（15）“估价师签名栏”无估价师资格证书；（16）非土地估价师签名；（17）无四至说明；（18）无土地登记状况说明；（19）无他项权利说明；（20）“估价日期”未注明估价的截止日期；（21）估价期日无具体“日”期；（22）土地级别与土地等混同；（23）征地审批机关应为当地政府，而非土地部门；（24）在“第四部分附录”中“缺少估价对象房屋产权证”、如估价技术报告中，缺少估价机构负责人签字和机构盖章栏；（25）报告有效期应为半年；（26）出具报告的时间离估价基期过长；（27）估价原则中缺少估价方法中需要应用的原则；（27）附件中缺少土地权属来源文件、估价对象照片等。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议随着城市化进程的加速和土地资源的日益稀缺，土地评估成为了各级政府和开发商必不可少的一项工作。
土地评估是为了合理确定土地的使用权和价值，保障土地资源的合理利用和保护。
目前土地评估中存在着一些问题，这些问题主要包括评估标准不统一、数据来源不透明、评估结果不可信等。
针对这些问题，需要采取一些措施，包括改进评估标准、加强数据透明化、提高评估师的专业水平等，以期提高土地评估的准确性和公正性。
目前土地评估存在的问题之一是评估标准不统一。
土地资源的使用和价值受到多方面的影响，包括土地位置、用途、地貌、自然资源、交通等因素。
不同地区、不同用途的土地评估标准存在差异，导致评估结果的不确定性和不公正性。
针对这一问题，建议相关部门加强评估标准的统一化，制定全国统一的土地评估标准，同时根据各地区的实际情况进行适当的调整，确保评估标准更加合理、科学。
土地评估中数据来源不透明是另一个普遍存在的问题。
评估结果的准确性和公正性很大程度上取决于评估所使用的数据。
目前土地评估中的数据来源不够透明，缺乏公开和监督，导致评估结果的可信度受到质疑。
建议相关部门应建立健全土地评估数据公开和共享机制，加强数据的采集和监督，确保数据的真实性和客观性。
土地评估结果不可信也是一个普遍问题。
由于土地评估中存在的种种不确定因素，导致评估结果的可信度不高，给土地交易和开发带来了一定的隐患。
为此，建议相关部门应加强对土地评估师的培训和监督，提高其专业水平和责任意识，确保土地评估结果的准确性和公正性。
需要加强对土地评估的监管和执法。
目前，土地评估市场上存在着一些不规范的评估行为，包括评估师的不专业、评估结果的扭曲等，严重影响了土地资源的合理使用和保护。
相关政府部门应加强对土地评估市场的监管和执法，严格惩处违规行为，维护土地评估市场的秩序和公正。
土地估价报告常见错误分析-21
估价目的
• 估价目的应包括：
1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向
• 可能会出现的错误：
缺少应用方向
估价依据
应包含：
1、法律、法规、政策文件依据 2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料 4、评估人员调查收集的资料
可能出现的错误：
1、缺少《城镇土地估价规程》(1998年考题) 2、评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的 《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件
可能出现的错误：
漏项、描述过于烦琐或简单、前后不 一致、内容不符、专业术语不规范
2、土地权利状况
包含内容：
1）待估宗地为国有土地 2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨或出让 土地 3）是否设有他项权利，若有需表述 4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限 5）宗地使用的特殊规定 6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记， 变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权 （划拨、出让）准日 2、土地用途(设定、实际) 3、开发程度(设定、实际)； 4、土地使用年期(设定、实际)； 5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押 权价格) 要 件： 估价期日土地实际开发程度，评估宗地外围的土地开发程 度；估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设 定开发程度界定，土地用途，土地权利状况 要 点： 描述外围的开发程度，是因为外围开发程度体现周围地价 水平，体现利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理
《土地估价报告》分析
蒋立红 北京师范大学土地研究中心
土地估价报告的特点
• • • • 规范而又有一定的格式 描述 证明（逻辑推理） 证据提供
评估报告基本要求
一、正文内容和附件资料齐全、配套 二、公正客观，估价方法的选用、评估思路 及评估过程合理，评估依据充分 三、用词准确，文字表述严谨、逻辑性较强 四、评估结果与市场行情基本一致 五、报告格式规范、美观，装订整齐
估价报告中的常见问题及估价方法操作
（1）估价目的
不同的估价目的对应不同的估价依据。例如：有关 土地转让目的的应强调《中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例》（ 1990 年 5 月19 日中华人民共和国国务院令第 55号）及各地方条例。 有关土地出让目的的应强调以上条例及《招标拍卖 挂牌出让国有建设用地使用权规定》（ 2007 年 9 月 28日中华人民共和国国土资源部令第 39号）等其他 相关条例。有关土地抵押目的的应强调《担保法》 和《关于土地使用权抵押有关问题的通知》。有关 企业改制目的应强调《国土资源部办公厅关于印发 〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和 〈土地估价报告备案办法（试行）的通知〉》（国 土资厅发 [2001]42 号）、《国土资源部关于改革土 地结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国 土资发[2001]44号）等文件。
4、地价定义不明确。
地价定义的目的在于明确估价对象在限定条 件下形成的价格，限定条件的内容基本固定， 包括估价基准日、现状利用或规划利用条件 下设定的开发程度与用途、土地使用权年限、 土地使用权类型。如果说估价目的是土地估 价报告的前提，那么地价定义就是核心。 但部分土地估价师没有高度重视，提醒注意 以下几点：
11、估价原则选用缺乏针对性。
有的把所有估价原则全部罗列上，有的缺项重要原则。如采 用市场法的，没有写替代原则等。
注意，涉及抵押贷款的土地估价，因为风险大，应强调谨慎 原则。
12、估价结果及其使用部分问题：
一是把估价的前提条件及假设条件、估价结果和估 价报告使用、需要特殊说明的事项混在一起描述， 条理不清；二是估价的前提条件及假设条件的描述 不全，大多缺少年期、估价基准日设定；三是未经 确认或无法确认的资料没有作特殊说明等。 根据《土地估价报告规范格式》，估价结果和估价 报告的使用分为三个部分： （ 1 ）估价的前提条件和假设条件，说明进行本次 估价及估价报告与估价结果成立的前提条件和假设 条件。其中，假设条件应写估价对象的用途设定、 年期设定、估价基准日设定等。可见，估价基准日 的设定应在此给出理由。估价的前提条件必须基于 合理和可信。
农村土地价格评估存在的问题及对策研究
农村土地价格评估存在的问题及对策研究随着农业现代化和城市化的进程，农村土地的市场需求逐渐增加，土地的价格评估也成为了日益重要的问题。
然而目前存在着许多问题，制约了农村土地价格评估的科学性和准确性，需要采取相应的对策来解决。
问题一：农村土地价格评估方法不规范农村土地价格涉及的因素比较复杂，评估方法没有统一标准，不同的评估师在评估过程中可能采用不同的方法和标准，导致评估结果差异较大。
有些评估师缺乏专业知识和实践经验，评估结果可能存在明显偏差。
对策：建立统一的评估标准和方法，尽量避免主观因素的影响。
同时，加强评估师的培训和考核，提高评估师的专业水平和实践经验。
问题二：农村土地价格数据不全面、不及时农村土地的市场行情随时会发生变化，而许多田地的交易是通过私下交易达成的，没有公开化的记录，因此数据的采集和分析存在难度。
有些评估师依靠经验和街头摸底方法来获取数据，难以得到全面和准确的数据，评估结果的科学性和准确性不足。
对策：建立完善的农村土地市场信息采集和分析机制，通过各种渠道获取数据，包括政府统计数据、土地出让公告、与交易相关的经纪行业数据、征地补偿和土地承包补偿的数据等，形成科学和全面的数据支撑。
农村土地与城市商品房的地价不同，具有较高的土地使用强制性和唯一性，而且涉及的产权形式也较为复杂。
例如，经营性土地承包权的转让、集体土地的转让等，这种复杂的产权关系和土地使用方式增加了评估的难点，同时存在产权问题的土地也加大了评估的风险。
对策：针对农村土地的特殊性，设置评估专门委员会，组织专业人员就评估对象的产权、用途、规划、地理位置等因素进行综合评估，并参照政府和监管机构发布的政策和地价标准进行比对，准确合理界定价格。
结论农村土地价格评估是具有一定技术性和复杂性的工作。
只有科学、准确的价格评估才能有效保障农民的土地权益，促进农村经济发展和现代化。
因此，需要建立完备、规范的农村土地价格评估体系，创建全分县市土地价格信息系统，发挥政府、行业协会和监管机构的监管作用，并加强评估师的专业知识和实践经验培训，减少评估的主观性，确保评估结果的科学性和准确性。
土地估价报告常见错误汇总(精华版)
修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。
2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。
3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。
4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。
5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。
6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。
报告中可能出现的错误第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地数4、面积5、用途6、权利状况7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规范。
五、估价目的：包括：1、为什么评估2、谁委托评估的3、应用方向可能会出现的错误：缺少应用方向。
六、估价依据：包含：1、法律、法规、政策文件依据2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3、委托方提供资料4、评估人员调查收集的资料可能出现的错误：（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。
七、地价定义：包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。
价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。
土地估价技术报告错误要点
土地估价技术报告错误要点土地估价技术报告构成：总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件，共四部分。
第一部分总述（共十二项）一、估价项目名称：（应含估价目的、价格类型等字样，应估价对象所在市、县全名）二、委托估价方：三、受委托估价方：（注意资质、业务范围）四、估价目的：体现应用方向，要简单明了。
五、估价依据：六、估价基准日：为时间点，体现年、月、日，易与估价日期相混。
要与估价目的相吻合，且需要注意前后一致问题。
七、估价日期：为时间段，体现年、月、日。
八、价格定义：应体现用途（实际、设定）、开发程度（实际、设定）、年期（设定、剩余使用）、权利状况、评估基准日。
错误类型：漏项形式为主，其次定义不确切。
1. 用途：用途类型按地籍规程。
2. 开发程度：主要指宗地红线外，并与用途相结合，视评估对象范围而定。
例：铁路线用地，设定开发程度只需三通（电、讯、路），也可设定为“达到开工建设条件”；评估对象为大的独立工矿企业以其红线外开发程度为准，而评估对象为其内部某宗地则以独立工矿红线内开发程度为准。
九、估价结果：应列出总价、单价、估价结果一览表（注意表中单价与面积之积是否等于总价、描述是否与估价目的一致，用语是否规范……。
有无大写、币种；需用外币表示的，是否列出估价基准日外币与人民币的比价。
看是否需注明楼面地价。
十、需要特殊说明的事项：关系到评估目的、宗地权利状况、方法……，例如：划拨土地、集体土地抵押应符合相应抵押规定。
错误类型：漏项、与报告无关、术语不规范、违背规程或法律法规（如报告有效期为1年或6个月，用途以规划用途许可证为准……）。
十一、土地估价师签字：见估价报告十二、土地估价机构：见估价报告第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析（共两大项）一、估价对象描述：3项1. 土地登记状况：错误类型：漏项、过于简单或繁琐、术语不规范，前后不一致（与估价对象）。
2. 土地权利状况：描述所有权、使用权、他项权利状况与年限，标明合同规定、证书号等，符合登记要求。
土地估价评估案例指错总结表
土地估价评估案例指错总结表背景介绍土地估价评估案例是指对土地的价值进行评估和估算的过程。
在这个过程中，评估人员会根据土地的位置、地形、用途、周边环境等因素，综合考虑各种参数，以确定土地的市场价值。
然而，由于评估人员的经验和专业知识水平有限，可能导致在评估过程中出现指错现象，即错误地评估土地的价值。
本文将以一个土地估价评估案例为例，总结出现的指错问题，并提出改进措施。
案例概述在这个土地估价评估案例中，评估人员对一块位于城市郊区的土地进行评估。
土地面积约为5000平方米，周围环境相对较好，且附近有规划的商业中心和住宅区。
指错问题总结在对这块土地进行评估的过程中，评估人员出现了以下指错问题：1.未考虑土地未来增值潜力：评估人员只考虑了当前的市场环境和附近的基本设施，但未考虑土地未来开发和增值的潜力。
事实上，这块土地所在的地段具有很大的发展潜力，未来可能会成为城市的热点区域，从而带来更高的估价。
2.忽视土地的规划用途：评估人员未充分考虑土地的规划用途，导致对土地的估价不准确。
在这个案例中，土地实际上是规划用途为商业的，但评估人员却按照住宅用途进行估价，这导致了评估结果的误差。
3.没有考虑土地的周边环境：评估人员只考虑了土地本身的条件，而忽略了周边环境的影响。
这块土地周围有一些重要的交通枢纽和商业中心，这些因素应该在估价过程中得到充分考虑。
4.未考虑市场需求的变化：评估人员未考虑市场需求的变化，导致对土地的估价不准确。
事实上，随着城市经济的发展，对商业用途的土地需求逐渐增加，而对住宅用途的土地需求则相对减少。
因此，在估价过程中应该充分考虑市场需求的变化。
改进措施为了解决以上指错问题，我们可以采取以下改进措施：1.综合考虑土地的发展潜力：在估价过程中，评估人员应该综合考虑土地的未来增值潜力，包括周边环境的发展趋势、土地规划用途的变化等因素，以提高评估的准确性。
2.充分考虑土地的规划用途：评估人员在进行估价时应该充分考虑土地的规划用途，并根据实际情况进行估价。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是国家基本国情调查的重要组成部分，也是土地资源节约利用和保护的基础。
在实践中，土地评估工作中存在着一些问题，这些问题可能会影响土地资源的合理利用和保护。
针对这些问题，有必要提出一些建议，以期能够完善土地评估工作，更好地保护和利用土地资源。
目前土地评估中存在的一些问题主要包括：1. 数据不完整和不准确。
在土地评估过程中，需要大量的土地相关数据，包括土地面积、地形、土壤类型、地质情况等。
现实情况中，很多地区的土地数据并不完整或者不准确，这使得评估结果可能存在误差。
2. 评估标准不统一。
土地评估标准的制定是关键，然而目前不同地区、不同部门制定的土地评估标准不尽相同，导致了评估结果的不一致性。
3. 评估过程缺乏公正和透明。
在实际的土地评估中，一些地方政府或者评估公司可能存在一些不正当的行为，可能导致评估结果的公正性和透明性受到质疑。
4. 土地评估人员素质参差不齐。
土地评估需要专业的地质、土壤、水文等知识，然而现实中一些评估人员的水平和素质并不高，这会直接影响评估结果。
基于上述问题，有必要对土地评估工作进行一些改进和完善。
一些改进的建议包括：1. 加强土地相关数据的采集和管理，在实地勘察和调研的基础上，建立完善的土地数据管理系统，确保数据的完整和准确。
2. 统一评估标准和方法，在全国范围内统一制定土地评估标准和方法，避免地方化的标准导致评估结果的不一致性。
3. 加强对评估过程的监督和审核，建立独立的评估机构或者第三方机构，对土地评估过程进行监督和审核，确保评估结果的公正和透明。
4. 提高评估人员的素质和水平，加强对评估人员的培训和管理，确保评估人员的专业水平和职业操守。
5. 积极引入先进技术手段，在土地评估中积极引入遥感、地理信息系统等技术手段，提高评估的科学性和准确性。
土地评估是一项复杂的工作，需要综合运用地质、土壤、水文等多学科知识，也需要充分利用现代化技术手段。
房地产土地估价评估案例指错总结表
事例指错总结分类常有错误看到数字，第一，要反应取值有没有依照，第二取值对不对。
一类错误是缺乏，如缺乏依照，缺乏计算基数项目，缺乏权重、缺乏税费。
通用第二类错误是错放，包含报告构造次序错杂、将不该出现的项目计算在内、将本该是地区因素的项放到个别因素中，如朝向、楼层、景观等。
第三数错误是取值错误，包含用错估价方法、估价时点不对，数据取值错误。
1. 固定格式报告8 项，结果报告14 项，技术报告8 项，次序不对或许缺项，算错。
2.固定格式缺项，算错。
3.估价报告中没有两名及以上的注册估价师亲笔署名，算一处错。
整体构造整体构造 4.估价报告中没有加盖估价机构公章，算一处错。
5.估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内，算一处错。
6.估价报告对应的估价业务高出估价机构资质等级允许范围，算一处错。
7.估价报告内容前后严重矛盾。
8.封面应有 7 项，报告名称、项目名称、拜托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号 . 缺项算一处错，或许表述不正确。
封面9. 报告名称：假如是抵押，必定要写房地产抵押估价报告。
10.封面中缺拜托人或许是“估价报告出具日期”可作为一处错误。
11.缺乏估价编号必定是错。
12.目录格式 6 项，标题，申明，假定限制条件，估价结果报告，估价技术报告，附件 6 项，目录少一项算错。
13.致拜托人函固定格式有 9 项。
标题、致函对象、估价机构落款和盖印、日期。
正文部分 5点，要写明估价目的、估价对象、估价时点、价值种类、估价结果（总价、单价）。
缺乏一项，都算一处错。
能够不用写单价。
14.主要错误：估价时点不对应，无致函落款，法人署名，估价机构盖印，缺乏估价目的，致拜托人函缺乏价值种类，缺乏估价报告有效期，抵押价值地没有说明法定优先受偿款和抵押价值。
15.可是在考试中，致拜托人函中缺估价方法或许在致函落款中没有法人署名盖印，不算错。
报告构造16.致拜托人函、结果报告、技术报告中的估价结果不一致的，算一处错。
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目录第一部分总述 4一、估价项目名称 4二、委托估价方 4三、受托估价方 4四、估价对象4五、估价目的4六、估价依据4七、地价定义5八、估价期日6九、估价日期6十、估价结果6十一、需要特殊说明事项 6十二、土地估价师签名7十三、土地估价机构盖章7第二部分估价对象描述及地价影响因素分析8 一、估价对象描述8第三部分土地估价12一、估价原则12二、估价方法与估价过程13(一)市场比较法14市场比较法可能会出现的错误：26（二）收益还原法27收益还原法可能会出现的错误；33（三〕剩余法（假设开发法〕34剩余法可能出现的错误：35（四）成本逼近法36成本逼近法可能会出现的错误：43（五）基准地价系数修正法44基准地价系数修正法可能会出现的错误47三、地价的确定48可能出错的地方：49第四部分附录49可能出现的错误49修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。
2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。
3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。
4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。
5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。
6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。
报告中可能出现的错误第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地数4、面积5、用途6、权利状况7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规范。
五、估价目的：包括：1、为什么评估2、谁委托评估的3、应用方向可能会出现的错误：缺少应用方向。
六、估价依据：包含：1、法律、法规、政策文件依据2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3、委托方提供资料4、评估人员调查收集的资料可能出现的错误：（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。
七、地价定义：包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。
价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。
④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。
之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。
可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。
（1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；（2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；（3）使用年限有计算不准，选取不当情况；（4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；（5）漏掉基准日、年限等。
八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。
可能会出现的错误：（1）、写成一个时间段；（2）缺少日、月。
九、估价日期：是评估报告的起止时间。
可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：1998年10月—11月12日；(3)写为一个时间点。
十、估价结果：估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。
可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。
十一、需要特殊说明事项包含内容：1、估价假设条件。
2、该报告使用的限制条件。
3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。
4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。
5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。
6、其它需要说明的问题。
可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。
如：（1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果（在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；（2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；（3）报告有效期过长。
十二、土地估价师签名包含内容：1、估价机构内的2名估价师签字、资格证书编号。
一般出错：（1）估价师未签署；（2）不是土地估价师。
十三、土地估价机构盖章包含内容：1、估价机构名称、公章。
一般出错：（1）、估价机构未盖章；（2）估价机构资质不符合规定。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地位置状况包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。
2、土地权利状况包含内容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。
宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。
如：（1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）；（2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。
（3）、前后不致；（4）、不该写的尽量不写。
3、建筑物和地上附着物状况（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。
可能出现的错误：漏项、用语不准确。
二、地价影响因素分析（说明影响待估宗地地价水平的因素）1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）包含内容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位置、地势地貌、气候、水文地质；区域内城（镇）经济状况；（3）、城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。
2、区域因素包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。
要求描述：①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。
②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。
描述交通条件的主要指标有：A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位置；B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停靠次数；C、对外交通便捷度：距离对外交通设施（火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；D、路网密度③基本生活设施条件衡量设施完善度从三个方面进行：A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施；B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的；C、设施保证率。
④环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣；A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。
目前有三类衡量指标；a、环境质量综合指标；b、大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价c、无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。
B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。
⑤产业集聚：区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布等。
⑥规划限制：查阅城市规划资料、分析城市性质、城市规划区片图等，确定评估对象所处区域的规划限制。
⑦自然灾害：描述明显自然灾害对评估对象有影响的因素。
例如：某地地震因素、黄河滞洪区等。
⑧相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素。
⑨说明区域内基础设施状况及区域基准地价水平。
区域基础设施同个别因素中的基础设施应有区别。
以上九个方面因素并非每个因素都要写，应视评估对象用途而言，描述方式和描述内容有所差异，同时还应看评估对象所在城市地产市发育程度，以及掌握资料状况来总体把握。
但是，最好在每项因素描述时因素对待估宗地地价水平产生影响进行简单说明，且因素对待估宗地地价水平产生影响程度与估价过程一致。
3、个别因素(1)规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途；(2)宗地宽度、进深；(3)形状；(4)面积；(5)地形；(6)、地质；(7)容积率、覆盖率；(8)宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。
【上述因素要求与土地估价过程涉及的有关因素分析和比较内容相对应。
其中对地价影响大的重大因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。
因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析】可能出现错误：（1）因素描述混乱；（2）描述不客观；（3）用语不规范；（4）内涵不准确，该定量的不定量；（5）漏项；（6）前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同因素一一对应，比较修正，不较修正，不能前后矛盾）。
第三部分土地估价一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）常用的原则：1、替代原则（所有方法适宜）2、变动原则（所有方法适宜）3、需求与供求原则（所有方法适宜）4、预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）5、协调原则(所有方法适宜)即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。