大型住区治安安全隐患分析和对策

Xxx花园治安问题分析及对策

**处于城乡结合部，起步之初，定位偏低，硬件相对落后，随着周围市政配套的逐步成熟，加上***的品牌效应，**推出的产品定位不断走高，目前，**凭着占地面积排广州市区第一以及得天独厚的自然环境，已经成为除凯旋***之外***地产内地楼盘当中当仁不让的旗舰楼盘，因此，**在硬件方面特别是小区安防方面必须有根本性的改良，方能与目前和未来发展同步，但目前小区安防工作尚未真正实现智能化，无论车辆管理还是治安管理，基本以人工操作为主，虽然楼盘开发成本稍有节约，但后期管理上人员投入成本较大，且因区域分散，区内环境复杂，工地与居住区混杂，小区四周有工地，小区里面还有工地，区内各楼宇之间四通八达，管理人员巡查难度太大，接连不断的治安案件令整个管理团队身心俱疲，也给***的品牌蒙上了阴影。

根据**发生窃案的特点分析，作案分子几乎都在光天化日之下登堂入室，表明对**的人防、技防已经是视若无物，作为管理者，我们不免担忧：当老鼠不再惧怕猫的时候，那将是一个极端危险的信号。但是从**的特点来看，老鼠不怕猫，也许存在４种可能：1、猫的尖牙利爪坏掉了，成了病猫；2、老鼠做了整容手术混进了猫的行列；3、猫和老鼠相爱了；４、屋主动辄打骂猫，猫心存怨气，消极怠工，老鼠在偷着乐。

为此，个人坚定的认为，以目前广州同行业的惯常做法运作**安保工作已经不大合适，为了扭转**的治安形势，也为了配合**区域的不断扩张，公司必须把**的安保工作提升到更高的层次进行全面考虑和论证，在过去，经费问题和体制问题始终是**物管各项工作的瓶颈，所以**连续换了十一任项目经理和无数部门主管，至今治安和消防等问题依然严峻，如果在现在和以后，上述两个问题继续成为瓶颈制约着**的发展，不但**物管存在的很多问题难以根治，开发和销售等方面的工作也将受到影响。

公司领导是否可以考虑投入和产出的关系，假如进行一次全面深入的改良，却能起到长治久安的效果，那么投入稍微多一点又何妨？**目前已开发和交付使用的产品不到总规划的三分之一，如果能够从改良中提升楼盘的整体价值，提升客户对小区安全的信任度，旧产品增值了，已入住的业主高兴了，新产品的开发和推广还是问题吗，以小博大的事情，何乐不为？

第一部分分析

一、**小区目前客观存在的治安压力：

1、外围环境：在**南、**北周围，盘踞着形形色色的不法之徒，其中部分为原**小区因违反纪律被辞退的员工，离开**后继续活动于上述范围，一方面周边社会不法之徒混在一起，另一方面跟我处个别员工仍有来往，对小区环境及硬件缺陷、治安盲点均非常了解。此类人曾在**作案多宗，近半年来相对稳定，但不排除有死灰复燃的可能。同时，不排除这类人对管理处个别员工进行拉拢、腐蚀和教唆，达到其内外交结的目的。

2、区内工地：小区内外工地较多，与小区之间的隔墙形同虚设，不少工地更是以小区道路为施工通道，工人进出缺乏有效控制。同时，因为民工普遍素质较低，不能自觉配合和遵守小区各项管理规定，甚至经常出现管理处人员在实施管理的过程中遭受民工的恶意对抗以至发生冲突的情况，而项目工程师与施工单位之间因为长期接触培养出了深厚感情，不能真正发挥作用有效督促施工单位配合我处工作，给我处在治安防范和小区秩序的正常管理方面造成了相当大的压力。

3、外判单位：**小区的清洁、绿化、装修淤泥清运等项目实行外判，此类外包单位人员素质偏低，其中以淤泥清运队为甚，该单位负责人及员工身份均相对比较复杂，更值得担忧的是，该批人员对小区日常安全管理和设备缺陷都相当熟悉，且几乎每天都与我处各部门员工打交道，甚至存在请吃请喝的现象，假如有意作案，管理处部分员工很容易对这些人放松警惕。

4、出租单元：小区内租户较多，而大部分业主为了避税，出租房屋的时候几乎无一走正规途径，因

此管理处难以掌握相关资料，无法全面配合警方对出租屋实施有效管理和清查。根据未经证实的信息，应该已有盗窃团伙选择在**小区租房，利用租户的身份作为掩护进行踩点，伺机作案。假如情况属实，对小区的治安管理无疑是一个最大的威胁。

二、**小区硬件上存在的治安隐患：

1、房屋结构：**小区各栋楼宇基本存在一种通病，就是容易攀爬，除雨水、污水、煤气等管道外，尚有很多支撑楼宇结构的柱子。而很多楼宇的首层单元，只要有心作案，任何人都可以跨过高不过一米二的阳台围栏，轻松扭坏简陋的球形锁进入厨房并登堂入室。

2、园林绿化：小区的园林绿化设计上满足了美感，但忽略了安全感，高度、密度、浓度均超出普通标准，很大程度上影响了路灯、园林灯、草坪灯甚至是监控探头的的覆盖范围，也影响了保安人员的巡查视野，给有心作案的人提供了较为有利的掩护。

3、监控设施：小区有A、B、C三个区域的监控中心，A区监控中心于今年5月底整改后基本正常，但线路老化造成信号互相干扰严重，B、C两区监控中心存在问题较多，需要全面整改（已有报告呈公司领导）。目前情况比较严峻，往往发生盗窃案件，警方无法从监控中心调阅有价值的资料。

4、地下车库：地下车库也是治安盲点之一，B、C两区地下车库防火门直通楼宇电梯，尽管每个防火门都加装密码电磁锁，但因防火门质量较差，大部分变形，无法自动闭合，尽管5月底已更换一批，但至目前为止已无一完好。

5、门禁系统：各楼宇大堂门都采用加密电磁门锁，管理处也定期更换密码告知业主，但实际操作中安全性和保密性仍然缺乏，目前几乎大部分外判单位及施工人员、送外卖人员都能进出自如，密码锁几乎丧失了存在的意义。而且，所有大堂玻璃门被推到90度角之后便没有自动复位功能，业主往往缺乏自律意识，出门时把玻璃门大角度推开后就置之不理，没有随手关门的习惯，导致很多大堂门洞开，管理处巡楼人员顾此失彼。

三、其他因素对**治安所可能造成的影响：

1、架构调整：架构调整往往是因为某种架构似乎已经无法适应要求，于是进行了变革，变革后短期效果不错，但持续性不强，很快又流于形式，于是再次调整，这样反复数次，管理者精疲力竭、江郎才尽，基层员工也无所适从、疲惫不堪，造成管理上的混乱，也破坏了上层决策的严肃性，容易造成员工对新举措漠不关心。

2、人员流动：兵无常形，水无常态，人员流动是任何企业无法避免的问题，但**的人员流动情况一度非常严重，小区保安部正常编制76人，目前只有43人，其中一半以上员工入职不到半年，而监控中心几乎所有员工入职时都是中专院校尚未毕业的新手，因为人员频繁的流动，造成培训工作根本达不到应有的效果，而以目前员工的平均素质，根本无法适应**的工作需要。

3、中层变动：**的中层管理人员变动频率在行业中应该可以排第一位，项目经理一年几换，部门主管也是频频变动，每位主任、主管到任都曾经踌躇满志，但三个月后就大多心灰意冷，最后选择放弃，下属员工才刚刚学会适应新领导，新领导就又离职，如此情况，造成**至今无法形成一支稳定而有凝聚力的团队。

4、员工心态：①小区出入口岗既有保安部所属的保安员，也有客服部所属的礼宾员，都有查证责任，但手工查证抵触太大，大多数业主不理解，查证人员心理素质不强，受不了业主的脸色，很难坚持下去，因此查证工作往往无法有效持续。②小区内经常有未经办理施工许可证就擅自动工的小型工程和没有办理临时出入证而硬闯小区出入口的施工人员，工作人员进行询问和干涉，施工人员常常出言不逊，深究下去，项目部工程师包括主管经理几乎每次都以工期紧张为由要求管理处“全力配合”，偶尔发生冲突，管理处工作人员几乎每次都是处于弱势。（有例为证：9月7日晚上，因为实施正常管理与中建四局发生冲突，中建四局某工头手持汽车防盗锁带民工追打一名保安员，保安员受轻伤，其他民工起哄，并从工地上往小区扔水泥块等物，气焰嚣张，影响恶劣。次日，根据项目部意见，事件最后低调处理，不了了之。9月25日下午，森维园林民工不配合查证强闯小区出入口，与巡查保安发生冲突，冲突中一民工脖子破皮出现轻微血迹，森维园林几十名民工在工头煽动下手持木棍沿小区道路追打一名保安员，此次事