不动产分割、合并登记业务探析
不动产登记单元管理与分割登记的再思考
不动产登记单元管理与分割登记的再思考作者：姜志法来源：《中国房地产·综合版》2020年第07期摘要：不动产单元是为了满足不动产登记和管理的技术需要，限制不动产登记单元分割主要是考虑影响城乡规划实施、难以批后监管、担心国有资产流失，伴生问题管理困难。
不动产登记机构应该适当取消不动产登记单元的管理，对于群众合理的分割登记诉求予以满足，不能随意借搭车管理。
关键词：不动产;登记单元;分割登记中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2020）07-0030-32收稿日期：2020-05-301不动产登记单元的本质和划定条件《不动产登记暂行条例》第8条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第5条解释，《不动产登记暂行条例》所规定的不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
按《不动产登记暂行条例实施细则》要求，不动产登记机构在办理不动产登记时，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元，编制不动产单元代码。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
同时，《不动产登记暂行条例实施细则》还明确上述房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
可见，登记单元划定要满足权属界限封闭和独立使用功能两个条件。
从管理上看，不动产单元是登记管理的基本单位，按不动产单元设定与代码编制规则，赋予每个不动产单元的唯一、可识别的标识码，即不动产单元代码，也是该不动产的“身份证号码”。
在实践中，用不动产代码来管理不动产单元，支撑不动产登记和日常管理需要。
从本质上看，不动产登记单元是解决物权特定性和确定性问题，为满足特定的不动产登记而使用的技术手段。
法律专家程啸认为，登记单元的划定需要具备三个条件，即具有明确的界址或界线、在地理空间上具有确定性和唯一性、具有独立使用价值，也就是说，只要满足上述三个条件即可划定一个不动产单元。
不动产登记信息及数据整合调研报告
不动产登记信息及数据整合调研报告一、背景介绍不动产登记是指对土地、房屋及其附着物等不动产进行的登记备案，是确权、保护和交易不动产权益的重要手段。
随着国家治理体系和治理能力现代化的推进，不动产登记信息及数据整合已成为一个重要任务。
本报告旨在通过对不动产登记信息及数据整合进行调研，了解当前不动产登记信息整合的现状和问题，并提出相应的建议和措施，以促进不动产登记信息的统一管理和有效利用。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查和专家访谈相结合的方式。
首先，我们设计了一份针对不动产登记管理部门和相关行业从业人员的问卷，通过调查收集了不动产登记信息整合的现状、存在的问题和需求等方面的数据。
其次，我们还采访了不动产登记管理部门的相关专家，对不动产登记信息整合进行了深入的探讨和分析。
三、调研结果1.不动产登记信息整合的现状目前，不动产登记信息整合的工作已经取得了一定的进展。
各地不动产登记管理机构普遍建立了不动产登记信息系统，并通过信息共享和整合，实现了不动产登记信息的统一管理和查询。
不动产登记信息的电子化和网络化程度也在逐步提高。
2.存在的问题不动产登记信息整合的工作仍然存在一些问题。
首先，不同地区的不动产登记信息系统之间互操作性较差，无法实现数据的全面共享。
其次，不动产登记信息的质量有待提高，存在一些重复、冗余和错误的数据。
同时，不动产登记信息的安全性也面临一些挑战，例如信息泄露和篡改的风险。
3.需求和建议针对上述问题，我们进行了一系列的调研和分析，并提出了如下需求和建议：（1）加强政府部门合作：各地不动产登记管理机构之间应加强合作，建立数据共享机制，推动不动产登记信息的互联互通。
（2）完善不动产登记信息质量管理：加强对不动产登记信息的质量管理，建立健全的数据采集、整理和校验机制，提高数据的准确性和完整性。
（3）加强不动产登记信息安全保护：建立健全的信息安全管理体系，加强对不动产登记信息的保密和防篡改措施，确保数据的安全性和可靠性。
不动产登记中的难点及对策探析
不动产登记中的难点及对策探析摘要：不动产登记工作的开展，既能为不动产交易市场的构建提供基础，又能推动不动产事业发展。
但是从当前的不动产登记现状来看，尚存在诸多问题。
对此，本文基于不动产登记内涵，对不动产登记难点、对策进行探讨，以供参考。
关键词：不动产登记；难点；对策0前言不动产管理登记局的成立，极大促进了不动产登记工作的开展，同时也对此项工作提出了严格的要求。
由于不动产登记是一项繁琐、复杂的工作，实行期间出现了很多问题。
因此，必须制定有效、可行的防范对策，制定相应的法律条文，规范登记流程，发挥实用价值。
1、不动产登记的内涵当前，国际上对不动产有两种看法：其一，不动产是无法移动的，或移动导致不动产形态损毁；其二，不动产是以用途、性质、法律、权利客体不可移动的财产。
而中国大陆在《不动产暂行条例》中指出，不动产是林木、房屋等定着物，但是未进行明确的界定。
因此，笔者认为我国的不动产更接近第一种看法。
不动产登记，是指由权利人申请，由国家登记机构将不动产的法定程序，记载登记薄的行为，其目的是保障不动产权利人的权益不受侵犯，为不动产交易提供保障。
分析房地产行业现状，发现不动产登记制度的目的不仅是维护房地产价格稳定，因为供求关系变化是影响房地产价格的关键因素。
不动产登记可以细化为表达形式、核心、基础等内容，需要配合国家法律执行，便于处理产权归属问题，维护房地产交易秩序。
2、不动产登记中的难点2.1体系和制度问题在不动产管理体系实行期间，由于各部门仍使用分部门管理措施，未结合管理规范进行整合，导致各部门利益失衡现象频发，阻碍团队发展。
各部门分管模式的实施，影响不动产权体系的运行，引发权属纠纷、重新登记等问题，严重时损害当事人权益。
而在不动产管理制度运行过程中，也出现很多问题，如制度不完善、权利界限模糊等。
要想实现不动产登记目标，就要深入分析不动产、物权间的关系。
实践中，制度的建立仍是不动产登记的重难点，除要保证体制革新外，还要强化组织模式，这需要从基本体系着手，落实管理结构。
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨不动产统一登记存量数据整合是一个庞大而复杂的工程，涉及到多个方面的问题和挑战，需要精密规划和清晰的执行策略。
本文将从数据整合的需求和意义、技术方案、难点与挑战等方面进行探讨和分析。
目前，我国的不动产登记体系较为分散和碎片化，登记机构和数据来源也各不相同，导致了不动产登记数据的存量难以进行统一整合。
而不动产登记数据的统一整合还是非常必要的，因为它能够提高不动产信息资源的质量和水平，促进社会经济的发展，也能够优化不动产登记服务，提高行政管理效率，有利于推进国土空间管理、资源节约和环境保护等方面的工作。
具体来说，不动产统一登记存量数据整合的需求和意义体现在以下几个方面：1、实现不动产登记信息的互通共享不动产统一登记存量数据整合能够将不动产登记信息进行统一整合、研究和分析，并实现全面、高效、快捷的互通共享，促进不动产信息网络共建共享。
2、提高登记信息的准确性和安全性由于不动产登记信息来源的不同和登记机构的不同，数据之间存在着许多问题和矛盾，整合后能够消除这些问题和矛盾，使登记信息更为准确、完整、真实，在保障信息安全的同时也能够提高行政管理的质量和水平。
3、为城市规划和土地管理提供良好的依据不动产统一登记存量数据整合能够构建城市规划和土地管理的信息平台，因此能够为国土空间管理和资源节约工作提供更加完整和准确的依据，使国土空间的规划和管理更加科学和合理。
实现不动产统一登记存量数据整合需要一套比较完善的技术方案，一般包括数据的采集、传输、清洗、存储、索引、检索等各个环节。
下面将就其中的几个关键技术方案进行简要介绍：1、数据采集技术数据采集是数据整合的第一步，也是最为基础和关键的环节，因此需要建设采集系统，确保数据采集的及时、完整、准确、可靠。
数据采集技术主要包括人工采集和自动采集两种方式，其中自动采集比较复杂和高效，可以借助需要采集的各种信息系统，结合技术手段实现。
自建房办理不动产分割、合并登记问题探析
53CHINA REAL ESTATE自建房办理不动产分割、合并登记问题探析祝德敬摘要：根据《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等有关法律法规，不动产登记机构依法可以办理房屋分割、合并登记。
当然，自建房也可以办理分割、合并登记。
在办理自建房分割、合并登记时应该注意哪些事项？试结合工作实际根据相关法律法规谈几点建议。
关键词：自建房分割合并登记；存在的问题；解决的办法中图分类号：F293.31文献标识码：C 文章编号：1001-9138-（2019）06-0053-55收稿日期：2019-05-08作者简介：祝德敬，武夷山市房地产管理处。
不动产登记CHINA REAL ESTATE1 自建房能否办理分割、合并登记根据《物权法》《不动产登记暂行条例》《实施细则》等规定，不动产可以办理分割、合并登记，它属于变更登记的一种。
从《物权法》第8章有关“共有”的规定来看，不动产办理分割、合并登记可以是不动产“权利”的分割合并登记，也可以是不动产“实体”的分割、合并登记；再结合《规范》“9.2.3”关于不动产变更登记应该提供的申请材料来看，无论是不动产“权利”还是“实体”分割、合并登记都应该是有前置条件的，那就是“经过协商”或者“经过相关部门批准”；从实际操作来看，大部分不动产“权利”的分割合并登记是通过协商来解决的，共有人之间只要能够达成某种分割、合并登记协议，登记机关就可以按照协议书办理分割、合并登记；而对不动产“实体”分割、合并登记就应该“经过相关部门批准”，因为绝大部分不动产“实体”分割、合并登记都会涉及到对不动产的拆、改、建等。
即对原有墙体、门窗尺寸、外立面、排水管道、供电线路、消防通道、容积率等的变化。
综上所述，自建房也可以办理分割、合并登记，但是，我们在对自建房办理分割、合并登记时必须慎重，否则就有可能承担相应法律责任。
2 办理自建房分割、合并登记必须设置条件根据《物权法》第99条规定，共同共有或者按份共有的自建房共有人如果有约定不得办理不动产分割、合并的，登记机关就不得办理不动产分割、合并登记；自建房共有人能够达成分割、合并登记协议，并且无需对房屋实体进行拆、改、建等的自建房，登记机关可以依登记申请直接办理分割、合并登记；否则，未经审批擅自对自建房进行拆、改、建等行为的，只能办理不动产的“权利”分割、合并登记。
不动产分割与合并的法律程序与限制
不动产分割与合并的法律程序与限制不动产的分割与合并是不动产权利的一种行使方式，既是产权人依法对不动产进行合理利用的需要，也是满足人们对不动产使用需求的重要手段。
本文将从法律程序和限制两个方面，对不动产分割与合并进行分析。
一、不动产分割的法律程序不动产分割是指将一处不动产拆分为两个或多个独立的不动产单元。
在进行不动产分割时，需要遵守一定的法律程序。
首先，不动产分割需要经过权利人的同意。
根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十六条的规定，不动产分割应当经过不动产权利人同意。
即使是共有人对共有不动产进行分割，也需要经过其他共有人的同意。
其次，不动产分割还需要进行不动产登记。
根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，不动产分割应当向不动产登记机构申请办理不动产登记手续。
申请人应当提供相关材料，包括权利人同意书、不动产分割方案等。
最后，不动产分割的登记程序一般包括申请、受理、审查、登记和发证等环节。
不动产登记机构会对申请进行审查，核实相关材料的真实性和合法性。
经审查合格后，登记机构会办理不动产登记手续，并颁发不动产权证书。
二、不动产合并的法律程序不动产合并是指将两个或多个独立的不动产单元合并为一个不动产单元。
不动产合并的法律程序也需要遵守一定的规定。
首先，不动产合并需要经过权利人的同意。
根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，不动产合并应当经过不动产权利人同意。
即使是共有人对共有不动产进行合并，也需要经过其他共有人的同意。
其次，不动产合并还需要进行不动产登记。
根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，不动产合并应当向不动产登记机构申请办理不动产登记手续。
申请人应当提供相关材料，包括权利人同意书、不动产合并方案等。
最后，不动产合并的登记程序与不动产分割类似，包括申请、受理、审查、登记和发证等环节。
不动产登记机构会对申请进行审查，核实相关材料的真实性和合法性。
经审查合格后，登记机构会办理不动产登记手续，并颁发不动产权证书。
不动产登记机构整合后的思考及建议
不动产登记机构整合后的思考及建议自2014年全国启动不动产统一登记制度改革以来，到目前为止，全国不动产登记职责机构整合基本完成，各地已开始由一个不动产登记机构颁发不动产权证书，不动产统一登记迈出了实质性的步伐。
然而，不动产登记机构整合后在有些城市并没有实现简化环节、便民利民的目的，各类不动产还没有实现有效的统一登记，需要引起有关部门重视和注意。
一、不动产登记机构设置现状中央层面。
2013年11月20日，国务院第31次常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2014年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，明确在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
根据中央要求，住建部负责制定房屋交易政策，协同国土资源部指导房屋登记工作；农业部、林业局、海洋局等部门协同国土资源部指导相应的不动产登记工作。
地方层面。
各省、自治区也基本上按照中央的模式在国土资源厅设立不动产登记机构指导监督全省、全区土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。
全国市（地、州、盟）、县（市、区、旗）不动产登记机构的设置有三种模式：一是国土资源主管部门内设不动产登记机构或者在相关内设机构加挂不动产登记机构牌子。
将分散各部门的土地、房屋、林地、草原、海域登记职责整合，统一交由国土资源部门承担，房屋交易职能仍由房屋管理部门承担，采取“交易登记分离”的模式。
全国绝大多数城市采取的是这种模式。
二是设立独立的不动产登记机构，将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记职责都整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责也整合到不动产登记部门，实行“登记+交易”一体化模式。
采取这种模式的如福州、常州，福州市不动产登记和交易中心、常州市不动产登记交易中心都属于市政府直属事业单位，房屋交易和登记职能都统归不动产登记和交易中心承担。
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨不动产统一登记存量数据整合问题是在进行不动产统一登记工作中需要解决的一个重要问题。
不动产统一登记是指将各类不动产信息进行统一登记并进行管理的工作。
通过不动产统一登记，可以为不动产权利人提供便捷的登记服务，同时也可以提高不动产交易和信贷的效率。
在进行不动产统一登记存量数据整合时，首先需要面临的问题是数据来源的多样性。
不动产涉及到土地、房屋、林地、山地等多个属性，而各个属性的登记单位和登记系统可能存在差异。
如何整合不同来源的数据，确保数据的准确性和一致性就成为了一个难题。
在不动产统一登记存量数据整合过程中，也需要解决数据格式的不匹配问题。
不同登记单位可能采用不同的数据格式和数据模型，导致数据的编码和结构不一致。
这就需要开发相应的数据转换和数据清洗工具，对数据进行规范化和标准化处理，以便于在统一的登记系统中进行统一管理和查询。
不动产统一登记存量数据整合还需要考虑数据安全和隐私保护问题。
不动产涉及到土地和房屋的权利，对于个人和企业的利益可能具有重大影响。
在进行数据整合的过程中，需要采取相应的安全措施，保护数据的隐私和安全，防止数据泄露和滥用。
不动产统一登记存量数据整合还需要考虑数据共享和开放的问题。
不动产信息的共享和开放对于提高不动产交易的效率和透明度具有重要意义。
在进行数据整合的过程中，如何保护数据的合法性和权威性，以及如何确保数据的正确和完整是一个需要解决的问题。
不动产统一登记存量数据整合是一个复杂而又关键的问题。
需要解决数据来源的多样性、数据格式的不匹配、数据安全和隐私保护以及数据共享和开放等一系列问题。
只有解决了这些问题，才能真正实现不动产统一登记的目标，提高不动产交易和信贷的效率，为不动产权利人提供便捷的登记服务。
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨1. 引言1.1 背景介绍随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，不动产市场规模不断扩大，不动产交易日益频繁，不动产信息量也日益庞大。
在我国，不动产统一登记制度长期不完善，导致不动产信息分散在各个部门和单位，无法形成统一的数据整合和共享。
这给政府管理、市场监管和民众权益保护都带来了严重困难。
为了解决这一问题，我国政府开始推进不动产统一登记存量数据的整合工作。
通过整合存量数据，可以实现不动产数据的统一管理和共享，提高政府管理效率，促进市场规范发展，增强金融信贷风险管控能力，保障公众合法权益。
不动产统一登记存量数据整合工作面临诸多难点和挑战，需要在技术和政策层面共同努力。
还需重视数据隐私和安全问题，加强数据质量与一致性控制，确保数据的真实可靠性。
只有通过技术与政策的双重驱动，才能够推动不动产统一登记存量数据的整合工作取得实质性进展。
1.2 研究意义不动产统一登记存量数据整合是当前不动产登记领域面临的重要问题之一，具有重要的研究意义和实践价值。
不动产统一登记存量数据整合是推动不动产登记信息化、智能化发展的关键一环。
通过整合各地不动产登记系统中的存量数据，可以实现全国范围内不动产信息的统一管理和共享，有利于提高不动产登记的效率和准确性，为国家不动产管理提供有力支撑。
不动产统一登记存量数据整合涉及多领域的技术和政策挑战，需要跨学科研究和政策支持。
只有深入研究不同地区不动产登记系统的数据结构、标准和规范，才能有效解决数据整合过程中的困难和问题，推动不动产登记数据的高效整合。
2. 正文2.1 不动产统一登记存量数据整合的难点不动产统一登记存量数据整合是一项复杂的工作，其中存在着诸多困难和挑战。
不动产数据的来源多样性导致数据的格式、标准、字段都各不相同，需要进行统一规范化处理。
数据量大、更新频繁，需要进行有效的数据清洗、去重、匹配等处理，确保数据的准确性和完整性。
不同地区、部门、系统间存在信息孤岛问题，需要进行跨部门、跨系统的数据整合和共享，确保数据的一致性和完整性。
不动产登记机构整合后的思考及建议
不动产登记机构整合后的思考及建议自2014年全国启动不动产统一登记制度改革以来，到目前为止，全国不动产登记职责机构整合基本完成，各地已开始由一个不动产登记机构颁发不动产权证书，不动产统一登记迈出了实质性的步伐。
然而，不动产登记机构整合后在有些城市并没有实现简化环节、便民利民的目的，各类不动产还没有实现有效的统一登记，需要引起有关部门重视和注意。
一、不动产登记机构设置现状中央层面。
2013年11月20日，国务院第31次常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2014年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，明确在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
根据中央要求，住建部负责制定房屋交易政策，协同国土资源部指导房屋登记工作；农业部、林业局、海洋局等部门协同国土资源部指导相应的不动产登记工作。
地方层面。
各省、自治区也基本上按照中央的模式在国土资源厅设立不动产登记机构指导监督全省、全区土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。
全国市（地、州、盟）、县（市、区、旗）不动产登记机构的设置有三种模式：一是国土资源主管部门内设不动产登记机构或者在相关内设机构加挂不动产登记机构牌子。
将分散各部门的土地、房屋、林地、草原、海域登记职责整合，统一交由国土资源部门承担，房屋交易职能仍由房屋管理部门承担，采取“交易登记分离”的模式。
全国绝大多数城市采取的是这种模式。
二是设立独立的不动产登记机构，将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记职责都整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责也整合到不动产登记部门，实行“登记+交易”一体化模式。
采取这种模式的如福州、常州，福州市不动产登记和交易中心、常州市不动产登记交易中心都属于市政府直属事业单位，房屋交易和登记职能都统归不动产登记和交易中心承担。
房屋分割合并登记指导意见
房屋分割合并登记指导意见一、商业用房分割、合并转让应符合不动产单元设定的要求。
不动产单元是指经有关管理部门批准建造，符合不动产权属登记条件，独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
二、房地产所有权人不得擅自将商业用房分割、合并转让。
三、已经取得不动产权证书的房地产所有权人将商业用房分割或者合并改变不动产单元进行转让的，应符合以下条件，并应申请办理变更登记：（1）分割、合并后房屋具有固定界线并可以独立使用，且不影响相邻房屋的独立通行权、相邻权。
（2）出具分割、合并后经图审的设计图纸，经住建部门核查楼盘销售备案情况，分割、合并后的《房屋面积测绘成果报告》经住建部门审核备案，且测绘成果报告及设计图纸所标示的房屋能进行唯一的不动产单元编码。
（3）房屋分割、合并是符合建设、消防的相关要求，报住建部门审核。
（4）房屋分割、合并是符合规划相关要求，报自然资源部门审核。
符合上述条件的，按下列程序申请办理变更登记：（一）房地产所有权人应将分割、合并后房屋测绘成果报告及施工图审查机构审核通过的设计图纸报各行政主管部门审批，并在《上饶市本级商业用房分割、合并登记审核表》及施工图审查机构审核通过的设计图纸上盖章。
（二）房地产所有权人应当持经各相关部门审批后的《上饶市本级商业用房分割合并登记审核表》、设计图纸、房屋测绘成果报告等相关材料向不动产登记机构办理不动产变更登记手续。
经不动产登记机构核准办理变更登记的，房地产所有权人方可进行转让。
四、商业用房批准预售后、竣工验收前，需将商业用房分割、合并的，在符合规划设计条件的前提下，先进行规划设计图纸调整，并经施工图审查机构审查通过，履行规划审核程序，变更测绘报告并办理变更测绘备案，提出商品房预售许可变更申请，可按分割、合并后的房屋直接办理初始登记。
已签订商品房买卖合同的房屋还需进行商品房买卖合同变更。
五、在本办法出台之前存在分割、合并销售，已竣工验收但未办不动产首次登记的，参照本办法第三条各行政主管部门在《上饶市本级商业用房分割、合并登记审核表》及施工图审查机构审核通过的设计图纸上盖章，《房屋面积测绘成果报告》经住建部门审核备案后，可直接申请办理不动产首次登记。
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨不动产统一登记存量数据整合是指将现有的不动产登记数据进行整合、汇总、清理和规范化处理，建立统一的登记数据管理系统，以便于更好地实现不动产登记和管理工作的规范化、规范化和便捷化。
不动产统一登记存量数据整合的目的是为了提高不动产登记工作的效率和水平，保障不动产权益的合法性和安全性，促进不动产市场的健康发展。
当前，我国的不动产登记工作存在着许多问题，其中最突出的问题之一就是不动产登记存量数据的分散、碎片化和不规范化。
由于历史原因、行政部门分割管理、信息系统不同步等多种因素的影响，导致我国不动产登记存量数据的质量参差不齐，不够完善和准确。
不动产统一登记存量数据整合的工作势在必行，但是在实际操作过程中也面临着许多困难和挑战。
不动产统一登记存量数据整合工作需要克服资料的分散性。
由于不动产登记管理分属于不同的部门，登记资料被分散存储，不同的资料之间缺乏统一的标准和规范，这给统一登记存量数据整合工作带来了很大的困难。
为了解决这个问题，必须加强各级政府部门之间的协调配合，推动不动产登记机构向一体化、统一化的方向发展，建立不动产登记系统的统一标准和规范。
不动产统一登记存量数据整合工作需要面对不同登记信息系统的问题。
不同的地区、不同的机构可能采用不同的不动产登记信息系统，这就意味着在整合存量数据时，需要进行数据的清理、转换和融合，保证不同系统之间的数据可以互通互用。
需要建立数据整合的标准和规范，制定统一的数据交换格式和接口标准，使得不同系统之间的数据可以无缝对接。
不动产统一登记存量数据整合还需要应对数据安全和隐私保护的挑战。
在不动产登记数据整合的过程中，可能涉及大量的个人隐私信息，比如房屋所有权人的身份证号码、住址、联系方式等。
在整合存量数据的过程中，必须建立完善的数据安全管理制度，保护个人隐私信息的安全和保密，防范数据泄露和滥用的风险。
不动产统一登记存量数据整合工作还需要解决数据质量和准确性的问题。
不动产法与土地权属的分割与合并
不动产法的发展历程
古代不动产法
古代不动产法主要以土地法为主 ，土地被视为最重要的财富和权 力象征，因此土地法律制度较为
发达。
近代不动产法
近代以来，随着商品经济的发展 和资本主义制度的建立，不动产 法逐渐从土地法扩展到房地产法
不动产法与土合地并权属的分割与
目 录
• 引言 • 不动产法概述 • 土地权属概述 • 不动产法与土地权属的关系 • 不动产法与土地权属的分割 • 不动产法与土地权属的合并 • 结论与展望
01
引言
目的和背景
明确不动产法与土地权属分割与合并的重要性
随着经济的发展和城市化进程的加速，不动产交易和土地利用日益频繁，不动产法与土地权属的分割与合并问题 愈发凸显其重要性。
不动产法与土地权属的互动关系
01
相互促进
不动产法和土地权属制度是相互促进的，不动产法为土地权属制度提供
了法律保障，而土地权属制度则为不动产法提供了实践基础。
02 03
相互制约
不动产法和土地权属制度也存在相互制约的关系，如土地权属制度的不 完善可能制约不动产法的发展，而不动产法的滞后也可能影响土地权属 制度的改革。
04
不动产法与土地权属的关 系
不动产法对土地权属的影响
确认和保护土地所有权
不动产法通过登记制度确认土地所有 权，保护土地所有者的合法权益，确 保土地交易的公平和安全。
调整土地他项权利
不动产法还规定了土地抵押权、地役 权等他项权利，为土地的多元化利用 提供了法律保障。
规范土地使用权
不动产法规定了土地使用权的取得、 转让、终止等事项，为土地使用提供 了明确的法律依据。
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨随着不动产统一登记制度的实施，不动产市场数据的整合问题成为一个亟待解决的问题。
本文将就不动产统一登记存量数据整合的相关问题进行探讨。
不动产统一登记是指将地产权、构筑物的权益、地役权和其他不动产权利以及不动产重要事项进行登记、存档和公示，以提高不动产权利确认的准确性、及时性和可靠性。
在实施不动产统一登记制度的过程中，存量数据的整合是不可避免的一个问题。
存量数据整合的目的是将各地的不动产相关信息整合起来，消除信息孤岛，提高数据的共享和可利用性。
这样可以减少重复登记和多头管理的情况，提高工作效率和服务质量。
存量数据整合也为不动产市场监管提供了有力的工具，可以辅助政府部门对不动产市场的监管和调控。
在存量数据整合的过程中，首先需要解决的是信息共享的问题。
各地的不动产信息存在部门之间和地区之间的壁垒，信息孤岛现象较为突出。
要实现信息的共享，就需要建立起不动产统一登记的信息平台，各相关部门和地区可以通过这个平台进行数据共享和交流。
存量数据整合还需要解决数据质量的问题。
不动产相关数据的准确性和完整性对于不动产交易和权益确认至关重要。
在进行数据整合的还需要进行数据清洗和核实，确保数据的真实可靠。
存量数据整合还需要解决数据安全的问题。
不动产数据涉及到很多隐私信息，如个人身份证件号码、手机号码等，因此数据的安全性必须得到充分保障。
在建立不动产统一登记信息平台的过程中，要充分考虑数据的安全性，采取各种措施保护数据的安全。
存量数据整合还需要解决数据的更新和维护问题。
不动产市场是一个动态的市场，不动产权利的转移和变更是常态。
在进行存量数据整合的还需要建立起数据更新和维护的机制，确保数据的及时性和准确性。
不动产统一登记存量数据整合是不动产统一登记制度实施过程中的一个重要环节。
在进行存量数据整合时，需要解决信息共享、数据质量、数据安全和数据更新维护等问题。
只有通过有效的整合，才能实现不动产市场信息的共享和流通，提高不动产交易和权益确认的效率和准确性。
不动产登记数据整合方法探讨
不动产登记数据整合方法探讨摘要：根据我国民法总则的规定，不动产就是指在自然状态下不能移动的财产，包括了土地及其附属物品。
不动产登记制度就是对于不动产的获得、失去、转让、变更等等一系列的操作进行实时的、具体的、具备法律效力的登记制度。
不动产登记制度的出现，为房地产经济的发展提供了新的契机，也为我国社会和谐稳定作出了新的贡献。
然而在不动产登记制度当中，极其重要的一项工作就是数据整合工作，因此本文就探讨了不动产登记制度中的数据整合方法，对于目前不动产登记数据整合工作中，存在的问题进行了分析，并提出了相应的解决措施，以供参考。
关键词：不动产登记；数据整合；方法；探讨不动产登记制度的数据整合工作在整体不动产登记制度中，具有重要的不可替代的地位。
由于不动产登记制度本身就是对于数据和信息的登记处理整合和管理的过程，因此，对于数据和信息的采集、分析管理与整合具有极高的要求，又因为不动产登记制度所记录的信息都是具有法律效力、涉及隐私以及大额钱财的一些信息，因此保障其安全性也成为了数据整合当中的一项重要工作。
1不动产登记数据整合工作的简析1.1.不动产登记数据整合工作的含义和价值不动产登记的数据整合工作，就是对于经过不动产登记制度而得来的数据和信息，进行统一的整理、规划、整合、分类的一项工作。
它的价值就在于提高对于不动产登记制度所采集和登入的信息的管理效率，将历史数据统一抽取、重新编码、剔除冗余数据统一入库，从而最大程度上优化数据整合，为不动产登记制度提供必要的数据支撑。
1.2 不动产登记数据整合的过程（1）数据分析对于数据进行分析是数据整合的第一个过程，这就包括了对于数据来源、数据结构进行分析和筛选，从中选取出有用的信息进入到下一个阶段。
（2）规范化整理数据的规范化整理就是根据统一的标准，对所获得的数据进行统一的规范化的处理，将其按照一定的类别和分类方法进行整理。
（3）数据整合关联数据的整合关联就是在数据的处理过程中，将其与之相关的信息和数据进行合并与整合，从而拓展的横向信息网络。
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨不动产统一登记是指将不动产权利的取得、变更、转让等权利事项实行“一表一本”，即依据法定程序登记后形成的权利证书和权利登记簿的总称。
不动产统一登记的目的是为了保护不动产权利人的合法权益，保障交易安全，规范市场秩序，促进不动产市场的健康发展。
而不动产统一登记存量数据整合问题一直是个备受关注的话题，本文将围绕这一问题展开探讨。
在不动产领域，不动产统一登记存量数据的整合一直是一个难题。
这是因为不动产交易历史悠久，数据量巨大，且涉及多方面的权益，整合工作十分繁琐复杂。
而且，由于不同地区的登记制度和标准不一致，不动产统一登记存量数据整合更是面临着巨大的挑战。
如何有效地整合不动产统一登记存量数据成为了当前不动产登记工作亟需解决的难题。
我们需要明确整合不动产统一登记存量数据的意义和价值。
整合不动产统一登记存量数据，可以为政府和社会提供更加全面、准确、可靠的不动产信息，提高不动产登记的透明度和权威性，保护不动产权利人的合法权益，提升不动产市场的稳定性和可持续发展能力。
而且，通过整合不动产统一登记存量数据，可以为国家的土地管理、城乡规划、资源配置等工作提供重要信息支撑，促进政府决策科学化、精准化。
不动产统一登记存量数据整合具有非常重要的意义和价值。
要解决不动产统一登记存量数据整合的问题，需要依靠科技手段和技术手段。
现代科技的发展，特别是信息技术的进步，为不动产统一登记存量数据的整合提供了很好的条件。
互联网、大数据、人工智能等技术的应用，可以有效地实现不同地区不动产统一登记存量数据的整合和共享。
可以建立统一的国家级不动产统一登记数据平台，将各地的不动产信息进行统一规范整合，实现数据的互通互联。
可以利用大数据和人工智能技术，对不动产数据进行分析和处理，挖掘其中的有用信息，为政府决策和市场供需提供决策支持。
需要加强不动产统一登记制度和标准的统一规范。
不同地区的不动产登记制度和标准存在着差异，这给不动产统一登记存量数据整合带来了很大的困难。
不动产统一登记数据整合技术方法反思
不动产统一登记数据整合技术方法反思随着现代社会的发展，我国各行各业的生产情况发生了很大的变化，先进的科学技术影响着企业的发展，促进企业迈向现代化的发展进程，从而获得了更多的收益。
不动产动议登记数据整合技术对我们现在的发展非常的重要，我们只有更好的把握相关的内容，对以前的发展情况进行反思和总结，并且吸取经验，完善相关的内容，这样才能实现更好的发展，从而使得企业能够更好的把握现在发展的方向，这样就能切实的解决其中的问题。
标签：不动产统一登记;数据整合技术;反思现在不动产登记数据整合技术引起人们的重视，人们在发展的过程中能够准确的把握相关的内容，采用现代化发展的思想，融合先进的科学技术和管理手段，这样才能实现更好的发展，从而减少问题的出现，不动产统一登记数据整合技术也在不断地得到完善，相关的内容已经与现代化的发展充分的融合起来，面对现在竞争日益激烈的社会，我们只有更好的发展企业的内部结构，提高自身发展的实力，才能站稳脚步。
1 当前不动产统一登记的数据整合现状对于现在不动产统一登记数据整合技术的发展情况，我们进行了深入的了解，通过进行市场调查，了解我国具体的不动产有哪些，并且做好相关的数据记录，通过总结和调整来实现进一步的发展。
我国的不动产指的是国有土地、集体土地等这些内容，对这些所掌握的使用权和所有权，不动产登记数据就是权利人的详细信息。
虽然看起来比较的简单，但实际上是非常复杂的，所以很容易出现错误，要求登记的内容必须准确详细，这样我们才能对不动产行使相应的权力。
在实际的发展中，不仅要求权利人对不动产进行相应的登记，按照相关的流程来进行，另外我们还要要求登记人员具备较高的专业素养，这样在办理登记手续的过程中能够减少问题的出现，更好的为人们进行正确的指引和周全的服务，从而促进我国不动产统一登记的发展，对相关的数据进行统一的整理，这样使用起来也非常的方便。
然而如果中间的环节出现了错误，我们在处理的过程中就会变得非常的困难，相关的程序进行起来也非常的繁琐，所以我们在进行不动产统一登记的时候采取新的方法来实现非常的重要，现在不动产统一登记数据整合情况并不是特别完善，还存在很多问题需要我们进行解决。
探析不动产数据整合的要点
探析不动产数据整合的要点发布时间：2021-06-23T07:49:12.553Z 来源：《房地产世界》2021年1期作者：张晖[导读] 多源异构的不动产登记数据难以有效地整合关联，为不动产登记信息化建设带来巨大的障碍。
柳州市国土空间整治中心摘要：随着不动产统一登记制度全面落实，只有将各类数据信息进行有效的整合與关联，充分发挥出核心资料的支持价值，确保不动产登记数据的全面性、有效性，并为把后续工作提供应用效能。
不动产数据整合是建立统一登记的平台的基础，是推进不动产统一登记的关键环节，但是不动产的数据较多，整理起来花费的时间多难度大，依据《不动产登记数据库标准》特点，为了加快不动产数据的整合进程，推动不动产数据登记管理工作的顺利进行提供数据支撑。
关键词：不动产；数据；整合1、前言目前不动产登记职责机构完成了初步整合，但是现有的不动产登记数据仅仅是简单地由原先的分散登记部门汇交而来，原先的各类不动产权籍调查和不动产登记依据的规范、技术、方法、路线不尽相同，因而现有的各类登记数据在数据类型、空间参考、数据精度、计量单位等方面不统一，同名异质和同质异名问题严重。
多源异构的不动产登记数据难以有效地整合关联，为不动产登记信息化建设带来巨大的障碍。
2、不动产登记数据整合的原则不动产登记数据普遍具有规模大、更新频繁、数据精度要求高等特性，整合难度比较大，需要严格遵循以下三个原则，才能保证数据整合的效率和精度。
2.1 完整性。
在不动产登记数据整合过程中，要遵循土地、房产、林地等数据库标准和规范的要求，对相关数据进行及时更新补充，保证登记数据必选项和条件必选项内容的完整性。
2.2 一致性。
所谓一致性指的是在不动产登记数据整合过程中，不能对测量好的数据随意修改，必须保证不动产登记数据整合前和整合后的一致性。
2.3 规范性。
根据我国现有不动产登记相关标准和规范中的要求，进行数据整合和入库处理。
3、不动产登记数据整合思路不动产登记数据整合思路为：整合过程要以不动产登记数据为核心标准，根据每个数据之间的关联性，进行深入分析，建立综合性的不动产数据中间库，从而把各类不动产数据经过分析整理后全部纳入中间库中。
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨不动产统一登记存量数据整合是指将已经登记过的不动产相关信息进行整合，以形成完整的、真实的不动产现状情况，并将这些数据应用于现实生活中的房地产市场、土地管理等方面的工作中。
该工作的意义在于，有效整合存量数据，可以减少信息的重复录入，提高数据的准确性和可靠性，加强数据共享和交换，增加信息公开和透明化，从而为全面推进国土资源管理和房地产市场健康发展提供有力支撑。
在整合不动产存量数据的过程中，需要考虑以下几个问题：1. 数据来源：不动产存量数据是从各个地方政府、房地产开发企业、土地管理部门等处获得的，需要进行有效的整合、汇总和标准化。
2. 数据质量：不动产存量数据中存在一些“虚假房产”、“多重登记”、“重复信息”等问题，导致其质量参差不齐。
因此，在整合过程中需要对数据进行有效的筛选和清洗，确保数据质量。
3. 数据标准：由于不动产登记管理体系的分散化和不规范，数据标准和规范也存在差异。
因此，需要制定完善的数据标准和规范，保证数据的一致性和可比性。
4. 数据应用：整合后的不动产存量数据应用于房地产市场、土地管理等方面的工作，可以优化国土资源管理和提高房地产市场的透明度，从而给社会带来更多的利益。
在不动产统一登记存量数据整合中，需要充分利用现代化技术手段，如人工智能、大数据分析、云计算等，加强数据的管理、维护和交换，推动数据共享和合作分析，提高数据的精准度和可信度，促进社会资源的合理配置和创新性发展。
综上，不动产统一登记存量数据整合是一项关键的工作，需要政府多部门合作、共同努力，制定合理的政策和措施，加强信息手段和技术支持，推动全国不动产登记管理体系的建设与完善，实现国土资源的高效管理和房地产市场的绿色发展。
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不动产分割、合并登记业务探析在房地分别登记的年代，分割、合并登记就是一个很困扰登记机构的一种业务，这种情况一直延续到不动产登记的当下，仍然没有得以解决，而且感觉越发复杂了。
在当前各地的具体操作中一般都分成几种操作模式，如涉及到土地分割、合并的，由土地管理部门审批后办理，这个争议不大；涉及到房屋实体分割、合并的，一些地方由规划部门前置审批，但很多地方的规划部门认为，房屋建成后的内部分割或者基本单元的改变和规划审批无关，因此不予审批，导致一些地方登记机构无所适从，不知应如何处理。
究竟分割类业务需不需要其他行政机关前置审批，如需要，由那个机关或者那几个机关审批；如不需要，则应该如何处理。
笔者就此问题做简要分析。
一、不动产分割、合并的几种类型不动产的分割、合并也分不同的情况，并涉及不同的登记类型，涵盖变更登记以及转移登记，从涉及到土地分割、合并的情况到涉及到房屋实体分割、合并的情况等等，具体的类型如下：1、国有建设用地使用权变更登记中的分割、合并。
根据《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称规范）8.2.1中第4款以及8.2.3第5款的规定“同一权利人分割或者合并国有建设用地的提交国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。
”2、国有建设用地使用权转移登记中的分割、合并。
根据《规范》8.3.1第6款以及8.3.3关于转移的材料第6款规定：“分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。
实体分割或合并的，还应提交国土资源主管部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；”3、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记中的分割、合并。
根据《规范》9.2.1第4款以及9.2.3中关于国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记需提供的材料第5款规定：“同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件；”4、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记中的分割、合并。
根据《规范》9.3.1第6款以及9.3.3中关于国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需提供的材料第6款规定：“不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。
实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；”通过以上罗列可以看出，单纯国有建设用地使用权的分割、合并在《规范》中规定明确，均提供国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件即可办理，其他材料属于技术性的辅助材料，非审批类的。
而涉及到房屋实体的分割、合并类业务则规定非常不明确，仅描述为提交有权部门同意的审批文件，而没有明确有权部门的具体指向，作为《规范》这种具体指导业务操作的规范性文件，是不可原谅的问题，说明出台规范性文件的国土部自己都没搞清楚，那让基层的具体工作人员又如何能操作呢。
二、行政审批的合法性分析1、国有建设用地使用权分割、合并的审批。
根据《土地管理法》第56条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
”而根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《出让条例》）第11条的规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
”可见，土地使用权出让合同也是属于具有行政性质的民事合同的一种，也需适用《合同法》的相应规则，故而根据《合同法》第77条之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
”综合以上法规可以看出，国有建设用地使用权的分割、合并由国土资源管理部门审批是完全合法的，其既有行政权的行使也有代表合同当事人一方的合法权利。
2、规划审批的合法性分析前文已经说到《土地管理法》第56条中规定了涉及到土地用途的变更方才需要规划主管部门审批。
那我们再来看看规划的法规是如何规定的。
对于涉及到规划变更的，如对于建设过程中变更规划条件的，《城乡规划法》第43条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。
”《城乡规划法》第64条规定：“第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
”由此可以看出，规划主管部门主要审批的是当事人申请的建设需符合控制性规划的要求而进行批准的。
而所谓的控制性规划是指以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
其在具体建设审批的时候主要控制的是以下的几项经济指标：主要技术经济指标，一般应包括以下各项：总用地面积；总建筑面积；住宅建筑总面积，平均层数；容积率、建筑密度；住宅建筑容积率，建筑密度；绿地率。
工程量及投资估算。
而建设单位委托设计单位出具的施工图纸经过图纸审查后符合相关的经济技术指标即可，规划主管部门并不需要对具体的平面布局进行审批，因此如果仅仅是基本单元的分割、合并并不影响到相关的经济指标，则规划主管部门当然不会予以审批。
再从另外一个角度来看，《城乡规划法》规定的规划部门可以审批的变更仅仅限于规划许可的申请人，而目前很多实践中遇到的申请分割、合并的当事人已经非当时的原产权人，因此根据《行政许可法》第49条的规定：“被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请；符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。
”必须是被许可人才有权提出变更行政许可的事项，如果非原来的许可对象，即使是产权人也无权提出许可变更，而应该提出新的规划许可，而这种内部基本单元的分割、合并，又非许可内容，除非涉及到了规划用途的变更。
综合以上分析，如非涉及土地、房屋规划用途变更的房屋实体的分割、合并，不应申请规划部门审批。
3、房管部门审批的合法性分析对于是否需要房管部门前置性审批的问题，肯定很多不动产登记人员对此不以为然，认为不动产登记工作既然已经转入国土部管理了，那就应该没房管什么事了。
但是笔者恰恰从涉及到土地管理的条例中找到了一个规定。
《出让条例》第25条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
”这是目前笔者找到的唯一直接指导分割登记的法条，简直是尴尬了。
但是笔者认为，由于《出让条例》是1990年出台的，这个法条出台的背景是当时的登记为土地和房屋分开登记的年代，因此其在《物权法》、《不动产登记暂行条例》出台后，有冲突的地方应该由新法替代，而不应该在由两个部门审批后再行办理登记。
其实到这个时候，笔者的观点已经很明确了，在仅仅涉及房屋实体分割、合并的情况下，应该由登记部门自己来审查和判断。
三、实务中审查标准不动产登记机构在实务中到底应该如何审查房屋的分割、合并是否符合法律规定呢？首先我们要先深刻了解房屋的基本单元的概念，这样才能更好的进行判断。
原《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。
房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
”《不动产登记暂行条例实施细则》第5条第4款规定：“前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
”《规范》1.3.1规定：“不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。
不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。
”而根据《不动产登记登记簿填写说明》中明确规定应当按：“建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途填写。
”那么，综合以上的所有法条我们可以看出，其实最关键的不是在于分割的单元是幢、层、套、间，而是在于你分割或者合并后的单元是否可以同时符合两个标准。
第一是可以独立利用，第二是足以实现相应的用途。
以最典型的酒店分割来看，如需分割为一个一个客房来登记，表面上貌似符合独立利用的规则，但其不能同时符合第二个规则，即符合酒店这个综合性的用途来独立利用，其客房的独立无法体现酒店的综合性。
再例如体育场、或者剧院里面的座位，看起来一个个可以独立利用，但如果单独分割后无法体现体育场、剧场的用途。
成套商品住房不能分割也是同等道理。
综上所述，在实务中单独国有建设用地使用权的分割、合并，无论是哪种登记类型，均需提供国土资源主管部门的批准文件方可办理。
而房屋实体的分割、合并，如未涉及到用途的变更和控制性经济指标等的变化，则应该由不动产登记机构自行审查是否符合登记条件，无需前置性审查。