房地产企业经营管理模式调研 徐杰 200904030039 09工程管理一班

房地产企业经营管理模式调研【摘要】文章分析了房地产企业成功经营的核心．剖析了房地产企业成功经营所需的基本素质。

探讨了房地产企业成功所需的技能。

并对加强企业经营管理提出了几点意见。

【关键词】房地产；经营管理；一、房地产企业成功经营的核心是品牌经营随着社会的发展，房地产行业在国民经济中所占的比重越来越大，若使得房地产企业成功的发展，选择品牌竞争作为企业竞争的主要形式，不失为一明智之举。

当今消费者的购买作出决定主要依据的是对厂商的认知。

具体到房地产业，就是顾客对房地产企业的印象如何。

也就是房地产企业的品牌塑造是否与顾客的购买欲望相吻合。

中国房地产业自进人市场化运作以来，其营销竞争先后经历地段、规划、质量，概念等几个阶段。

到今天，已发展到服务品牌竞争的新阶段。

社会分工的日益精细化使房地产企业愈发具备整合、共享、提升资源的能力，产品在很多地方是模块化、标准化的，但核心是品牌，品牌聚集的目标客户群体即使在全国也是一致的。

品牌产品占有及瓜分市场份额成为市场发展的趋向，从而形成一种以优秀品牌带动商品房销售的发展趋势。

品牌的形成反映在房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租、售后管理过程中能够形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力，也是企业的文化素质、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。

房地产品牌对消费者和房地产企业具有较大的意义：一方面，消费者要提高生活质量，满足受到尊重的需求及自我实现的需求，需要通过品牌住宅来显示个人财富、身份地位、成就以及风度和个性，从而赢得别人的尊重；另一方面，房地产企业需要通过创造品牌来提高开发产品的竞争力，增加市场占有率和利润率，以吸引更多的消费者，达到进一步扩张的目的。

在当前的社会经济背景下。

中国房地产企业要取得成功就必须以品牌经营为核心。

二、房地产企业成功经营的所需的基本素质(一)科学先进的企业内部管理素质是房地产企业的基本素质之一。

中国房地产企业的内部管理素质可总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。

一个根本是管理以人为本，两个侧重点是标准化管理及IS09000质量保证体系，三个建设是制度建设、企业文化建设和组织建设。

第一，房地产企业要谋求自身的发展，在众多的同业强手中立于不败之地，就必须有独具特色的宗旨、经营理念和企业精神，尊重人性，为员工、客户和社会做有益的事情，并始终把这一理念作为指导指导企业发展的最高准则。

为谋求更好的发展就必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神，更要尊重人性，尽可能多地考虑企业员工和客户的利益，为社会做尽可能多的益事，并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则，也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。

第二，质量是企业产品的生命，是品牌经营的基础。

ISO9000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万成功企业的质量管理的总结和科学周密的研究论证而形成的的企业质量管理体系。

实施ISO9000质量保证体系是房地产企业成功的基础。

该体系不仅可用于质量保证．也是企业步人科学化管理的明智起点。

第三，制度建设、文化建设和组织建设是房地产企业取得成功的前提条件。

企业制度的目的是保证企业各要素的资源按既定的标准在生产中进行合理高效的流动。

制度建设是所有管理活动的出发点，是房地产企业取得成功的前提条件之一。

健康的企业文化的重要作用表现在将企业中不同的有相当大差异的员工，通过组织凝聚成一个有竞争力的集体。

它的形成是房地产企业取得成功的又一前提条件。

企业组织建没是指企业组织机构设置、人才梯队建设与权力分配。

房地产企业要取得成功就要形成一定的竞争力。

企业竞争力的形成首先取决于企业中的人才数量和人才能否发挥应有的作用。

进行组织建设对房地产企业不可或缺。

（二)外包管理素质是房地产企业的第二基本素质房地产企业大多数的工作，如工程建设、规划设计、监理、销售等等，都可采取外包的形式。

房地产企业欲获得竞争优势，正确认识、行使业务外包非常必要。

房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想，应在充分发展自身核心竞争力的基础上，通过外包的形式整合、利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高生产效率、降低风险、增加资金运用效率和增强企业对环境的迅速适应能力。

房地产企业在成功地实现了外包管理的基础上，可将其主要资源向其欲培养的核心能力方面倾斜，从而实现竞争能力的不断增强。

外包管理是房地产企业必备的基本素质之一。

三、房地产企业成功所需的技能(一)房地产营销策划技能房地产营销策划技能是房地产企业成功应必备的第一技能。

房地产企业所开发项目的成功首先要取决于项目开发前的营销策划。

如果企业所开发的项目市场定位不准确，建筑策划不符合顾客的功能要求，广告方案媒体选择不当等，都会导致项目的失败。

因此房地产营销策划技能是成功房地产企业必备的第一技能。

(二)项目管理技能从90年代起，随着境外房地产公司大量涌入境内进行房地产开发，一种新的房地产项目管理模式随之产生．这就是项目公司管理。

项目公司是为某一特点的项目而成立的房地产开发公司，负责该项目的开发和销售，当该项目全部开发销售完成后，项目公司可依法注销或转变为物业管理公司。

如项目的开发经营不善而资不抵债，项目公司可依法宣布破产清算。

因而许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立各自的项目子公司，以降低开发经营风险。

房地产开发项目管理成功的关键是要有一支优秀的技术队伍和三个系统：IS09000质量保证体系，网络化的开发进度控制系统、动态投资控制系统，三大系统可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标。

如IS09000质量保证体系的实施，使房地产企业对质量控制的深度和广度加大了很多。

网络控制系统严密、周全，经过一年多的运行，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。

（三)物业管理技能虽然物业管理工作，房地产企业可采取外包的形式，交由其他物业公司或由业主确定的物业公司承担。

但由于政府制定的物业费用偏低。

或由于传统原因顾客对物业交费的不理解，或由于大多数物业企业管理素质的低下，业主与物业公司的纠纷时有发生，这严重损害了房地产开发商的形象。

在此背景下，房地产企业需要拥有自己的一支优秀的物业管理队伍，才能使以品牌经营为核心真正实现。

四、搞好房地产企业经营管理需要加强的几个方面①制定长远规划，用科学、严谨的态度寻求开发适销对路的产品。

作为房地产开发企业，自成立以来．在制定最初的经营管理思路时，就要有长远的规划，并将这种规划与当前社会发展紧密结合起来，在企业规划中，要有一定的前瞻性，时刻把握宏观经济的发展趋势，这样才能使企业的决策建立在一种科学的态度上，避免企业经营陷入战略性发展瓶颈。

在房地产企业项目进行项目开发产品定位阶段，开发适销对路的产品是房地产开发企业的经济实体，房地产企业必须要用科学、严谨的态度来研究和了解城市建设发展的总体规划情况，及时掌握当年或近期内城市建设发展的意向。

要根据企业的发展规划拟定新开发的项目意向，切实加强市场调查研究，掌握消费者心理，以便生产出适销对路的产品来满足用户的需要，以便达到企业制定的发展和战略目标，并取得最佳的经济效益。

从实践来说，每个城市都有地段位置差别，市区、近郊区和远郊区地段位置是不同的，再加上人口分布的差异，使这些地段的土地市场营销价格有很大差别。

因此，房地产企业在市场开发过程中，要应尽量选择好的地段位置，在城市发展的主要方向上搞连片的综合开发。

并抓住市场营销特点和机遇，生产出适销对路的产品是非常重要的。

②努力实现产品的各项指标，优化节能设计。

项目产品定位后，在进行项目规划方案产品设计时，一定要由专业设计人员、专业策划人员、专业销售人员、专业施工管理人员、以及公司决策层高管组成的专业小组仔细推敲产品的户型、功能、面积、采光，通风、经济性、开发周期等各项指标，同时要认真考虑建筑产品的节能指标，因为我国是个人口大国，随着国民经济的发展和人民生活水平的日益提高，社会资源的需求越来越大，同时，社会资源的浪费也越来越大，因此在房地产开发的项目产品规划方案设计时，就要充分考虑产品的节能设计，优化节能设计，这一要求，既是建立节约、环保型社会的要求，同时也是房地产开发企业应尽的社会义务。

因此，专业小组要通过大量的市场调查，了解当前本地市场的需求，同时借鉴本地一些目的成功开发经验，只有这样，规划方案产品的确定才是科学地、严谨地、能经得住市场的选择，也才能使产品的各项指标最终达到合理的地步。

③贯彻产品的各项指标，加强施工管理。

在规划方案产品设计确定后，即可进入规划产品施工图设计，在施工图设计时，要认真贯彻项目规划方案确立的各项指标，认真处理好产品安全性与经济性，舒适性的关系，即在保障建筑产品的安全使用的前提下，从结构、建筑设计到水电配套设计都要体现规划方案产品定位的各项指标，不要任意删减或增加。

在项目施工阶段，要把产品定位时的开发周期以及质量要求指标，分解为各阶段指标，与工程施工单位签定合同时，就要把工期和质量做为一种目标要求明确写入合同中，并在后期的施工阶段中进行过程跟踪考核。

另外，房地产开发企业做为项目开发主体，要认真关注建筑产品施工质量，对可能影响建筑产品后期使用的工序，如可能引起跑冒、渗、漏等现象以及门窗密闭不严、开启不灵的工序要加强监督。

这些问题看上去虽小，但对居民的房屋正常使用都有不可忽视的影响，严重时，由于居民的报怨还可影响到房地产开发企业的市场形象，因此要认真加以重视。

目前，有些房地产企业因在施工管理中忽视了上述重点环节和工序的管理，而导致后期由于渗、漏水、窗户和门密闭不严，开启不灵，居民意见很大，进而造成企业形象受损。

○4建立完善的服务网络，提高物业管理水平。

现在，消费者购买商品时，不仅需要优惠的价格，更需要优质的质量和服务，对于房地产产品住房来说，完善的售后服务无疑更是消费者考虑的重点，没有哪位住户愿意去购买一套今天开裂、明大漏水的住得提心吊胆的房子。

住房与人民的生活息息相关，这决定必须建立完善的服务网络。

这其实也是对品牌意识和质量体系的有益补充。

服务不仅仅是售后服务的概念，而是贯穿于整个房地产开发项目的全过程。

每一个环节都要细心满足消费者深层次的需求，形成人性化的售前售后服务网络。

售前服务直接关系到开发的房产和物业能否销售出去，关系到资金的变现和增值；售后服务更是维护品牌，树立企业形象的关键。

其中尤其是物业管理，将实现品牌的后向延伸，使顾客真正体验到品牌的价值。

对物业的精心管理将最大限度地发挥物业的效能，提高用户的满意度。

从实践来说就是在房屋产品竣工交付使用后，开发企业要认真做好竣工后质量回访和维修工作，及时解决居民的质量投诉，真正做到以人为本，在这一阶段，开发企业要端正态度，不要认为房屋交付使用后，自己的任务已完成，就不愿再进行质量回访及维修，殊不知这样造成的后果是随着质量投诉的增多，开发企业的形象也随之受损，因此开发企业不仅交付的是房屋产品，也是一种社会责任。