房地产市场经济周期解析

房地产市场经济周期解析
为房地产经济周期寻求一个合理的解释是本文的主要目的。

在种种研究方式以及方向都陷入困境之后，人们开始将目光聚焦到房地产经济周期的微观解释方向上，但是这种研究依然没有挣脱出传统经济学理性的束缚，行为经济学的出现无疑为其提供了一个全新明晰的路向。

从行为经济学的角度上来看，人是经济学本源的微观主体。

而这个微观主体并不是理性的。

本文将借助行为经济学来对房地产经济周期做出微观解释。

一、房地产经济周期的定义
房地产周期的相关概念，是随着相关研究的不断发展而不断变化的，至今为止也并没有出现一个公认的标准。

现在相对来说比较简单明了的一个关于房地产周期的定义就是：房地产经济周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它总是领先或者是滞后于其他的房地产指标。

中国进入市场经济的时间不长，中国房地产的真正发展时间也不过十多年。

从各项的研究上来看，国外对于房地产周期的研究相对来说比较全面也比较深入。

但是西方的房地产经济周期理论有一个最大的盲点，就是没有探讨整个经济周期发生的微观基础。

二、行为经济学与房地产行业的关系
行为经济学是一门想要把心理学融入到经济理论当中的学科。

标准的经济学理论是将人的行为假设为理性、没有感情、只求自身最大利益化的个体。

但是事实上，人除了拥有理性的一面也存在非理性的一面。

从经济学的角度上来看，经济过程主要体现在人的经济行为过程当中，因此，对各种经济活动的分析都离不开人的心理对其经济行为的影响。

行为经济学主要是分析人实际的经济行为及其行为结果。

它的研究目的并不是为了证明传统经济学理论是错误的，也不是表明行为经济学与传统经济学是对立关系。

它只是可以对一定时期之内的经济现象作出一个相对比较合理的解释，解释传统经济学不能解释的问题。

行为经济学的思想进入了房地产行业，是从Daiz开始的，随后行为经济学进入到了房地产行业各项研究当中。

但是大多数的探索都仅仅是利用到一些一般
心理学的结论或者是行为经济学中已经存在的理论来解释房地产领域中的某些现象，所以从深度上来看，行为经济学在房地产行业仅仅是“运用”。

现如今，关于房地产的研究出现了这样的现象：在微观中的一些局部领域已经有了行为经济学的深入，这使得在这些领域中的很多现象得到了比较全面的解释，但是对宏观经济学的微观基础方面的研究仍然还在“原地踏步”，所以对房地产宏观问题的微观基础方面的探究，应该会成为未来房地产行业的研究方向。

而从一开始就是从微观主体入手研究的行为经济学无疑为其提供了非常好的研究途径。

在房地产所有的宏观问题当中，最为核心的问题就是它的周期性问题。

因此，展开利用行为经济学展开对房地产经济周期微观基础的研究，则是一个拥有很大可能性的出路。

三、行为经济学对房地产经济周期微观解释的实证探究
房地产市场不同与其他的市场，它的价值具有很大的不确定性，这种不确定性主要是因为它的供给有限。

在房地产的发展之初，人们可以通过个案在交易的过程镇南关确定房地产的价格，但是当房地产的价格越来越不确定的时候，房地产市场就需要有一个对房地产价格进行评价的标准。

依照相应的标准以及规定对房产进行估价的人员就是房产估价师。

下面我们将通过对估价师的估价行为分析来为行为经济学的微观主体决策理论在房地产行业的“行为性质”提供必要的实证研究。

在此我们要介绍一个案例，它是来自于一些公开的报告，从这些报告中抽取一些事实数据，并根据评估过程分为几组数据（可比较的租金、可比较的销售、可比较的空地销售、成本数据、价值的定义、被试提高的描述、被试地点的描述、每个月的总租金、周围地区的数据以及地域划分等等）。

试验当中允许参与者自主选择信息的获取顺序以及数量。

总共有12个专业的评估人员（评估资格不少于5年）与12个学生（不超过一年的经验）参与到了试验当中。

学生以及受训人员都是自愿参加的。

在试验过程中主要是考察试验者对销售的选择。

被试者可以从12组候选中选择，如果看见中意的就记录下来，然后自主决定是否决定考察下一组。

试验中所有的被试行为都会被认真的记录下来，以便可以更多的记录下被试的整个过程。

在实验中发现，学生和专业人士的测试结果是不同的，这种不同不仅仅只表现在数量方面的差别，同时也表现在他们寻求信息的类别上。

学生在判断可比性之前会将注意力更多的放在可比销售上，而专业的人员则会先选择一两个标准的
销售，然后在随便浏览其他的候选项，直到选择到一个可以接受的销售。

实际上，他们并不愿意考察所有的销售。

而房价估价师在进行估价的时候不可避免的会出现主观思维的影响，这在一定程度上也会对房市的经济波动产生影响。

四、房地产经济周期总过程中的行为解释
在上文中，我们专门对估价行为进行了分析，在这个过程当中，我们强调了额经济现象是以微观主体（也就是人）的行为作为中介。

但是个体接收的信息从来都不是“纯粹”的，因此这也导致了个体在进行决策的时候也不是纯粹的。

一般来说个体的决策过程会直接表现为一种群体性的行为。

本段将从微观主体的一些行为角度上来对房地产经济周期的全过程进行解释。

大多数人在做某些决策的时候，似乎都没有特别充分的把握。

因此，很多人在做决定的时候都会无意识的、依赖的参看其他人的行为。

一旦因为某些原因导致一些人做出行动，那么其他人也会根据这个行动采取跟随的行动，于是所谓的“羊群效应”就爆发了。

比如，当房地产市场开始复苏并走向繁荣发展的时候，市场上就会有越来越多的人开始走向房地产投资市场。

也有一些保守的人也在犹豫要不要进入这个市场，但是考虑的最终结果大多也是和大家进行同样的决策。

同样的，如果房地产行业的低迷时期很大原因也是由于微观主体这种“从众心理”导致的结果。

因此，房地产的经济周期实际上是与人的行为息息相关的。

总结：
造成房地产经济周期性波动的根本原因是什么？这是本文一直在思考的问题。

从上文的分析中我们可以看出，能够影响房市剧烈波动以及房产市场的周期性行为的就是微观主体的行为。

从这里我们也可以看出，利用行为经济学的微观主体思想来解释房地产经济周期性变化是比较全面和具体的。

参考文献：
[1]刘文彬.行为经济学和试验经济学的发展对管理学研究的影响[A].管理学发展及其方法论问题学术研讨会论文集[C].2005.
[2]魏建.行为经济学与行为法经济学：一个简单介绍[A].《制度经济学研究》第二辑[C].2003.。