房地产与中国城镇化进程研究

房地产与中国城镇化进程研究
摘要：探讨房地产行业在中国城镇化进程中的发展趋势，为解决当中产生的具体问题提供思路。

论述了国内城镇化过程中房地产行业的现状和国外处理相关问题的方法，根据本国国情提出适合的方案。

在房地产行业呈现的一系列状况实际上是目前中国制度体系在市场经济下矛盾产生的突出表现。

由于在发展目标问题上存在一定的片面性，中国经济社会发展产生了矛盾，并且在房地产表现更直接，但是只要坚持“以人为本”和构建和谐社会的思想，就能处理好各种利益矛盾。

关键词：房地产；城镇化；供需关系；制度改革
一、问题的提出
随着农业生产力水平提高和工业化进程加快，中国城镇化在快速发展，水平不断提高。

2002年至2005年，城镇化率分别为：39.1%、40.5%、41.8%、43%；截止到2006年底，中国城镇人口总数为5.77亿，城镇化水平达到43.9%。

按中国城镇化水平年均提高0.9个百分点估算，每年有近千万农村人口转移到城镇，预计未来15-20年，中国城镇化水平仍将保持年均0.8个百分点左右的增长速度。

我国国民经济持续快速增长和经济全球化等因素带动了城镇化发展；城镇化也推动着国民经济和社会的进一步繁荣。

对中国房地产，城镇化进程带来的不仅是机遇还有挑战。

目前，中国城镇特别是大中城市房地产价格的持续迅速上涨，尽管2006年前后中央出台了国六条、国十五条等宏观调控措施，仍然没能遏制房价上涨的趋势，房价正逐渐脱离中低收入群体的购买力，成为社会普遍关注的热点问题。

中国城镇化给房地产带来怎样的影响呢？
二、城镇化过程中的房地产
城镇化是国家的宏观政策，大量人口进城居住、就业，是现在和未来一段时间促进房地产市场快速发展的动力。

城镇化水平提高会带动房地产价格的上升；虽然从理论上讲，房价的上涨或下跌由供求关系所决定。

房地产需求不仅来自多个方面消费性需求，诸如基本居住需求、改善性需求、被动性需求和往来人口消费性需求，还包括超前消费需求，投资需求和投机需求等。

虽然中央已言明，城镇化要以县城为依托。

但是“目前，房地产开发由于大城市的利润高，国内外的不少资金都涌向大城市房地产开发，拉动了房地产价格的快速上升，并导致住房
结构性的不合理继续发展。

”[1]短期内大中城市的房地产价格上升的趋势不会改变。

1、大中城市相对小城镇更具竞争优势
中共中央、国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》将发展小城镇作为“当前和今后较长时期农村改革与发展的一项重要任务”。

但是中国传统城乡二元结构，教育、医疗等经济资源向大中城市集中，再加上中国经济的不平衡发展使中国城市内贫富差距扩大、城乡经济差距拉大、沿海和内地差距增大，刺激居民向大中城市迁移，呈现出由农村向城镇，由中小城市向中心城市集中的明显趋势。

大量外来人口进入城市，提高了对房地产的需求，房地产的高投资回报率，刺激了对房地产的投资。

城市化水平越高，吸引外资的能力越强，外资的进入影响了房地产的供需和结构。

虽然现在地产商在向二线城市进军，但是农村市场或许在相当长的时间中仍然只是地产商的远期目标。

2、有限的土地承载人口的增长和聚集
中国不断推进城镇化，同时面对着土地资源有限的客观事实。

由于建安成本和其他税费相对固定，土地供应量虽然不是地价决定性因素，但是是影响地价的因素之一。

“土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。

在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。

从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。

”[2]城市建设涉及的拆迁工作进一步规范，相应地增加了拆迁补助费用。

因此，城市土地成本呈逐步升高的趋势。

在中央政府执行“最严格的耕地保护制度”的背景下，农村城镇化建设的土地来源就只有农村集体建设用地，小城镇开发如果没有规模用地，对开发商的吸引力不大。

3、改善居住条件的需求
“国家统计局城市司的最新数据显示，2006年我国城镇居民人均可支配收入为11759元，扣除价格因素，比上年实际增长10.4%，增幅同比上升0.8个百分点。

2006年城镇居民消费性支出占总支出的比重为73.19%，比2005年低了1.87个百分点。

与此相应，用于交纳养老金、住房公积金和购房建房的非消费性支出占总支出的比重为15.21%，比2005年高了1.83个百分点。

”[3]
2000年到2005年我国城镇居民和农村居民可支配收入：
城镇化与消费升级是中国房地产投资空间在不断地被拉升的原因之一。

目前占中国人口大部分的农民分散在村落甚至山区，缺乏所必需的公共基础设施服务，生活水水平难以提高；城镇居民中中低收入的人群住房条件亟待改善，他们的居住面积、卫生条件、配套设施长期没有得到改进。

这部分人需要在政府帮助和自身努力下改善居住环境，是房地产市场巨大的潜在需求。

在城镇化进程中，人们可支配收入提高了，追求“居者有其屋”的思想促使无房者在预期房地产价格会继续上升的情况下，许多家庭即使抑制其他消费，也要积攒首付款和支付月供款；而高端收入的人群追求“居者优其屋”，这部分人是改善性购房和投资性购房的主流。

三、国外城镇化与房地产价格关系处理的经验
“在19世纪后期至20世纪初期的30多年时间，德国的城市化水平从30%多提高到60%多，城市人口增加了近3000万，居民住房极度紧缺。

德国以政府为主导，动员各种社会力量，大规模兴建住房，对贫困人口提供福利性住房，并采取社会保障、教育、培训等措施。

经过几十年努力，德国大多数人都住上了能满足基本生活需要的房子。

美国19世纪至20世纪初在实现城市化、工业化的过程中不仅大量农村人口涌入城市，还有几千万移民进入，同样面临住房、就业、医疗、教育等诸多问题。

当时各大企业纷纷出资，建立起廉价实用的住房，供这些由外地乃至外国来的移民居住生活；这些企业改善劳工居住条件，不仅仅是出于功利考虑，也不仅仅是
企业主的个人行为。

当时美国政府和社会各界对此有一定共识，经济型住房建设也是在政府推动、资助下实施的。

到了20世纪中期以后，美国和一些欧洲国家主要采取贷款贴息、税收减免等办法帮助低收入阶层买房，并扶持国民成立住房合作社，同时政府也提供一些低租金福利性住房，使一般国民不仅有房住而且住得比较好。

”[4]可以看到，国外在解决城镇化进程中的困难时，除政府主导外，包括各大中型企业在内的社会力量的积极参与和合作发挥了重要作用。

四、切实解决中国城镇化进程中房地产价格问题
当前，我国实行的各项宏观调控政策未起到抑制房地产价格上涨的明显作用。

“居者有其屋”的民生梦想要求政府更清晰地担负更加公平改善所有社会大众居住条件的公民住房保障责任。

政府对于房地产更多的是用于解决人们的居住和生活，不应过分看重它的投资回报；要注意处理住房带来的社群和谐问题，构建和谐社会。

中国房地产业要健康发展就要从根本上处理好效率与公平的关系的问题。

1、调整户籍制度和福利制度的分配办法。

“户籍制度在城乡之间筑起了一道屏障，二元社会福利制度又规定了城乡居民享有不同的权益，一方面，大量涌入城市的农村人口和城镇中的低收入人群的收入状况和生活水平在短期内很难有所改善，意味着他们将会是持久的城镇贫困户或低收入户。

另一方面，城镇中的高收入户的收入仍会保持超常增长。

”[5]对于占人口比例较多的低端收入人群即使政府打压房价，购买住房仍然可望不可及。

调整户籍和福利分配制度有利于人口的合理有序转移、缩小收入差距，在一定程度上可以缓解人口不断向中心城市聚集的压力从而缓解房价上升速度过快的现状。