我国房地产库存影响因素的实证研究

第!"卷第#期$"%&年'月
西安财经学院学报
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基金项目"国家社科基金项目+形成有利于科学宏观调控体系中通货膨胀预期的研究-#"'R (L "%!
$作者简介"陈虹#%F C F D $
%男%湖北武汉人%武汉大学经济与管理学院教授%硕士生导师%研究方向为国际金融&国际投资*李超#%F F %D $
%女%湖南衡阳人%武汉大学经济与管理学院硕士研究生%研究方向为国际金融&国际投资'我国房地产库存影响因素的实证研究
陈!虹 李!超
#武汉大学经济与管理学院%湖北武汉!#!""&$
$摘!要 从$"%%年开始%我国房地产市场陷入库存不断增加的困境%给国民经济发展带来了极大的负面影响'$"%C 年初%我国中央及各级地方政府相继推出了多项住房消费鼓励政策以支持房地产去库存政策的落地%但效果并不显著'本文基于我国现行去库存的各项政策并参考有关房地产库存影响因素的先行研究%选取城镇化率&商品房价格&收入水平和中长期贷款利率作为我国房地产库存的解释变量%进而运用()M -,54,协整检验和\+-,A 4+因果关系检验分析这些因素对我国房地产库存的影响'结果表明"城镇化率&商品房价格&收入水平中长期贷款利率均会引起房地产库存发生变化%其中城镇化率&商品房价格与中长期贷款利率提高会减少房地产库存%而收入水平则是房地产库存正相关'
关键词 房地产*库存*()M -,54,协整检验*\+-,A
4+因果关系检验中图分类号 8$F !B !文献标识码 @文章编号 %C &$D $'%& $"%& "#D ""F #D "C
一&引!言
%F F '年%我国开始住房制度改革%开启了房地产业的+市场化-时代'自此以后%我国房地产市场经历了一段蓬勃发展的黄金时期'截至$"%E 年底%我国人均住房面积从%F F '年的%$平方米增加到!!平方米%城镇化率从%F F '年的!!]增加到E C ]'在房地产经济带动下%
我国国民经济长期处于高速增长状态并于$"%"年超越日本成为世界第二大经济体'
$""!D $"%E 年期间%我国房地产业固定投资额与\H Q 均呈现了平稳的增长态势%其中%房地产业固定资产投资额从$""!年的%!%#!亿元逐年增长至$"%E 年的%!#$'#亿元%\H Q 则从$""!年的%!&$$亿元逐年增长至$"%E 年的C '""E $亿元'通过$""!D$"%E 年我国房地产业固定资产投资与\H Q 的演变过程可以看出%伴随房地产业固定资产投资额的逐年增长%\H Q 也逐年增加%
这说明我国房地产业固定资产投资与\H Q 具有趋同性'经济学家的统计结果进一步验证了这个结论%根据经济学家的统计%房地产业投资对我国经济的带动系数为"B !]%即在控制其他条件不变的情况下%房地产业投资每增加%]%国民经济增加"B !]'
鉴于房地产对国民经济强大的带动作用%自%F F '年以来%我国大力支持房地产业发展并向房地产市场投入巨额资金'然而随着时间推移%这一做法带来了负面影响%从$"%%年开始%我国房地产市场陷入库存过高&难以消化的困境'
如表%所示%$"%%年以前我国商品房待售面积从未突破$亿平方米%其中%$""%年仅为%%!%E 万平方米'但是%自$"%%年以来%我国商品房待售面积连年增加'具体来看%在$"%%D $"%E 年期间%我国商品房待售面积从$&%F #万平方米增加到&%'E !万平方米%增长幅度高达%C #B $$]'同时%商品房待售面积与销售面积之比也从$"%%年的$#B 'C ]扩大到$"%E 年的E E B F $]'上述事实表明%
我国房#
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地产市场从$"%%年开始出现库存积压问题并越来越严峻'
表%!我国商品房待售面积与销售面积
年份商品房待售面积
#万平方米$
商品房销售面积
#万平方米$
待售面积5销售
面积#]$
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根据商品房空置率也可以看出%从$"%%年开始%我国房地产行业的供给与需求结构发生失衡'如表$所示%我国的商品房空置率连年攀升%从$"%%年的$C]逐年上升到$"%E年的#C]'根据我国经济学家贾海提出的适合我国的合理空置率判断标准%我国商品房空置率在$"%%年已经达到适度空置区间的危险水平%$"%$年达到适度空置区间的最高临界点%$"%!年上升到警戒空置水平%$"%#年上升到严重空置水平%$"%E年情形更为严峻'由此表明%近年来我国的房地产市场明显供过于求%商品房库存积压严重'
表$!$"%%年以来我国商品房空置率情况年份$"%%$"%$$"%!$"%#$"%E
空置率$C]!"]!&]#%]#C]
!!注"贾海提出的适合我国的合理空置率判断标准"%E] #!"]之间为适度空置*#"]为警戒空置*#"]以上为严重空置'
房地产市场供过于求的结构性失衡会给房地产经济的发展带来负面影响进而阻碍国民经济增长'因此%$"%E年底的中央经济工作会议着重强调要在供给侧改革的背景下%大力消化待销库存从而促进房地产业的健康有序发展'$"%C年伊始%各级地方政府也相继出台包括降首付&降契税和营业税等多项住房消费支持政策%积极响应中央政府房地产去库存的号召'在上述政策的调控下%我国房地产库存在一定程度上得到了控制'根据国家统计局的数据显示%截至$"%C年年底%我国商品房待售面积从$"%E年的&B%'亿平方米下降到C B F E亿平方米%下降幅度为!B$]%但这并没能够从根本上改变我国房地产库存过高的局面'究其原因%一方面在于各项政策落地的时间有限%其作用还没有完全发挥出来'但是%更主要的原因在于以上政策均是制定于理性分析甚至是感性认识的基础上%在出台这些政策之前%相关部门并没有对我国房地产库存的影响因素进行科学地判断'因此%我国亟须对房地产库存的影响因素进行研究从而为制定合理的去库存政策提供科学的理论依据'基于此%本文基于实证分析的方法对影响我国房地产库存的因素进行探索%以期为我国房地产去库存提供一定的借鉴意义'
二&文献综述
国外学者囿于地域的因素%目前还没有对我国房地产库存积压的问题进行深入研究'不过%国内诸多学者与研究机构对我国房地产库存积压问题都予以密切关注%并且在短期内涌现出了许多优秀的研究成果%宏观上剖析了我国房地产去库存的动因和策略'
在我国房地产去库存动因的研究方面%主要集中于以下三个观点"第一%化解我国房地产库存过高的窘境%以免经济资源错配%引导房地产业健康发展'其中%王冠&纪宇晟#$"%C$提出房地产业关系到我国的民生稳定%通过对我国房地产市场的结构性库存现状进行分析得到房地产去库存是我国在供给侧改革背景下的主动选择.%/'张宁&肖慧#$"%C$通过分析我国房地产行业库存过剩的现状及其对经济产生的负面影响%认为我国迫切需要解决房地产库存过剩的问题.$/'第二%房地产业在我国国民经济中占据重要地位%化解房地产高库存是+稳增长&防风险-必要前提'例如"范唯#$"%C$认为房地产市场是我国经济改革的关键领域%房地产去库存能否实现直接关系到我国能否实现经济发展方式的顺利转型和经济的又好又快发展.!/'翁韦琳#$"%C$从城市发展二元化的角度阐述了房地产库存过高的危害%他的研究发现我国房地产市场存在城市分化的现象%房地产库存积压的问题主要出现在三四线城市%因而提出我国房地产高库存的问题会加深我国城市间分化的程度.#/'第三%满足人们对房地产市场的新需求'余呈先#$"%C$提出我国房地产市场在近年来显现了疲软的态势%在供给侧改革下消化房地产库存有利于刺激房地产企业完善商品房的配套基础
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陈!虹%李!超"我国房地产库存影响因素的实证研究
设施%从而满足消费者更高的消费需求.E/'
在我国房地产去库存策略的研究方面%从供求两侧同时发力调控房地产市场是一个普遍的论调%基于此%专家们提出了诸如以下的具体措施"第一%加快推进新型城镇化建设步伐'例如"陈立新#$"%C$建议管理当局加快农民市民化步伐%释放广大农民尤其是农民工的住房消费需求%培育潜在的购房需求.C/'胡祖铨#$"%C$通过测算我国常住口径和户籍口径下的城镇住宅存量规模并进行比较%提出我国政府应该重视农民工市民化在消化住宅库存的关键作用.&/'李泽浩#$"%C$认为加快户籍制度改革是消化房地产库存的重要举措.'/'第二%鼓励房地产租赁市场的发展'呼海燕#$"%C$提议建立购租并举的住房制度以增加租赁类型的房源从而缓解房地产库存.F/'汪利娜#$"%C$提出培育和发展住房租赁市场以满足新型城镇化住房的多样化需求%并认为这一举措不仅关系到我国目前的房地产去库存%更关系到补短板&优化供给结构从而帮助房地产业实现长期的健康发展.%"/'第三%调整土地供应结构和数量%尤其对一些库存积压多&去化周期长的三四线城市%要严格控制其房地产供地的数量'李然#$"%C$专门针对我国库存积压多%去化周期长的三四线城市提出通过调整土地供应结构的数量去库存.%%/'
综上所述%在房地产去库存的动因和策略方面我国已经涌现了很多的研究成果并形成了较为主流的观点'但是%对我国房地产市场出现库存过剩的原因进行探索的文献寥寥无几%相关的房地产去库存对策大多也是基于定性分析甚至是感性认识而来%缺乏量化分析'因此%本文拟在前人研究的基础上%科学地选取影响因素变量%并使用实证分析方法对各自变量与我国房地产库存之间的关系进行判断%以期为我国房地产去库存政策的制定提供理论借鉴'
三&实证分析
影响房地产库存的因素十分复杂%本文基于我国现行去库存的各项政策并参考有关房地产库存影响因素的先行研究%选取出现频率最高的几个因素%并通过实证分析研究各个因素对我国房地产库存的影响'模型的回归和检验过程通过;314O5'B"完成'
一 变量选取及其解释
影响房地产库存的因素众多%综合我国现行的去库存政策和去库存相关的先行研究成果%本文选取以下城镇化率&商品房价格&收入水平&中长期贷款利率四个因素作为解释变量%房地产库存作为被解释变量'
#%$城镇化率'众所周知%我国是一个安土重迁思想特别根深蒂固的国度%国民的买房买地行为近乎一种本能%于是%在我国城镇化过程中常伴有农民工进城买房的现象'针对这一现象%我国经济学家做了大量关于城镇化与商品房需求的理论研究%结果显示"城镇化率与商品房需求存在着正相关关系'在既定房地产库存存量不变的情况下%商品房需求的增加将降低房地产库存'因此%本文认为城镇化率是我国房地产库存的重要影响因素'城镇化率即为城镇人口占总人口比例%记为2Y'
#$$商品房价格'根据供给与需求理论%许多政策和文献提出通过降低商品房价格消化房地产库存'然而%我国居民在购买商品房时常常持有+买涨不买跌-的心理%即"房价显现涨势%购房欲望增强*房价显现跌势%购房欲望减弱'这显然与需求理论&供给理论的推论相悖'现实情况中也显示%在房价高过天际的北京&上海等一线城市%商品房反而供不应求'综上所述%商品房价格变动必然对房地产库存存在影响'基于此%本文认为商品房价格是影响我国房地产库存的重要因素'商品房价格通过商品房平均价格衡量%记为i Q'
#!$收入水平'在其他条件既定的情况下%收入提高将扩大商品房的需求进而降低房地产库存'于是%各国政府在解决房地产市场产能过剩的问题时%常常采用促进就业%提高国民收入这一办法'然而%房地产市场的供给也受收入水平变动的影响%当收入水平提高的时候%房地产企业预期市场需求将扩大%增加商品房供给'如果消费者有效需求的实际增加量小于预期增加量%则房地产库存扩大'综合机制下%收入水平变动究竟对我国房地产市场库存存在怎样的影响3本文将通过实证分析对此进行验证%收入水平通过实际人均\H Q衡量%记为Q\H Q' ##$中长期贷款利率'不同于零售市场的+一手交钱%一手交货-%房地产市场的买卖交付一般以抵押贷款的形式实现'对于房地产企业来说%贷款利息越高%建房成本越高%在商品房价格不变的情况下%利润减少%供给也相应减少'对于消费者来说%贷款利息越高%商品房价格越高%需求会减少'在我国%房地产企业和消费者在进行抵押贷款时%借款期限一般都在!年以上'因此%本文认为中长期贷款利率是影响我国的房地产库存的重要因素%中长期
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西安财经学院学报
贷款利率记为L Y'
#E$房地产库存'本文的被解释变量为房地产库存%国内外学术界在衡量房地产库存时通常采取以下三个指标"空置面积&空置率和去化周期'本文选择的是空置面积'然而%空置面积的衡量方式在国内外存在差异"国外学者眼中的空置面积一般指总的空置面积%而我国学者眼中的空置面积一般指新增的空置面积'在此%本文沿用我国学者的衡量方法%通过新增空置面积衡量房地产库存%记为;S'
二 样本和数据选取
我国从%F F'年才开始进行房地产业数据的专门统计%因此%很多相关数据最早只能追溯到%F F&年'遵循数据选取的科学性和可获得性原则%本文选取数据的时间跨度为%F F&4$"%E年'
本文数据均来源于(中国房地产统计年鉴) #%F F F4$"%C$和(中国统计年鉴)#%F F'4$"%C$'城镇化率直接通过原始数据得到'商品房价格通过商品房平均价格衡量%直接通过原始数据得到'收入水平通过实际人均\H Q衡量%实际人均\H Q由\H Q平减指数进行平减得出%本文在此采用的数据以%F F&年为基期'中长期贷款利率通过各月中长期贷款利率的均值得出'房地产库存通过新增空置面积衡量%新增空置面积由历年的房屋竣工面积减去商品房销售面积得出'
三 实证过程
%B单位根检验
建立时间序列模型最重要的前提是保持变量的平稳性'因为对非平稳的时间序列直接进行研究可能会导致+伪回归-现象%产生无效的结论'因此%我们首先采用@H8方法对各个时间序列变量进行单位根检验%为减少异方差性问题%对所有变量取对数%检验结果如表!所示'检验结果表明%样本各变量的时间序列都是一阶单整的%即各变量经过一阶差分序列已经平稳%满足时间序列建模的条件'
表!!各变量及其一阶差分的平稳性检验结果
变量检验形式#E%O%=$@H8统计量%]临界值E]临界值%"]临界值结论.,;S#E%"%"$D%B$F!#D!B'E&#D!B"#"#D$B C C"C不平稳'.,;S#E%"%"$D E B"C&'D!B F$"#D!B"C E C D$B C&!E平稳.,2Y#"%"%"$"B#F E%D$B&$'!D%B F C C!D%B C"E"不平稳'.,2Y#"%"%"$D$B C'C"D$B&$'!D%B F C C!D%B C"E"平稳.,i Q#9%"%"$"B#&F#D!B'E&#D!B"#"#D$B C C"C不平稳'.,i Q#E%"%"$D#B!"$!D!B''C'D!B"E$$D$B C C C C平稳.,Q\H Q#"%"%"$!B'$"E D$B C F F'D%B F C%#D%B C"C C不平稳'.,Q\H Q#"%"%"$D%B C F#!D$B&"'%D%B F C$'D%B C"C%平稳.,L Y#E%O%"$D!B C E F F D#B C%C$D!B&%"E D!B$F&'不平稳'.,L Y#E%"%"$D$B&'%%D!B''C'D!B"E$$D$B C C C C平稳
!!注"'表示一阶差分*检验形式#E%O%=$中分别表示单位根检验方程的常数项&时间趋势项和滞后阶数'其中%滞后阶数根据S_R准则确定'
$B()M-,54,协整检验
经过一阶差分后的变量均为一阶单整序列%表明这些变量可能存在着某种平稳的线性组合%从而能够反映出变量之间可能存在的一种长期稳定关系'因此%本文可以采用()M-,54,协整检验来判断各变量之间是否存在协整关系%并通过协整检验来进一步确定相关变量的具体影响方向'()M-,54,协整检验方法对滞后期数十分敏感%因此%本文在进行()M-,54,协整检验之前%首先需要对滞后期数进行选择'表#反映了无约束=-+模型对滞后期数的选择结果'
表#!滞后阶数选择表
L-A L)A4L Y8Q;@_R S R ik "%%!B%&%?@#B%E4D%$D%$B"%F D%%B&&%&D%%B F'#F %$!F B!%"C%C'B%'C%$C B$#4D%&$D$!B$E C&$D$%B&&$'$D$!B"E$%$ !!注"$表示信息准则选择的滞后阶数'
!!()M-,54,协整检验的滞后期应该在无约束=@Y模型的滞后期的基础上减%%因此%()M-,54,协整检验的滞后期数为"'同时%因为()M-,54,协整检验是一种基于=@Y模型的检验方法%所以我们需要在检验前确定=@Y模型的结构'由单位根检验可知";S&2Y&i Q&Q\H Q和L Y时间序列只含有常数项而不包含线性趋势项%所以相应的协整方程应该也只含有常数项而不含有线性趋势项'最
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陈!虹%李!超"我国房地产库存影响因素的实证研究
终%()M-,54,协整检验的特征根迹检验结果和最大特征根检验结果分别如表E&表C所示'
表E!特征根迹检验结果
原假设特征根迹统计量E]的临界值
),4$"B F F&$""B E C C!&C B F&$'
@6<)56%$"B F$'#F E B F!E&E#B"&F
@6<)56$$"B&C F$#'B#C#!!E B%F$'
@6<)56!$"B E$F E$$B"&$$$"B$C%'
@6<)56#"B!&C#'B#F F C F B%C#E
!!注"$表示在E]的显著水平上拒绝原假设'
表C!最大特征根检验结果
原假设特征根最大特征根统计量E]的临界值),4$"B F F&%"#B C!"C!#B'"E F @6<)56%$"B F$'##&B#&%#$'B E''% @6<)56$$"B&C F$$C B!F$%$$B$F F C @6<)56!"B E$F E%!B E&$&%E B'F$% @6<)56#"B!&C#'B#F F C F B%C#E !!注"$表示在E]的显著水平上拒绝原假设'
在滞后"期的情况下%迹检验结果表明系统变量之间存在#个协整关系%最大特征根检验结果表明系统变量之间存在!个协整关系'根据相关统计研究%当迹检验结果与最大特征根检验结果发生冲突的时候%结论应该服从迹检验结果'因此%我国房地产库存与城镇化率&商品房价格&收入水平以及中长期贷款利率之间存在#个协整关系%这说明我国房地产库存与各解释变量之间存在长期的均衡关系'如若变量之间协整关系的数量大于%个%则以最大特征值所对应的协整向量作为该系统变量之间的长期均衡关系'
本文中%相应的((协整检验方法估计出来的协整向量如表&所示'
表&!((协整向量
.,;S.,2Y.,i Q.,Q\H Q.,L Y J
%B""""""%B&'#&$$$
#&B"#!$
"B!!%'$$$
#$B E'%$
D$B%&C&$$$
#D'B%%E$
"B#'$$$$$
#&B%%$$
D!B$E$%$$$
#D$B C F F$
!!注"$$$表示在%]显著水平下显著*$$表示在E]显著水平下显著*$表示在%"]显著水平下显著*括号内为显著统计量'
由此%本文得到了一个关于我国房地产库存#.,;S$与城镇化率#.,2Y$&商品房价格#.,i Q$&收入水平#.,Q\H Q$以及中长期贷款利率#.,L Y$之间的长期均衡关系"
.,;S fD%B&'#&.,2YD"B!!%'.,i Q d$B%&C&
.,Q\H Q D"B#'$$.,L Yd!B$E$%
从协整方程的结果可看出%城镇化率&商品房价格&中长期贷款利率与房地产库存呈负相关'其中%城镇化率对房地产库存的影响最大%影响系数为D%B&'#&'即"在其他条件不变的情况下%城镇化率每提高%]%房地产库存降低%B&'#&]'由此可知%城镇化率的提高是降低我国房地产库存的关键举措'中长期贷款利率的影响次之%影响系数为D"B#'$$%即"在其他条件不变的情况下%中长期贷款利率每提高%]%房地产库存降低"B#'$$]'商品房价格的影响最弱%影响系数为D"B!!%'%即"在其他条件不变的情况下%商品房价格每提高%]%房地产库存降低"B!!%']'这两个结论让笔者不由联想到中央及地方政府相继出台的包括降首付&降契税和营业税等多项住房消费支持政策未能实现预期目的%反而加剧了房地产库存城市间分化严重问题的事实'究其原因有二"一方面%房地产市场常有+买涨不买跌-的现象*另一方面%这些政策都没有脱离需求侧的范畴%供给侧乏力'而收入水平与房地产库存呈正相关关系%且影响较大%影响系数为$B%&C&%即"在其他条件不变的情况下%收入水平每增加%]%房地产库存增加$B%&C&]'这可能是因为房地产开发企业放大了收入水平提高所带来的有效需求增加的效应%以致于建房的速度超过实际人均\H Q增长的速度从而导致房地产库存不断增加'
四&\+-,A4+因果检验
()M-,54,协整关系检验表明各解释变量与房地产库存之间存在着长期的均衡关系'因此%本部分可以运用\+-,A4+因果关系检验对变量之间的关系予以进一步分析%检验结果如表'所示'
表'!\+-,A4+因果检验
变量原假设最优滞后期L值样本区间2Y.,2Y不是.,;S的\+-,A4+原因%"B"!'%
.,;S不是.,2Y的\+-,A4+原因%"B E#!$
i Q.,i Q不是.,;S的\+-,A4+原因%"B"%!C
.,;S不是.,i Q的\+-,A4+原因%"B''&%F F&4$"%E年Q\H Q.,Q\H Q不是.,;S的\+-,A4+原因$"B"$%F
.,;S不是.,Q\H Q的\+-,A4+原因$"B%#C$
L Y.,L Y不是.,;S的\+-,A4+原因$"B"%&C
.,;S不是.,L Y的\+-,A4+原因$"B%!!%
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!!由表'可知%在E]的置信水平下%城镇化率2Y&商品房价格水平i Q&实际人均\H Q和中长期贷款利率L Y均是房地产库存;S的单向\+-,A4+原因%这说明.,2Y&.,i Q&.,Q\H Q以及.,L Y和.,;S之间存在着统计上的因果关系%即"城镇化率&商品房价格&收入水平和中长期贷款利率均是房地产库存发生变动的原因'\+-,A4+因果检验的结果与()M-,54,协整检验的结果相结合%较好地验证了各个变量与房地产库存之间的关系%并且体现了各个变量对房地产库存的实际影响'
五&结论与建议
本文采用%F F&4$"%E年的数据%基于()M-,54,协整检验&\+-,A4+因果关系检验进行实证分析%考察了我国房地产库存与城镇化率&商品房价格&收入水平以及中长期贷款利率之间的关系'()M-,54,协整检验结果表明"城镇化率&商品房价格和中长期贷款利率的提高有利于减少房地产库存%其中尤以城镇化率的影响最大'收入水平未发挥预期中消化房地产库存的作用%反而与房地产库存呈正相关关系%即"在其他条件不变的情况下%实际人均\H Q增加%房地产库存也相应增加'\+-,A4+因果关系检验表明"城镇化率&商品房价格&收入水平和中长期贷款利率均是房地产库存发生变动的原因'基于此%本文建议进一步加大力度推进城镇化进程%并切实履行城镇化进程的科学性'同时%建议相关部门不要过度依赖需求侧的改革去库存%仅仅通过调控商品房价格&提高居民收入水平和降低中长期贷款利率等手段去库存不一定可以达到预期的效果%在经济新常态下%应当注重供给侧改革'例如"对房地产开发企业进行科学引导%帮助房产商在开发新楼盘之前合理预测本地市场的购买力从而避免过度开发'同时%当地政府也应该合理配置土地资源%在房地产库存高居不下的情况之下%放弃+土地财政-的做法%奉行可持续发展的道路'
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责任编辑 马红鸽
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陈!虹%李!超"我国房地产库存影响因素的实证研究。