房地产开发与经营调研报告

房地产开发与经营调研报告
房地产开发与经营调研报告
房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。

房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。

结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到__市房地产产权产籍监理（市场）处、__市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。

近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。

特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。

二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。

一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。

其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。

二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。

目前，我市
二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。

因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。

一、我市二手房市场的现状及原因分析
__年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。

尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。

除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。

（一）1-2月我市二手房交易情况
__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。

存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。

（二）1-2月我市二手房价格情况
__年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1、还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。

由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

2、二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了桥梁作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。

然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。

如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行
贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。

在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。

一旦利润到手，他们便销声匿迹。

而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

3、各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。

所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。

然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

二、解决问题的对策和建议
（一）进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。

去年11月__市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快
增长的若干意见》。

该意见就明确提出：市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30％。

在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。

鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。

这一政策的出台，使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。

消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。

随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，__年我市的房地产市场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。

二是我市的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。

面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。

（二）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。

笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：
1、有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。

2、各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。

3、各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。

对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。

（三）继续推行存量房（二手房）交易资金托管业务。

存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托管部帐户，由托管部出具托管凭证，作为办理房地产权证的要件之一，这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。

__市存量房（二手房）交易资金托管部成立于__年12月21日，至今方便了近千户的宜城人民，起到约束房地产中介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。

(四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。

有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司，
制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司；提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。

严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。

二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。

房地产开发与经营调研报告
20__年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。

近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县8个开发企业先后建设了__等房地产开发工程，开发建筑面积10.7万平方米，全年竣工住房面积12.6万平方米，人均增长0.3平方米。

目前，县城居民人均居住面积已达28.8平方米。

房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积0.27万平方
米;存量住房上市交易127户，面积1.3万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。

全县房地产市场呈现增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性的良好发展态势。

存在的问题
近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。

但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：一是房地产销售不规范。

在房地产开发过程中，存在个别开发企业部分开发项目未取得《商品房预(销)售许可证》就擅自进行商品房预售;少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的永胜花园缺《商品房销售管理办法》的有关规定;__房地产开发公司开发的__缺《商品房销售进度表和价目表》。

二是物业管理不完善。

物业管理面太窄;市民居住消费现象更新的问题;管理人员服务工作不能满足住房要求的问题;物业管理资金难以到位的问题等。

三是住房保障体系不健全。

在经济适用房、廉租房建设管理
中,住房保障体系健全还不够;两房建设工作创新力度还不够。

几点建议
1、放开搞活，培育住房二级市场
在20__年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续;必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化;必需明确住房交易优惠政策，降低税费;必需培育和规范房地产中介服务市场;
2、规范市场，着力监管与服务
在规范房地产市场管理方面，应在监管和服务上下功夫。

一是把好开发企业准入关。

对申报房地产开发资质的企业从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。

不仅认真审查材料，而且还要现场踏勘。

二是加强商品房预(销)售的监督和管理。

严格执行预(销)售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度和管理力度。

三是认真做好开发企业资质年检工作。

3、突破难点，建立物业管理机制
一是加大宣传，转变观念。

向社会开展广泛的宣传教育活动，
提高物业管理的社会整体意识。

开展形式多样的文明、安全、法制、物业管理知识的宣传教育，不断向住户灌输现代文明新的居住消费观念，增强住区群众配合和接受物业管理的自觉性和积极性。

二是协调关系，争取支持。

争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指导和监督物业管理工作。

发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作给予大力支持，有效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等;新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮和管理;房屋设备、设施维修和更新;环卫、道路、绿化、消防、治安管理和维护等。

三是出台政策，建章立制。

争取政府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利和义务，具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。

物业管理企业与业主要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。

做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道。

房地产开发与经营调研报告
一、研究背景、目的和意义
(一)研究背景
__年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，
以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对__市房地产、__房地产市场带来了同样的影响;尤其是20__年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于__市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的金__来讲，带来了前所未有的危机和发展瓶颈。

(二)研究目的与意义
20__年楼市的波动影响社会的各个层面，20__年房地产政策及走势将逐步利好房地产。

但__房地产市场走势如何?__的房地产市场发展前景如何?这一系列问题是本方案研究的重点。

因此，深入分析当前__房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军__主城区提供决策依据。

二、20__年房地产市场回顾
1、宏观调控三剑齐发。

在20__～20__年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。

但20__年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。

2、市场竞争更趋白热化。

在20__年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。

3、房价走势。

从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。

但随着20__年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。

加之20__年全球性金融危机的深入影响，20__～20__年__房价整体出现回落。

三、20__年房地产市场预测
1、政策预测：
在经历历时一年的宏观政策调控之后，20__年房地产市场政策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍有调整空间。

2、市场预测：
经历20__年房地产市场的洗牌，市场精细化发展，各类房地产市场各显其能，优势化竞争明显，差异化与性价比成为竞争的关键。

但__区域的电梯公寓将面临极大的压力，市场供给量较大，20__年__的急速调整，使得__区的电梯公寓市场与__市区的对接出现断裂，这对__的房地产发展带来极大的挑战。

3、房价预测：
经过20__年全球性金融危机的影响以及房地产市场的整体调整，__房价出现一定回落，__区房价整体调低，特别是__区域楼盘，下调幅度较大。

预计：20__年__房价区域稳定，局部时段会出现一定振荡。

四、__区SWOT分析
1、优势(S)(1)地理位置优越。

处于__的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于贵的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高。

(2)交通便利。

__高速，__、__使得__全面对接中心城区，规划中的轻轨，更是让__与__无缝接轨。

(3)自然环境丰富。

__是国家级生态示范区，__市的天然屏障，拥有13万亩花土资源，区内有__三条河流环绕，构建出最佳的人居环境。

(4)深厚的历史文化。

4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，20__年__月，继鱼凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在__重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘。

(5)产业经济集中。

__海峡两岸科技产业园的开发与发展，为__带来了强大的经
济支撑与产业支撑。

2、劣势(W)
(1)公建配套未能跟上城市化进程。

学校、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致__居住人气不旺，房屋空置率较多。

(2)房地产市场过度依赖外地人口。

房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖__、省内其它城市及省外城市购房群体。

(3)本地有影响力的项目较少。

__区有着丰富的自然、人文、历史等资源，但开发不够，有影响力的项目不多，导致__的影响力不够。

(4)未形成有影响力的商业。

本地尚未形成有影响力的商圈，离__20公里，比较近，本地居民习惯到__进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民娱乐生活缺乏，这也是__房地产发展的一大契机。

3、机会(O)
(1)4+1西部新城新规划。

__处于4+1西部新城核心，市规划局对__功能将以休闲、旅游、健康为主题。

新规划带来新的业态调整，城市重新定位的契机，加速__融入大__。

(2)城乡统筹试验区。

__是城乡统筹改革试验区，将会大大加
快__的城市化进程。

(3)国际花园城市荣誉。

__被评为国际花园城市，也曾获评最佳人居环境奖，这是对__生态环境的高度肯定。

(4)金马湖项目的启动。

金马湖大型项目的启动，必将吸引众多市民的关注，使__再次成为关注的焦点。

4、威胁(T)
(1)__二级圈层城市定位部分重复。

其它区县都在融入大__，建设中心城区的配套产业，打造休闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争。

(2)其它城市相继崛起，__关注度降低。

__前几年的发展领先于__二级圈层其它城市，现在其它区县也开始注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，相对__的关注度会降低。

(3)房地产持续低迷，阻碍经济发展。

20__年__房地产持续低迷，并引发房屋价格大幅度下降，对地方经济可持续发展带来障碍。

五、__房地产市场发展回顾
1、20__～20__年土地成交情况。

(1)商业用地成交情况
(2)商住用地成交情况
2、20__年～20__年土地成交分析。

20__年__土地市场活动频繁，土地成交量较大，招拍挂成交4019亩;20__年、20__年成交量稳定在2000亩以上。

受金融危机及地震影响，20__年土地成交量急剧萎缩，仅842亩。

预计20__年__土地成交量将超过20__年土地成交量。

3、20__年土地供应有所减少。

20__年全年供地计划约3000亩，比20__年减少15.13%，其中通过招拍挂成交月842亩。

由此可见，为缓和土地市场供求矛盾，政府已着手减缓房地产用地供应力度，保持区域内房地产市场的平衡与稳定发展。

4、房地产开发投资增幅回落。

全年完成房地产开发投资达60.56亿元，比上年增长1.2%。

房地产行业投资过热现象有所降温。

5、商品房供应量有增无减;商品房施工面积达646.57万平方米，新开工面积;
6、销售量严重下滑;房地产销售下滑明显，全年商品房销售面积达98.3;六、__区房地产发展的现状;(一)区域市场整体分析;1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗牌;5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期;2、经历市场洗礼，房地产回归理性状态;08年以来住房的投资性需
5、商品房供应量有增无减。

商品房施工面积达646.57万平方米，新开工面积为181.43万平方米，竣工面积为96.32万平方米。

6、销售量严重下滑。

房地产销售下滑明显，全年商品房销售面积达98.35万平方米，下降52.1%，其中住宅销售面积94.22万平方米，下降52.1%;实现商品房销售金额43.81亿元，下降44.9%，其中住宅销售金额达42.29亿元，下降44.5%。

明显显示出房地产成交萎缩严重。

六、__区房地产发展的现状
(一)区域市场整体分析
1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗牌。

5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期内购房行为延后，加剧目前市场低迷态势的延续;另一方面，待市场步入正轨后，随着四座新城规划的实施，加之西城休闲、旅游、健康的主题定位，__区将增大对购房需求的吸引力。

2、经历市场洗礼，房地产回归理性状态。

08年以来住房的投资性需求和投机性需求减少，房地产市场将由供不应求转变为供大于求，20__年房价降幅明显，但购房者仍持观望心态，导致市场低迷现象持续。

3、市场供应旺盛，需求有待挖掘。

20__年__区整体市场供应旺盛，而需求量却有待发掘，03年～07年持续呈现的销售增幅大于供应增幅的局面已发生扭转。

08年房价虽然有所下调，但是交易量却急剧萎缩。

4、购房人群结构发生变化，市场推广方向有待调整。

投资性购房比例骤降，从新政前的30%基本降为5%;自住购房影响不大。

市场盘整特征非常明显，市场进入休整期。

5、配套设施完善差异导致入住反差明显，削弱了区域整体市场竞争力。

__各区域生活配套设施差异较大，楼盘入住率总体偏低，人气聚集度低，从而进一步影响到后期销售和资金注入，使得__市二圈层中历来优势明显的__区在房地产市场中的区域竞争力受到削弱。

6、房屋销售缓慢，阻碍经济发展。

由于房屋销售持续低迷，并引发土地价格大幅度下降，不仅影响当年税收任务完成,区政府的城市改造计划资金难以保证，而且对地方经济可持续发展带来障碍。

(二)项目市场研究(公寓类)
通过对__主城区的电梯公寓物业进行研究分析：主城区的电梯公寓供应量超过500万平米，按照100万平米的消化速度，还需要3～5年的时间进行消化。

__主城区电梯公寓的均价维持在。