潍坊写字楼市场调研报告

，而后期新建物业及实力地产企业写字楼项目，大部分选用中央空调及新型科技设施；并
越来越注重大型会议室、餐饮、酒店、金融等写字楼配套设施的完善
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客户情况分析
目前潍坊市场写字楼客户主要以房地产公司、贸易公司、装饰、教育、工程、金融投 资类为主，地域来源以本地及省内为主；企业需求面积相对较小，整层及半层租赁或购 买者较少 写字楼客户分析
10.8米挑高，230㎡精装 大堂 9部三菱电梯，中央空调
天恒国际大厦
天润大厦 欣泰世纪大厦 金融广场 玉清大厦
高新区
目前潍坊在售写字楼项目硬件配置较为低端，配置类目参差不齐；随着实力地产企业的 进驻，将逐渐提高写字楼硬件配备水平； 在售写字楼项目多采用精装大堂，但精装水平不一；多数项目没有配备中央空调等设施
潍坊写字楼市场整体供应量大，在售项目（没有新盘推出）整体供应量接近20万㎡，成交
量较少，月均去化5000㎡左右，整体价格较低，均价在5500元/㎡左右。
目录CONTENTS
写字楼市场分析
Part 1 潍坊写字楼整体市场分析
Part 2
在售及潜在写字楼项目分析
Part 3
投入使用写字楼市场分析
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目前在售及潜在项目分布情况
其中写字楼面积（万㎡） 5.8 3 1.5 0.5 0.9 1.1 0.5 4 0.8 3 1.3
潍坊写字楼市场在售及潜在供应量巨大，预
计2013年下半年—2014年整体写字楼供应量 将达到62.82万㎡，其中潜在项目约40.42万 ㎡，在售项目存量约为22.4万㎡。
奎文区
高新区
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案例分析
案例分析—中天下
1-2层沿街商业，3-6层为餐饮酒店， 42-1000 7-28层写字楼 1-2层底层商铺，3-5层商务酒店， 40-97（不可自 6-10层办公写字楼。 由分割） 1-3层商铺，4-12层为写字楼 1-2层为入户大堂，3层以上为写字 楼 60-200 139-500
目前潍坊市场纯写字楼项目较少，多为综合体项目或者与住宅搭配项目； 户型面积集中在50-200㎡，多数可以自由组合分割；单层面积在1500㎡左右； 项目周边的新华国际和酷睿中心，均为住宅与写字楼搭配项目，写字楼发展相对较为低端
2栋32层高层住宅、2栋18层板式小高层住宅、 96-213（不可自 1-15层为酒店，16-27层为写字楼 1栋26层五星级酒店和1栋23层商务写字间 由分割） 商业+写字楼 沿街商业+写字楼 住宅+写字楼 商业+酒店+写字楼，14栋12层写字楼 26层写字楼 1-2层为商业，3-20以上为写字楼 50-1235
新华路商圈代表性写字楼项目，销售价格较高，市场报价6800元/㎡（实际成交均价 6500元/㎡），2011年入市，整盘去化率较慢。 项目名称 开发商 开工时间 占地面积 物业类型 单层面积 面积区间 外立面 交房标准 客户信息 楼层划分 中天下〃潍坊国际 潍坊大盛名扬置业有 限公司 2009年10月1日 6849平方米 写字楼 1200㎡ 主力面积60-200㎡ 玻璃幕墙+石材 毛坯 地理位置 对外报价 竣工时间 建筑面积 容积率 车位配比 楼层状况 大 堂 胜利街新华路交叉口西南 起价5800元/㎡，均价6800 元/㎡ 2013年8月31日 5.2万㎡（写字楼占2.6万㎡） 5.7 地上、地下共计300个 共27层，每层14或17户 400㎡，精装修 东芝电梯（5部）、中央空 调、地暖，局部新风系统
北海路与北宫街交叉口西南角
潍坊科达置业有限公司
健康街与虞河路交汇处东50米 潍坊恒联房地产有限公司 路北 潍坊天润房地产开发有限 东风东街5738 公司 经济开发区新华路与玉清街交 潍坊欣泰世纪房产开发 叉口西50米路北 有限公司 潍县中路与东风东街交叉口东 潍坊高新城市建设投资开 北角 发有限公司 玉清街与东方路交叉口东南角 潍坊大川置业有限公司
整体供应情况及价格分析
潍坊写字楼市场供大于求，去化速度慢，成交价格低。
2013年1-6月潍坊写字楼市场供应结构及价格走势
250000 200000 150000 100000 50000 0 供应量（㎡） 成交量（㎡） 成交均价（元/㎡） 6000 5800 5600 5400 5200 5000 4800 4600 1月 202301 4021 5319 2月 201347 4804 4988 3月 196646 9505 5444 4月 187244 9402 5786 5月 192500 6984 5700 6月 187737 4763 5750 4400
中天下
奎文区 阳光100 新华国际 酷睿中心 天恒国际大厦 天润大厦 高新区 欣泰世纪大厦 高新城投·金融广场 玉清大厦
胜利街与新华路交叉路西南角
5.7
5.26 5 5 2.7 2 2.7 2.5 2.7
5.2
120 8 15 1.89 5.6 1.65 33 3.39
2.6
1.2 1.3 2.7 1.89 5.6 1.65 9.3 3.39
俱乐部 建筑规划 保险公司 1% 3% 3% 房地产公司 16% 机械设备 3% 医药公司 3% 保洁 3% 设计公司 4% 美容机构 4% 电子科技 5%
贸易 16%
装饰公司 11% 教育机构 8% 工程公司 8%
投资公司 7% 化工原料 5%
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潜在竞争市场分析
所属板块
奎文区 潍城区
项目名称
潍坊中心 金宝商务中心 宝莲金融中心 月河楼 祥业国际 金域国际大厦 世界之窗商务大厦 万银大厦 世纪东方商务大厦
福寿街 东风街 胜利街
总体来看，潍坊市区目前投入使用的写字楼主要分布于东风街、福寿街和胜利街沿线，在售的写字楼项目主要集中于新 华路沿线及东部区域。
写字楼市场发展
潍坊写字楼市场正在稳步发展的起步阶段，但在规模、品质、价格等方面与其他 一线、二线城市相比还存在较大差距。
联通大厦 2006年7月 投资大厦 2005年 盈隆广场 2006年11月 东盛广场 2007年5月 金马国际 2008年初 辰隆理想 2011年5月
在售写字楼项目主要集中在奎文区和高新区， 奎文区为中心城区，商务发展周期较长，写字楼销售价格在6500元/㎡左右，且高端写字楼项目 较为集中； 高新区作为潍坊主力发展区域，未来发展潜力巨大，企业集中，写字楼销售价格集中在5500元/ ㎡左右； 潍坊写字楼市场整体处于供大于求的状态。城市发展格局决定潍坊的写字楼发展水平正在逐步提 升的阶段，销售周期较长，销售速度缓慢。
欣泰商务大厦 玉清大厦 潍坊中心 新华国际 酷睿中心 金域国际大厦
目前潍坊写字楼市场 项目分布主要集中在奎 文区和高新区； 在售项目多集中在奎
月河楼 世纪环球中心 天恒国际大厦 阳光100 金宝商务中心 中天下
祥业国际 天润大厦
金融广场 世纪东方商 务大厦
宝莲金融中心
文区，东风街与新华路
沿线 潜在项目多集中在高
晶立方写字楼定位报告
和扬实业 营销部 2013年8月
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写字楼市场分析部分
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目录CONTENTS
写字楼市场分析
Part 1
潍坊写字楼整体市场分析
在售及潜在写字楼项目分析
Part 2
Part 3
投入使用写字楼市场分析
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写字楼分布格局
目前潍坊市现由写字楼主要分布在东风街、福寿街、胜利街沿线及白浪河、潍城 区老办公区，区域性明显。
项目地址 奎文新北宫东街与新华路交汇处西 北角 胜利街新华路交叉口 四平路与民生街交叉口西南角 月河路胜利街到福寿街段东侧 健康街与东方路交汇处 潍县中路与创新街路口西200米路南
健康东街与金马路交汇口东南角 高新技术开发区胜利街与东方路交 汇处东路南50米 东风东街与富华路交汇处
容积率
6.1 6.7 7.08 2.77 7 2.68 1.16 10
总建面（万㎡）
7.03 2.37 12 13.86 2.43 3 9 13.5 2.32
其中写字楼面积
4 2.37 10 2.3 2.43 3 9 5 2.32
开盘时间
预计10月份 预计8月 —— 预计10月 2013年底 2013年下半年 10月份 2013年下半年 预计10月份
高新区
所属板块
项目名称 万达广场 世纪环球中心 中天下 阳光100 新华国际 酷睿中心 天恒国际大厦 天润大厦 欣泰世纪大厦 金融广场 玉清大厦
目前潍坊房地产市场，写字楼项目主要集中在奎文区和高新区；项目周边的有新华国 际和酷睿中心； 在售写字楼项目体量较小，多集中在5万㎡以下；仅有世纪环球中心一个项目总建面 达到11万㎡
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产品分析
所属板块 项目名称 万达广场 世纪环球中心 中天下 奎文区 阳光100 新华国际 酷睿中心 天恒国际大厦 天润大厦 高新区 欣泰世纪大厦 金融广场 玉清大厦 物业组合 购物中心6层；两栋写字楼24层；五星级酒 店18层；4栋住宅33层 loft+商业+写字楼 商业+写字楼 住宅+商业+写字楼 2栋26层住宅，1栋19层住宅，1栋8层公寓， 1栋19层写字楼 楼层划分 1-5层大商业；6-24层写字楼 2-5层功能配套，6-26为写字楼， 27-30商务LOFT，32层为旋转餐厅 1-5层商铺，6-27层写字楼 —— 1-2层商业，3-19层写字楼 户型划分（㎡） 标准层面积（㎡） 65-180 80-190 50-1200 50-1000 40-115（不可自 由分割） 2000 3000 1200 1000 650 1000 1235 1000 1600 1100 1300
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硬件配置分析
所属板块 项目名称 万达广场 世纪环球中心 600㎡五星精装大堂 奎文区 中天下 阳光100 新华国际 酷睿中心 400㎡精装大堂 精装大堂 简装大堂 精装大堂 精装大堂 精装大堂 简装大堂 精装大堂 简装大堂 5A智能系统，中央空调，进口电梯，楼顶有停机坪，配有餐厅、会所等 中央空调，进口电梯 中央空调，进口电梯 地暖，无中央空调 地暖，无中央空调，配7部电梯，会所配有会议室 餐厅等配套设施 地暖，无中央空调 5A标准配置，三菱电梯，3层立体停车 无供暖，无中央空调，4部电梯 5A智能配置 无中央空调 大堂 其他硬件配套
金宝水晶城 2009年
中土大厦 2007年底011年12月
华润商务 2006年12月
中天下
环球世纪中心
世纪名城领锋
阳光100
万达广场
潍坊中心
潍坊写字楼发展始于2004-2005年，历经多年的发展，逐渐形成了如今的格局，具体变化表现：由单一业态向综合转变、面积由小到 大、写字楼硬件智能化和服务不断提升；自2011年起，潍坊市写字楼项目建设开始向专业、集约化方向发展，高端定位写字楼层出不穷， 未来高品质写字楼竞争将会更为激烈。
万银大厦 世界之窗商 务大厦
新区，金马路沿线。
在售项目 潜在项目
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项目基本情况分析
所属板块 项目名称 万达广场 世纪环球中心 项目地址 开发商 万达集团 容积率 4 12.8 总建面（万㎡） 57.5 11 其中写字楼面 积（万㎡） 7.6 11
奎文东风街与鸢飞路交叉口北 100米路东
新华路与东风街交叉口南行50 潍坊金天地投资有限公司 米路西 潍坊大盛名扬投资有限公 司 奎文胜利街与鸢飞路交叉口西 潍坊阳光壹佰置业有限公 50米路北 司 奎文新华路与新北宫街交汇处 潍坊仁杰置业有限公司 西北角
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销售情况分析
所属板块 项目名称 万达广场 世纪环球中心 中天下 奎文区 阳光100 新华国际 酷睿中心 天恒国际大厦 天润大厦 高新区 欣泰世纪大厦 金融广场 玉清大厦 2012年7月1日 开盘时间 2013年6月2 日 2011年10月18日 2011年10月31日 2013年6月30日 2012年9月26日 2013年7月1日 2012年11月25日 2013年5月25日 2013年7月1日 销售均价（元/㎡） 6500 8500 6800 7300 5500 5600 4699起价，均价5850 7200（起价6500） 5300（南北向差500） 6900 5200 销售率 25% 75% 40% 40% 30% 60% 65% 30% 40% 70% 60% 目前优惠 一万抵五万 无 全款优惠200元/㎡ 2万抵4万 全款98折，按揭99折 价格优惠，98㎡5500元/㎡，123㎡5600元 /㎡ 全款95折，按揭96折 全款97折，按揭98折 无 无 无