商品房买卖合同解除条件研究(完整版)
(完整版)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
房屋买卖合同解除的七种情形
房屋买卖合同解除的七种情形
房屋买卖合同解除的七种情形
1. 无法履行合同义务
当一方无法履行合同中的责任和义务时，另一方有权解除房屋买卖合同。
例如，卖方
无法交付合同规定的房屋，或买方无法支付合同规定的购房款。
2. 签订前合同缺陷
如果在签订合同前，双方发现合同存在重大缺陷或误导性陈述，导致合同无法正常执行，任何一方都有权解除合同。
3. 卖方严重违约
卖方在合同履行期间严重违约，如恶意拖延交房、转让房屋或者有其他违约行为，买
方有权解除合同，并要求赔偿相应的损失。
4. 买方严重违约
买方在合同履行期间严重违约，如拒绝支付购房款、违反合同约定的使用目的等行为，卖方有权解除合同，并要求赔偿相应的损失。
5. 依法解除合同
根据相关法律法规的规定，房屋买卖合同可能因为特定的法定情形而被解除。
例如，
政府征收、强制拆迁等情况下，合同可以解除。
6. 双方协商解除合同
当双方在履行合同过程中遇到问题或变故，无法达成一致，双方可以协商解除房屋买
卖合同。
在协商解除时，双方需要明确解除的具体事项，并达成一致意见。
7. 法院判决解除合同
在一些特殊情况下，如果出现合同争议导致无法履行，法院可以根据实际情况判决解
除房屋买卖合同。
这时，法院会根据合同条款、相关证据以及双方陈述来作出判断。
总之，房屋买卖合同解除的七种情形包括无法履行合同义务、签订前合同缺陷、卖方
严重违约、买方严重违约、依法解除合同、双方协商解除合同以及法院判决解除合同。
同时，在解除合同时，双方应当注意保护自身合法权益，并遵循相关法律法规进行操作。
房屋买卖合同解除的法律规定是什么
房屋买卖合同解除的法律规定是什么房屋买卖合同解除的法律规定是什么房屋买卖合同解除的法律规定是什么?房屋买卖合同解除有约定解除和法定解除两种情形。
那么，房屋买卖合同解除的法律规定是什么？房屋买卖合同解除需要具备什么条件？房屋买卖合同解除有哪些情形？根据我国合同法的规定，出现下列情形之一的，商品房买卖合同的当事人可以依法解除合同：(1)、双方当事人协商一致，可以解除合同，并且解除合同的行为不会损害国家、集体、第三人的合法权益。
这种情况属于协议解除，只要当事人双方协商一致，就可以径直解除，一般不会产生什么矛盾。
(2)、当事人的合同中约定一方解除合同的条件的，解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。
比如，当事人在合同中约定，如果开发商超过三十日不能交付商品房的，购房者有权解除商品房买卖合同。
那么，当此条件成就时，购房者即可按照此约定主张解除合同。
(3)、由于不可抗力致使合同目的无法实现。
当不可抗力出现时，任何一方当事人可以主张解除合同。
(4)、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以主张解除合同。
(5)、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
比如，购房者逾期支付房款，经催告后仍不支付的，开发商可以解除合同。
(6)、当事人一方迟延履行债务或着有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以主张解除合同。
根据合同法的规定，享有解除权的当事人主张解除合同的，可以通过通知的方式告知对方。
合同自通知到达对方时即解除。
商品房买卖合同解除的法律责任：另外，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
房屋买卖合同解除
房屋买卖合同解除一、房屋买卖合同解除的概念房屋买卖合同解除是指在房屋买卖合同履行过程中，因一方或双方当事人的原因导致买卖合同关系无法继续履行，双方当事人根据法律规定或合同约定，通过一定的方式将合同关系终止的法律行为。
二、房屋买卖合同解除的原因1. 当事人一方违约，导致另一方行使合同解除权。
如：出卖人逾期交付房屋，买受人可以解除合同并要求赔偿。
2. 由于不可抗力导致合同目的无法实现。
如：由于政策规定必须满足的条件发生变化，导致买受人无法办理房屋产权证书。
3. 由于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。
如：买受人迟延支付购房款，出卖人可以解除合同并要求赔偿。
4. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的。
如：出卖人明确表示不再出售房屋。
三、房屋买卖合同解除的法律后果1. 房屋买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行。
2. 已经履行的，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。
3. 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、解除房屋买卖合同的程序1. 当事人一方如果要解除房屋买卖合同，应当根据合同约定的解除条件或双方协商一致的方式进行。
2. 如果双方协商不成，一方想要解除合同，应当先向另一方发出书面通知，告知对方解除合同的理由和依据，并保留好通知送达的证据。
3. 解除合同的书面通知送达对方后，如果对方没有提出异议，或者虽然提出了异议但没有在规定的时间内起诉到法院请求确认解除合同的效力，那么合同自通知送达时即解除。
五、解除房屋买卖合同的法律风险1. 房屋价格波动：由于房屋价格受市场供求关系等因素影响较大，如果一方随意解除合同可能导致市场价格下跌，从而给另一方带来经济损失。
2. 产权登记问题：如果房屋买卖合同约定了产权登记时间，一方随意解除合同可能会影响产权登记手续的办理，从而影响买受人的合法权益。
最高院发布商品房买卖合同司法解释
最高院发布商品房买卖合同司法解释本合同目录一览1. 商品房买卖合同的定义及适用范围1.1 商品房买卖合同的定义1.2 商品房买卖合同的适用范围2. 商品房买卖合同的订立2.1 商品房买卖合同的订立主体2.2 商品房买卖合同的订立程序3. 商品房买卖合同的内容3.1 商品房的基本情况3.2 商品房的价款及支付方式3.3 商品房的交付及交付时间3.4 商品房的质量保证及保修3.5 违约责任4. 商品房买卖合同的履行4.1 商品房的交付4.2 商品房价款的支付4.3 商品房质量问题的处理5. 商品房买卖合同的变更和解除5.1 商品房买卖合同的变更5.2 商品房买卖合同的解除6. 商品房买卖合同的争议解决6.1 争议解决的途径6.2 争议解决的时间限制7. 商品房买卖合同的违约责任7.1 出卖人的违约责任7.2 买受人的违约责任8. 商品房买卖合同的解除权8.1 解除权的行使条件8.2 解除权的行使程序9. 商品房买卖合同的强制执行9.1 强制执行的条件9.2 强制执行的程序10. 商品房买卖合同的司法解释适用范围10.1 司法解释的适用范围10.2 司法解释的效力11. 商品房买卖合同的法律法规适用11.1 法律法规的适用11.2 法律法规的解释12. 商品房买卖合同的其他规定12.1 合同的备案12.2 合同的登记13. 商品房买卖合同的附件13.1 附件的效力13.2 附件的变更和解除14. 商品房买卖合同的签订日期和地点14.1 签订日期14.2 签订地点第一部分：合同如下：一、商品房买卖合同的定义及适用范围1.1 商品房买卖合同的定义1.2 商品房买卖合同的适用范围本合同适用于我国境内甲方向乙方出售新建商品房的情况，包括住宅、商业、办公等各类商品房。
二、商品房买卖合同的订立2.1 商品房买卖合同的订立主体甲方为商品房的开发商，乙方为购买商品房的自然人、法人或其他组织。
2.2 商品房买卖合同的订立程序双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，通过协商一致，订立本合同。
商品房买卖合同研究
商品房买卖合同研究[摘要]随着我国市场经济的发展和住房制度改革的进一步深化，商品房买卖已成为重要的经济活动。
但是由于目前我国还没有建立起一个规范的商品房买卖市场体系，相关立法也比较滞后，因此，因商品房买卖而引起的纠纷层出不穷。
文章拟从商品房买卖合同入手，探讨商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用，针对性地提出商品房买卖合同中的处理意见及其建议，以期对我国商品房买卖有所裨益。
[关键词]商品房；商品房买卖合同；合同纠纷一、商品房买卖合同概述（一）商品房买卖合同的概念提到商品房买卖合同，首先得说一说商品房。
“商品房”实际上是计划经济向市场经济过渡时期一个特有的称谓，是相对于计划经济体制下福利分房而言的所谓“住房商品化”。
但是，目前我国法律、法规并没有对商品房的概念予以明确规定，就连规章都鲜有论及。
广义的商品房应当是一切可以上市交易的房屋，既包括房地产开发公司开发经营的住宅和商用房，也包括允许上市交易的二手房；狭义的商品房仅指房地产开发公司开发经营的住宅和商用房。
我们一般所说的商品房是指狭义的概念，本文亦然。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（二）商品房买卖合同的性质商品房买卖包括预售和现售两种形式，一般认为预售和现售的分界点为商品房是否已竣工并经法定的建筑质量监督检验机构验收合格。
商品房现售合同是买卖合同已无争议，但是对于商品房预售合同的性质在理论界却存在分歧，主要有三种：第一种观点认为商品房预售合同是委建合同；第二种观点认为是期货合同；第三种观点认为是买卖合同。
因为合同标的物是一种特别的商品，所以决定了商品房预售合同的性质，即是一种特殊的买卖合同，笔者同意第三种观点。
（三）商品房买卖合同的主要内容通常情况下，商品房买卖合同应当包含以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。
商品房买卖合同法定的九种解除情形 面积误差可退房
商品房买卖合同法定的九种解除情形面积误差可退房本文仅就“商品房”问题进行梳理，不涉及二手房、经济房、政策房、安置房、私房等房产问题，因为这些不同的房产适用不同的法律规则，而商品房反映出来的问题是最多的，故重点探讨商品房的法律问题。
房观察4月20日讯自“金融危机”及“房市危机”以来，人民法院受理的商品房买卖纠纷中“退房”纠纷呈现出增长的趋势，购房者起诉开发商要求“退房”。
可见，影响之大，焦点之集中。
为了对“退房”(法律上的正式说法叫“合同的解除”)这一问题进行比较细致的总结，就此房观察新媒体特邀观察家智库专家、四川恒高律师事务所徐江，根据其曾经办理过的一些案件、法律的规定并结合购房者的一些主张和理由，为大家解读，以供参考。
1、合同无效情形下的退房。
合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。
首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。
此情形下，可以要求退房。
具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证(或虚假预售许可证)，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。
不过有一点要说明，很多学习者说“五证”不全、合同无效。
这种说法是错误的。
司法实践中，在2003年6月1前这种说法可以成立。
但现在不能以“五证”来评判合同的效力。
其次，商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房?不能。
商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空数据基础，法律规定不是作为效力依据。
购房者不能以此为由要求退房。
再次，土地不合法，可以要求退房。
这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。
根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。
解除《商品房买卖合同》及认购书的协议(范本)
恒大御景半岛项目解除《商品房买卖合同》及
认购书的协议
甲方（出卖人）：
乙方（买受人）：
买卖双方经自愿、平等、友好协商，由于乙方个人原因，就乙方年月日所购买的恒大御景半岛项目幢单元房退房事宜达成如下协议，以供双方共同信守。
一、解除双方签订的编号为的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及编号为的《楼宇认购书》。
二、乙方据此协议将购买的恒大御景半岛项目幢单元房（以下简称“房屋”）的商品房退回甲方。
三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付。
四、甲方退还乙方楼款佰拾万仟佰拾元整（即￥元）（含或者不含定金￥元），税款￥元，维修基金￥元，其他费用￥元，合计退还佰拾万仟佰拾元整（即￥元）。
五、乙方须向甲方返还以下文件：
1.购房发票、收据
2.购房认购书
六、因解除契约所需在广州市国土房管局办理的一切有关手续，乙方必须给予配合，在必须由乙方亲自履行和执行时，乙方应及时提前办理。
七、乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利。
八、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份。
九、本协议自双方签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）：乙方（签字）：
地址：
代表人：
签定日期：。
商品房买卖合同解除协议
商品房买卖合同解除协议商品房买卖合同解除协议篇1卖方（甲方）：_____________身份证号码：____________________买房（乙方）：______________身份证号码：____________________甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，诚实守信，协商一致前提下订立本合同条款如下：一、甲方自愿将其位于的房屋以人民币壹拾壹万元整（￥元）的价款出售给乙方。
（一次性付清，附收条）二、房屋的基本情况该房屋建筑面积平方米，房屋设计为三室两厅一厨一卫，所在第七层（共七层）。
房屋出售只含现有公共设施，今后所产生各项开户费用，由乙方自理。
（如：水、电、气、网络等）三、屋面使用情况七楼屋面属公共设施，乙方在经甲方同意后，在不影响屋面质量的情况下允许进行隔热处理，如在进行隔热处理时造成屋面质量受损，则其责任由乙方全部承担。
另外如用户要安装加压水桶，应安装在罩厅屋楼面上。
四、本合同签订后，甲方对该房屋的相关权益（使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等）随该房屋一并转让给乙方。
甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。
本合同签订后，甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。
五、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。
等过户条件成熟时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。
所有费用由乙方承担。
六、如果一年内甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担。
七、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。
八、本合同自双方签字或盖章之日起生效。
本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方：乙方：日期：商品房买卖合同解除协议篇2甲方（卖方）：身份证号码：乙方（买方）：身份证号码：甲乙双方平等自愿协商，甲方将坐落在出售给乙方，该房屋性质为政府安置，甲方自建。
建设用地规划许可证。
一、房屋概况：乙方购房层次第五层，另注标准层第三层房屋一套，三房二厅一厨二卫，总面积120平方米，包含公共楼梯。
解除房屋买卖合同的(合集5篇)
解除房屋买卖合同的（合集5篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产咨询服务的解除条件
房地产咨询服务的解除条件在房地产交易过程中，许多购房者会选择聘请房地产咨询服务，以获取专业建议和帮助，确保交易顺利进行。
然而，由于各种原因，买卖双方可能需要解除咨询服务合同。
本文将探讨房地产咨询服务的解除条件，以便更好地了解在何种情况下解除合同是合理和合法的。
一、合同约定解除条件房地产咨询服务合同一般都会明确约定解除条件。
这些条件可能包括，但不限于以下情况：1. 当一方无法履行合同义务时，另一方有权解除合同；2. 双方协商一致解除合同；3. 法律法规规定的其他情况。
二、违约解除如果一方无法履行合同义务，另一方有权解除合同。
在房地产咨询服务中，可能存在以下违约情况：1. 咨询方未按时提供所承诺的服务；2. 咨询方提供的服务质量不符合合同约定；3. 咨询方向购房者提供虚假信息或误导性建议。
在发生违约情况时，购房者有权要求解除咨询服务合同，并有权追究咨询方的违约责任。
三、双方协商一致除违约情况外，双方也可以协商一致解除咨询服务合同。
这种情况可能发生在以下情形：1. 双方因合作不愉快或发生争议，无法继续合作；2. 购房者决定不再需要咨询服务；3. 咨询方由于个人原因无法继续提供咨询服务。
双方应在协商一致的基础上，签署解除合同的书面协议并进行相关手续，确保合同解除的合法性和有效性。
四、法律法规规定的其他情况根据相关法律法规的规定，可能存在一些特殊情况，导致房地产咨询服务合同必须解除。
这些情况可能包括：1. 双方当事人死亡或宣告死亡；2. 双方当事人被宣告无民事行为能力或限制民事行为能力；3. 出现不可抗力，使得合同无法继续履行。
在出现这些情况时，法律法规规定的规定将优先适用，购房者可以依法解除咨询服务合同。
综上所述，房地产咨询服务的解除条件包括合同约定的解除条件、违约解除、双方协商一致以及法律法规规定的其他情况。
购房者在面临需要解除咨询服务合同的情况时，应仔细阅读合同中的解除条件，并根据具体情况采取相应的解除措施，确保合同解除的合法性和有效性。
保交楼项目解除房屋买卖合同的说理
保交楼项目解除房屋买卖合同的说理1.1 合同主体甲方（卖方）：____________________________身份证号：____________________________联系地址：____________________________乙方（买方）：____________________________身份证号：____________________________联系地址：____________________________1.11 合同标的本协议旨在解除双方就特定房屋（房屋具体信息：地址、面积、户型等）所签订的房屋买卖合同。
1.12 解除事由鉴于保交楼项目的特殊情况，导致原房屋买卖合同无法按照约定继续履行。
具体情况包括但不限于（详细说明保交楼项目出现的问题，如工程进度严重滞后、房屋质量无法达到约定标准等）。
1.2 双方权利义务1.21 甲方权利义务甲方有权依据本协议解除与乙方的房屋买卖合同。
甲方有义务在协议生效后，按照约定的时间和方式，退还乙方已支付的购房款项（包括定金、首付款、已偿还的贷款本息等）。
甲方应协助乙方办理与购房相关的解除手续，如撤销网签备案等。
1.22 乙方权利义务乙方有权要求甲方按照本协议的约定退还已支付的购房款项。
乙方有义务配合甲方办理相关的解除手续。
乙方应在收到甲方退还的购房款项后，不再就原房屋买卖合同主张其他权利。
1.3 违约责任1.31 若甲方未按照本协议约定的时间和方式退还乙方购房款项，每逾期一日，应按照未退还金额的[X]%向乙方支付违约金。
1.32 若乙方未按照本协议约定配合甲方办理相关解除手续，给甲方造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
1.4 争议解决方式1.41 本协议的履行过程中如发生争议，双方应首先友好协商解决。
1.42 若协商不成，任何一方均有权向合同签订地的人民法院提起诉讼。
1.5 其他条款1.51 本协议自双方签字（或盖章）之日起生效。
解除《商品房买卖合同》及认购书的协议(范本)
恒大御景半岛项目解除《商品房买卖合同》及
认购书的协议
甲方（出卖人）：
乙方（买受人）：
买卖双方经自愿、平等、友好协商,由于乙方个人原因,就乙方年月日所购买的恒大御景半岛项目幢单元房退房事宜达成如下协议，以供双方共同信守。
一、解除双方签订的编号为的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及编号为的《楼宇认购书》。
二、乙方据此协议将购买的恒大御景半岛项目幢单元房（以下简称“房屋”）的商品房退回甲方.
三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付。
四、甲方退还乙方楼款佰拾万仟佰拾元整（即￥元）（含或者不含定金￥元），税款￥元,维修基金￥元，其他费用￥元，合计退还佰拾万仟佰拾元整（即￥元)。
五、乙方须向甲方返还以下文件：
1.购房发票、收据 2。
购房认购书
六、因解除契约所需在广州市国土房管局办理的一切有关手续，乙方必须给予配合,在必须由乙方亲自履行和执行时，乙方应及时提前办理。
七、乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利。
八、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份。
九、本协议自双方签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）：乙方(签字）:
地址:
代表人：
签定日期：。
破产法_解除购房合同
在我国《企业破产法》中，对于破产企业涉及的购房合同，法律赋予了管理人一定的解除权。
这一规定旨在保护债权人的合法权益，维护社会稳定，同时也考虑到了购房人的合理利益。
本文将就破产法下解除购房合同的相关问题进行探讨。
一、破产法下解除购房合同的条件根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人对破产申请受理前成立的、债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行。
具体到购房合同，解除的条件主要包括：1. 房地产开发企业已经进入破产程序；2. 购房合同尚未履行完毕；3. 管理人认为解除购房合同有利于债权人利益的实现。
二、解除购房合同的法律程序1. 管理人发出解除通知：管理人应在破产申请受理之日起两个月内，或者收到对方当事人催告之日起三十日内，向对方当事人发出解除通知。
2. 对方当事人提出异议：对方当事人收到解除通知后，有权在七日内提出异议。
3. 法院裁定：管理人发出解除通知后，对方当事人提出异议的，管理人应当向人民法院申请裁定。
人民法院应当依法审查，并作出是否解除合同的裁定。
4. 执行裁定：人民法院裁定解除合同的，管理人应当执行裁定，向对方当事人支付解除合同的相关费用。
三、解除购房合同的法律后果1. 购房合同解除后，购房人有权要求房地产开发企业返还已支付的购房款。
2. 房地产开发企业应当将解除合同的相关情况通知相关债权人，并按照债权比例分配剩余财产。
3. 管理人应当对解除合同的过程进行监督，确保相关权益得到妥善处理。
四、购房人的解除权在破产法下，购房人也有权解除购房合同。
具体条件如下：1. 房地产开发企业未履行合同约定的交付义务；2. 房地产开发企业无法履行合同约定的交付义务；3. 购房人提出解除合同的要求。
购房人提出解除合同的要求后，管理人应当依法处理。
如果购房人的要求符合法定条件，管理人应当解除购房合同，并返还购房款。
总之，破产法下解除购房合同的问题涉及到多方利益，需要依法妥善处理。
在处理过程中，既要保护债权人的合法权益，又要考虑购房人的合理利益，维护社会稳定。
无购房资格合同可否解除
随着我国房地产市场的快速发展，购房资格成为了许多城市居民关注的焦点。
然而，在实际购房过程中，由于种种原因，购房资格问题常常引发合同纠纷。
本文将针对“无购房资格合同可否解除”这一议题，从法律角度进行分析。
一、无购房资格合同的定义无购房资格合同，是指合同双方在签订购房合同时，卖方或买方不具备购房资格，导致合同无法履行或存在履行困难的合同。
二、无购房资格合同解除的法律依据1.《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
”2.《城市房地产管理法》第37条规定：“禁止未取得购房资格的单位和个人购买商品住房。
”根据上述法律规定，无购房资格合同属于《合同法》第94条第（四）项规定的情形，当事人可以解除合同。
三、无购房资格合同解除的条件1.合同签订时，卖方或买方不具备购房资格。
2.合同签订后，卖方或买方未能在合理期限内取得购房资格。
3.合同签订后，因政策调整等原因，导致卖方或买方无法履行合同。
四、无购房资格合同解除的程序1.合同一方提出解除合同，并说明理由。
2.对方在收到解除合同通知后，应予以确认。
3.双方协商解除合同的具体事宜，包括但不限于退还定金、赔偿损失等。
4.协商一致后，双方签署解除合同协议。
5.办理相关手续，如注销抵押、办理过户等。
五、结语无购房资格合同在法律上是可以解除的。
在实际操作中，当事人应遵循法律规定，通过协商解决合同纠纷。
同时，购房者在签订合同时，要充分了解相关政策，避免因购房资格问题导致合同无法履行。
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合同编号：YT-FS-3670-14商品房买卖合同解除条件研究(完整版)Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties.互惠互利共同繁荣Mutual Benefit And Common Prosperity商品房买卖合同解除条件研究(完整版)备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。
文档可根据实际情况进行修改和使用。
关键词：合同商品房解除权在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)施行前，《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等相关法律、行政法规和规章，对商品房买受人可以解除的情形与条件作了相应的规定。
但这些规定有的过于原则或笼统，有的在实践中缺乏操作性，尤其是一些房地产开发企业(以下简称出卖人)严重违反诚实信用原则，发布虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同(以下简称合同)欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的存在严重的质量问题，严重损害了买受人的合法权益，这给商品房买受人行使合同解除权造成困难。
最高人民法院出台的这一《解释》，为商品房买受人通过司法途径行使合同的解除权提供了强有力的保障。
根据《解释》及相关法律法规的规定，结合实践操作经验，现就商品房买受人有权解除合同的情形及应当具备的条件进行分析。
同时，因合同的无效同样也可以达到买受人退房的目的，因此，笔者将作一并的分析。
(一)商品房存在权利瑕疵，买受人可以解除合同的情形及应当具备的条件。
1、出卖人与买受人签订合同后，又将同一商品房抵押给第三人的，买受人可以解除合同。
在实践中，房地产开发商为了缓解资金周转上的困难，常会与买受人签订合同后，又将同一房屋抵押给银行以获取贷款，在合同约定的交房期限到来之前又无法解除抵押，致使无法履行合同约定的义务，损害买受人的合法权益。
《解释》第八条项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。
买受人行使这一解除权应当具备的条件是：(1)出卖人在与买受人订立合同后，在未告知买受人的情况下又将同一房屋抵押给了第三人;(2)因出卖人将同一房屋抵押给第三人的原因，导致合同的目的不能实现的，即买受人无法在法律和事实上取得合同中约定的房屋。
只有这两个条件同时具备，买受人方可要求解除合同。
如果出卖人在与买受人订立合同后，经过买受人的同意，或者已经告知买受人该房屋抵押给了第三人，且在合同约定期限内出卖人可以将该房屋交付给买受人并能办理出房屋过户手续的，那么买受人就无权要求解除合同。
2、出卖人将同一房屋出售给两个以上的买受人的，买受人可以解除合同。
《解释》第八条第(二)项规定，合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《商品房销售管理办法》第十条“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
”开发商这么做往往是为了获取买受人的首付款，以解决资金上的燃眉之急，但这会使买受人取得房屋所有权的合法权益无法得到保障。
但是，随着各地网上签约与备案的普及，这样的情形会逐渐减少。
买受人行使这一解除权应当具备的条件是：(1)须出卖人在与买受人订立合同后，又将该房屋出售第三人;(2)因出卖人将同一房屋出售给第三人的原因，导致第一买受人不能在法律和实际上取得房屋。
如果第一买受人在法律和实际上可以取得所购买的房屋，那么无论出卖人是否又与第三人签订了合同，第一买受人都不能解除合同。
这时，可以行使合同解除权的应当是第三人。
3、拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以解除安置协议。
《解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
”即如果拆迁人将同一补偿安置房另行出卖给第三人的情况下，被拆迁人可以请求解除合同。
因补偿安置房的价格通常会高于被拆迁的房屋，被拆迁人要向拆迁人支付相应的差价，因此，被拆迁人在请求解除合同时，还可以要求拆迁人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
被拆迁人行使这一解除权利应当具备的条件是：(1)必须是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换的形式订立拆迁补偿安置协议;(2)在补偿安置协议中明确约定补偿安置房屋的位置、用途;(3)拆迁人将同一补偿房屋另行出卖给第三人。
4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，将同一房屋出售给买受人的，买受人得知情况后可以请求确认合同无效或者解除合同。
《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
”根据《担保法》第四十九条之规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
”因此，如果出卖人在与买受人签订合同时，只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经被抵押的事实，那么买受人得知后，就可以请求人民法院确定合同无效，并可以要求出卖人承担赔偿责任。
很显然，根据抵押权优先的原则，买受人购买这样的房屋，其的权益是无法得到保障的。
根据《商品房销售管理办法》第十条之规定：“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
”该条属禁止性规定，因此，如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，将同一房屋又出售给买受人的，那么买受人知情后可以解除合同。
根据《解释》第七条之规定，被拆迁补偿安置人享有优先取得房屋的权利。
在这样的情况下，买受人购买该房屋的权利是无法得到保障的，因此，买受人知情后也可以请求解除合同。
但是应当注意，买受人行使解除权应以合同的目的无法实现为条件，如出卖人在与买受人签订合同后，已经通过合法的途径解除了先前与他人订立的合同，或者对被拆迁补偿安置的人已经另行做了妥善的安排，不会对买受人实现合同的目的造成障碍，那么买受人就不能解除合同了。
5、其他商品房权利存在瑕疵，买受人可以解除合同的情形。
主要指出卖人所售的商品房违反了法律、行政法规禁止性规定，买受人可以请求确认合同无效，如被司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;被依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书等。
(二)因房屋面积误差过大，买受人可以请求解除合同。
《解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条均规定，在合同无约定的情况下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，误差比绝对值超出3%的，买受人可以解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。
买受人行使这一解除权时应当注意，首先看合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约定的则按上述的规定处理。
出卖人有时为了降低交易风险，会利用买受人缺乏经验和法律意识的淡泊，在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定，因此，买受人在签订合同时应予注意。
(三)因房屋质量不合格，买受人可以请求解除合同的情形及条件。
1、因房屋主体质量不合格时，买受可以请求解除合同。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。
”《商品房销售管理办法》第三十五条对此也有同样的规定。
《解释》第十二条则规定的更为全面，该条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”《解释》将因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形也囊括在买受人可以解除合同情形当中。
很显然，买受人购买这样的房屋，连基本的人身与财产安全都无法得到保证，理所当然允许其解除。
买受人行使这一解除权的条件必须是因房屋的主体结构质量不合格，并且这一结论得到有资质部门的认可。
如果仅仅是房屋墙面有细小的裂纹等非主体结构质量不合格的原因，买受人请求解除合同的，法院将不予支持。
此时如果房屋尚在保修期内，买受人可以要求出卖人承担修补并承担相应的赔偿责任。
2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。
《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”应注意，该解除权的行使不以房屋主体结构质量不合格为条件，而是以房屋质量达到严重影响买受人的正常居住使用为条件。
房屋质量是否已达到严重影响正常居住使用，笔者认为，也应当以有资质部门的鉴定结论为准，否则易造成解除权的滥用。
(四)出卖人变更规划设计，买受人可以请求解除合同。
《商品房销售管理办法》第二十四条规定，出卖人经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由出卖人承担违约责任。