苏州金鸡湖项目产品深化建议及营销推广报告42页-1.7M
[经典资料]江苏苏州房地产项目营销推广思路汇报_199P
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营销推广思路汇报
一个城市的
高新区
鑫苑 心愿
古城区
吴中区
［国际城市花园］
［景园］
［湖岸名家］
5654个家庭的
［国际城市花园］ 21.4万方 2434户 ［景园］ 8.28万方 954户
鑫苑 心愿
［湖岸名家］ 20.2万方 2266户
CONTENTS目录
【市】篇——市场比较研究 【势】篇——竞争优势营造
【谋】篇——营销推广谋略
【攻】篇——营销推广攻略
【市】篇
市场竞争分析
“知己知彼者，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负； 不知彼，不知己，每战必殆。” ——《孙子兵法》
详细的专题市场研究报告 请详阅我司另行提交的
［鑫苑苏州项目市场研究报告］
哪些项目在影响景园？
【竞案比对分析】
竞争区域界定 推售及去化分析 产品分析
竞案比对分析
［存量分析－按面积］
存量 楼盘名称 中天品苑 金品家园 恒润新新家园 御庭苑 合计 79 74 153 90㎡以下 90-144㎡ 119 91 318 189 717 23 40 26 54 144-180㎡ 2 15 28 180㎡以上 合计 121 134 397 312 964
分析： 从存量房源面积分析，各竞争项目存量房源面积主要集中在90-144平米之间， 90平米以下存量房源较多，大面积产品市场供应量较少，存量房源相对较少。
竞案比对分析
［存量分析－按房型］
多层 楼盘名称 一 房 二 房 三 房 四 房 1 8 2 7 五房 及复 式 一 房 二 房 小高层 三 房 四 房 五房 及复 式 一 房 二 房 高层 三 房 四 房 五房 及复 式 本 月 存 量 12 1 1 5 13 4 39 7 9 5 4 2 7 11 5 1 5 31 2 96 4
金鸡湖商业项目决策定位报告(中原地产)--房地产开发项目市场营销策划方案
住宅价格（元/平方米）
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2000
5225 3910 4370 1830 2336 2916
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
住宅价格（元/平方米）
最有价值房产策划2000案
房产价格与城市指数的关系
商业项目供应量
300 250 200 150 100
50 0
2000
商业供应量（单位：万方）
240 264
55
60
65
59
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
商业供应量（单位：万）
最有价值房产策划2000案
住宅与商业价格对比图
8000 7000
图二：与收入的关系
居民收入与房价的关系 住宅价格（元/平方米） 居民收入（元）
20000 15000 10000
5000 0 2000
10151 1830
10617 2336
12361 2916
14451 3910
16276 4370
18243 5225
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
最有价值房产策划2000案
房产市场价格走势预测
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2000
9200
8125
7280
4160
4800
5000
5500 3910
6250 4370
5225
5530
6000
1830 2336 2916
苏州金鸡湖调查总结报告[1]1
![苏州金鸡湖调查总结报告[1]1](https://img.taocdn.com/s3/m/d5b183aa16fc700aba68fc31.png)
在了解了金鸡湖的基本资料之后，开始对金鸡湖的设计理念进行调查和分析，搜集了多方资料之后，现对金鸡湖的设计分析整理总结如下：金鸡湖景观设计的核心内涵有二：一是表现苏州古城的历史文化内涵，二是力挺一个现代化国际都市的建设目标。
景观设计在尊重苏州传统历史文脉的基础上，将旧城与新城、商业与娱乐，生活与教育功能结合起来，在苏州的新城与旧城之间建立连接过去与未来艺术与建筑、山体与水体、城与乡，本土与世界的象征性链接金鸡湖的设计特色我认为有以下几点：1、具有生态关怀的设计：金鸡湖的景观设计遵循"斑块·廊道·基质"模式：①湿地斑块——芦苇荡，位于波心岛与北岸陆地相连处，用于净化水质；②自然植物斑块——望湖角，用于保护本地植物及鸟类；③湖滨大道——位于湖西人工坡地绿化公园；④金鸡湖面——用于鱼类、水生鸟类、水生植物的保护。
建立的廊道为：①水面——同时又是一个巨大的廊道，以联系各主要斑块；②道路系统——沿湖有较稠密的车行、步行系统，是连接相邻斑块的一些线性走廊。
2、体现人文关怀，贴近自然的设计：金鸡湖的8个景观区虽各具特色，但有一个共同的特征，就是岸线全部开放，呈现"岸线共有，还于大众"的国际人文主义特色。
在滨湖大道的景观设计中，十分注意人们在区域内游览休憩时的舒适、便捷与安全性，沿湖步道系统分为上、下两个层次，其间的高差为90cm，起到了隔而不断、步移景异的效果。
区域内背景音乐系统的设计，配置自然石头造型的音乐灯箱分布在所有沿途步道园林路侧，声、色、形、势自然浑成，畅游其中，隐约的"丝竹之声"萦绕耳侧，亲切感人。
区域内几乎所有的硬质花岗岩大道均考虑了残疾人坡道和盲道的无障碍设计，自成体系，使弱势群体成员也能轻松的到达湖边的任何地方，欣赏美丽的湖光景色，感受自然气息；而区域内的公厕系统设计，一色精致的小品建筑，充分考虑了和不同环境的融合和总体的协调，位置隐蔽，材料随机，体现出浓浓的人文主义特色。
苏州营销策划书3篇
苏州营销策划书3篇篇一苏州营销策划书一、项目概述苏州是中国历史文化名城之一，拥有丰富的旅游资源和独特的文化底蕴。
本项目旨在通过营销策划，提升苏州的知名度和美誉度，吸引更多游客前来旅游观光，促进苏州旅游产业的发展。
二、市场分析1. 目标市场：国内和国际游客，特别是文化爱好者、历史爱好者和家庭游客。
2. 市场趋势：随着人们生活水平的提高和旅游观念的转变，越来越多的游客倾向于选择文化底蕴深厚、历史悠久的旅游目的地。
三、项目创意1. 主题旅游：推出以苏州园林、苏州水乡、苏州古城等为主题的旅游产品，满足游客对苏州不同文化元素的需求。
2. 文化体验：举办各类文化活动，如苏州评弹、昆曲表演、传统手工艺制作等，让游客深度体验苏州的文化魅力。
3. 特色美食：推广苏州特色美食，如松鼠桂鱼、阳澄湖大闸蟹等，打造美食旅游品牌。
四、营销策略1. 线上推广：利用社交媒体、旅游网站等平台进行宣传推广，吸引目标客户群体。
2. 线下推广：在重要客源地城市举办旅游推介会，设立旅游推广中心，提高苏州旅游的知名度。
3. 合作营销：与旅行社、酒店等相关企业开展合作，共同推广苏州旅游产品。
4. 事件营销：举办各类旅游活动，如苏州旅游节、文化艺术节等，吸引游客关注。
五、项目实施计划1. 筹备阶段：完成项目策划、市场调研等工作。
2. 推广阶段：开展线上线下推广活动，提高苏州旅游的知名度和美誉度。
3. 执行阶段：按照项目计划，组织实施各项活动，确保活动顺利进行。
六、项目预算本项目预算共计[X]万元，主要用于宣传推广、活动组织、人员培训等方面。
七、风险评估与对策1. 市场风险：旅游市场受多种因素影响，如宏观经济环境、政策法规等。
对策：密切关注市场动态，及时调整营销策略。
2. 竞争风险：苏州旅游市场竞争激烈，同类旅游产品较多。
对策：不断创新旅游产品，提升服务质量，增强竞争力。
3. 安全风险：旅游活动中存在一定的安全隐患。
对策：加强安全管理，制定应急预案，确保游客人身财产安全。
苏州园区东湖地块营销策划方案(PPT 41页)
今日
“刚柔交错，天文也；文明以止，人文也。观乎天文，以察时变，以 化成天下。”
——《周易·贲·彖》
“文化是文明形成的生活的方式。”
——胡适
将来
一种苏州居住文化的回归
——中海苏州项目倡导
“文明地栖居”
今日 “
理念分析
从城市发展方向来看：
苏州由老城——湖西——湖东逐渐推移发展。
今日
“
产品定位
中国苏州 将来
新江南湖畔人文大宅
今日 产品定位阐述：
中国苏州/新江南湖畔人文大宅
将来 跳出园区和湖景等共享资源做定位，将开发理念提升到创新城
市文明和延续城市文脉的高度 新江南主要体现在 建筑形体上的现代和景观文化上的传承。
人文大宅其实是对苏州传统居住文化的延续 和再创造
承文明者成天下
苏州——是当之无愧的最佳文化载体。
人的观念在变
传统文化呼唤创新，中海要做应该是——
居住文化的复兴和
城市文明的再创造
今日开发理念定位：
文化房产缔造商
将来
我们的产品创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随 社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出 全新的“第二居住”体系。项目的价格比别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均 不亚于别墅，其文化内蕴更非别墅所能及。
苏州的文化经历了三个兴盛期，春秋、六朝，最盛是明清。这一时期苏州的园林、
工艺、戏曲等等文化的精髓慢慢积淀、发展、然后定型。
以评弹和昆曲为代表的戏曲文化，以园林和苏州古代民居为代表的建筑文化，以苏绣、
刻丝年画和绘画等为代表的工艺文化支撑着苏州传统文明。
苏州环金鸡湖商圈泛shoppingmall整合招商推广策划案-81P
16683
15882 15638 14565 14451
4
5 6 7 8
苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）
泛Shopping Mall
苏州近8年三大产业的变化情况（1997～2004）
环金鸡湖
单位:万元
年份 1997 1998
研 究 创 造 价 值
第一产业产值 第二产业产值 第三产业产值 881628 880069 881409 909605 914124 936000 784566 770000 6364226 7019538 7640685 8700980 9998911 12084880 17680620 22680000 4080087 4600526 5062218 5796213 6689760 7799200 9554820 11050000
泛Shopping Mall
环金鸡湖
2004年苏州市城镇居民的恩格尔系数：40%，比上年增长2.3%，苏锡常地 区今年在恩格尔系数方面有不同程度的上升。 2004年人均收入指标：市区城市居民人均可支配收入14451元，全市农民 人均纯收入7460元，分别比上年增长16.9%和10.5%。年末城乡居民人民币储蓄 存款余额1712.27亿元，人均储蓄存款2.86万元，比上年增长14.9%，城乡居民
创 新 带 动 进 步
位于长江下游南岸的张家港港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸。
● 地势:苏州地处太湖为中心的浅碟形平原的底部，地形以平原为主，全市地势低平， 一般高程为海拔3.5至5米。东南部地势低洼，最低点低洼地在海拔2米以下。西南部 多小山丘，穹窿山主峰高351.7米，为全市最高点。
苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）
泛Shopping Mall
临湖企业公馆苏州金鸡湖李公堤国际风情商业水街案例研究分析
金鸡湖——李公堤
李公堤四期
另外结合园区占地面积广和景观特点，开发仓储超市和特色商业，满足不断导入的居住及商务办公消费需求；最终利用区域经济 优势打造苏州商业新标杆，成功引入了高端百货品牌久光百货，满足园区内中高端消费需求。
商业升级过程
基建 园区开发+办公楼
园区开发+西部住宅开发
金鸡湖CBD+东部新城开发
商业辐射能级
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
欧尚百安居开业 邻里中心新城大山开业
李公堤一期开业 圆融时代广场开业
李公堤国际风情商业水街位于苏州工业园区内的环金鸡湖金融商贸区，地理位置 优越，目前是高端特色餐饮一条街 、城市高端客户的消费场所。
李公堤国际风情商业水街（分4 期）
地理位置
苏州工业园区金鸡湖
金鸡湖——李公堤
导入模式：时尚娱乐街区+水巷邻里夜生活街区。
二期：金鸡湖李公堤1912酒吧街区： 水巷邻里于2007年12月推出，与“南京1912”合作打造了苏州第一个时尚休闲娱 乐街区——李公堤1912酒吧街区，为苏州夜生活增添了新的魅力。
金鸡湖——李公堤
李公堤三期
三期主题为望湖角，由一条异域风情的商业步行街将各主题岛及其 他业态串联起来，形成一个多功能的特色商业组合；并将“文化混 搭Street Mall ”的概念首次带入苏州，提供文化艺术、休闲、娱乐 、餐饮及特色零售等消费元素，以餐饮、休闲商业、景观商业为主 。
国际商务旅游目的地之苏州金鸡湖风景区资源调查与评价
国际商务旅游目的地--魅力金鸡湖目录一、绪言 (2)二、背景资料1.地理位置 (3)2.自然环境及其要素特征 (4)3.城镇空间组织结构 (4)4.区域交通 (5)三、资源普查及分级分析1.资源普查 (9)2.资源分级分析 (10)四、实际体验感受1.探寻风景区的优势及优化保护 (11)2.探寻风景区的劣势及解决方案 (14)五、调查总结及总体评价1.现有环境概括 (14)2.现有资源总结及总体评价 (14)3.联系实际分析提出几点修建优化意见及未来设想 (15)一、绪言1.调查区：金鸡湖景区位于江苏省苏州工业园区，总面积11.5平方公里，水域面积7.4平方公里，景区投资89.53亿元精心打造了文化会展区、时尚购物区、休闲美食区、城市观光区、中央水景区五大功能区。
金鸡湖景区八大金鸡湖八大景区景观湖滨大道、城市广场、水巷邻里、望湖角、金姬墩、文化水廊、玲珑湾、波心岛。
带来奇丽的感官之旅金鸡湖景区是中国最大的城市湖泊公园，堪称二十一世纪苏州“人间新天堂”的象征，是国内极少数对外免费开放的国家重点5A级景区之一。
2.目的：通过对金鸡湖风景区的旅游资源的调查和分析，在现有旅游资源开发利用的基础上，做出客观全面的总体评价，并进行进一步的旅游资源开发利用规划。
3.要求：在掌握金鸡湖风景区的旅游资源相关材料的基础上，运用各种旅游资源评价分析法，结合全组调查人员的思路和知识，尽可能全面而客观的做出金鸡湖风景区旅游资源的评价和规划。
3.小组成员：蔡艺坤（组长）李蓓蓓张静萍陈竹篱庄苏琳4.调研组员及工作明细表：序号工作内容参与人员小组所有成员1 实地调研及基础资料收集2 绪言蔡艺坤3 背景资料李蓓蓓2-1 张静萍2-2 陈竹篱2-3 庄苏琳2-44 资源普查及分级分析蔡艺坤3-1 3-25 实际体验感受李蓓蓓4-1 张静萍4-26 调查总结及汇总整理庄苏琳5-1李蓓蓓5-2 陈竹篱5-3 蔡艺坤汇总6.工作量：包括金鸡湖风景区与旅游资源相关的资料收集（文字、图片、表格等）、数据处理、分析总结、报告文本材料的制作等。
苏州金鸡湖景观调研
风景名胜区规划调研报告目录一、绪言二、背景资料三、资源普查及分级分析1、人文历史资源2、自然资源与特色风景区四、实际体验感受1.金鸡湖实地体验2.金鸡湖设计不足解读五、金鸡湖风景资源分类与评价图片来自网络一．绪言（1）调查区：金鸡湖风景区，位于省南部市境，金鸡湖风景区距老城区公里，南北长约公里，东西宽约公里，地处市金鸡湖开发区，水域面积平方公里。
2012年7月，全国旅游景区质量等级评定委员会正式评定工业园区金鸡湖景区为“国家5A级旅游景区（2）目的：通过对金鸡湖地区的旅游资源的调查和分析，在其现有旅游资源开发利用的基础上，做出客观全面的总体评价，并进行进一步的旅游资源开发利用规划。
（3）要求：在掌握大量地区旅游资源相关材料的基础上，运用各种旅游资源评价分析法，结合全体调查人员的思路和知识，尽可能全面而客观的做出金鸡湖地区旅游资源的评价和规划。
（4）实地调研主题：立足金鸡湖畔，探寻人间新天堂。
（5）调研组员及工作明细表：序号工作容参与人员1 实地调研及基础资料收集2 绪言3 背景资料（备注：组员排序依据学号顺序）（6）工作期限：截止到二零一四年十一月十八（7）工作量：包括金鸡湖地区与旅游资源相关的资料收集（文字、图片、表格等）、数据处理、分析总结、报告文本材料的制作、打印文本等。
（8）主要资料来源：a.金鸡湖风景区实地资料收集b.百度百科c.市规划局d.维基百科（9）成果：对金鸡湖旅游资源进行了系统分类，并作出了综合性评价。
以及五大功能区的旅游价值、环境和开发条件的定性和定量的评价，从而了解了金鸡湖五区的基本情况。
为金鸡湖旅游资源的合理开发利用规划提供了重要的参考数据和资料。
二、背景资料金鸡湖景区位于工业园区的核心景区，总面积11.5平方公里，其中水域面积7.4平方公里属于太湖的一个支脉，湖面水域开阔，是国家极少数免费对外开放的国家重点5A级景区之一。
古城位于金鸡湖左侧，环金鸡湖是市和新加坡合建的现代化新城。
某地产金鸡湖房地产项目销售策略与计划
万科金鸡湖工程——销售策略与销售方案一、销售策略(一)主题卖点诉求本案成功的关键在于充分发挥“万科〞这一深入人心的品牌优势，利用万科在全国的知名度和影响力，全力打造园区湖东乃至苏州首个真正意义上的现代中式别墅社区。
工程涵盖园区真正意义上的花园洋房〔在本案推广时称之为叠院〕、纯联排别墅、双拼别墅。
产品分类的特别以及区隔于市场同类产品的定位，使得我们的诉求重点更加明显。
本案是苏州园区迄今真正具备中式神韵和内涵的现代社区。
工程没有简单的复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，既营造出了适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。
这种扬弃式继承在全国也是凤毛麟角，是万科企业日趋成熟、研发能力日益强大的重要标志。
(二)我们的目的➢如何首先让本案的目标客群对工程产生认知和兴趣。
➢如何接着让他们了解继而产生购置欲望从而付诸行动。
为到达以上两个目的，我们的行销通路应该双管齐下：✓广度的媒体宣传✓与众不同的行销效劳然后，再通过强力的SP活动与媒体企划包装，将这两者有效地结合起来，定能到达我们预期的销售目标。
(三)广度的媒体宣传〔媒体策略〕★群众传统媒体: NP、夹报、CF、RD、楼宇液晶电视NP和夹报以?苏州日报?、?城市商报?为主，搭配本案的各种SP活动强力造势，全面铺开，形成口耳相传的效应，使本案得到广泛关注，形成饭后茶余的话题，同时也引起目标客群的关注。
CF和RD其生动的画面和悦耳的声音更容易打动人心，可以补足仅靠NP、夹报不能到达的效果。
楼宇液晶电视在繁华区域、人潮多的高级写字楼、银行、大型商场、星级酒店、高档宾馆饭店和高档住宅区的楼宇液晶电视系统播放本案VCR，可以到达提高本案知名度、提升本案档次的目的。
★影响性广告载体：高炮、大型POP、公交站台、工地围板、道旗和引导旗、拜访高炮、大型POP、公交站台、工地围板在沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、绕城高架旁设置高炮，在园区、市区主干道的醒目位置设置大型的POP看板，在园区各主干道的公交站台投放站台广告、在工地周围设置围板、售楼处广场设置看板，以提高本案知名度，塑造企业及本案形象。
金鸡湖考察报告
苏州金鸡湖考察报告班级：景观一班姓名：李卫学号：200914190114现代城市滨水带景观设计在整个景观学各类设计中无疑是最综合、最复杂，也是最富有挑战性的一类，因为它涉及的内容广泛，包括陆地上和水里的，还有水陆交接地带和濒河(湖)湿地类，这样与“景观场地规划”与“生态景观学”关系就非常密切，而这两门学问正是现代景观学内容中的核心内容。
同时，城市滨水景观带又是最能引起城市居民兴趣的地方，因为“滨(沿)水地带”对于人类有着一种内在的、与生俱来的持久吸引力，例如：中国有水有湖的城市——杭州、昆明、芜湖等；有海的城市——青岛、威海、三亚等都成了中国居民最向往的旅游和生活的城市之一。
“金鸡湖景观综合整治工程”有它特定的前提，它是在苏州市东区——苏州工业园区的中心部位，其水域面积7.38km2，比著名的杭州西子湖还大1.88km2，定位是开放的城市湖泊公园，因而它必须符合园区的总体规划，园区的总体规划是将中新合作的70km2分为三个相对独立的区域，每个区域均遵循如下规划布局原则，即从北往南依次为工业区、居住区、中心商贸区、居住区、工业区，东西向以苏州干将路的延伸线为中轴线，而金鸡湖正像串在这根轴线上的一颗明珠，根据此总体规划思路，考虑金鸡湖本身的旅游开发功能及土地开发收益平衡，最终确定将全湖及周边沿湖地区分为8个区。
金鸡湖滨水区亲水设计，亲水设计是滨河滨水设计的重点，不但要考虑防洪问题又要使得亲水设计在整个景观中的景观效果得到很好的平衡在金鸡湖的时代广场中的亲水游乐区与挑出的亲水平台使人与湖水、与远处的景观得到了一个很好地互动，使用程度非常高。
亲水系统分为了两种，一种是人们可以走到水里切身的与水结合起来，另外一种是不能下水，但是能与水保持视觉上的亲和性。
金鸡湖植物种植设计，金鸡湖整体景观设计的设计手法是与苏州老园林景观相结合达到一个传统与现代的共同体，说以在植物景观的设计中一方面要采用老园林的植物的配置手法，另一方面又得把握大的空间尺度效果，所以在金鸡湖的植物配置中采用了两种大的植物配置手法，一种是在滨河大道的行道景观采用乔灌结合排列式的种植方式，高低层次分明，不单调，又不显得突出。
苏州产品运营成功案例
苏州产品运营成功案例
苏州是中国的历史文化名城，也是一个经济发达的城市。
在这个城市中，有许多成功的产品运营案例，下面是其中几个：
1. 美团外卖
美团外卖是一家在线订餐平台，它在苏州的市场份额非常大。
美团外卖的成功在于它的定位和服务。
它的定位是提供方便快捷的订餐服务，同时它的服务也非常到位，包括订单跟踪、配送服务、售后服务等。
这些优秀的服务让消费者感到非常满意，也让美团外卖在苏州市场上占据了很大的份额。
2. 苏州金鸡湖创意产业园
苏州金鸡湖创意产业园是一个集文化创意、科技创新、商务服务于一体的综合性产业园区。
它的成功在于它的创新性和多元化。
它不仅提供了优秀的办公场所和配套服务，还提供了各种创新性的活动和项目，如创意设计展览、科技创新大赛、创业培训等。
这些活动和项目吸引了大量的创业者和企业，使得金鸡湖创意产业园成为苏州地区创业创新的重要基地。
3. 苏州园区
苏州园区是中国最早的经济技术开发区之一，也是中国最具活力和最具竞争力的园区之一。
它的成功在于它的开放和创新。
苏州园区在开放方面非常积极，吸引了大量的外资和外企，同时也为本地企业提供了更广阔的市场。
在创新方面，苏州园区也非常注重技术创新和管理创新，不断推出新的政策和措施，促进企业的发展和创新。
以上是几个苏州成功的产品运营案例，它们的成功在于它们的创新性、服务质量和开放性。
这些成功案例也为其他企业提供了很好的借鉴和启示。
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产品深化建议
七、管理服务建议
1、生活机能配备 2、交通设施的配备
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营销推广策略
一、推广主题
经过反复酝酿，本项目主题 推广语为：
“花都艺墅世家、浪漫洋房风情”
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产品深化建议
1、音乐元素景观：
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产品深化建议
2、绘画艺术景观：
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产品深化建议
3、康体休闲景观：
在组团环境中设置小型康体运动设 施，将休闲生活与康体运动紧密结合为 一体，充分体现“生活艺术化和艺术生 活”的互动模式。
第一阶段
第二阶段
2006/032006/05
四层花园 洋房ห้องสมุดไป่ตู้
100%
100%
第四阶段
100%
合计
1010
1010
13
100%
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营销推广策略
2、销售分期计划
总体的销售,还是应当遵循低开高走，小步 快走，步步高升的原则.
销售分段 时间进度 2005/112006/02 （四个月） 2006/032006/05 （三个月） 销售套数 阶段平均 销售价格 (元/ m2) 6000 总建面积 (万m2) 资金回笼 比例 总销 (亿 元)
宝名国际集团----苏州金鸡湖项目
营销推广策略
附媒体发布内容
区域媒体 公共媒体 主题活动 报纸、户外看 房展会 、路 苏州 板、车身、电 演 组织媒体举行 视 项目宣传主题 报纸、杂志、 平面媒体软性 上海 房展会、路演 活动，以借媒 报道配合 电视 体名义发布项 苏州周边 房展会 报纸、户外 目相关信息 地区 其他区域 房展会 报纸、 区域 路演
宝名国际集团----苏州金鸡湖项目
营销推广策略
方案一：
《巴黎世家》
SLOGAN：湖东法式风情艺术社区。
方案二： 《日出印象》
SLOGAN：湖东巴黎生活！
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营销推广策略
方案三：
《浪漫花都》
SLOGAN：欧式建筑艺术，花都浪 漫生活。 方案二： 《艺墅家》
SLOGAN：大艺术，大人生。
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LOGO形象图标 ：
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二、项目推广周期
1、以外同内分的建设方式进行项 目开发 2、突出开发主导产品，塑造项目 品牌及市场亮点 3、依靠前期进入市场产品之影响， 扩大项目中后期产品市场优势
1）第一道包装路线实施方式——常规出击： 第一轮次：品牌文化（项目品牌造型） 第二轮次：居住氛围（地段优势） 第三轮次：景观艺术（环境造型） 第四轮次：建筑艺术、居住文化（空间） 第五轮次：品质（客户服务）
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四、媒体推广策略
1、媒体宣传推广措施
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6、媒体费用及发布内容
根据项目整体情况来看，项目整体广告预算暂设 定为总销金额的1.0%（不包含接待中心及样板房 装修费用等，该预算比例只做参考，不作为实际 使用）
1）准备期
2）引导试销期 3）公开强销期
4）冲刺期
5）续销期
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17.50% 100%
1.43 8.23
6327
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营销推广策略
3、销售策略构想
1）阻隔战略 2）重点突破战略 3）全面攻击战略 4）强化攻击战略 5）短兵相接战略 6）促销性战略
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4、其他
项目整体景观环境围绕上述三个组 团进行艺术氛围的营造，使音乐、绘画、 康体完美的融为一体，充分展现本项目 所倡导的艺术生活氛围；另外，将建筑 架空层设计为“艺术架空层”，为艺术 渲染及艺术气息的构筑提供场所，终而 实现艺术的真正绽放。
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产品深化建议
3）功能配比
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4）景观
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产品深化建议
2、建筑户型
1）总体面积配比 2）功能比例
3）建筑说明及景观参考图中的问题
（附相关景观参考图片）
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营销推广策略
五、销售执行策略
1、销售分期计划
销售分段 蓄水期 时间进度 2005/092005/10 2005/112006/02 六层花园 电梯房 130 140~160 130 140~160 85~90 第三阶段 2006/042006/07 小高层 115左右 135左右 2006/082006/10 14个月 （其中正 式代理期 为12个 月） 200左右 联排别墅 230左右 21 301 366 65 19 170 151 235 104 59 55 76 76 1.584 398 398 4 170 2.516 366 4.9 3.92 （80%） 0.98 （20%） 0.2516 （10%） 2.2644 （90%） 2（50%） 1.2 （30%） 0.8 （20%） 1.1088 （70%） 0.4752 （30%） 100% 产品类型 面积配比 2 (m ) 套数 计划推出 总套数 总建 (万m2 ) 比例
建议在社区内形成“天然 泛会所”及“主题会所”的 双重概念定位。
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产品深化建议
“天然泛会所”的营造应具备如 下配套：
1、生活配套设施 2、服务设施
3、娱乐设施
4、医疗保健设施 5、健身设施
6、文化设施
7、智能化配置
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产品深化建议
“主题会所”的营造应具备如下 配套：
1、室内恒温泳池 2、健身房
3、乒乓、桌球房
4、咖啡阅览室 5、美容理疗室（SPA）
6、音乐、绘画厅
。。。
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产品深化建议
其他配置
1、无障碍空间设置 2、定点的公共厕所设置 3、定点的扶手、座椅设置 4、水边护栏的设置并配置救生设施 。。。
产品深化建议
五、产品形态分析
1、花园洋房
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产品深化建议
2、小高层公寓
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产品深化建议
3、联排别墅
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产品深化建议
六、配套设施建议
高效合理的宣传系统，将是项目成功销售的关 键所在，媒体推广需要“点、线、面”相结合。
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营销推广策略
2、推广主题拓展方式
1）第一展开线：区位优势 2）第二展开线：环境优势 3）第三展开线：建筑形态 4）第四展开线：居住文化 5）第五展开线：客户服务 6）第六展开线：企业形象
[苏州金鸡湖项目深化报告]
——产品深化建议\营销推广策略
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深化报告主要提纲
一、产品深化建议
二、营销推广策略
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产品深化建议
一、产品规划定位
本项目以“法国风情社区”的设计 理念进行整体规划设计，总体规划设计 思路较为适应现代社区所倡导的艺术人 文生活的物业形态。在整个社区的规划 设计过程中必须充分考虑到现代追求高 品质生活人士的心理需求及精神需求， 将项目营造的艺术性真正融入到业主的 居家生活之中，充分体现艺术生活的内 涵。
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产品深化建议
4）建筑细部
幼儿园问题 联排别墅问题 8-12小高层问题 花园洋房(即5-6层住宅)问题 色彩及艺术元素
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产品深化建议
四、景观设计建议
本项目在景观规划设计方面应充分 体现艺术氛围，在项目整体规划中融入 艺术景观环境，使整个社区更具文化和 艺术的气息，建议将社区景观分为三部 分进行营造，分别以音乐元素景观、绘 画艺术景观、康体休闲景观形成组团式 艺术环境，塑造项目的综合质素。
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营销推广策略
三、营销推广策略
1、推广策略
推广线路：
一条主线
以销售为一条主线，贯穿整个营销工作。 两条包装线索 常规和非常规两条包装线路围绕销售有 层次的展开。