显失公平的理由不成立,依法承担违约责任

2007年4月26日，徐某和杨某签订了一份房地产买卖合同，合同约定杨某通过中原地产向徐某购买其所有的位于深圳市罗湖区东门中路的一套房产，转让成交价为人民币113万元整。定金5万元整为第一部分楼款，余款108万元整为第二部分楼款，通过银行按揭贷款方式支付。买方须在2007年5月20日前支付首期款，并存入经纪方指定账号托管。首期款为房价余款与银行承诺贷款金额的差额。《银行贷款承诺函》承诺贷款的金额为人民币82万元整。

买签订合同当日杨某向徐某支付了定金伍万元，于2007年5月23日向徐某支付了部分首期款135000元。此后，杨某一直未补足首期款。而徐某已按合同约定，办理了公证赎楼等手续。经中介公司及徐某与杨某多次协商，三方于2007年6月15日签订了解除《房地产买卖合同》协议书，协议约定：三方自愿解除此前签订的《房地产买卖合同》，卖方根据上述合同已收取并由经纪方托管之定金人民币伍万元整，由卖方收取。基于经纪方已提供之服务，买方向经纪方支付叁万伍仟元整为服务费用，于签订本协议之当日支付。自本协议生效之日起，买卖双方不得再为此而向对方或经纪方进一步追究责任或要求赔偿损失。

此后，杨某以受到欺骗、协议显失公平为由，向法院提起诉讼，要求撤销《解除房地产买卖合同协议书》，并要求徐某返还5万元定金。

【本案焦点】

三方签订的《解除房地产买卖合同协议书》内容是杨某对自己违约责任的合理承担还是显失公平。

【显失公平和定金罚则】

一、显失公平的法律规定

1、《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销;

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

2、《民法通则》第59条规定：民事行为显失公平的，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤消。

3、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”

二、定金罚则的法律规定

定金，指确保合同的履行为目的，由合同当事人给付给另一方金钱或者其他代替物。我国《担保法》的第89条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，这就是定金罚则。

【律师代理意见】

我所律师接受被告徐某委托代理此案。我所律师仔细查阅了对方提供的证据材料及我方委托人提供的证据，确定以下几个事实：一、合同约定杨某应于2007年5月20日前付清首期款，首期款为合同约定的第二部分楼款即108万元与银行承诺贷款金额82万元之间的差额。而杨某在合同约定的期限内仅支付了135000元，还有125000元的首期款未支付;二、杨某未提供任何证据证明其与徐某及中介公司签署解除协议时受到徐某或中介公司的欺骗;三、协议内容与法律规定的违约方应承担的违约责任相适应，协议约定的各方权利义务对应买卖合同约定的各方权利义务，不存在权利义务失衡的情形。

律师就以上事实向法院发表了代理意见，表明因杨某自身的违约行为导致原合同无法履行，各方在平等协商一致的前提下签署的解除协议是杨某对自身违约责任的承担，也是守约方对其承担违约责任方式的接受。协议内容真实、合法、有效。

【法院判决】

法院采纳了代理律师的意见，一审判决驳回原告杨某的诉讼请求。杨某不服提起上诉，二审法院查明事实后，维持原判。

【案件启示】

任何一个具有完全民事行为能力的公民在进行财产交易等民事活动时，应尽到对客观事实的注意义务，明确自己签署的可能发生法律效力的文件中约定的权利义务，谨慎完整的履行义务，合法有据的主张权利，必要时应咨询法律专业人士，避免不必要的冲突和利益损失。