江苏省房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试试卷
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
l4、判断题 投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定，按待开发房宅产价值的一定比率测算。
（ ） 本题答案： 5、判断题 开发经营期的起点是取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价作业期。
（ ） 本题答案： 6、多项选择题 下列关于开发经营期说法正确的有（ ）。
A.开发经营期可分为开发期和建设期 B.开发期的起点与开发经营期的起点相同 C.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间 D.在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止 E.开发经营期是指开发项目自开工到竣工的时间 本题答案： 7、单项选择题 某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，如果对宾馆姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，勇可以选择该块土地的用途为（）。
A.兴建公寓B.兴建写字楼C.兴建宾馆D.难以确定本题答案：8、单项选择题下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。
A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案本题答案：9、判断题后续必要支出及应得利润=后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润。
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共45题）1、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】 D2、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】 B3、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】 A4、津液在体内流注输布的通道是A.经络B.腠理C.三焦D.脉道【答案】 C5、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 B6、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。
A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】 D7、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。
A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】 A8、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】 D9、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】 C10、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热C.风D.燥【答案】 D11、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功能落后电梯的重置成本为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为( )万元。
A.29B.35C.67D.73【答案】A【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。
该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+(100-80)=29(万元)。
实际上是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用(采用重建成本的时候，如果采用的是重置成本，则这部分只有单独增加的费用)。
参见教材P324～325。
2、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
( )【答案】×【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
参见教材P338。
3、[试题]带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。
( )【答案】×【解析】本题考查的是统一财产范围。
调整的基本思路是，将带有债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格。
不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。
参见教材P185。
4、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
2025年江苏省房地产估价师理论与方法估价报告的形式试题
江苏省房地产估价师《理论与措施》：估价汇报的形式试題本卷共分為2大題50小題，作答時间為180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择題（共25題，每題2分，每題的备选项中，只有1个事最符合題意）1、流通汇总货币需要量等于。
A：(一定期期待售的商品数量-单位商品价格)／货币流通次数B：(一定期期待售的商品数量+单位商品价格)／货币流通次数C：(一定期期待售的商品数量×单位商品价格)／货币流通次数D：(一定期期待售的商品数量-单位商品价格)×货币流通次数E：执行层的组织协调2、房地产最重要的一种特性是__。
A．位置固定性B．适应性C．异质性D．寿命周期長3、甲乙物业10月的价值均為1100万元。
估计10月甲物业的价值為1200万元和1000万元的也許性均為50%，乙物业的价值為1300万元和900万元的也許性也均為50%。
甲、乙物业投资风险比较的成果是__。
A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相似D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。
土地使用年限為40年，建筑物的经济寿命為35年，评估時该建筑物的折旧年限应取__年。
A．35B．45C．48D．505、某估价汇报中采用收益法评估估价对象价值，估价成果偏高，其原因也許是。
A：空置率偏小B：运行费用偏大C：收益期限偏短D：酬劳率偏高E：工业用地的监测点评估价格6、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。
A．概算指标B．概算定额C．预算定额D．施工定额7、某建筑物实际通过年数為，经估价人员現场观测该建筑物剩余经济寿命為46年，该建筑物经济寿命為50年，残值率為2%，用直线法计算该建筑物的成新率為（）。
A．80%B．82%C．83%D．92%8、某套住宅建筑面积為100m2，套内建筑面积為92m2，使用面积為80m2，每平方米使用面积的价格為3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格為__元。
2023年房地产估价理论与方法真题及答案
《房地产估价理论与措施》试卷一、单项选择题（共35题，每题1分、每题旳备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号）1、评估征收房地产导致旳停产停业损失，属于（）业务。
A．老式价值评估B．价值分派C．有关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中合用于房地产抵押估价，而不合用于都市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产旳价值，合用旳估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）旳需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收赔偿4、某出租写字楼旳完全产权价值为万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40 B．400 C．1800 D．36005、某地区各项基础设施开发旳正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"旳正常费用为（）元/㎡A．98 B．102 C．108 D．1166、某居民于1月购置了一套建筑面积为100㎡旳住宅，单价为5000元/㎡。
若当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则12月该套住宅旳自然增值额为（）元。
A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不一样，又与商标等无形资产不一样，是（）旳结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房旳价格为5 000元/㎡，出租旳年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险赔偿为现房价格旳3%。
该期房目前旳价格为（）元/㎡。
A．4395 B．4486 C．4636 D．48509、某宗房地产未设置法定优先受偿权利下旳价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产旳抵押贷款额度为（）万元。
房地产估价师考试估价理论与方法(试卷编号261)
房地产估价师考试估价理论与方法(试卷编号261)1.[单选题]关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的（）。
A)开发经营期可分为建设期和经营期B)建设期的起点与开发经营期的起点相同C)经营期可具体分为销售期和运营期D)建设期和经营期不会重叠答案:D解析:本题考查的是后续开发经营期。
在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重香。
参见教材P330。
2.[单选题]关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。
A)静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B)动态分析法中要进行现金流量预测C)静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D)动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案:C解析:本题考查的是后续开发的必要支出。
动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
3.[单选题]【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的（）。
A)估价目的本质上由委托人的估价需要决定B)估价时点由估价目的决定C)估价对象由委托人和估价目的决定D)价值类型由估价师决定答案:D解析:本题考查的是确定估价基本事项。
D选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。
4.[单选题]当人口数量增加时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会下落。
A)减少，减少B)增加，减少C)减少，增加D)增加，增加答案:B解析:本题考查的是人口因素。
房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。
5.[单选题]下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（ ）。
2022年房地产估价师原理与方法考试真题及答案
2022年房地产估价师原理与方法考试真题及答案一、单项选择题〔共35题，每题1分。
每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号〕1.关于房地产估价误差的说法，错误的选项是〔〕。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差2.关于房地产估价结果的说法，错误的选项是〔〕。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进展交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业程度和职业道德的影响3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是〔〕。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法4.以下引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是〔〕。
A.该商业房地产所在地区经济开展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业效劳企业【答案】D【解析】此题考察的是保值增值。
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
参见教材P65。
5.以下估价对象区位状况的描绘中，不属于位置状况描绘的是〔〕。
A.估价对象间隔机场35公里B.估价对象面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D【解析】此题考察的是房地产区位状况描绘。
房地产区位状况描绘中的位置描绘包括坐落、方位、与相关场所的间隔、临街状况、朝向、楼层。
参见教材P78。
6.以下影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是〔〕。
房地产估价师考试试题：《理论与方法》
房地产估价师考试试题：《理论与方法》房地产估价师考试试题：《理论与方法》1、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。
A、概括性B、描述性C、理论性D、准确性2、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是( )。
A、出租的房地产B、自用的房地产C、餐饮的房地产D、营业的房地产3、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。
A、公正B、公平C、公开D、估价对象的合法权益4、现实中土地的'使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。
A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、在房地产权利中，属于用益物权的是( )。
A、自物权B、划拔土地使用权C、抵押权D、租赁权6、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0、8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5、0，楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价( )万元。
A、78B、882C、1210D、12727、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。
A、4400B、4409C、4445D、44558、不是影响房地产价格的区位因素是( )。
A、位置B、交通C、人文D、环境9、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。
A、富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B、完全弹性、单一弹性、完全无弹性C、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D、富有弹性、单一弹性、完全无弹性10、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。
A、存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量B、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C、存量+新开发量+空置房量-拆毁量D、存量+新增竣工量-拆毁量答案：1、A 2、C 3、D 4、D 5、B 6、D 7、C 8、C 9、D 10、A。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是( )。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D【解析】本题考查的是开发完成后的价值。
选项A正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;选项B正确，投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;选项C正确，假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;选项D错误，在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。
参见教材P349。
2、[试题]同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。
( )【答案】对【解析】房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
3、[试题]一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合【答案】D4、[试题]估价业务应当由估价机构统一接受委托、统一收取费用;估价师也可以个人名义承揽估价业务。
( )【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。
估价委托应由估价机构统一受理、统一收费;估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用。
参见教材P400。
5、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。
( )【答案】×【解析】本题考查的是直接资本化法概述。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题(最新版)_0.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 未来开发完成后的房地产价值可以用（ ）方法求取。
A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.市场法 本题答案：B, C, D 本题解析：成本法基于生产费用价值论，既不能用来预测，也不能用来比较。
2、单项选择题 假设开发法更深层的理论依据，类似于（ ）。
A.适合原理 B.地租原理 C.均衡原理 D.预期原理 本题答案：B 本题解析：暂无解析 3、判断题 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的实际价值。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 4、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。
A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高本题答案：A, B本题解析：暂无解析5、多项选择题现金流量分为（）。
A.现金流入量B.现金流出量C.毛现金流量D.净现金流量本题答案：A, B, D本题解析：没有毛现金流量。
6、判断题在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。
（）本题答案：错本题解析：在有预售的情况下，销售期与建设期可能重合。
7、判断题开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
（）本题答案：对本题解析：暂无解析8、判断题评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试卷及答案
4．房地产供应有限特性的本质是〔 〕 A．土地的总量有限 B．房地产的不行移动性 C．房地产的独一无二性 D．房地产的价值量大 5．以下土地状况中，不属于士地权益状况的是〔 〕 A．土地运用期限 B．土地运用管制 C．土地面积大小 D．土地权利性质 6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1010 万元同时还有一笔贷款成数由 50％，余额为 1010 万元的抵 押贷款，该在建工程的再次抵押价值为〔 〕万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业 用逾的沿街厂房改造为假设干个小商铺出租，某估价机构承受托 付以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进展评估。这种
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D．15625 14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元 /m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖 中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费 为正常成交价格的 3.9％。假设买卖双方又重新约定买卖中涉及 的税费全由买方负担，并在原价根底上相应凋整买方付给卖方的 价格，那么调整后买方应付给卖方的价格为〔 〕元／m2。 A．2585 B．2393 C．2955 D．2964 15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙 别墅的成交价格为 8000 元/m2，装修标准为 1010 元／m2〔甲别墅 的装修标准为 800 元／m2〕，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条 件下，单价比甲别墅高 10％，假设不考虑其他因素，那么通过乙 别墅求取的比准价格为〔 〕元／m2。 A．7020 B．7091 C．7380 D．8580 16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。
A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。
A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）判断题1.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。
参见教材P338。
2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。
() 『正确答案』√『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。
假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。
参见教材P339。
3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。
在实际估价中应优先选用动态分析法。
参见教材P341。
4.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
参见教材P338。
5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法适用于在建工程的估价。
参见教材P338。
6.如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
2015年下半年江苏省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的含义考试题
2015年下半年江苏省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的含义考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。
A：2 020．80B：2 214．29C：2 336．45D：2 447．37E：工业用地的监测点评估价格2、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。
A：超出了估价机构业务范围的估价业务B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D：承接后出现很大执业风险的估价业务E：工业用地的监测点评估价格3、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。
A．居住人口规模B．居住户数规模C．用地规模D．建筑规模4、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月5、合法建造房屋的物权自__产生效力。
A．记载于不动产登记簿时B．颁发房屋权属证书时C．申请房屋所有权登记时D．事实行为成就时6、某综合楼总建筑面积为10 000 ㎡；其中可出售的居住建筑面积为7 000 ㎡，可出租的商业建筑面积为1500 ㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房。
该综合楼的有效面积系数为。
A：80％B：90％C：85％D：95％E：借款合同7、估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2005年1月1日的收益价格为。
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江苏省房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。
A．一定大于B．一定小于C．一定等于D．可能没有明显严格的数学关系2、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。
A．安装组合情况B．冷凝器冷却方式C．设备设置情况D．所用介质3、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。
A：经济成本B：机会成本C：会计成本D：补偿成本E：工业用地的监测点评估价格4、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同5、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为．(2005年试题)A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E：借款合同6、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。
则该旧办公楼的价值为万元。
A：1 005．34B：1 006．61C：2 005．34D：2 006．61E：工业用地的监测点评估价格7、下列说法正确的是__。
A．抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B．抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C．预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为D．在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为8、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。
A．不变，增加B．下降，增加C．上升，减少D．下降，减少9、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。
若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。
A．100B．111C．112D．11810、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】A：15年B：16年C：17年D：20年E：工业用地的监测点评估价格11、关于房地产估价误差的说法，错误的是。
A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E：工业用地的监测点评估价格12、划定城市规划紫线的作用是确定。
(2008年试题)A：绿地控制范围B：历史建筑保护范围C：地表水保护范围D：城市基础设施用地控制界线E：房地产估价机构必须加盖公章13、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】A：1．67％B：2．33％C：2．75％D：3．33％E：工业用地的监测点评估价格14、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。
A．判断提问B．多项选择C．单向选择D．书面提问15、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。
A．拍卖实践B．拍卖过程C．拍卖实务D．拍卖行为16、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。
下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。
A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费17、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。
A．购买价格B．容积率C．权益投资比率D．空置率18、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：6825万元B：6866万元C：6203万元D：6713万元E：工业用地的监测点评估价格19、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。
A．公开市场价值B．谨慎价值C．快速变现值D．投资价值20、__是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。
A．房地产经纪B．房地产咨询C．房地产评估D．房地产开发21、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。
A：平等B：自愿C：有偿D：无限期E：房地产估价机构必须加盖公章22、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。
该可比实例在2004年10月末的价格为。
A：2648元／㎡B：2688元／㎡C：2708元／㎡D：2734元／㎡E：工业用地的监测点评估价格23、修建性详细规划应当符合__规划。
A．控制性详细B．区域C．近期建设D．分区24、个人住房公积金贷款利率于每年，按相应档次利率确定下一年度利率水平。
A：1月1日B：3月31日C：6月30日D：12月31日E：执行层的组织协调25、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。
A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产转让最主要的特征是__。
A．房地产转让需要资金投入B．房地产转让实施申报制度C．房地产发生权属转移D．只有符合条件的房地产才能转让2、基础设施建设费包括__的建设费用。
A．自来水B．污水C．煤气D．热力E．电信3、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。
A．2290.91B．2326.41C．2344.16D．2308.664、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。
A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书5、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。
A．同质偏好B．同形偏好C．集群偏好D．分散偏好E．心理偏好6、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。
A．平均利润率B．资本供求状况C．通货膨胀率水平D．资金成本7、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。
(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物8、不属于长期趋势法的方法是__。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．时间顺序法D．预测法E．指数修匀法9、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有__。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价C．房地产估价是为委托人提供价格保证D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术10、从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率__一般物价的上涨率。
A．高于B．等于C．低于D．不确定是高于还是低于11、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。
A．3790元/m2B．4238元/m2C．4658元/m2D．4663元/m212、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。
A：有限责任原则B：无限责任原则C：股份有限原则D：平等原则E：不平等原则13、宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有。
A：剥购买经济适用住房提供优惠利率B：提高法定存款准备金率C：在公开市场卖出政府债券D：规定商业银行最高贷款额度E：提高再贴现利率14、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。
A．深度百分率B．资本化率C．收益率D．物价指数E．其他价格修正率15、住房公积金管理的基本原则包括。
A：住房公积金管理委员会决策B：住房公积金管理中心运作C：银行专户D：财政监督E：社会监督16、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则__。