链家地产-经纪人培训手册P9

第一章过户流程
过户流程：
1.交易所优惠性住房审批（商品房、交易房除外）
2.查档
3.复印
4.交契税个人所得税
5.二手房资金监管
6.取号到窗口办理过户手续
7.缴纳交易费工本费
8.带买卖双方到银行打余款
9.过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份
10.十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成
1-1通过房产证确认交易房产的实际情况
○1交易
○2继承交易卖方需交20%‘继承与赠与税’
○3福利房改集资经济适用以房产证发证日期，满三年才能上市交易
危改房解危解困房一套上市满三年就要补差才能上市交易补差价（评估方法）：（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80%
一次税都没交卖方按评估价交8.55%税买方再正常交税
1-2看房产证内的具体信息
看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款（注：只有贷款还清之后此房产才能进行交易）
他项权证：是专门贷款人持有的。

（如果房产要交易，必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。

）
2-1 房屋档案查询
确定
○1房屋有无抵押
○2贷款是否还清
○3户主姓名是否与身份证一致
○4房屋确切建筑年代
○5确定2000年后的房屋是否有交过维修基金
维修基金=面积*50元
○6福利房与非福利房（是否具有2套福利房）
问题：如果具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价
补差价=现在评估价—当年房价
补差总额=补差价+税
特例补充：夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。

（一套是先继承再补差。

继承房改，析产一样。

两套是先补差再继承。

政策总变，以政策为
准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期
3-1 房价评估交税过户费
首次购房90平米以下契税1% 个人所得税1%
税90-140平米契税1.5% 个人所得税1%
二次购房契税3 % 个税1 %
营业税5.6%
印花税5元每平方6元交易费80工本费（管委会90）
备注：140平米以上不给开首次，140平米以内不满5年交全额营业税，140平米以上不满5年交全额营业税，满5年交差额营业税。

4-1 资金监管
资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为，为保证买方和卖方不发生资金纠纷。

按税票监管。

5-1 摸号业务办理
需携带手续
卖方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、维修基金票
买方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房款（必须带银行卡）、首次证明6-1 银行转帐
15天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。

买方取房产证，卖方取监管资金
7-1 签订买卖合同
8-1 缴纳过户
9-1 双方留存资金监管协议
第二章税费计算
楼层系数
一层二层三层四层五层六层七层
2 1.1 0.9
3 1.1 1.15 0.75
4 1.1 1.1
5 1.05 0.7
5 1.12 1.15 1.13 0.93 0.67
6 1.12~1.2 1.16 1.15 1.02~1.0 0.9~0.8
7 0.65~0.62
7 1.2 1.16 1.15 1.05 0.96 0.86 0.62
石河子市普通住房交易基准价
房屋坐落位置（小区）交易基准价（元/平方米）
2600
40（天富名城）、41（阳光丽景）、50（东方
花园）、58、59小区、高层
2200
1、12（幸福路南）、13、23、24、39、48
小区（东苑夏威夷）、51、香格里拉小区
2000
2、3、14、22（幸福路南）、25、金城花园、
翠微园、东明新村、32、33、39伯爵、48
小区（玫瑰园）、56、57小区
1800
4、6（东区）、11、12（幸福路北）1
5、1
6、
17、20、21、22（幸福路北）、26、30、34、
翠园新村、42、63、64小区
1600
5、6（西区）、7、8、29、37、38工1、工
2、工
3、棉纺厂区、毛纺厂区、西公园区
1200
农科院内、蔬菜批发市场、化工厂区、龙泉
小区、各小区砖结构平房
1、高层系数：高层住宅的7层以下按一类房取值、7层以上（含7层）每层加30元/平方米。

2、计税价=基准价×楼层系数×折旧率×面积×税率
门面房交税必须评估。

第三章贷款知识
贷款流程：
1.收集客户提交资料
2.带资料去银行初步审核
3.评估房屋价值
4.带买卖双方至银行签字提交贷款
5.贷款批下后过户
6.通知买卖双方约定时间过户
7.买方到银行取贷款抵押合同至交易所办理抵押
8.查档
9.复印
10.取号到窗口办理抵押业务，买方留存受理通知单
11.七个工作日后交易所取房产证和他项权证
12.他项权证送银行等放款
○1.哪些人能办理贷款
对象：工作稳定，有固定收入，有一定的还贷能力。

○2.二手房抵押贷款能贷多少
决定因素：1.评估公司评估房价
2.银行评估贷款人还款能力的大小
3.贷款人月均收入
4.房龄
○3.贷款利率是多少查贷款利息计算表
○4.贷款花费是多少：评估费工本费置物保管费保险费贷款佣金1% 邮储银行贷款需提交资料
卖方需提交资料：
1.夫妻双方身份证正反面复印件
2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4.房产证正副本正反面复印件
5.百花村邮局开户折子复印件
备注：以上复印件全部一式两份。

买方需提交资料：
1.夫妻双方身份证正反面复印件
2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4.有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记
5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口需打印一年，个体需打印一年）
6.大专以上学历需提供毕业证复印件
7.售房合同、定金收据复印件
8. 百花村邮局开户折子复印件
备注：如买方是石河子以外户口，还需提供派出所、居委会、街道办事处出据的三年以上长期居住证明，一年以上社保证明。

以上复印件全部一式两份。

中国银行贷款需提交资料：
卖方需提交资料：
1．夫妻双方身份证正反面复印件
2．夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3．结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4．房产证正副本正反面复印件
5．中行卡复印件
贷款额度
中国银行二手房贷款评估价60%（五六楼50%），抵押贷款评估价50%
工商银行二手房贷款评估价70%，抵押贷款评估价60%
邮政储蓄二手房贷款评估价60%，抵押贷款评估价60%
公积金全款付完后按税票和评估报告价格贷60%
买方需提交资料：
1.夫妻双方身份证正反面复印件
2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4. 有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记，土地承包的提供当年的土地承包合同。

5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口、个体及土地承包的需打印一年）备注：如买方是外地户口，还需提供缴纳一年以上社保的社保证明。

贷款要求及缴费情况
中国银行
建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同(75.5亩以上当年合同可贷)。

评估费（不定），置物保管费500，合同工本费50，保险费不定。

工商银行 建设银行
建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同(当年合同可贷)。

评估费（评估报告4‰），保险费不定。

邮政储蓄
建房年代1996年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（两年年以上正规企事业单位可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同(十年以上长期有产权合同可贷)。

评估费（100㎡以下200,100-150㎡300,150㎡以上400）.
小区评估价格表
小区 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 六楼 市区房 3500 3300 3000 2800 2400 2000 学区房 3800
3500
3300 3000
2500
2200
开发区房
3500-3800 3500 3000
2800-3000 2500-2800 2200
高层价格3600-4500，基本价格仅供参考，价格可适当调整。

根据房子建成年代、周边环境和房屋具体情况定评估价格。