第2章房地产开发项目可行性研究共57页
房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目可行性研究一、引言房地产开发是近年来备受关注的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于居住环境的要求也不断提高。
本文将对房地产开发项目的可行性进行研究，以评估投资的风险和回报。
房地产开发是一项复杂而综合的项目，需要考虑众多的因素，包括市场需求、土地供应、政策支持等等。
在进行可行性研究之前，我们需要对项目背景进行充分的了解和分析。
房地产市场的发展受到多方面的影响，包括经济发展、人口变化、政府政策等。
在人口快速增长的城市，房地产项目的需求量通常较大。
同时，政府对于房地产开发项目也给予了一定的政策支持和鼓励，这对于项目的可行性至关重要。
本项目的目标是开发一处居住区，提供高品质的住房和生活环境。
具体目标如下：1.开发一定数量的住房单位，满足市场需求。
2.提供便利的交通和配套设施，提高居民生活质量。
3.实现项目的盈利，获得投资回报。
四、市场需求分析在进行房地产开发项目之前，我们需要对市场需求进行充分的分析。
市场需求分析是项目可行性研究的重要一环，能够帮助我们确定项目规模和定位。
首先，我们需要了解目标市场的人口规模和结构。
通过分析人口数据和趋势，我们可以预测未来的市场需求量，并据此确定项目规模。
其次，我们还需要了解目标市场的收入水平和购房能力。
这将决定我们项目的定价和销售策略。
最后，我们需要了解目标市场的竞争情况。
通过分析竞争对手的项目规模、定位和销售情况，我们可以评估项目的竞争优势和风险。
五、土地供应和成本分析土地供应是房地产开发项目的关键因素之一。
在进行可行性研究之前，我们需要对土地供应进行充分的分析。
首先，我们需要了解土地的性质和位置。
不同地段的土地对项目的价值和可行性有着决定性的影响。
其次，我们还需要了解土地的所有权和使用权情况。
土地使用权的取得和转让将对项目的进行产生重要影响。
最后，我们还需要对土地成本进行充分的分析。
土地成本对项目的盈利能力和可行性有着直接的影响。
六、财务分析财务分析是项目可行性研究的核心环节之一。
房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目可行性研究一、引言随着经济的快速发展，房地产作为一个重要的产业，对于城市的发展和人民生活起着至关重要的作用。
在房地产市场竞争日益激烈的环境下，针对房地产开发项目的可行性研究变得尤为重要。
本文将对房地产开发项目的可行性进行深入研究，以期为相关决策提供参考。
二、项目背景房地产开发项目是指通过购买土地、建造或改造房屋等手段，将土地和房屋转化为商品，并通过销售获得利润的项目。
随着人们对于宜居环境和生活品质的追求，房地产市场逐渐成为一个充满潜力和机遇的行业。
然而，房地产开发项目的可行性与否直接影响到项目的投资回报和市场竞争力。
三、可行性研究内容及方法房地产开发项目的可行性研究是通过对项目的物质、技术、经济、法律等多个方面进行调查和分析，以判断项目是否可行，并为决策提供参考。
主要包括以下几个方面内容：1. 市场调研：通过对市场供需情况、竞争对手分析、消费者需求等进行调研，了解项目在市场上的竞争优势和前景。
2. 技术可行性分析：对于项目所需的技术装备和工艺流程进行分析，评估技术方案的可行性和可靠性。
3. 经济效益评估：对项目的投资规模、资金来源、预计收入和成本进行评估，以及财务指标分析，确定项目的盈利能力和投资回报。
4. 环境影响评估：对项目所在地的环境状况进行调查和评估，预测项目可能对环境造成的影响，并提出相应的环保措施。
5. 社会效益评估：评估项目对当地社会经济发展、就业和居民生活等方面的影响，为项目的社会责任和可持续发展提供依据。
6. 风险评估：对项目可能面临的各种风险进行识别、评估和应对方案制定，以降低项目的风险程度。
四、可行性研究报告根据以上可行性研究内容及方法的分析和评估，将撰写一份详细的可行性研究报告。
报告应包括以下主要部分：1. 项目背景和目标：介绍项目的基本情况、发展目标和需要解决的问题。
2. 市场调研结果：描述市场供需情况、竞争对手分析和消费者需求等调研结果，并对市场前景进行评估。
房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告标题：房地产开发项目可行性研究报告摘要：本文对房地产开发项目进行了可行性研究，分析了项目的市场需求、投资成本、收益预测等因素，得出了项目的可行性结论。
第一章：引言1.1研究背景1.2目的和意义1.3研究方法第二章：项目概述2.1项目背景2.2项目目标2.3项目规模2.4项目位置第三章：市场分析3.1行业概况3.2市场需求3.3竞争分析第四章：投资分析4.1投资规模4.2投资结构4.3投资成本4.4投资回报预测第五章：风险分析5.1政策风险5.2市场风险5.3技术风险5.4社会风险第六章：可行性分析6.1经济可行性分析6.2技术可行性分析6.3管理可行性分析第七章：项目管理与实施7.1项目管理组织机构7.2实施计划7.3项目风险管理第八章：结论与建议8.1结论8.2建议附录本报告以全面的角度对房地产开发项目进行了可行性研究，包括市场分析、投资分析、风险分析以及可行性分析等方面。
通过这些分析，得出了该项目的可行性结论，并给出了项目实施的建议与措施。
市场分析部分对房地产市场进行了详细概述，重点分析了市场需求和潜在竞争对手。
投资分析部分对项目的投资规模、结构、成本以及回报进行了评估和预测。
风险分析部分综合考虑了政策、市场、技术和社会因素对项目的影响程度和风险程度。
可行性分析部分则对项目的经济、技术和管理等方面进行了综合评估，从而得出该项目的可行性结论。
最后，在结论与建议部分，本报告总结了项目的可行性，并给出了相应的建议和措施，包括项目管理组织机构、实施计划和风险管理等方面的具体建议。
通过本报告的研究，可以为房地产开发项目的决策提供科学的依据，并减少项目风险，提高项目的成功率和效益。
房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目可行性研究一、房地产开发项目可行性研究概述（一）可行性研究的基本概念房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析；对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。
在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。
依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。
可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。
其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。
（二）可行性研究的作用可行性研究的主要作用表现在如下几个方面：1.作为确定项目建设的必要依据。
投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否投资开发该项目。
2.作为向银行和其他金融机构融资的依据。
对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。
3.可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也是环保部门审查项目对环境影响的依据。
4.作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，可行性研究为进行后续工作进行铺垫。
5.根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。
6.作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计的依据。
第2章房地产开发项目可行性研究(房地产开发与管理)
• (1) 房地产开发成本
• (2) 政府政策变化
• (3) 对未来的预期
• 3．房地产市场机制图2.4 供 求平衡曲线图
• 房地产市场的运行机制，在 很大程度上取决于整个国家 的经济体制。在我国发展的 社会主义市场经济体制下， 价格机制是市场调节的主要 机制。价格机制中，各种商 品和服务的相对价格在不断 发生变化，及时反映着供给 与需求的关系变化。经济学 中通常用供求关系曲线来建 立产品价格和该产品在某个 时间段内的供求数量关系(图 2.4)。
• 1．项目筹划 • 2．市场调查与分析 • 3．优化和选择开发方案 • 4．方案评价 • 5．编制研究报告
图2.1 房地产开发项目可行性研究工作程序
• 2.2 房地产市场调研
• 2.2.1 房地产市场概述和房地产市场的分类 • 1．房地产市场的内涵 • 2．房地产市场的构成要素
• 1) 房地产市场的主体 • 2) 房地产市场的客体 • 3) 房地产市场的组织形式
场
• 7) 房地产交易的复杂性 • 8) 与金融联系的密切性
• 2.2.2 房地产市场供需关系 • 1．房地产市场需求 • 1) 房地产需求的含义 • 2) 房地产需求的特点 • (1) 房地产需求的多样性 • (2) 房地产需求的普遍性和增长性 • (3) 房地产需求的连续性和间断性 • (4) 住宅房产需求具有多层次性 • (5) 地产需求通常是一种引致需求
• 2.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容 • (1) 总论 • (2) 市场调查和需求分析 • (3) 开发项目场地的现状与建设条件分析 • (4) 规划设计方案 • (6) 投资估算 • (7) 资源供应 • (8) 经济分析和财务评价 • (9) 社会经济评价 • (10) 结论
房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景1.1 项目概述本项目是一组居住、商业及文化娱乐设施基于现有城市基础设施的开发项目，旨在提供高-quality城市居住、工作及生活体验。
1.2 项目定位本项目位于市中心地带，毗邻商业中心与居住中心。
该地区已经建有相关的商业、居住、交通、文化及娱乐设施等。
本项目主要针对居住、商业、文化及娱乐消费市场。
1.3 市场前景当前，随着城市经济的不断发展，城市居民的消费信心和能力越来越强，对居住和生活环境的要求也越来越高。
由此可见，市场需求潜力巨大，该项目有望成为区域内的核心市场。
二、可行性分析2.1 技术可行性本项目所涉及的技术，多由成熟的技术提供商所提供，同时也充分考虑了当地的气候、土层等方面的特点。
同时，本项目按照可持续发展的原则进行设计和施工，提升项目的市场竞争力。
2.2 经济可行性本项目通过市场研究，以及综合考虑项目规模、投资与运营成本、预期收益等方面的因素，经过计算进行了盈利预测和资金流分析。
预期投资回报率较高，可以覆盖投资、运营及还本付息等成本。
2.3 市场可行性本市场的主要消费人群是年轻的都市居民和商业、文化及娱乐市场的广大消费者。
龙头企业的加入，以及为消费者提供高品质的服务和产品定位，可以吸引更多潜在客户。
2.4 法律可行性本项目按照国家、省、市的相关法律法规和城市规划标准进行规划和建设，严格遵守法律法规的要求，保证项目的合法性及安全性。
三、总结通过以上分析，项目具有较高的技术可行性、经济可行性、市场可行性和法律可行性。
考虑到本市场的发展以及区域的市场需求，本项目切合市场，且极具可行性，在未来的市场竞争中有望获得较高的收益和回报。
房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目可行性研究一、引言房地产开发项目是指通过对土地的规划、设计、施工和销售等一系列过程来实现土地增值和利润的开发活动。
在市场经济条件下，进行房地产开发项目前应进行可行性研究，以评估项目的潜在利润和经济效益。
本文将分析房地产开发项目可行性研究中的关键要点。
二、市场需求分析房地产开发项目的可行性研究首先需要对市场需求进行深入分析。
通过调查研究和数据分析，了解当前市场的需求情况、潜在的购房者群体以及目标市场的规模和分布。
这样可以帮助开发商确定项目的定位和规模，并为后续的市场推广活动提供依据。
三、项目可行性评估1. 土地选址评估土地选址是房地产开发项目的基础，决定了项目的成败。
在可行性研究中，需要综合考虑交通便利性、生活配套设施、土地利用政策等因素，评估选址的优劣势。
只有在选址合理的基础上，开发项目才能在竞争激烈的市场中脱颖而出。
2. 技术可行性评估技术可行性评估是考察开发项目是否能够按照规划和设计实施的重要环节。
在可行性研究中，需要评估项目所需的建筑面积、设计方案、施工工艺等技术要素是否符合现有的技术和工程能力。
只有在技术可行的前提下，项目才能保证按时按质完成，并提供满足市场需求的产品。
四、财务可行性分析财务可行性分析是房地产开发项目可行性研究中的核心内容之一。
通过对项目的投资、成本、收入和风险进行综合评估，可以确定项目的投资回报率和盈利能力。
在可行性研究中，需要考虑土地购置成本、施工投资、销售收入、市场风险等因素，并进行详细的财务模型和预测分析，以确定项目的可行性。
五、风险评估与对策房地产开发项目伴随着各种风险，包括市场风险、法律与政策风险、技术风险等。
在可行性研究中，需要对这些风险进行全面的评估，并提出相应的对策和措施。
例如，在市场风险方面，可以通过开展市场调研和营销策略制定来减少风险；在法律与政策风险方面，可以与相关部门进行沟通和协商，以确保项目的合规性。
六、环境影响评价在可行性研究中，还需要对房地产开发项目可能产生的环境影响进行评价。
房地产开发项目的可行性研究
房地产开发项目的可行性研究1. 研究背景房地产开发项目是指将土地及其上的建筑物开发为商业、住宅或其他用途的项目。
随着城市化的快速发展和人口增长，房地产市场持续繁荣，因此，进行房地产开发项目的可行性研究变得至关重要。
本文旨在通过对房地产开发项目的可行性进行研究，为投资者和开发商提供决策依据。
2. 项目概述2.1 项目目标该房地产开发项目旨在开发一栋商业及住宅综合楼，以满足当地市场对于商业和住宅需求的增长。
2.2 项目范围本项目拟开发的综合楼将包括商铺、办公室和住宅单元。
商铺将提供给各种零售商和餐饮服务商，办公室将提供给企业和机构使用，住宅单元将供居民居住。
2.3 项目时间和地点本项目计划于2022年开始，并在三年内完成建设。
项目地点位于城市中心的一个具有潜力的地块上。
3. 市场分析3.1 市场需求根据市场调研数据显示，该地区商业和住宅需求呈现持续增长的趋势。
经济的发展吸引了越来越多的企业和机构进入该市场，导致办公空间需求增加。
同时，消费者对于更多购物和用餐选择的需求也在不断提高。
此外，由于城市化的发展，该地区人口不断增长，从而带动住宅需求。
3.2 竞争分析在该市场中已经存在一些竞争对手，包括其他商业综合楼和住宅项目。
然而，通过研究发现，尚未有一家企业综合了商业和住宅功能的项目，这为本项目带来了机会。
4. 技术可行性分析4.1 土地获取本项目需要购买一块合适的土地用于建设。
通过与当地政府和相关机构的合作，已经确认了可供购买的土地，并建立了土地使用权。
4.2 建筑设计与施工通过与建筑设计公司的合作，已经完成了初步的建筑设计方案，并与施工队伍达成了合作协议。
根据初步设计，该项目的建筑设计是可行的。
4.3 基础设施配套本项目需要建立起适当的基础设施配套，包括电力、水供应和通信网络等。
通过与相关供应商的合作，预计可以满足项目的基础设施需求。
5. 财务可行性分析5.1 投资成本通过对土地购买、建筑设计与施工、基础设施配套等方面的成本估算，得出了预计的投资成本。
房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目可行性研究一、项目背景和目的房地产开发一直是国内经济发展的重要支柱之一。
随着城市化进程的加快和人口增长，房地产市场的需求也越来越大。
因此，进行房地产开发项目的可行性研究对于投资者和开发商来说至关重要。
本文将对房地产开发项目的可行性进行研究，旨在评估该项目是否能够在经济、市场、技术等方面实现预期目标，并给出相关建议。
二、市场调研与分析1. 宏观经济环境分析在进行房地产项目可行性研究之前，我们首先需要对宏观经济环境进行分析。
包括国家政策、宏观经济形势、金融政策等因素对房地产市场的影响。
2. 地域市场调研对于房地产开发项目来说，具体市场的调研也是必不可少的。
通过搜集当地的人口、收入、就业等相关信息，了解该区域的市场需求和潜在竞争对手。
3. 项目定位和目标市场分析根据市场调研的结果，我们需要确定本项目的定位和目标市场。
例如，该项目定位为高端住宅开发，目标市场为高收入人群。
针对目标市场的需求特点进行分析，并研究市场容量和增长潜力。
三、项目可行性评估1. 技术可行性评估房地产开发项目的技术可行性评估主要包括选址、规划设计、施工周期和成本等方面的考虑。
在选址过程中，需要考虑交通便利性、基础设施配套等因素。
同时，对于规划设计、施工周期和成本，需要综合考虑项目的规模、效益和可操作性。
2. 经济可行性评估经济可行性评估是房地产开发项目的核心内容之一。
主要包括项目投资回报率、成本效益、现金流分析等方面的评估。
通过对项目的投资成本、销售价格、销售周期等因素的综合考虑，可以评估项目是否能够在经济上获得合理的回报。
3. 社会和环境可行性评估在进行房地产开发项目的可行性研究时，我们也需要考虑到项目对社会和环境的影响。
例如，项目的建设过程是否会给周边居民带来噪音、污染等问题，是否符合当地的环境规划和政策要求等。
同时，也要评估项目对当地社会经济的推动作用，例如是否能够提供就业机会、增加税收等。
四、风险评估和控制在确定房地产开发项目的可行性之后，我们还需要对项目的风险进行评估和控制。
第2章 房地产开发项目可行性研究
1.1 开发建设投资
1.2 经营资金
2 资金筹措
2.1 资本金
2.2 借贷资金
2.3 预售收入
2.4 预租收入
2.5 其他收入
合计 0
1
2
…
N
房地产开发项目经济评价
房地产项目经济评价分为财务评价和 综合评价。对于一般的房地产项目只需进 行财务评价；对于重大的、对区域社会经 济发展有较大影响的房地产项目，如经济 开发区项目、成片开发项目，在作出决策 前应进行综合评价。
合计
0
1
2
…
N
资金来源与运用表
资金来源与运用表反映房地产项目开发 经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于 资金平衡分析、选择资金筹措方案、制定 适宜的借款及偿还计划。
资金来源与运用表
序号
项目(名称)
合计
0
1
2
3
1. 资金来源
1.1 销售收入
1.2 出租收入
1.3 自营收入
1.4 自有资金
1.5 长期借款
1.6 短期借款
1.7 回收固定资产余值
1.8 回收经营资金
2.3 房地产开发项目投资、成本、费用的估算
房地产开发项目总投资的构成 经营成本 费用 房地产开发项目投资、费用的估算方法
房地产开发项目总投资的构成
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指 人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预 定的开发、经营目标而预先垫支的资金。资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产 产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开 发企业用于日常经营的周转资金。
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12
房地产开发项目的可行性研究
房地产开发项目的可行性研究引言：一、市场需求分析：在进行房地产开发项目的可行性研究时，首先要对市场需求进行详细分析。
包括对目标人群的人口规模、购房需求、收入水平以及购房意愿等方面进行研究。
通过搜集调查数据以及市场报告，可以了解到目标市场的需求程度和潜在购房者的预期。
二、项目定位与分析：根据市场需求的研究结果，对房地产开发项目进行定位与分析。
房地产项目可以根据不同的目标人群进行定位，例如高端豪宅、中产阶级住宅、经济适用房等。
同时，也要考虑到项目所处的地理位置、交通便利度、配套设施等因素。
通过对项目周边环境和竞争对手的分析，可以确定项目的定位，并制定相应的市场推广策略。
三、竞争分析：进行房地产开发项目的可行性研究时，还需要对竞争对手进行详细分析。
通过研究竞争对手的产品特点、销售策略、价格优势等方面，可以分析出项目的竞争力和市场份额。
同时，也要考虑到竞争对手未来可能的动向，以制定出更好的对策。
四、财务评估：进行房地产开发项目的可行性研究，还要进行财务评估，以确认项目的经济可行性。
财务评估包括项目的投资成本、预计销售收入、运营费用、财务指标等方面的分析。
通过对项目的现金流分析、投资回报率、成本效益比等指标的计算，可以评估项目的盈利能力，从而确定项目的可行性。
五、风险评估：进行房地产开发项目的可行性研究时，还需要对项目的风险进行评估。
包括市场风险、政策风险、竞争风险、资金风险等方面的分析。
通过对风险的评估，可以制定相应的风险管理策略，并降低项目的风险程度。
结论：通过对房地产开发项目的可行性研究，可以对项目的市场需求、定位、竞争分析、财务评估和风险评估进行全面分析。
通过科学的方法和合理的数据支持，为项目提供可靠的决策依据，确保项目的成功推进。
在进行可行性研究时，需要充分考虑市场变动、风险控制和趋势预测等因素，并及时调整和完善方案，以确保项目的长期可持续发展。
《房地产开发与经营》第二章 房地产开发项目可行性研究
内容2
4.5 电力及电讯设计方案 5. 工程进度安排
5.1 前期开发计划 5.2 工程建设计划 6. 工程估算 6.1 工程概况 6.2 投资依据 6.3 编制依据 6.4 投资构成 7. 技术经济分析 7.1 设计依据 7.2 主要经济指标 7.3 基本参数的确定 7.4 பைடு நூலகம்务分析 7.5 不确定性分析 7.6 评价结论及建议
２１５ 房地产开发项目可行性研究的工作阶段
——分为：投资机会研究、初步可行性研究、可行性研究 ——各阶段研究费用比例：
建外 SOHO位于北京东长安街朝阳区东三环中路 ３９号,国贸中心对面 ,总占地面 积为１２２８公顷 (东西长约 ７６０米),总建筑面积约为７０万平方米,地下建筑面积 为１９万平方米,地上建筑面积约５１万平方米,由１８栋公寓、２栋写字楼 ４栋 SOHO小型办公房及３００个店铺组成 .SOHO公寓楼 １~３层为临街商铺 ,４层以 上为 SOHO公寓单元 .截至 ２００４年１１月,建外 SOHO共分七期销售 ,销售率达 ８５％,开盘时间为２００４年３月１８日,入住时间为２００５年５月.截至２００４ 年６月,建外SOHO共登记销售额６０．５亿元 ,占 CBD区域在售的１０个项目总销 售额 １３４亿元的４５％.项目负责人认为:“SOHO商铺全部临街 ,１、２层铺面复式 结构自成一体,３层铺面由滚梯直达公共院落 ,出入便利 ,每天大约有５万人在此消费、 生活、办公和娱乐.”但专家认为,该商铺在实际产品规划设计上存在严重的不合理现 象 ,从而导致商铺经营并不乐观 ,商家一直处于不断更新中 .根据 «楼市 »往期 报道 :２００５年,建外 SOHO某知名连锁餐饮店日均客流量为２００~４００人,这一 数字与开发商宣传的 “五万人 ”相去甚远 ;２００６年春一位品牌服装店店主表示, 他所经营的店面每天客流量为 ３０人左右,周末有时会达到５０~６０人,但很多人 是来逛的,真正购物的很少 ,所以他每月的收入连支付租金都有问题,自开业以来一直勉 强维持, 但也不能支撑太久.而对于投资者来说 ,情况似乎更加不乐观.对建外SOHO２ ０位商户进行调查之后发现,希望投资回报率在 ５％~８％的人士有６人,希望在８％~ １１％的有 １４人.建外 SOHO商铺的租金水平对外宣称为 ２０~４０美元/(平方 米月),记者调查的几家商户均表示其租金不超过 ３０美元/(平方米 月).之后十年 ,商户 的流动性一直很强 ,投资者认为远没有达到他们的投资预期.截至２０１４年１０月,商 户的租金水平仍然维持在４０美元/( 平方米月)左右 ,也就是说 ,十年过去 ,建外 SOHO的升值空间并不大 .
房地产开发项目可行性研究
人口 经济 政策法规 信息 社会文化 ✓ 微观因素
（二） 房地产市场分析
2 房地产开发投资的影响因素分析
内部影响因素 外部因素 ✓ 宏观因素 ✓ 微观因素
地段位置与技术因素 基础设施与公共设施 邻里影响 规划控制
（二） 房地产市场分析
3 市场调查
市场调查的实施步骤 市场调查研究计划 市场调查的内容
1 主要风险因素
市场风险 经营风险 利率风险 政策风险 其他风险
（五）房地产开发投资的风险分析
2 风险分析方法
敏感性分析 1. 单因素敏感性分析 2. 多因素敏感性分析 概率分析 1. 解析法：比较简单的风险决策 2. 模拟法：常见的是蒙特卡洛法 3. 确定随机变量及其概率分布 4. 模拟试验 5. 重复步骤2，进行N次模拟试验，可求得N个确定的指标值。
1 房地产开发项目的财务评价指标
净现值
（四）房地产开发项目的财务评价
1 房地产开发项目的财务评价指标
内部收益率
（四）房地产开发项目的财务评价
2 财务评价基本报表
现金流量表 损益表 资金来源与运用表 资产负债表 财务外汇平衡表
五、房地产开发投资的风险分析
（五）房地产开发投资的风险分析
投资利润率 投资回收期 借款偿还期 净现值 内部收益率
（四） 房地产开发项目的财务评价
1 房地产开发项目的财务评价指标
投资利润率
（四）房地产开发项目的财务评价
1 房地产开发项目的财务评价指标
投资回收期
（四）房地产开发项目的财务评价
1 房地产开发项目的财务评价指标
借款偿还期
（四）房地产开发项目的财务评价
（一）房地产开发项目可行性研究的内容与步骤
房地产开发项目可行性研究
u 考虑所在地区的流动人口与常住人口的数量、购买力水平以及该 地区对零售业的特殊要求，考虑购物中心的服务半径及附近其它 购物中心、中小型店铺的分布情况。
n 写字楼项目：
u 研究所在地段的交通通达程度，拟建地点的周围环境及与周围商 业设施的关系，还要考虑内外设备的平面布局、特色与格调、装 修标准、提供公共服务的内容，满足未来潜在使用者的特殊需求 和偏好等。
l 房地产市场预测的内容
n 供给状况变化
u 预测房地产开发企业数量以及投入开发物业的数量（增量） （注意开发周期长、利用土地供给总量的预测进行）；
u 预测房地产存量的供应量（三级市场）； u 预测拟开发物业类型及可替代物业类型的供给； u 预测宏观决策对房地产供给的影响。
n 需求状况变化
u 购买力预测（社会集团购买力、城乡居民购买力等）； u 投资价值预测； u 市场潜在需求预测。
n 列表分析
n 数理统计方法分析
u 频率分布、均值与百分比、相关分析、多变量分析、假设检验分 析等；
n 图形分析
u 直方图、饼图、折线或曲线图等。
PPT房地产市场分析（市场调查与预测） 【案例】南京市房地产市场分析
PPT文档演模板
房地产开发项目可行性研究
房地产市场分析（市场调查与预测）
房地产开发项目可行性研究
房地产市场分析（市场调查与预测）
l 市场调查的作用
n 提高对市场机会的分辩能力，发现和捕捉市场机会； n 提高对市场状况的把握，增强竞争力； n 有利于对项目进展的控制，适时调整策略。
l 市场调查的类型
n 探测性：对市场情况和面临的问题比较模糊，不知如何入手 时，发现和提出问题，确定调查重点；
n 价格变动及其影响预测 n 市场竞争能力发展趋势预测（本企业及竞争企业）
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某房地产开发公司，年竣工面积2019年为 12万平方米、2000 年为12.8万平方米、 2019年为13万平方米、 2019年为13.5万平 方米、2019年为15万平方米。试预测该房 地产开发公司2019年可能竣工的面积。
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12
2 3 3.1 3.2
名
称
开发建设 投资
土地费用
前期工程 费用
基础设施 建设费
建筑安装 工程费
公共配套 设施建 设费
开发间接 费
管理费用
财务费用
销售费用
开发期税 费
其他费用
不可预见 费Βιβλιοθήκη 经营资金项目总投 资
开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出 租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定 资产和其他资产。
房地产开发项目经营方式
出售 出租 自营
出售型房地产项目的开发经营周期
经营期
开发期
0
1
2
3
4
开发经营期
5
6
出售型、出租型房地产项目总投资估算表
序号 1
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12
预测法案例
一房地产开发商，在小区开发过程中，为 了保证塑钢窗的质量，房地产开发商预将 塑钢窗加工工程委托给一家信誉好、质量 信得过的厂家。现有三家备选企业，开发 商将三家具体资料邮给七位资深专家，请 他们给出综合评定。七位专家资料反馈回 来后，汇总如下，请选择一家企业加工制 作。
专家评定概率汇总表
期间费用
开发项目的期间费用是指企业行政管理 部门为组织和管理开发经营活动而发生的 经营费用、管理费用和财务费用。房地产 开发项目用于销售时，开发期的期间费用 计入开发建设投资中的管理、财务和销售 费用，现房销售期的期间费用计为运营费 用。房地产开发项目用于出租或自营时， 开发期的期间费用计入开发建设投资，经 营期的期间费用计为运营费用。
房地产开发项目可行性研究的阶段划分
机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评价
房地产开发项目可行性研究的工作程序
针对目标地块，明确拟开发项目性质 组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同 市场调查与预测 提出开发经营方案 开发经营方案的评价与选择 编制可行性研究报告
第二章 房地产开发项目可行性研究
概述 房地产市场调查与预测 房地产开发项目投资、成本、费用的估算 房地产开发项目收入估算与资金筹措 房地产开发项目经济评价 房地产开发项目不确定性分析 房地产开发项目可行性研究报告的基本构成
2.1 概述
可行性研究的内涵 房地产开发项目可行性研究作用 房地产开发项目可行性研究的阶段划分 房地产开发项目可行性研究的工作程序 房地产开发项目可性研究的主要依据
房地产开发项目可行性研究报告的主要内容
项目概况 市场调查与预测 规划设计方案的选择 项目开发经营周期的确定 项目投资估算 项目收入估算 投资计划与资金筹措计划 经济评价 不确定性分析
结论与建议
2.2 房地产市场调查与预测
房地产市场调查与预测的主要内容 房地产投资环境的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测 房地产市场调查与预测的方法
第二章 房地产开发项目可行性研究
本章要点:根据可行性研究的目的不同，可行 性研究可分为投资决策使用的可行性研究、立项 审批使用的可行性研究和向金融机构贷款使用的 可行性研究。本章以投资决策使用的可行性研究 为例，介绍了可行性研究的涵义、可行性研究的 工作程序、可行性研究的依据、房地产市场调查 与预测、开发项目投资、成本、费用的估算、项 目收入估算与资金筹措、经济评价、不确定性分 析、可行性研究报告的基本构成和正文的写作要 点，本章的重点是房地产开发项目经济评价。
运营费用
出售型房地产项目，经营期的运营费用主要包括： 管理费用、销售费用、财务费用等。
当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经 营时，应估算项目经营期间的运营费用。运营费 用通常包括：人工费，公共设施设备运行、维修 及保养费，绿地管理费，卫生清洁费用，保安费 用，办公费，固定资产折旧费、保险费，房产税， 广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见 费。
2.3 房地产开发项目投资、成本、费用的估算
房地产开发项目总投资的构成 经营成本 费用 房地产开发项目投资、费用的估算方法
房地产开发项目总投资的构成
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指 人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预 定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营 资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产 产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开 发企业用于日常经营的周转资金。
固定资产 投资
经营资金
估算金额
估算说明
经营成本
开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发项目建成时， 按照国家有关财务和会计制度，转入房地 产产品的开发建设投资。
经营成本 经营成本是指房地产产品出售、出租时， 将开发产品成本按照国家有关财务和会计 制度结转的成本。
费用
运营费用 修理费用 期间费用
房地产项目可行性研究的内涵
房地产项目可行性研究是指在房地产 项目投资前期，通过房地产投资环境及房 地产市场状况的调查分析，对拟开发项目 若干个开发经营方案进行评价，判断拟开 发项目的可行性。
房地产开发项目可行性研究作用
为投资决策提供依据 作为资金筹措的依据 为项目实施提供开发经营方案 作为项目立项审批的依据
2 3 3.1 3.2
名
称
开发建设 投资
土地费用
前期工程 费用
基础设施 建设费
建筑安装 工程费
公共配套 设施建 设费
开发间接 费
管理费用
财务费用
销售费用
开发期税 费
其他费用
不可预见 费
经营资金
项目总投 资
开发产品 成本（ 开发建 设投资 ）
经营资金
估算金额
估算说明
自营自用型房地产项目总投资估算表
序号 1